Contrato de Aluguel Residencial: Guia Completo [2026]

O que é um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel (ou contrato de locação) é o documento que formaliza a relação entre o proprietário do imóvel (locador) e quem vai morar nele (locatário). Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), ele define as regras da locação: valor do aluguel, prazo, garantias, responsabilidades de cada parte e condições de rescisão. Sem contrato escrito, ambas as partes ficam vulneráveis a disputas e prejuízos financeiros.

Tipos de contrato de aluguel

Existem três modalidades principais de locação no Brasil, cada uma com regras específicas:

• Locação residencial — Para moradia. Prazo mínimo recomendado de 30 meses. O inquilino pode rescindir após 12 meses pagando multa proporcional.
• Locação comercial — Para fins empresariais. O locatário tem direito à renovação compulsória após 5 anos ininterruptos no mesmo ponto (ação renovatória).
• Locação por temporada — Para período de até 90 dias. Comum em temporadas de férias. O locador pode cobrar o aluguel total antecipadamente.

Cláusulas obrigatórias

Para ter validade jurídica plena, o contrato de aluguel deve conter no mínimo:

1. Identificação das partes — Nome completo, CPF/CNPJ, endereço e estado civil do locador e locatário.
2. Descrição do imóvel — Endereço completo, tipo (casa, apartamento, kitnet), área e estado de conservação.
3. Valor e reajuste — Valor mensal do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA) e multa por atraso (2% + juros de 1% a.m.).
4. Prazo da locação — Data de início e término. Contratos de 30 meses ou mais garantem ao locador o direito de retomada ao final do prazo.
5. Garantia locatícia — Fiador, caução (até 3 meses), seguro-fiança ou título de capitalização. A lei proíbe exigir mais de uma modalidade.
6. Responsabilidades — Quem paga condomínio, IPTU, seguro incêndio, reparos ordinários e extraordinários.

Garantias locatícias: qual escolher?

A Lei do Inquilinato permite quatro tipos de garantia, mas apenas uma pode ser exigida por contrato:

• Fiador — Terceiro que assume a dívida. Deve ter imóvel quitado na mesma cidade. É a garantia mais aceita, mas difícil de conseguir.
• Caução — Depósito de até 3 meses de aluguel em poupança. Devolvido com correção ao final do contrato, descontados eventuais débitos.
• Seguro-fiança — Apólice contratada pelo inquilino (8% a 15% do aluguel anual). Não é devolvido. Ideal para quem não tem fiador.
• Título de capitalização — Aplicação financeira resgatável ao final do contrato. Menos comum, mas cresce no mercado.

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