Contrato de Aluguel de Casa: Guia Completo 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O contrato de aluguel de casa é um documento que formaliza a locação residencial de um imóvel do tipo casa, estabelecendo os direitos e obrigações de locador (proprietário) e locatário (inquilino). Diferente do aluguel de apartamento, a casa apresenta características únicas — quintal, área externa, telhado independente, piscina, fossa séptica — que exigem cláusulas específicas para evitar conflitos durante a locação.
A locação de imóveis residenciais no Brasil é regulada pela **Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)**, que estabelece prazos, garantias, reajustes e os limites das obrigações de cada parte. Independente do que for combinado verbalmente, o que prevalece legalmente é o que está escrito e assinado no contrato. Por isso, fazer um contrato detalhado e bem redigido é o passo mais importante antes de entregar ou receber as chaves de uma casa.
Neste guia você vai aprender exatamente como fazer um contrato de aluguel de casa: quais cláusulas são obrigatórias, quais são específicas para casas, como funciona a vistoria, quais garantias aceitar, e os erros mais comuns que você deve evitar.
Não quer ler o guia inteiro? Gere seu contrato de aluguel de casa agora mesmo — pronto em 5 minutos, com todas as cláusulas específicas para casas.
Criar contrato de aluguelDiferenças entre contrato de aluguel de casa e apartamento
Embora a Lei do Inquilinato seja a mesma para ambos, o contrato de aluguel de casa tem particularidades importantes que não aparecem no contrato de apartamento. Entender essas diferenças é essencial para proteger tanto o proprietário quanto o inquilino.
Casa x Apartamento: principais diferenças no contrato
| Casa | Apartamento | |
|---|---|---|
| Taxa de condomínio | Geralmente não há (ou é pequena) | Quase sempre existe, pode ser alta |
| Manutenção do telhado | Responsabilidade precisa ser definida no contrato | O síndico normalmente cuida do telhado coletivo |
| Área externa (quintal/jardim) | Frequente — exige cláusula de manutenção | Rara — varanda com menos exigências |
| Piscina e churrasqueira | Muitas casas têm — exige cláusula específica | Geralmente é área comum do condomínio |
| Fossa séptica | Pode existir — exige cuidado especial | Não existe (saneamento público) |
| IPTU | Tende a ser mais alto; quem paga deve estar no contrato | Tende a ser menor; quem paga deve estar no contrato |
| Segurança | Responsabilidade total do inquilino e proprietário | Conta com segurança do condomínio |
| Animais de estimação | Mais flexível pela ausência de regras de condomínio | Sujeito ao regulamento do condomínio |
A ausência de condomínio é uma das diferenças mais relevantes. Em uma casa, o inquilino passa a ter responsabilidade direta sobre toda a área do imóvel — não existe síndico para acionar quando a calha entope ou o portão eletrônico para de funcionar. Por isso, o contrato de aluguel de casa precisa ser mais detalhado que o de apartamento, descrevendo com precisão quem faz o quê em cada situação.
Cláusulas obrigatórias no contrato de aluguel de casa
A Lei do Inquilinato exige que o contrato de locação residencial contenha alguns elementos essenciais. Sem eles, o contrato pode ser considerado incompleto e gerar disputas difíceis de resolver. Veja o que não pode faltar:
Elementos obrigatórios em todo contrato de aluguel de casa:
- **Qualificação completa das partes**: nome completo, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e endereço do locador e locatário. Se houver cônjuge, ambos devem assinar.
- **Descrição detalhada do imóvel**: endereço completo, metragem do terreno e da área construída, número de cômodos, vagas de garagem e descrição da área externa (quintal, jardim, piscina).
- **Valor do aluguel e data de vencimento**: o valor mensal em reais e o dia do mês em que o pagamento é devido (geralmente dia 5 ou 10).
- **Forma de pagamento**: transferência bancária (com dados da conta), boleto, PIX ou depósito — especifique qual e os dados necessários.
- **Índice de reajuste**: o mais comum é o IGPM ou IPCA, aplicado anualmente. O contrato deve indicar qual índice e a data de aniversário do reajuste.
