Lei do Inquilinato 2026: Todas as Mudanças e Como Afetam Seu Contrato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) passou por atualizações importantes que já estão em vigor em 2026. As mudanças afetam diretamente contratos de aluguel residencial em todo o Brasil, alterando regras sobre formalização, garantias, tributação e fiscalização. Se você é inquilino ou proprietário, precisa entender o que mudou.

Neste guia, explicamos cada mudança de forma prática, com base legal e exemplos. Ao final, você terá clareza sobre seus direitos e obrigações atualizados.

Contratos escritos: agora são obrigatórios

Uma das mudanças mais significativas é a obrigatoriedade do contrato de aluguel por escrito. Antes, contratos verbais tinham validade jurídica (embora fossem difíceis de provar). Agora, a lei exige formalização escrita — física ou digital — com informações detalhadas.

O contrato escrito deve conter obrigatoriamente:

Identificação completa do locador e locatário (nome, CPF, endereço)
Descrição detalhada do imóvel (endereço, tipo, área, características)
Valor do aluguel e forma de pagamento
Índice de reajuste anual (IGP-M, IPCA ou outro)
Prazo da locação (início e término)
Tipo de garantia escolhida (caução, fiador, seguro-fiança ou nenhuma)
Responsabilidades sobre encargos (condomínio, IPTU, água, luz)

Importante: Assinaturas eletrônicas agora têm validade legal expressa para contratos de aluguel, conforme reforçado pelas atualizações de 2026. Você pode assinar pelo Gov.br, DocuSign, Clicksign ou qualquer plataforma que atenda à Lei 14.063/2020.

Proibição de garantias múltiplas

A Lei do Inquilinato já proibia a exigência de mais de uma garantia (Art. 37, parágrafo único). Porém, a prática ainda era comum em alguns mercados. As atualizações de 2026 reforçam essa proibição com fiscalização mais rígida.

O locador deve escolher UMA das seguintes garantias:

Caução: depósito de até 3 meses de aluguel em conta poupança conjunta
Fiador: pessoa que garante o pagamento com seus bens
Seguro-fiança: apólice contratada junto a uma seguradora
Título de capitalização: modalidade menos comum, com resgate ao final
Nenhuma garantia: permitido, mas o aluguel pode ser cobrado antecipadamente

Se o locador exigir caução E fiador ao mesmo tempo, por exemplo, o contrato é abusivo nesse ponto. O inquilino pode contestar judicialmente e pedir devolução do valor excedente.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Uma das novidades mais relevantes de 2026 é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O sistema reunirá dados de todos os imóveis do país em uma base unificada, ampliando a transparência e facilitando a fiscalização do mercado de locação.

O que o CIB muda na prática:

Imóveis alugados serão registrados em sistema único federal
Facilita o cruzamento de dados pela Receita Federal
Proprietários com múltiplos imóveis terão acompanhamento mais rigoroso
Inquilinos poderão verificar a situação do imóvel antes de alugar
Estima-se que o Brasil tenha 17,8 milhões de imóveis alugados que serão cadastrados

Novas regras tributárias para locadores

A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas na tributação de aluguéis, com efeitos a partir de 2026 e 2027. As principais alterações afetam proprietários com múltiplos imóveis.

Novidades tributárias:

Proprietários com mais de 3 imóveis alugados E receita anual acima de R$ 240 mil passarão a recolher IBS e CBS (a partir de 2027)
Contratos não registrados até dezembro de 2025 podem ter carga tributária de até 35,9%
A Receita Federal utilizará inteligência artificial para cruzar dados da DIMOB, PIX e Carnê-Leão Web
Fiscalização intensificada sobre rendimentos de aluguel não declarados

Atenção proprietários: Mesmo que você tenha apenas 1 imóvel alugado, é obrigatório declarar os rendimentos no Imposto de Renda e, se aplicável, recolher mensalmente via Carnê-Leão. A fiscalização via IA da Receita Federal já está operando em 2026.

