Contrato de Aluguel de Temporada: Regras, Modelo e Dicas [2026]

O aluguel de temporada cresceu exponencialmente nos últimos anos, especialmente com plataformas como Airbnb, Booking e outras. Mas muitos proprietários e locatários desconhecem as regras específicas que regem essa modalidade. Neste guia, você vai aprender tudo sobre o contrato de aluguel de temporada e como se proteger juridicamente.

O Que é Aluguel de Temporada?

O aluguel de temporada é uma modalidade de locação de curta duração, regulamentada pelo artigo 48 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Essa modalidade tem características específicas que a diferenciam da locação tradicional.

Segundo a lei, considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo determinado, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feiras, congressos e outros eventos.

⚠️ ATENÇÃO: O prazo máximo do aluguel de temporada é de 90 dias. Acima disso, o contrato passa a ser regido pelas regras da locação residencial tradicional.

Características da Locação por Temporada

A locação de temporada possui características próprias que precisam estar bem definidas no contrato:

Características principais:

Prazo Determinado: Máximo de 90 dias consecutivos, com datas de início e término bem definidas.
Finalidade Específica: Deve ter propósito temporário (férias, trabalho temporário, tratamento de saúde, estudo, eventos).
Imóvel Mobiliado: Geralmente inclui mobília, eletrodomésticos, utensílios domésticos e roupa de cama/banho.
Pagamento Antecipado: É comum o pagamento total ou parcial antecipado, diferente da locação tradicional.
Não Gera Ação Renovatória: O locatário não adquire direito à renovação do contrato.
Retomada Imediata: Ao final do prazo, o proprietário retoma o imóvel sem necessidade de ação judicial.

Diferenças Entre Aluguel de Temporada e Locação Tradicional

Temporada vs. Locação tradicional:

	Aspecto	Aluguel de Temporada
Prazo máximo	Até 90 dias	Mínimo 30 meses (residencial)
Finalidade	Temporária e específica	Residência permanente
Mobília	Obrigatoriamente mobiliado	Com ou sem mobília
Pagamento	Antecipado (total ou parcial)	Mensal, vencimento fixo
Garantias	Geralmente depósito ou caução	Fiador, seguro, depósito
Rescisão antecipada	Multa alta (frequentemente 100%)	Multa de 3 aluguéis (após 12 meses)
Direito à renovação	Não existe	Existe (após 5 anos)
Contas de consumo	Geralmente incluídas ou estimadas	Responsabilidade do locatário

Cláusulas Essenciais do Contrato de Temporada

Um contrato de aluguel de temporada bem elaborado deve conter cláusulas específicas que protejam ambas as partes e evitem problemas futuros:

Cláusulas obrigatórias no contrato de temporada:

Qualificação completa das partes (locador e locatário com CPF, RG, endereço, telefone)
Descrição detalhada do imóvel (endereço completo, tipo, metragem)
Prazo determinado (data e hora de início e término - máximo 90 dias)
Finalidade da locação (férias, trabalho, tratamento, estudo, etc.)
Inventário completo do imóvel (móveis, eletrodomésticos, utensílios)
Valor total da locação e forma de pagamento
Valor do depósito caução (geralmente 30% a 50% do valor total)
Regras sobre contas de consumo (inclusas, rateadas ou por consumo)
Taxa de limpeza (se houver)
Número máximo de ocupantes
Regras de uso (proibição de festas, horário de silêncio, animais)
Multa por rescisão antecipada
Procedimento de check-in e check-out
Cláusula de vistoria (entrada e saída)

Prazo e Duração da Locação de Temporada

O prazo é um dos elementos mais importantes e que gera mais dúvidas no aluguel de temporada. A legislação estabelece limites claros que devem ser respeitados.

Regras sobre o prazo:

Prazo Máximo de 90 Dias

A lei estabelece 90 dias como limite máximo para locação de temporada. Ultrapassar esse prazo transforma o contrato em locação residencial comum, com todas as proteções da Lei do Inquilinato.

Prazo Determinado e Improrrogável

O contrato deve ter data de início e término claramente definidas. Não é possível incluir cláusula de renovação automática, pois isso descaracteriza a temporada.

Múltiplos Contratos Consecutivos

Fazer contratos consecutivos com o mesmo locatário pode ser interpretado como fraude à lei, convertendo em locação comum. Recomenda-se intervalo mínimo entre contratos.

Término Automático

Ao final do prazo, o contrato encerra automaticamente. O locatário deve desocupar o imóvel sem necessidade de notificação ou ação judicial.

💡 DICA: Para evitar problemas, defina no contrato o horário exato de check-in e check-out (ex: entrada após 14h, saída até 12h).

