Caução, Fiador ou Seguro-Fiança: Qual Garantia Escolher?
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Vai alugar um imóvel e precisa escolher a garantia? Essa é uma das decisões mais importantes do contrato — e muita gente escolhe errado por não entender as diferenças entre caução, fiador e seguro-fiança.
Neste guia, você vai ver uma comparação clara entre as três opções, com vantagens, desvantagens, custos reais e exemplos de cláusulas. No final, você saberá exatamente qual garantia faz sentido para sua situação.
Veja como a garantia aparece no contrato:
Contrato de
Locação Residencial
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
Regra de ouro: A Lei do Inquilinato permite apenas UMA garantia por contrato. Se o locador pedir caução E fiador, está errado — e você pode contestar.
Comparativo rápido: Caução vs Fiador vs Seguro
Antes de entrar nos detalhes, veja um resumo das três opções:
| Caução | Fiador | Seguro-Fiança | |
|---|---|---|---|
| Custo inicial | 1-3 aluguéis | Nenhum | ~1 aluguel/ano |
| Custo mensal | Nenhum | Nenhum | Renovação anual |
| Dinheiro volta? | — | ✗ | |
| Precisa de terceiros? | ✗ | ✗ | |
| Aprovação | Imediata | 7-15 dias | 2-5 dias |
| Ideal para | Quem tem reserva | Quem tem fiador | Quem prefere pagar |
Caução (depósito)
- Custo inicial: 1 a 3 aluguéis (máximo permitido por lei)
- Custo mensal: Nenhum
- Dinheiro volta? Sim, com correção da poupança
- Precisa de terceiros? Não
- Aprovação: Imediata
- Risco para você: Dinheiro preso; disputa na devolução
Fiador
- Custo inicial: Nenhum
- Custo mensal: Nenhum
- Dinheiro volta? Não se aplica
- Precisa de terceiros? Sim (fiador com imóvel)
- Aprovação: Burocrática (7-15 dias)
- Risco para você: Depender de alguém; fiador cobrado se você não pagar
Seguro-Fiança
- Custo inicial: Baixo (pode parcelar)
- Custo mensal: 8% a 15% do aluguel anual (≈ 1-2 aluguéis/ano)
- Dinheiro volta? Não (é um seguro)
- Precisa de terceiros? Não
- Aprovação: Rápida (1-3 dias), mas exige análise de crédito
- Risco para você: Custo contínuo; pode ser negado se tiver nome sujo
Caução: como funciona na prática
A caução é um depósito em dinheiro que o inquilino faz no início do contrato. O valor fica "guardado" como garantia e é devolvido ao final da locação, descontados eventuais débitos ou danos.
Limite legal e prática do mercado
A Lei do Inquilinato (Art. 38) limita a caução em dinheiro a no máximo 3 meses de aluguel. Na prática, a maioria dos locadores pede 2 ou 3 meses.
Como é na prática:
- Valor comum: 2 a 3 meses de aluguel
- Onde fica o dinheiro: conta poupança conjunta ou do locador
- Correção: índice da poupança (deve render juros)
- Devolução: até 30 dias após entrega das chaves e vistoria
Atenção: Se o locador pedir mais de 3 aluguéis como caução, está infringindo a lei. Você pode aceitar, mas saiba que pode contestar depois.
Quando a caução é a melhor escolha
- Você tem dinheiro guardado que não vai precisar
- Não quer pagar custo mensal como no seguro
- Prefere receber o valor de volta no final
- Não tem fiador disponível
Fiador: como funciona na prática
O fiador é uma terceira pessoa que assume a responsabilidade de pagar se você não pagar. É a garantia mais tradicional no Brasil, mas está cada vez mais rara porque ninguém quer assumir esse risco.
Requisitos comuns para ser fiador
- Ter imóvel quitado na mesma cidade (em muitos casos)
- Renda comprovada de pelo menos 3x o aluguel
- Nome limpo (sem restrições no SPC/Serasa)
- Cônjuge deve concordar e assinar junto
- Não ser idoso em alguns casos (locadores resistem)
O risco do fiador
Se o inquilino não pagar, o locador pode cobrar o fiador diretamente — inclusive penhorar o imóvel dele. Por isso, cada vez menos pessoas aceitam ser fiadoras, mesmo para familiares.
Quando o fiador é a melhor escolha
- Você tem familiar próximo que aceita (e tem imóvel)
- Não tem dinheiro para caução
- Não quer pagar seguro-fiança
- O locador exige especificamente fiador
Já escolheu sua garantia? Gere o contrato com a cláusula certa.
Criar contrato de aluguelSeguro-Fiança: como funciona na prática
O seguro-fiança é um produto de seguradora. Você paga um valor anual (ou mensal) e a seguradora garante o pagamento ao locador se você ficar inadimplente.
Quanto custa o seguro-fiança?
