Modelo de Contrato de Aluguel: O Que Copiar e Adaptar

Você pesquisou "modelo de contrato de aluguel" e encontrou dezenas de opções. Mas será que pode simplesmente baixar, preencher e usar? A resposta curta: depende. A resposta longa está neste artigo.

Vou te mostrar quando um modelo genérico funciona, o que você obrigatoriamente precisa adaptar, e por que copiar sem pensar pode te custar caro depois.

Por que modelos genéricos falham

Modelos de contrato da internet são feitos para o caso mais comum. Mas toda locação tem particularidades: o seu imóvel tem vaga de garagem? Aceita pets? Quem paga o IPTU? O modelo não sabe disso.

Problemas comuns em modelos genéricos:

Cláusulas desatualizadas (Lei do Inquilinato mudou em 2019, 2020, 2021)
Índice de reajuste inadequado (muitos ainda usam IGP-M que chegou a 37%)
Garantia não especificada ou mal definida
Falta de cláusula sobre pets, reformas ou sublocação
Responsabilidade por IPTU e condomínio ausente ou errada
Multas acima do permitido por lei (máximo 10%)

Risco real: Um contrato com cláusula ilegal pode ser anulado na Justiça. E um contrato incompleto não te protege quando você mais precisa — na hora do conflito.

Quando um modelo serve

Nem todo modelo é ruim. Alguns são úteis como ponto de partida, desde que você faça as adaptações necessárias.

Um modelo pode funcionar quando:

É recente (atualizado nos últimos 2 anos)
Vem de fonte confiável (advogado, cartório, plataforma especializada)
Você entende cada cláusula que está assinando
Você vai adaptar às particularidades da sua locação
Ambas as partes concordam em revisar juntas antes de assinar

O problema é que a maioria das pessoas baixa o primeiro resultado do Google, preenche os espaços em branco e assina. Isso é perigoso.

O que você precisa adaptar

Independente do modelo que você usar, estas são as partes que SEMPRE precisam de atenção:

1. Tipo de garantia

A Lei do Inquilinato permite apenas UMA garantia. Se o modelo menciona caução mas vocês combinaram fiador, você precisa mudar. Se o modelo pede duas garantias, está errado.

2. Prazo do contrato

Modelos costumam vir com 12 ou 30 meses. Mas talvez vocês tenham combinado 24 meses. O prazo afeta os direitos das duas partes — não é só um número.

3. Índice de reajuste

Muitos modelos ainda trazem IGP-M, que pode variar muito (chegou a 37% em um ano). O IPCA é mais estável e recomendado hoje. Verifique qual está no modelo e decida se faz sentido.

4. Multa por atraso e rescisão

A Lei do Inquilinato limita a multa por atraso em 10%. Se o modelo tem 20%, está ilegal. A multa por rescisão antecipada (geralmente 3 aluguéis proporcionais) também precisa estar clara.

5. Vistoria

O modelo pode não mencionar vistoria ou mencioná-la de forma vaga. Você precisa de uma cláusula que obrigue vistoria de entrada E de saída, com fotos e assinaturas.

6. Animais de estimação

Muitos modelos não mencionam pets. Se você quer permitir ou proibir, precisa estar escrito. Silêncio no contrato gera discussão depois.

7. Condomínio e IPTU

Quem paga? O inquilino sempre paga condomínio ordinário, mas o IPTU depende do que está no contrato. Se não especificar, o proprietário é responsável por lei.

Não quer se preocupar com isso? Gere um contrato que já vem adaptado às suas escolhas.

Criar contrato de aluguel

Trechos de exemplo

Veja como algumas cláusulas importantes devem ficar. Use como referência para verificar se seu modelo está adequado.

Exemplo 1: Cláusula de garantia (caução)

"A título de garantia, o LOCATÁRIO deposita a quantia de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), equivalente a 3 (três) meses de aluguel, em conta poupança conjunta no Banco X, Agência Y, Conta Z. O valor será devolvido ao final da locação, corrigido pela poupança, descontados eventuais débitos ou reparos."

Exemplo 2: Cláusula de reajuste

"O aluguel será reajustado anualmente, na data de aniversário deste contrato, pelo índice IPCA/IBGE acumulado nos 12 meses anteriores. Caso o índice seja negativo, o valor do aluguel permanecerá inalterado."

