Garantias de Aluguel
Conheça todas as opções de garantia locatícia: fiador, caução, seguro-fiança, título de capitalização. Saiba qual escolher e o que a lei permite.
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Modelo de contrato de aluguel pronto para usar com todas as cláusulas da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Aprenda passo a passo como fazer, quais garantias escolher, como calcular reajuste e multa, e quais são os direitos e deveres de inquilino e proprietário.
Modelo completo com 12 cláusulas baseadas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Copie ou baixe gratuitamente. Para um contrato personalizado e com assinatura digital, use nosso gerador automático.
Modelo de Contrato
Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo identificadas e qualificadas celebram o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMOVEL, que se regera pelas cláusulas e condições seguintes, em conformidade com o disposto na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato):
LOCADOR: _________________________, brasileiro(a), [estado civil], [profissão], portador(a) do RG no ___.___.___-__ e inscrito(a) no CPF sob no ___.___.___-__, residente e domiciliado(a) a Rua ___________________________, no ____, Bairro ____________, Cidade/UF, CEP _____-___. LOCATÁRIO: _________________________, brasileiro(a), [estado civil], [profissão], portador(a) do RG no ___.___.___-__ e inscrito(a) no CPF sob no ___.___.___-__, residente e domiciliado(a) a Rua ___________________________, no ____, Bairro ____________, Cidade/UF, CEP _____-___.
O LOCADOR da em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado a _____________________________, no ____, complemento ____, Bairro ____________, Cidade/UF, CEP _____-___, caracterizado como [casa/apartamento/kitnet], com ___ dormitório(s), ___ banheiro(s), sala, cozinha, area de serviço e [outros cômodos], destinado exclusivamente para fins [residenciais/comerciais], conforme descrito no Laudo de Vistoria anexo a este instrumento.
O prazo da presente locação e de ___ (___________) meses, com inicio em ___/___/______ e término previsto para ___/___/______. Parágrafo 1o: Findo o prazo, caso o LOCATÁRIO permaneça no imóvel sem oposição do LOCADOR, a locação será automaticamente convertida em prazo indeterminado, nos termos do artigo 46, paragrafo 1o, da Lei 8.245/91. Parágrafo 2o: Contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses garantem ao LOCADOR o direito de retomada ao término, mediante denúncia vazia (art. 46 da Lei 8.245/91).
O valor mensal do aluguel é de R$ __________ (____________________), a ser pago ate o dia ___ de cada mes, mediante [depósito bancario / transferencia PIX / boleto bancario], conforme dados fornecidos pelo LOCADOR. Parágrafo 1o: O aluguel será reajustado anualmente, apos 12 (doze) meses de vigência, pela variacao acumulada do [IGP-M / IPCA], ou outro indice que venha a substitui-lo. Parágrafo 2o: O atraso no pagamento sujeita o LOCATÁRIO a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mes e correcao monetaria. Parágrafo 3o: A falta de pagamento do aluguel por mais de ___ dias autoriza o LOCADOR a promover acao de despejo, nos termos do artigo 9o, III, da Lei 8.245/91.
Como garantia das obrigações assumidas neste contrato, o LOCATÁRIO apresenta: [ ] CAUÇÃO — Deposito de R$ __________ (equivalente a ___ meses de aluguel), em conta poupança conjunta, a ser devolvido ao final da locação com correcao monetaria, deduzidas eventuais pendencias. [ ] FIADOR — Sr(a). _________________________, CPF no ___.___.___-__, proprietário(a) do imóvel situado a ______________________, que se declara solidariamente responsável por todas as obrigações do LOCATÁRIO. [ ] SEGURO-FIANCA — Apolice no _______________, contratada junto a ________________________, com vigência durante todo o periodo locatício. [ ] TITULO DE CAPITALIZACAO — No valor de R$ __________, vinculado ao presente contrato. Parágrafo único: E vedada a exigencia de mais de uma modalidade de garantia simultaneamente (art. 37, paragrafo único, da Lei 8.245/91).
Sao obrigações do LOCADOR, conforme artigo 22 da Lei 8.245/91: a) Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina; b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacifico do imóvel durante toda a locação; c) Manter a forma e o destino do imóvel locado; d) Responder pelos vicios ou defeitos anteriores a locação; e) Realizar os reparos urgentes e as despesas extraordinarias de condominio; f) Pagar impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposicao em contrario; g) Fornecer recibo discriminado de todas as quantias recebidas; h) Pagar as despesas extraordinarias de condominio.
