Contrato de gavetapara imóvel financiado

É o nome popular do contrato particular em que alguém vende um imóvel que ainda está financiado e o comprador passa a pagar as parcelas, sem a participação do banco. O financiamento continua no nome do vendedor até a quitação ou até o banco aceitar a transferência para o comprador.

Vale entre vendedor e comprador, que ficam obrigados ao que assinaram. Não obriga o banco: a assunção da dívida por outra pessoa depende do consentimento expresso do credor (Código Civil, art. 299), e a transmissão dos direitos de quem financiou com alienação fiduciária depende da anuência expressa do banco (Lei 9.514/1997, art. 29). Por isso, perante o banco, o devedor continua sendo o vendedor.

O acordo entre as partes pode ser feito, mas com limites. Nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, a lei prevê que a venda ou a cessão do imóvel seja formalizada com a interveniência do banco e a transferência do financiamento ao novo mutuário (Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único). O contrato de financiamento também pode prever o vencimento antecipado da dívida se o imóvel for transferido sem a anuência do banco. Por isso o documento recomenda a transferência formal sempre que o banco aceitar.

Os principais: o banco continua cobrando o vendedor; se as parcelas atrasarem, o imóvel com alienação fiduciária pode ter a propriedade consolidada em nome do banco e ir a leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27); a escritura em nome do comprador só sai depois da quitação ou com a anuência do banco; se o vendedor falecer, a escritura depende dos herdeiros; e credores do vendedor podem pedir a penhora dos direitos dele sobre o imóvel (Código de Processo Civil, art. 835, XII). O documento escreve esses pontos para que as duas partes assinem sabendo deles.

Identificação do imóvel e do financiamento (banco, número do contrato, saldo, parcelas restantes), o valor pago ao vendedor, a partir de quando o comprador assume as parcelas e como o pagamento chega ao banco, as declarações do vendedor, a ciência das partes sobre o banco, as obrigações do vendedor até a transferência, a procuração, a escritura depois da quitação, o que acontece se alguém atrasar ou falecer, condomínio e IPTU, multa, foro e o espaço para duas testemunhas.

O comprador, a partir da data combinada. Você escolhe como: o comprador paga o boleto direto no banco e envia o comprovante ao vendedor, ou repassa o valor ao vendedor, que paga o banco e envia o comprovante. Se quem deveria pagar não pagar, a outra parte pode pagar direto ao banco e cobrar depois.

O contrato prevê que o vendedor dê ao comprador uma procuração, em documento separado. Para tratar do financiamento no banco, a procuração particular costuma servir, embora o banco possa exigir firma reconhecida ou instrumento público. Para assinar a escritura no lugar do vendedor, a procuração precisa ser pública, feita em cartório de notas, porque o mandato segue a forma do ato (Código Civil, art. 657). Salvo a procuração em causa própria, ela acaba com a morte de qualquer das partes (art. 682, II).

Assinado pelas partes e por duas testemunhas, o contrato é título executivo extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784, III), e o documento já traz os campos. Com assinatura eletrônica conferida por um provedor de assinatura, as testemunhas são dispensadas (art. 784, § 4º). Reconhecer as firmas em cartório ajuda a provar quem assinou e quando.

Depois da quitação. Pago o financiamento, o banco fornece o termo de quitação em até 30 dias (Lei 9.514/1997, art. 25, § 1º), a garantia é cancelada na matrícula e o vendedor assina a escritura. É o registro no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). Se o vendedor ou os herdeiros se recusarem, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória na Justiça (art. 1.418) ou no próprio Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B).

As obrigações do contrato passam aos herdeiros, nos limites da herança (Código Civil, arts. 1.792 e 1.997), e são eles que assinam a escritura depois da quitação. O comprador pode apresentar o contrato no inventário. O seguro obrigatório do financiamento está em nome do vendedor e não cobre o comprador.

Para os financiamentos do SFH, as transferências feitas sem o banco até 25 de outubro de 1996 podem ser regularizadas na forma da Lei 10.150/2000 (art. 20). Depois dessa data, o caminho é pedir ao banco a transferência do financiamento ou esperar a quitação para fazer a escritura.

R$ 49,90 por documento, com pagamento único e sem renovação automática, em PDF e Word editável. Com assinatura eletrônica das partes, R$ 59,90.

Aí não é contrato de gaveta: use o contrato de compra e venda de imóvel, que trata da escritura e do registro depois do pagamento do preço.