Pagamento no Aluguel de Temporada

As formas de pagamento no aluguel de temporada diferem significativamente da locação tradicional. É comum e legal exigir pagamento antecipado, parcial ou total.

Formas comuns de pagamento:

Pagamento Total Antecipado: Todo o valor é pago antes da entrada, geralmente em 2 parcelas (50% na reserva + 50% 30 dias antes).
Entrada + Saldo: Parte (30-50%) no ato da reserva e o restante na entrada do imóvel.
Parcelado: Dividido em 2 ou 3 parcelas, com a última vencendo antes do término da temporada.
Depósito Caução: Valor adicional (geralmente 30-50% do total) como garantia, devolvido após vistoria de saída.

O depósito caução é altamente recomendável e serve para cobrir eventuais danos ao imóvel ou móveis. Deve ser devolvido em até 30 dias após a saída, descontados apenas os valores comprovadamente gastos em reparos.

Contas de Consumo: Quem Paga?

As contas de consumo (água, luz, gás, internet) no aluguel de temporada podem ser tratadas de diferentes formas. O importante é deixar isso claro no contrato.

Modelos de cobrança de consumo:

	Modelo	Como Funciona	Vantagens
Valor Fixo Incluso	Consumo estimado já incluído no valor total	Simplicidade, sem prestação de contas	Proprietário assume risco de consumo alto
Rateio Estimado	Cobra-se valor adicional estimado (ex: R$ 100)	Facilita planejamento financeiro	Pode haver divergência ao final
Consumo Real	Locatário paga consumo exato do período	Justo para ambos	Exige leitura e acerto posterior
Híbrido	Incluso até limite, excedente cobrado	Equilibra praticidade e justiça	Requer acompanhamento

⚠️ IMPORTANTE: Seja qual for o modelo, registre a leitura dos medidores no check-in e check-out para evitar conflitos.

Inventário e Vistoria: Proteção Essencial

O inventário detalhado e a vistoria são ferramentas fundamentais para proteger proprietário e locatário no aluguel de temporada. Sem eles, fica difícil comprovar danos ou responsabilizar qualquer das partes.

O que incluir no inventário:

Lista completa de móveis com descrição do estado (novo, usado, conservado, desgastado)
Todos os eletrodomésticos com marca, modelo e funcionamento testado
Utensílios de cozinha (panelas, pratos, talheres, copos) com quantidades exatas
Roupa de cama e banho (quantidade de jogos, toalhas, edredons)
Estado de pisos, paredes, tetos, janelas e portas
Registro fotográfico completo de todos os ambientes
Vídeo percorrendo o imóvel (altamente recomendado)
Leitura de medidores (água, luz, gás)
Funcionamento de torneiras, chuveiros, descargas, fechaduras
Teste de equipamentos (TV, ar-condicionado, internet, fogão)

A vistoria de entrada deve ser feita obrigatoriamente na presença de ambas as partes, com assinatura do termo de vistoria. O mesmo procedimento deve ser repetido na saída.

Rescisão Antecipada e Multas

A rescisão antecipada no aluguel de temporada é tratada de forma diferente da locação tradicional. Como o contrato é de curta duração e geralmente com pagamento antecipado, as multas costumam ser mais elevadas.

Modelos comuns de multa rescisória:

Multa de 100%: Locatário perde todo o valor pago se desistir, proprietário devolve 100% se cancelar.
Multa de 50%: Cada parte paga 50% do valor total restante em caso de desistência.
Multa Progressiva: Quanto mais próximo da data, maior a multa (ex: 30 dias antes = 30%, 15 dias = 50%, menos de 7 dias = 100%).
Retenção de Caução: Em caso de desistência do locatário, retém-se o depósito caução + valor proporcional.

💡 DICA: Para temporadas longas (60-90 dias), considere multa mais flexível. Para curtas (7-15 dias), multa de 100% é mais apropriada.

Aluguel de Temporada em Plataformas Digitais

Plataformas como Airbnb, Booking, Temporada Livre e outras facilitaram o aluguel de temporada, mas não dispensam a formalização contratual adequada.

Cuidados ao usar plataformas:

O contrato da plataforma não substitui um contrato específico entre as partes.
As regras da plataforma podem limitar sua capacidade de cobrar danos ou exigir garantias adicionais.
É recomendável ter um contrato complementar assinado pelas partes para situações não cobertas pela plataforma.
Documente tudo: comunicação, combinados, evidências de danos devem ser registrados na plataforma E externamente.
Verifique a identidade do locatário além da verificação da plataforma (solicite documento com foto).
Não aceite pagamento fora da plataforma na primeira locação - isso anula seguros e garantias.

