Contrato de Locação Residencial: Guia Completo 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Vai alugar um imóvel e não sabe por onde começar? O contrato de locação residencial (também chamado de contrato de aluguel) é o documento que protege tanto quem aluga quanto quem é dono do imóvel. Neste guia completo, você vai aprender tudo o que precisa saber para fazer um contrato de locação residencial correto, seguindo a Lei do Inquilinato (8.245/91).
Veja como fica seu contrato de aluguel:
Contrato de
Locação Residencial
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
O que é um contrato de locação residencial
O contrato de locação residencial (ou contrato de aluguel) é um acordo escrito entre o dono do imóvel (locador) e a pessoa que vai morar nele (locatário). Esse documento define quanto será pago, por quanto tempo, e quais são as regras da locação. É o instrumento jurídico mais importante em qualquer relação de aluguel de imóvel residencial no Brasil.
No Brasil, os contratos de aluguel residencial são regulados pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece direitos e deveres para ambas as partes e vale mesmo que o contrato não mencione algumas regras.
Importante: Mesmo sem contrato escrito, a locação existe e a Lei do Inquilinato se aplica. Porém, sem documento, fica muito mais difícil provar o que foi combinado em caso de problema.
Quando o contrato é obrigatório
Legalmente, o contrato escrito não é obrigatório para que a locação exista. Porém, na prática, ele é essencial. Veja as situações em que você deve fazer um contrato:
- Aluguel de apartamento, casa, kitnet ou qualquer imóvel para moradia
- Locação de imóvel comercial ou para fins não residenciais
- Aluguel por temporada (até 90 dias)
- Sublocação autorizada pelo proprietário
- Renovação de contrato com novas condições
Mesmo em aluguel entre familiares ou amigos, o contrato escrito evita mal-entendidos e protege o relacionamento.
Cláusulas essenciais
Um contrato de aluguel completo precisa ter algumas informações obrigatórias. Sem elas, o documento pode ser considerado incompleto ou gerar problemas futuros.
1. Identificação das partes
Nome completo, CPF (ou CNPJ para empresas), RG, estado civil, profissão, nacionalidade e endereço completo do locador e do locatário. Se houver fiador, os dados dele também devem constar.
2. Descrição do imóvel
Endereço completo com CEP, tipo do imóvel (apartamento, casa, sobrado), número de quartos e banheiros, vagas de garagem, área útil em metros quadrados, e se é mobiliado ou não.
3. Valor do aluguel e encargos
O contrato deve especificar:
- Valor mensal do aluguel em reais
- Data de vencimento (normalmente entre os dias 1 e 10)
- Forma de pagamento aceita (Pix, boleto, transferência)
- Quem paga IPTU, condomínio e taxas extras
- Multa por atraso (máximo 10% pela Lei do Inquilinato)
- Juros de mora (máximo 1% ao mês)
4. Prazo e renovação
Data de início e término da locação, condições para renovação automática, e o que acontece se nenhuma das partes se manifestar ao final do prazo.
5. Garantia locatícia
Qual garantia foi escolhida (caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização), valores envolvidos e condições de devolução.
6. Regras de uso do imóvel
Permissão ou proibição de animais, reformas, sublocação, uso comercial, e outras regras específicas da locação.
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Criar contrato de aluguelTipos de garantia locatícia
A garantia protege o locador contra calote ou danos ao imóvel. A Lei do Inquilinato permite apenas UMA garantia por contrato. Exigir mais de uma é ilegal.
Caução (depósito)
O inquilino deposita até 3 meses de aluguel em uma conta poupança conjunta. O valor é devolvido com correção ao final do contrato, descontando eventuais danos ou débitos.
Fiador
Uma terceira pessoa se responsabiliza pelo pagamento caso o inquilino não pague. O fiador geralmente precisa ter imóvel quitado no mesmo município.
Seguro-fiança
O inquilino contrata um seguro com uma seguradora. O custo anual varia de 1 a 2 aluguéis. Se houver inadimplência, a seguradora paga e depois cobra do inquilino.
Título de capitalização
Similar à caução, mas administrado por uma instituição financeira. O valor fica aplicado e é devolvido ao final, podendo render prêmios.
Dica: Se você não tem fiador, a caução é a opção mais econômica. O seguro-fiança é mais caro, mas não exige que você tenha dinheiro guardado.
Prazo e reajuste do aluguel
Qual o prazo ideal?
Para locação residencial, o prazo mais comum é de 30 meses. Com esse prazo, o inquilino tem direito de ficar até o final do contrato sem que o locador possa pedir o imóvel (salvo exceções legais).
Contratos com prazo menor que 30 meses dão menos segurança ao inquilino: após 30 meses de locação (mesmo que renovada), o locador pode pedir o imóvel a qualquer momento mediante aviso prévio de 30 dias.
Como funciona o reajuste?