O custo varia de 8% a 15% do valor anual dos encargos (aluguel + condomínio + IPTU). Veja um exemplo prático:
Exemplo com aluguel de R$ 2.000/mês:
- Encargos anuais: R$ 2.000 x 12 = R$ 24.000
- Seguro-fiança (10%): R$ 2.400/ano
- Custo mensal equivalente: R$ 200/mês
- Pode ser parcelado no cartão em até 12x
Esse valor NÃO é devolvido — funciona como qualquer seguro (você paga pela proteção, não pelo retorno).
Quando o seguro-fiança é a melhor escolha
- Você não tem fiador nem dinheiro para caução
- Precisa de aprovação rápida
- Prefere diluir o custo ao longo do ano
- Seu nome está limpo e consegue aprovação
Dica: Algumas seguradoras oferecem coberturas extras (pintura, danos ao imóvel, multa por rescisão). Vale comparar antes de contratar.
Exemplos de cláusulas para cada garantia
Veja como a cláusula de garantia deve aparecer no contrato. Use como referência para verificar se o seu está correto.
Cláusula de Caução
"Como garantia das obrigações assumidas neste contrato, o LOCATÁRIO deposita a título de caução a quantia de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), equivalente a 03 (três) meses de aluguel, em conta poupança de titularidade do LOCADOR no Banco X, Agência Y, Conta Z. Ao término da locação, o valor será devolvido com a correção da poupança, descontados eventuais débitos de aluguel, encargos ou reparos decorrentes de danos ao imóvel além do desgaste natural."
Cláusula de Fiador
"Assina o presente contrato na qualidade de FIADOR e principal pagador, [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [X] e CPF nº [Y], residente em [endereço completo]. O FIADOR declara-se solidariamente responsável pelo cumprimento de todas as obrigações do LOCATÁRIO, incluindo aluguéis, encargos, multas e reparos, até a efetiva entrega das chaves e quitação integral do contrato."
Cláusula de Seguro-Fiança
"O LOCATÁRIO apresenta como garantia locatícia apólice de seguro-fiança contratada junto à [Nome da Seguradora], sob o nº [número da apólice], com vigência de [data início] a [data fim]. O LOCATÁRIO compromete-se a manter o seguro vigente durante toda a locação, renovando-o anualmente e apresentando comprovante ao LOCADOR em até 5 dias após a renovação."
E se eu não conseguir nenhuma garantia?
Sem garantia, o locador pode exigir pagamento antecipado do aluguel (Art. 42 da Lei do Inquilinato). Você paga o mês ANTES de usar, não depois.
Alternativas para quem não tem garantia:
- Negociar caução menor (1 mês em vez de 3)
- Oferecer contrato mais longo em troca
- Apresentar referências de aluguéis anteriores
- Propor pagamento adiantado dos primeiros meses
Perguntas frequentes
O locador pode pedir caução E fiador juntos?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Se o locador pedir duas, está irregular e você pode contestar ou denunciar.
Em quanto tempo a caução deve ser devolvida?
A lei não define prazo específico, mas a jurisprudência aceita até 30 dias após a entrega das chaves e vistoria de saída. Se o locador demorar sem justificativa, você pode cobrar judicialmente.
Se meu nome estiver sujo, consigo seguro-fiança?
É difícil. A maioria das seguradoras faz análise de crédito e nega quem tem restrições. Nesse caso, caução ou fiador são alternativas melhores.
Posso trocar de garantia durante o contrato?
Sim, se ambas as partes concordarem. É preciso fazer um aditivo contratual formalizando a troca. Por exemplo: o fiador não quer mais e você oferece caução no lugar.
Título de capitalização é uma boa opção?
É menos comum. Funciona como a caução, mas administrado por uma instituição financeira. O valor é devolvido no final, mas rende menos que a poupança e tem taxas. Pode ser útil se o locador não aceitar caução direta.
Quanto custa ser fiador?
Ser fiador não tem custo direto, mas tem risco alto. Se o inquilino não pagar, o fiador é cobrado — e pode até ter o imóvel penhorado. Por isso, pense bem antes de pedir a alguém.
Seguro-fiança cobre danos ao imóvel?
Depende da apólice. Algumas incluem cobertura para danos, pintura e até multa por rescisão. Verifique as coberturas antes de contratar — às vezes vale pagar um pouco mais por uma proteção completa.
Resumo: qual escolher?
Escolha CAUÇÃO se:
- Você tem dinheiro guardado
- Não quer custo mensal
- Prefere receber de volta no final
Escolha FIADOR se:
- Tem alguém de confiança que aceita
- Não tem dinheiro nem crédito para as outras opções
Escolha SEGURO-FIANÇA se:
- Não tem fiador nem caução
- Prefere diluir o custo ao longo do ano
- Precisa de aprovação rápida
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