Aspectos Tributários da Locação de Temporada

Muitos proprietários ignoram as obrigações fiscais relacionadas ao aluguel de temporada. Entender essas obrigações é fundamental para evitar problemas com a Receita Federal.

Obrigações tributárias:

Pessoa Física Eventual

Se você aluga esporadicamente (1-2 vezes/ano), os rendimentos são declarados como pessoa física no IRPF. Recolha carnê-leão mensalmente se ultrapassar R$ 2.259,20/mês.

Pessoa Física Habitual

Se você aluga com frequência (várias vezes ao ano, múltiplos imóveis), a Receita pode caracterizar atividade empresarial. Considere abrir MEI ou empresa.

MEI ou Empresa

Para quem faz da locação de temporada uma atividade principal, a formalização como MEI (CNAE 5590-6/99) ou empresa permite emitir notas fiscais e deduzir despesas.

Tributação Municipal

Alguns municípios cobram ISS sobre locação de temporada quando caracterizada como serviço de hospedagem. Verifique a legislação local.

Direitos e Deveres das Partes

Responsabilidades no aluguel de temporada:

	Aspecto	Proprietário/Locador
Entrega do imóvel	Limpo, mobiliado, equipamentos funcionando	Receber e vistoriar no check-in
Conservação	Reparos estruturais e de equipamentos	Uso adequado, pequenos reparos
Contas de consumo	Conforme contrato (inclusas ou separadas)	Pagar se não inclusas, uso consciente
Danos	Comprovar danos para reter caução	Responsável por danos causados
Limpeza final	Geralmente cobra taxa separada	Deixar organizado, pode haver taxa
Desocupação	Vistoriar e devolver caução em 30 dias	Desocupar na data/hora estipulada

Modelo de Contrato de Temporada

Abaixo apresentamos a estrutura básica de um contrato de aluguel de temporada. Adapte conforme sua necessidade e consulte um advogado para validação.

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA LOCADOR: [Nome completo], [qualificação completa] LOCATÁRIO: [Nome completo], [qualificação completa] CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO: O LOCADOR cede ao LOCATÁRIO, por temporada, o imóvel situado à [endereço completo], mobiliado e equipado conforme inventário anexo. CLÁUSULA SEGUNDA – DA FINALIDADE: A locação destina-se exclusivamente a [especificar: férias, trabalho temporário, etc.], caracterizando locação por temporada nos termos do art. 48 da Lei 8.245/91. CLÁUSULA TERCEIRA – DO PRAZO: O prazo da locação é de [número] dias, iniciando em [data e hora] e terminando em [data e hora], improrrogável. CLÁUSULA QUARTA – DO VALOR: O valor total da locação é de R$ [valor por extenso], a ser pago da seguinte forma: [especificar forma de pagamento]. CLÁUSULA QUINTA – DO DEPÓSITO CAUÇÃO: O LOCATÁRIO depositará a quantia de R$ [valor] como garantia, a ser devolvida em até 30 dias após vistoria de saída, descontados eventuais danos. [...demais cláusulas conforme necessário...]

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Perguntas Frequentes sobre Aluguel de Temporada

Qual o prazo máximo do aluguel de temporada?

O prazo máximo é de 90 dias consecutivos, conforme Lei 8.245/91. Ultrapassar esse limite transforma o contrato em locação residencial comum, com todas as proteções da Lei do Inquilinato.

É obrigatório fazer contrato escrito para temporada?

Embora não seja obrigatório por lei, é ALTAMENTE recomendável. O contrato escrito protege ambas as partes, comprova a natureza temporária da locação e estabelece regras claras sobre pagamento, uso e responsabilidades.

Posso cobrar pagamento antecipado no aluguel de temporada?

Sim, é perfeitamente legal e até comum exigir pagamento total ou parcial antecipado. Diferente da locação tradicional, a temporada tem prazo curto e finalidade específica, justificando essa prática.

O que acontece se o locatário não sair no prazo?

Se o locatário permanecer além do prazo contratado, configura-se esbulho possessório. O proprietário pode cobrar diária (geralmente o dobro do valor proporcional) e ingressar com ação de reintegração de posse.

Como funciona o depósito caução?

O depósito caução é um valor adicional (geralmente 30-50% do total) retido como garantia contra danos. Deve ser devolvido em até 30 dias após a vistoria de saída, descontados apenas os valores comprovadamente gastos em reparos.

Preciso registrar o contrato de temporada em cartório?

Não é obrigatório para contratos até 90 dias. Porém, o registro em cartório de títulos e documentos confere data certa ao contrato e pode ser útil em caso de litígio, além de ser obrigatório se o prazo exceder 30 dias e houver cláusula de vigência contra terceiros.

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