O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. O índice mais usado é o IGP-M (da FGV), mas muitos contratos estão adotando o IPCA (do IBGE) por ser mais estável.
Regras do reajuste:
- Só pode ocorrer após 12 meses do último reajuste
- Deve usar o índice definido no contrato
- Se o contrato não definir índice, usa-se o IPCA
- Reajuste acima da inflação pode ser negociado, nunca imposto
Multa e rescisão antecipada
Se o inquilino quiser sair antes do fim do contrato, normalmente paga uma multa proporcional ao tempo restante. A multa padrão é de 3 aluguéis, mas é reduzida proporcionalmente.
Exemplo prático:
- Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis (R$ 4.500 se aluguel = R$ 1.500)
- Inquilino sai após 20 meses (faltam 10 meses)
- Multa proporcional: 3 x (10/30) = 1 aluguel (R$ 1.500)
Exceção: Se o inquilino sair por transferência de emprego (comprovada), não paga multa, apenas aviso prévio de 30 dias.
Rescisão pelo locador
O locador só pode pedir o imóvel antes do prazo em situações específicas: falta de pagamento, descumprimento do contrato, ou necessidade de uso próprio (com condições legais).
Vistoria do imóvel
A vistoria é um dos pontos mais importantes do contrato. Ela documenta como o imóvel estava no início da locação e serve de comparação na devolução.
Vistoria de entrada
O que documentar:
- Estado de paredes, pisos e tetos (manchas, rachaduras, furos)
- Funcionamento de portas, janelas e fechaduras
- Condição de instalações elétricas e hidráulicas
- Estado de louças sanitárias e metais
- Funcionamento de eletrodomésticos (se mobiliado)
- Fotos e vídeos com data visível
Vistoria de saída
Na devolução, o imóvel deve estar nas mesmas condições da entrada, descontando o desgaste natural pelo uso. Problemas encontrados podem ser descontados da caução ou cobrados do inquilino.
Dica: Faça a vistoria de entrada junto com o proprietário ou imobiliária. Ambos devem assinar o laudo. Guarde uma cópia com as fotos.
Como assinar o contrato
O contrato de aluguel pode ser assinado de duas formas: fisicamente (em papel) ou digitalmente. Ambas têm validade jurídica no Brasil.
Assinatura física
O contrato é impresso em duas vias. Locador e locatário assinam todas as páginas (ou rubricam) e a última página. Cada parte fica com uma via. Testemunhas são opcionais, mas recomendadas.
Assinatura digital
O contrato pode ser assinado eletronicamente através de plataformas como gov.br (gratuito), DocuSign, Clicksign ou outras. A assinatura eletrônica tem a mesma validade legal desde a Lei 14.063/2020.
Precisa reconhecer firma?
Não é obrigatório, mas o reconhecimento de firma em cartório dá mais segurança ao documento. Custa entre R$ 10 e R$ 30 por assinatura.
Precisa registrar em cartório?
O registro também não é obrigatório, mas traz benefícios: se o imóvel for vendido, o novo proprietário deve respeitar o contrato registrado até o fim do prazo. O custo varia conforme o valor do contrato.
Erros comuns a evitar
Muitos problemas em locações acontecem por erros simples que poderiam ser evitados. Veja os mais comuns:
- Não fazer contrato escrito (especialmente com conhecidos)
- Não fazer vistoria de entrada detalhada com fotos
- Aceitar duas garantias no mesmo contrato (é ilegal)
- Não especificar quem paga IPTU e condomínio
- Usar contrato genérico da internet sem adaptar
- Não guardar comprovantes de pagamento
- Assinar sem ler todas as cláusulas
- Não verificar se o locador é realmente o dono do imóvel
Dica: Antes de assinar, peça uma matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro. Ela confirma quem é o proprietário e se há dívidas sobre o imóvel.
Modelo pronto ou personalizado
Você pode encontrar modelos de contrato na internet, mas cuidado: muitos estão desatualizados ou não contemplam todas as situações da sua locação.
Modelo genérico da internet
- Gratuito, mas pode ter cláusulas desatualizadas
- Não considera particularidades do seu caso
- Pode ter erros jurídicos
- Você precisa preencher e formatar manualmente
Contrato personalizado (GeraContratos)
- Atualizado com a Lei do Inquilinato vigente
- Adapta cláusulas conforme suas escolhas (pets, garantia, etc.)
- Gera PDF formatado pronto para assinar
- Inclui campos para vistoria e testemunhas
- Suporte para assinatura digital
Crie seu contrato personalizado agora. Leva menos de 5 minutos.
Criar contrato de aluguelPasso a passo para criar seu contrato
No GeraContratos, você cria seu contrato de aluguel em 5 etapas simples. Veja o que você vai preencher em cada uma:
Etapa 1: Dados do imóvel
Informe o tipo de imóvel (apartamento, casa, etc.), endereço completo, área em m², número de quartos, banheiros e vagas de garagem. Também indique se é mobiliado.