Sao obrigações do LOCATÁRIO, conforme artigo 23 da Lei 8.245/91: a) Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo estipulado; b) Servir-se do imóvel para o uso convencionado, compatível com a natureza e destino; c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações naturais; d) Levar ao conhecimento do LOCADOR o surgimento de qualquer dano ou defeito; e) Realizar reparacao dos danos verificados no imóvel provocados por si ou dependentes; f) Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização previa e escrita do LOCADOR; g) Pagar as despesas de consumo (agua, luz, gas) e despesas ordinarias de condominio; h) Permitir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR, mediante combinacao previa.
O LOCATÁRIO declara ter recebido o imóvel conforme descrito no Laudo de Vistoria de Entrada, parte integrante deste contrato, comprometendo-se a devolve-lo nas mesmas condições ao término da locação. Parágrafo 1o: A vistoria de saida será realizada no ato da entrega das chaves, comparando-se com o laudo de entrada. Parágrafo 2o: Eventuais reparos necessários para devolução nas condições originais serão de responsabilidade do LOCATÁRIO. Parágrafo 3o: Benfeitorias necessárias serão indenizáveis, ainda que não autorizadas. Benfeitorias úteis, se autorizadas, serão indenizáveis. Benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis (art. 35 e 36 da Lei 8.245/91).
Na hipótese de rescisão antecipada do presente contrato pelo LOCATÁRIO, será devida multa compensatória equivalente a ___ (___) alugueis vigentes, proporcional ao periodo de cumprimento do contrato, nos termos do artigo 4o da Lei 8.245/91. Parágrafo 1o: A multa será calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato. Parágrafo 2o: O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa caso a rescisão decorra de transferencia de emprego para outra localidade, mediante aviso previo de 30 (trinta) dias (art. 4o, paragrafo único, da Lei 8.245/91). Parágrafo 3o: A rescisão pelo LOCADOR observará as hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91.
O LOCATÁRIO se obriga a contratar seguro de incêndio do imóvel, abrangendo danos por agua, raio e explosão, mantendo a apólice vigente durante toda a locação, conforme artigo 22, VIII da Lei 8.245/91. Parágrafo único: O LOCATÁRIO deverá apresentar comprovante de contratação do seguro no prazo de ___ dias apos a assinatura deste contrato.
Parágrafo 1o: Fica expressamente proibida a sublocação, cessao ou emprestimo do imóvel, no todo ou em parte, sem autorização previa e escrita do LOCADOR (art. 13 da Lei 8.245/91). Parágrafo 2o: Quaisquer tolerancias ou concessoes do LOCADOR não configurarao novacao ou renúncia de direitos. Parágrafo 3o: Este contrato obriga as partes e seus herdeiros e sucessores a qualquer titulo.
As partes elegem o foro da comarca de ______________________ para dirimir quaisquer dúvidas ou controvérsias oriundas do presente contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor, na presenca de 2 (duas) testemunhas.
______________, ___ de ______________ de ______.
LOCADOR
LOCATÁRIO
TESTEMUNHA 1
TESTEMUNHA 2
Com seus dados preenchidos, cláusulas adaptadas e assinatura digital
O contrato de aluguel (ou contrato de locação) é o documento jurídico que formaliza a relação entre o proprietário de um imóvel (locador) é a pessoa que vai utilizá-lo (locatário ou inquilino). Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), ele estabelece todas as regras da locação: valor do aluguel, prazo, tipo de garantia, responsabilidades de cada parte, condições de rescisão e critérios de reajuste.
Sem um contrato escrito, ambas as partes ficam vulneráveis: o inquilino não tem prova das condições acordadas, e o proprietário enfrenta dificuldade para cobrar débitos ou retomar o imóvel. O contrato é a principal garantia de segurança jurídica para quem aluga e para quem é alugado.
No Brasil, existem três finalidades de locação previstas em lei — residencial, comercial e por temporada — cada uma com regras específicas sobre prazo, renovação e retomada do imóvel. Entender essas diferenças é essencial antes de assinar qualquer contrato.
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Criar contrato de aluguelA Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela se aplica a locações residenciais, comerciais e por temporada, definindo direitos e deveres de locadores e locatários. Veja os principais pontos:
Leitura complementar
Para entender cada artigo em detalhes, veja nosso guia sobre mudanças na Lei do Inquilinato em 2026 e os artigos sobre direitos e deveres.