Exemplo 3: Cláusula sobre animais

"Fica permitida a permanência de animais de estimação de pequeno porte no imóvel, limitado a 2 (dois) animais, desde que não causem danos ao imóvel ou perturbação aos vizinhos. O LOCATÁRIO responde por eventuais danos causados pelos animais."

Exemplo 4: Cláusula de vistoria

"As partes realizarão vistoria de entrada e de saída do imóvel, documentando o estado de conservação com fotografias datadas. O laudo de vistoria, assinado por ambas as partes, integra este contrato como anexo obrigatório."

De modelo para contrato personalizado em 5 minutos

Se adaptar um modelo parece trabalhoso, existe uma forma mais simples: usar um gerador que faz as perguntas certas e monta o contrato para você.

No GeraContratos, você passa por 5 etapas rápidas e o sistema gera um contrato completo, adaptado às suas respostas:

Etapa 1 - Imóvel: tipo, endereço, área, quartos, mobiliado ou não
Etapa 2 - Valores: aluguel, condomínio, IPTU, dia de vencimento
Etapa 3 - Prazo: duração do contrato e índice de reajuste
Etapa 4 - Cláusulas: garantia, pets, reformas, sublocação e outras regras
Etapa 5 - Partes: dados do locador, locatário e fiador (se houver)

No final, você baixa um PDF formatado, pronto para assinar. Sem precisar editar Word, sem risco de esquecer cláusulas, sem cláusulas ilegais.

Diferencial: Ao contrário de um modelo estático, o gerador adapta o contrato às suas escolhas. Escolheu caução? Aparece cláusula de caução. Escolheu fiador? Aparece qualificação do fiador e cláusula específica.

Modelo vs. Gerador: comparação rápida

Modelo genérico da internet:

Gratuito, mas você assume o risco
Precisa adaptar manualmente cada cláusula
Pode estar desatualizado ou ter erros
Formatação manual (Word, PDF)
Tempo: 30-60 minutos se fizer direito

Gerador de contratos (GeraContratos):

R$ 39,90 com garantia de estar atualizado
Perguntas guiadas, sem esquecer nada
Cláusulas conforme a Lei do Inquilinato vigente
PDF formatado pronto para assinar
Tempo: menos de 10 minutos

Perguntas frequentes

Posso usar qualquer modelo de contrato da internet?

Pode, mas não deveria. Muitos modelos estão desatualizados ou incompletos. Se usar, verifique cada cláusula e adapte às suas necessidades. Um modelo de 2018 provavelmente tem problemas.

O que acontece se eu usar um contrato com cláusula ilegal?

A cláusula ilegal pode ser anulada na Justiça. Por exemplo, multa de atraso acima de 10% é ilegal. Se você processar o inquilino por isso, pode perder.

Modelo de contrato de aluguel simples funciona?

Depende do que você chama de "simples". Um contrato precisa ter no mínimo: partes, imóvel, valor, prazo, garantia e assinaturas. Se faltar algo, pode gerar problemas depois.

Preciso de advogado para fazer contrato de aluguel?

Não é obrigatório. Você pode usar um modelo, adaptar sozinho ou usar uma plataforma online. Advogado é recomendado para situações complexas (imóvel comercial de alto valor, por exemplo).

Como sei se um modelo de contrato é confiável?

Verifique a fonte (advogado, cartório, plataforma especializada), a data de atualização, e se menciona a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Leia cada cláusula antes de usar.

Posso modificar um modelo de contrato de aluguel?

Sim, e você deve. A locação é um acordo entre as partes. Você pode adicionar, remover ou modificar cláusulas, desde que ambos concordem e nada seja ilegal.

Conclusão

Modelos de contrato de aluguel são úteis como referência, mas raramente funcionam sem adaptação. Se você vai usar um, revise cada cláusula, atualize o que estiver errado e certifique-se de que tudo que vocês combinaram está escrito.

Ou, se preferir economizar tempo e evitar erros, use um gerador que faz as perguntas certas e entrega um contrato personalizado em minutos.

Gere seu contrato de aluguel personalizado agora. Leva menos de 10 minutos.