Etapa 2: Valores
Defina o valor do aluguel, dia de vencimento, taxas de condomínio e IPTU (se houver), e quem será responsável por cada encargo.
Etapa 3: Prazo
Escolha a duração do contrato (12, 24, 30 meses ou personalizado), data de início, e o índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA).
Etapa 4: Cláusulas
Personalize as regras: tipo de garantia, permissão para pets, reformas, sublocação, e outras cláusulas opcionais conforme sua necessidade.
Etapa 5: Dados das partes
Preencha os dados completos do locador, locatário e fiador (se houver). O sistema valida CPF/CNPJ automaticamente.
O que você precisa ter em mãos para gerar o contrato:
- CPF e RG do locador (proprietário)
- CPF e RG do locatário (inquilino)
- Endereço completo do imóvel
- Valor do aluguel e encargos
- Data de início da locação
- Dados do fiador (se for a garantia escolhida)
- Informações da vistoria de entrada
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel sem registro em cartório tem validade?
Sim, tem validade jurídica plena. O registro é opcional e serve para dar publicidade ao contrato (importante se o imóvel for vendido durante a locação).
Posso alugar sem fiador?
Sim. A Lei do Inquilinato permite outras garantias: caução (depósito de até 3 aluguéis), seguro-fiança ou título de capitalização. O locador deve aceitar pelo menos uma delas.
O que acontece se eu sair antes do fim do contrato?
Você paga multa proporcional ao tempo restante. Se o contrato prevê multa de 3 aluguéis e você sai na metade do prazo, paga 1,5 aluguel. Se sair por transferência de trabalho, não paga multa.
O locador pode aumentar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste só pode ocorrer após 12 meses, usando o índice previsto no contrato (geralmente IGP-M ou IPCA). Aumentos fora disso precisam de acordo entre as partes.
Quem paga o IPTU no aluguel?
Depende do que está no contrato. A Lei permite que seja transferido ao inquilino, mas isso deve estar escrito. Se o contrato for omisso, o responsável legal é o proprietário.
O locador pode entrar no imóvel quando quiser?
Não. O locador deve avisar com antecedência e ter motivo justificado (vistoria, reparo urgente). Entrar sem permissão é violação de domicílio.
Contrato verbal de aluguel vale?
Sim, vale juridicamente. Porém, sem contrato escrito é muito difícil provar as condições acordadas em caso de disputa. Sempre faça por escrito.
Posso sublocar o imóvel que aluguei?
Somente se o contrato autorizar expressamente. Sublocar sem autorização é motivo para despejo. Se autorizado, você continua responsável perante o locador.
Onde baixar contrato de locação residencial em PDF?
No GeraContratos, você preenche os dados do imóvel, partes e garantia, e o sistema gera automaticamente o contrato de locação residencial em PDF pronto para assinar. Diferente de modelos genéricos, o contrato é personalizado com cláusulas específicas para a sua situação e atualizado pela Lei do Inquilinato vigente.
Existe modelo simples de contrato de locação residencial?
Sim. O contrato de locação residencial simples contém os elementos mínimos exigidos pela Lei do Inquilinato: identificação das partes, descrição do imóvel, valor, prazo, garantia e regras de uso. No GeraContratos, você gera um modelo simples ou completo dependendo das suas necessidades — basta marcar ou desmarcar as cláusulas opcionais.
Contrato de locação residencial e contrato de aluguel são a mesma coisa?
Sim. 'Contrato de locação residencial' é o nome técnico-jurídico usado pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). 'Contrato de aluguel' é o nome popular. Ambos se referem ao mesmo documento — o acordo escrito entre locador e locatário para uso residencial de um imóvel.
Qual o prazo mínimo para contrato de locação residencial?
Não existe prazo mínimo legal. Porém, contratos com prazo igual ou superior a 30 meses dão mais proteção ao locador para retomar o imóvel ao final. Contratos com prazo inferior a 30 meses se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só pode pedir o imóvel em situações específicas previstas no Art. 47 da Lei do Inquilinato.
Como preencher contrato de locação residencial?
Você precisa dos dados completos das partes (CPF, RG, endereço), descrição do imóvel (endereço, metragem, cômodos), valor do aluguel e encargos, prazo, garantia escolhida e índice de reajuste. No GeraContratos, o formulário guiado pede cada informação passo a passo e gera o contrato preenchido automaticamente.
Conclusão
Um bom contrato de locação residencial protege locador e inquilino, evita conflitos e deixa tudo combinado antes de começar. Com as informações deste guia, você está pronto para fazer ou revisar seu contrato com segurança.
Lembre-se: contrato bem feito evita dor de cabeça. Não economize nessa etapa.
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Criar contrato de aluguel