Cada tipo de imóvel e finalidade exige cláusulas específicas. Conheça as diferenças e crie o contrato adequado para sua situação.
Para moradia. Prazo recomendado de 30 meses. Inquilino pode rescindir após 12 meses pagando multa proporcional.
Criar contrato residencialPara fins empresariais. Locatário tem direito a renovação compulsória após 5 anos ininterruptos (ação renovatória).
Criar contrato comercialPara períodos de até 90 dias (férias, eventos, tratamento de saúde). O locador pode cobrar o aluguel total antecipadamente.
Criar contrato temporadaInclui cláusulas sobre condomínio, áreas comuns, regimento interno, garagem e animais domésticos.
Contrato para apartamentoCláusulas sobre manutenção de jardim, muros, telhado e áreas externas. Responsabilidades mais amplas.
Contrato para casaPara unidades compactas. Cláusulas simplificadas, sem garagem. Ideal para estudantes e solteiros.
Contrato para kitnetVeja também: Todos os tipos de imóveis para alugar | Modelo em PDF | Modelo em Word
Criar um contrato de aluguel válido não precisa ser complicado. Siga estes 6 passos para garantir que seu contrato tenha todas as cláusulas necessárias conforme a Lei 8.245/91:
Registre nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço de ambas as partes: locador (proprietário) e locatário (inquilino). Se houver fiador, inclua seus dados também.
Informe endereço completo, tipo (casa, apartamento, kitnet), número de cômodos, área total, estado de conservação e finalidade (residencial ou comercial). Anexe o laudo de vistoria de entrada.
Use nosso checklist de vistoriaEstabeleça o valor mensal, data de vencimento, prazo do contrato (recomendado 30 meses), índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA) e multa por atraso (padrão: 10% + juros 1% a.m.).
Simule o reajuste aquiSelecione uma modalidade: fiador, caução (até 3 meses de aluguel), seguro-fiança ou título de capitalização. Lembre-se: a lei proíbe mais de uma garantia por contrato.
Calcule o valor da cauçãoAdicione cláusulas sobre obrigações de cada parte, vistoria de entrada/saída, conservação, benfeitorias, seguro contra incêndio, rescisão e multa proporcional ao tempo restante.
Ambas as partes assinam. A assinatura digital tem plena validade jurídica (Lei 14.063/2020). Adicione 2 testemunhas para dar ao contrato força de título executivo extrajudicial.
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Todo contrato de aluguel válido deve conter estas 8 cláusulas fundamentais. A ausência de qualquer uma pode gerar conflitos e prejuízos.
Nome completo, CPF/RG, estado civil e endereço do locador e locatário. Fundamenta quem são as partes do contrato.
Art. 44 — Lei 8.245/91
Endereço completo, tipo (casa, apartamento, kitnet), área, cômodos e estado de conservação. Anexe laudo de vistoria.
Valor mensal, data de vencimento, índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA) e multa por atraso (2% + juros 1% a.m.).
Art. 17 a 19 — Lei 8.245/91
Data de início e término. Prazo de 30+ meses garante ao locador retomada sem justificativa (denúncia vazia).
Art. 46 — Lei 8.245/91
Fiador, caução (até 3 meses), seguro-fiança ou título de capitalização. Proibido exigir mais de uma.
Art. 37 a 42 — Lei 8.245/91
Deveres do locador (art. 22) e locatário (art. 23): manutenção, encargos, conservação, vistoria e benfeitorias.
Art. 22 e 23 — Lei 8.245/91
Condições de rescisão antecipada, aviso prévio, multa proporcional e isenção por transferência de emprego.
Art. 4 — Lei 8.245/91
Comarca escolhida para resolver conflitos judiciais. Geralmente é a comarca onde se situa o imóvel.
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A Lei do Inquilinato (art. 37 a 42) preve quatro modalidades de garantia, mas o locador só pode exigir uma por contrato. Veja a comparacao:
| Garantia | Vantagens | Desvantagens | Custo |
|---|---|---|---|
| Fiador | Sem custo direto, mais aceita no mercado | Difícil de conseguir, fiador precisa ter imóvel quitado | Grátis |
| Caução | Simples, dinheiro devolvido no final com correção | Desembolso inicial alto (até 3 meses) | 1 a 3 aluguéis |
| Seguro-Fiança | Rápido, sem fiador, cobertura ampla | Não devolvido, custo anual recorrente | 8% a 15% ao ano |
| Título de Capitalização | Resgatável, sem fiador | Menos aceito, rendimento baixo | 6 a 12 aluguéis |
Dica: No GeraContratos, você escolhe a garantia durante a geração do contrato e todas as cláusulas são adaptadas automaticamente à modalidade selecionada.
