Contrato de Gaveta: O Que É, Riscos e Como Se Proteger [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O Que É Contrato de Gaveta e Quais os Riscos
Contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda que não é registrado em cartório nem transferido oficialmente para o nome do comprador. Recebe esse nome porque fica 'guardado na gaveta' — existe entre as partes, mas não tem publicidade perante terceiros. É muito comum na compra de imóveis financiados, veículos e pequenos negócios.
Resposta direta: Contrato de gaveta tem validade entre as partes que assinaram, mas não tem efeito perante terceiros (como outros credores, a Prefeitura ou o banco). O imóvel ou bem continua no nome do vendedor, o que gera riscos graves para o comprador.
Como funciona o contrato de gaveta
O cenário mais comum: João compra o apartamento de Maria que ainda está financiado pelo banco. Como o banco não autoriza a transferência (ou a transferência é cara), João e Maria fazem um contrato particular. João paga as parcelas do financiamento, mas o imóvel continua no nome de Maria no cartório e no banco. Esse contrato fica 'na gaveta' até o financiamento acabar.
Riscos reais do contrato de gaveta
Riscos para o comprador:
- O vendedor pode vender o mesmo bem para outra pessoa (estelionato, mas o comprador fica no prejuízo)
- Se o vendedor tiver dívidas, o bem pode ser penhorado (está no nome dele)
- O vendedor pode falecer e os herdeiros podem contestar a venda
- O banco pode executar o financiamento e tomar o imóvel
- O comprador não consegue usar o imóvel como garantia para empréstimos
- O IPTU e contas ficam no nome do vendedor — inadimplência do comprador recai sobre o vendedor
- O comprador não pode participar de assembleia de condomínio como proprietário
Riscos para o vendedor:
- O bem continua no seu nome — dívidas do imóvel (IPTU, condomínio) são cobradas de você
- Se o comprador não paga o financiamento, seu nome fica negativado
- Responsabilidade por eventuais danos a terceiros (no caso de veículos)
- Dificuldade para comprovar renda (o bem consta como patrimônio seu)
O contrato de gaveta tem validade?
Sim, tem validade entre as partes. O STJ já reconheceu em diversas decisões que o contrato de gaveta gera obrigações entre comprador e vendedor (Súmula 84). Porém, perante terceiros (banco, Prefeitura, outros credores), o que vale é o registro oficial. Ou seja: entre vocês dois o contrato vale; para o resto do mundo, não.
Como se proteger se precisar usar contrato de gaveta
Medidas de proteção para contrato de gaveta
Registre como Compromisso de Compra e Venda
Registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis como compromisso. Isso dá publicidade e protege contra venda dupla. Custa menos que a escritura definitiva.
Inclua cláusula de irretratabilidade
A cláusula irretratável impede que qualquer parte desista do negócio. Com ela, o comprador pode exigir judicialmente a transferência.
Exija certidões negativas do vendedor
Certidões de débitos federais, estaduais, municipais, trabalhistas e de ações cíveis. Se o vendedor tiver dívidas, o bem pode ser penhorado mesmo depois da venda.
Faça a transferência assim que possível
O contrato de gaveta deve ser temporário. Assim que o financiamento for quitado ou a situação regularizada, transfira imediatamente para seu nome.
Perguntas frequentes sobre contrato de gaveta
Contrato de gaveta de imóvel financiado é legal?
Tecnicamente, o contrato de gaveta de imóvel financiado viola a cláusula de alienação fiduciária do banco (que proíbe transferência sem autorização). O banco pode exigir o pagamento integral. Na prática, muitos bancos toleram, mas o risco existe.
Contrato de gaveta de carro é seguro?
Muito arriscado. Se o vendedor tiver multas, o veículo pode ser apreendido. Se houver acidente, o vendedor responde como proprietário. A transferência no Detran custa relativamente pouco — não vale o risco de manter na gaveta.
Posso regularizar um contrato de gaveta antigo?
Sim. Para imóveis, você pode entrar com ação de adjudicação compulsória (se tiver compromisso de compra e venda) ou ação de usucapião (se possuir o imóvel há mais de 5-15 anos, dependendo do caso). Consulte um advogado para escolher o caminho mais adequado.
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