Tabela: o que mudou (antes x depois)

	Antes (até 2025)	Agora (2026)
Contrato escrito	Opcional (verbal era válido)	Obrigatório (escrito ou digital)
Garantias múltiplas	Proibido mas pouco fiscalizado	Proibido com fiscalização reforçada
Assinatura digital	Válida por lei geral	Validade reforçada para locação
Cadastro de imóveis	Descentralizado	Cadastro Imobiliário Brasileiro (unificado)
Tributação extra	Apenas IR sobre rendimentos	IR + IBS/CBS para grandes locadores (2027)
Fiscalização	Manual, baseada em DIMOB	IA cruzando DIMOB + PIX + Carnê-Leão

O que muda para inquilinos

Principais impactos positivos para quem aluga:

Mais segurança jurídica: com contrato escrito obrigatório, é mais fácil comprovar direitos
Proteção contra abusos: garantias múltiplas proibidas de forma mais rigorosa
Transparência: CIB permite verificar situação do imóvel antes de alugar
Assinatura digital facilitada: não precisa se deslocar para assinar contrato
Direitos mantidos: todos os direitos da Lei do Inquilinato continuam válidos (benfeitorias, prazo mínimo, preferência na compra, etc.)

O que muda para proprietários

Principais impactos para quem aluga seu imóvel:

Obrigação de formalizar contrato por escrito (mesmo para locação entre familiares)
Escolha de apenas uma garantia — sem acumular caução + fiador
Possível tributação adicional (IBS/CBS) se tiver 3+ imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano
Fiscalização mais rígida da Receita Federal sobre rendimentos de aluguel
Necessidade de manter documentação organizada (contratos, comprovantes, laudos de vistoria)

Como adequar seu contrato

Passos para adequar seu contrato às novas regras:

Verifique seu contrato

Se ainda é verbal, formalize por escrito imediatamente

Confira a garantia

Certifique-se de ter apenas uma modalidade de garantia

Atualize cláusulas

Inclua índice de reajuste, responsabilidades e prazo claros

Considere assinatura digital

Aceita legalmente e mais prática para ambas as partes

Organize documentação

Mantenha contratos, vistorias e comprovantes organizados

Gere um contrato de aluguel já atualizado com as novas regras de 2026.

Criar contrato de aluguel

Perguntas frequentes

Contratos verbais feitos antes de 2026 ainda valem?

Sim. Contratos celebrados antes das mudanças continuam válidos conforme as regras vigentes na data de assinatura. Porém, ao renovar ou fazer um novo contrato, este deve ser escrito.

Preciso refazer meu contrato de aluguel por causa das mudanças?

Não necessariamente. Contratos existentes com prazo determinado continuam vigentes. Mas ao renovar ou prorrogar, é recomendável atualizar o contrato para incluir as novas exigências.

O que acontece se o proprietário exigir duas garantias?

O inquilino pode se recusar e contestar judicialmente. A cláusula que exige mais de uma garantia é nula. O inquilino pode pedir devolução de valores pagos indevidamente.

A reforma tributária vai encarecer o aluguel?

Para a maioria dos locadores (1-3 imóveis), não há tributação adicional. O IBS/CBS afeta apenas quem tem 3+ imóveis com receita acima de R$ 240 mil/ano. Porém, a fiscalização mais rígida pode levar alguns proprietários a repassar custos.

Quando começa a valer o Cadastro Imobiliário Brasileiro?

O CIB está sendo implementado ao longo de 2026. A regulamentação completa e prazos para cadastro ainda estão sendo definidos pelo governo federal.

Assinatura digital tem o mesmo valor que assinatura física?

Sim. A Lei 14.063/2020, reforçada pelas atualizações de 2026, garante validade jurídica para assinaturas eletrônicas em contratos de locação. Você pode assinar pelo Gov.br, DocuSign ou outras plataformas.