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A Lei do Inquilinato define com clareza as obrigações de cada parte. Entender esses direitos é essencial para evitar conflitos durante a locação.
O reajuste do aluguel é feito uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, pelo índice acordado entre as partes. Os dois índices mais usados são:
Índice mais tradicional para aluguel. Reflete inflação no atacado, varejo e construção civil. Pode ter variação maior que o IPCA — vantajoso para locadores em períodos de alta, desvantajoso para inquilinos.
Ver IGP-M acumulado 2026Índice oficial de inflação do Brasil. Variação mais estável e previsível. Cada vez mais usado em contratos de aluguel por ser considerado mais justo para ambas as partes.
Ver IPCA acumulado 2026Fórmula: Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + variação acumulada do índice nos últimos 12 meses).
Exemplo: Aluguel de R$2.000 com IGP-M acumulado de 5% = R$2.000 x 1,05 = R$2.100.
Calcule automaticamente
Use nossa calculadora de reajuste para simular o novo valor do aluguel com base no IGP-M ou IPCA atualizado.
Usar calculadora de reajusteImportante: Se o locador aplicar reajuste acima do índice contratual, o inquilino pode contestar judicialmente. Após 3 anos de contrato, qualquer parte pode pedir revisão judicial do valor se estiver defasado em relação ao mercado (art. 19). Leia mais em nosso artigo sobre reajuste acima da inflação.
A multa por rescisão antecipada do contrato de aluguel deve ser proporcional ao tempo restante, conforme o artigo 4 da Lei do Inquilinato. Veja como funciona na prática:
Multa = (Valor total da multa / Prazo total em meses) x Meses restantes
Calcule sua multa
Use nossa calculadora para descobrir o valor exato da multa proporcional com base no seu contrato.
Usar calculadora de multa rescisóriaVeja também: Como sair do aluguel sem pagar multa | Situações especiais na locação
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Entenda os direitos e deveres de inquilinos e locadores segundo a Lei do Inquilinato. Saiba o que cada parte pode exigir e o que é proibido.
Entenda as principais cláusulas do contrato de aluguel: multas, reajuste, pets, reformas, sublocação. Veja o que é obrigatório e o que pode ser negociado.
Contratos de aluguel para diferentes tipos de imóveis: apartamento, casa, kitnet, quarto, temporada, comercial. Veja as particularidades de cada um.
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Calculadoras, geradores e checklists gratuitos para ajudar em todas as etapas da locação — do primeiro aluguel ao distrato.
Calcule o novo valor do aluguel pelo IGP-M ou IPCA.
Calcule o depósito caução (1 a 3 meses) e devolução corrigida.
Calcule a multa proporcional por rescisão antecipada.
Calcule o carnê-leão e imposto de renda sobre aluguel.
Some aluguel + condomínio + IPTU + seguro e veja o custo real.
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Checklist interativo para vistoria de entrada e saída do imóvel.
Tudo o que você precisa saber antes de alugar pela 1a vez.
Gere recibos de aluguel profissionais em PDF.
Gere a ficha cadastral para locação de imóvel.
Crie o laudo de vistoria detalhado do imóvel.
Gere o termo de rescisão (distrato) do contrato de aluguel.
Gere notificações de cobrança, rescisão ou desocupação.
Gere o termo de rescisão formal do contrato de aluguel.
Guia completo do contrato de locação residencial: cláusulas obrigatórias, garantias, multas, vistoria, modelo simples e como fazer passo a passo. Atualizado pela Lei do Inquilinato (8.245/91).
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O contrato de aluguel (ou contrato de locação) é o documento que formaliza a relação entre o proprietário do imóvel (locador) e quem vai morar ou usar o imóvel (locatário). Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), ele define valor do aluguel, prazo, garantias, direitos e deveres de cada parte, condições de rescisão e reajuste.
Não é obrigatório registrar o contrato em cartório para ter validade jurídica. Porém, o registro garante oponibilidade a terceiros: se o imóvel for vendido durante a locação, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o fim se houver cláusula de vigência registrada em cartório e averbada na matrícula do imóvel (art. 8 da Lei 8.245/91).
As garantias mais usadas são: fiador (terceiro que assume a dívida), caução (depósito de até 3 meses), seguro-fiança (apólice paga pelo inquilino, 8% a 15% ao ano) e título de capitalização. O fiador ainda é a mais aceita no mercado, mas a caução vem crescendo por ser mais prática. A lei proíbe exigir mais de uma garantia (art. 37 da Lei 8.245/91).
O prazo mais recomendado é de 30 meses. Com esse prazo, o locador tem direito de retomar o imóvel ao final do contrato sem precisar justificar (denúncia vazia, art. 46 da Lei 8.245/91). Contratos com menos de 30 meses só podem ser encerrados pelo locador nos casos específicos do art. 47.
O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, pelo índice acordado entre as partes (geralmente IGP-M ou IPCA). Reajustes em periodicidade menor que 12 meses são proibidos. Após 3 anos, qualquer parte pode pedir revisão judicial do valor se estiver defasado em relação ao mercado (art. 19 da Lei 8.245/91).
Em contratos de 30 meses ou mais, o locador não pode pedir o imóvel antes do término, salvo acordo mútuo, infração contratual ou falta de pagamento. Em contratos menores que 30 meses ou por prazo indeterminado, o locador pode pedir nos casos do art. 47: uso próprio, demolição, obras determinadas pelo Poder Público, etc.
A multa é proporcional ao tempo restante do contrato (art. 4 da Lei 8.245/91). Fórmula: Multa = (Valor da multa total / Prazo total em meses) x Meses restantes. Exemplo: multa de 3 aluguéis (R$3.000), contrato de 30 meses, saindo no mês 20 = (3.000 / 30) x 10 = R$1.000. Use nossa calculadora de multa rescisória para simular.
O IPTU é de responsabilidade legal do proprietário (locador). Porém, a Lei do Inquilinato permite transferir ao inquilino se houver cláusula expressa no contrato (art. 22, VIII e art. 25). Na prática, a maioria dos contratos transfere o IPTU ao locatário.
O inquilino tem direito de preferência na compra (art. 27). Se vendido a terceiro, o contrato registrado em cartório protege o inquilino até o fim do prazo. Sem registro, o novo proprietário pode pedir desocupação com prazo de 90 dias.
Sim, contrato verbal tem validade jurídica. Porém, é considerado por prazo indeterminado e a prova de suas condições e muito mais difícil. Sempre recomendamos formalizar por escrito para proteger ambas as partes.
Não. O inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel (art. 22, II). O locador só pode entrar com autorização prévia ou em emergências reais. Entrada forçada pode configurar violação de domicílio (art. 150 do Código Penal).
A lei não define mínimo. Tecnicamente, um único dia de atraso já permite ação de despejo. Na prática, a maioria dos locadores aguarda 15 a 30 dias e envia notificação extrajudicial antes. O processo de despejo pode levar de 6 a 12 meses.
Sim. O artigo 22, VIII da Lei 8.245/91 determina que o seguro contra incêndio deve ser mantido. Na prática, o custo é transferido ao locatário. Cobre incêndio, raio e explosão, custando em média R$150 a R$400 por ano.
Sim. A assinatura eletrônica tem validade jurídica conforme a MP 2.200-2/2001 e a Lei 14.063/2020. No GeraContratos, o contrato é enviado para assinatura digital por e-mail ou WhatsApp. Cada parte assina pelo celular.
Identificação das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel e vencimento, índice de reajuste, tipo de garantia, prazo, obrigações do locador e locatário, condições de rescisão e multa, e responsabilidade por encargos (IPTU, condomínio, seguro).
Denúncia vazia: locador pede o imóvel sem justificativa — só possível ao final de contratos com 30+ meses (art. 46). Denúncia cheia: exige justificativa legal (uso próprio, obras, infração) — aplica-se a contratos com menos de 30 meses ou prazo indeterminado (art. 47).
Sim. Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar mediante notificação ao locador. Após a notificação, permanece responsável por 120 dias. O locador deve obter nova garantia nesse prazo (art. 40 da Lei 8.245/91).
Reformas estruturais precisam de autorização escrita do locador (art. 23, III). Pequenas manutenções são permitidas. Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização; úteis são indenizáveis se autorizadas; voluptuárias não são indenizáveis.
Sim, é legal. Nesse caso, o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente, até o 6º dia útil do mês a iniciar (art. 42 da Lei 8.245/91). Sem garantia, o locador assume mais risco de inadimplência.
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