- **Prazo de locação**: início e fim previstos. Contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses oferecem mais proteção ao locador na retomada do imóvel.
- **Tipo de garantia locatícia**: caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização — apenas uma pode ser exigida (Art. 37 da Lei 8.245/91).
- **Destinação do imóvel**: residencial ou comercial. Para casas residenciais, especifique que o uso é exclusivamente residencial.
- **Responsabilidade pelo IPTU**: por lei, o inquilino pode pagar o IPTU se isso estiver previsto no contrato. Se não estiver, o ônus é do proprietário.
- **Responsabilidade pelas contas de consumo**: água, luz, gás, telefone e internet são normalmente do inquilino — mas deve estar escrito.
- **Multa por rescisão antecipada**: o valor padrão é 3 aluguéis proporcionais ao tempo restante, mas deve estar explícito.
- **Cláusula de benfeitorias**: define se o inquilino pode fazer melhorias e se será indenizado por elas. Benfeitorias necessárias são indenizáveis; úteis e voluptuárias, geralmente não.
- **Foro competente**: a cidade onde eventuais disputas serão resolvidas judicialmente.
Além desses itens, recomenda-se incluir a data e local de assinatura, a assinatura de duas testemunhas (para que o contrato valha como título executivo extrajudicial) e o Laudo de Vistoria como anexo. O Laudo de Vistoria é tecnicamente opcional mas praticamente indispensável: sem ele, é impossível provar o estado do imóvel na entrega das chaves.
Cláusulas específicas para casas
Além das cláusulas padrão de qualquer locação residencial, o contrato de aluguel de casa deve conter disposições específicas que cobrem as áreas e características que só existem nesse tipo de imóvel. Veja as principais:
Manutenção de quintal e jardim
Quando a casa possui quintal, jardim ou área verde, o contrato deve definir claramente quem é responsável pela manutenção. A regra geral é que o **inquilino responde pela conservação e limpeza** dessas áreas durante a locação, enquanto o **proprietário deve entregar o jardim em boas condições** — grama aparada, plantas saudáveis, sistema de irrigação (se houver) funcionando.
Para evitar conflitos, inclua no contrato: (a) descrição do estado atual do jardim no Laudo de Vistoria com fotos; (b) obrigação do inquilino de cortar grama com frequência definida (quinzenal ou mensal); (c) se a árvore ou planta morrer por falta de cuidado, quem paga pela reposição; (d) responsabilidade pela poda de árvores que possam danificar a propriedade ou propriedades vizinhas.
Atenção com árvores grandes: se um galho ou árvore do imóvel cair sobre a casa do vizinho, o proprietário pode ser responsabilizado. O inquilino tem dever de informar ao locador quando perceber risco. Inclua essa obrigação no contrato.
Piscina e áreas de lazer
A piscina é o item que mais gera conflitos em aluguéis de casa. O motivo é simples: a manutenção custa caro, exige conhecimento técnico e, quando mal feita, danifica o equipamento. O contrato deve especificar:
O que incluir no contrato sobre piscina:
- Estado atual da piscina, das bombas e do sistema de filtragem (descrito em detalhe no Laudo de Vistoria)
- Responsabilidade do inquilino pelo tratamento químico regular (cloro, pH, alguicida)
- Responsabilidade do proprietário pela manutenção da bomba, filtro e estrutura hidráulica
- Frequência mínima de limpeza (recomenda-se semanal)
- O que acontece se o equipamento quebrar por uso inadequado versus desgaste natural
- Se churrasqueira e área gourmet existem — estado atual e cuidados esperados
Uma cláusula bem redigida pode ser: 'O LOCATÁRIO é responsável pelo tratamento químico e limpeza regular da piscina, devendo mantê-la em condições de uso. A manutenção e substituição de equipamentos hidráulicos (bomba, filtro, aquecedor) decorrentes de desgaste natural são de responsabilidade do LOCADOR, salvo danos causados por uso incorreto ou negligência do LOCATÁRIO, devidamente comprovados.'
Telhado, calhas e estrutura
Em apartamentos, problemas no telhado são resolvidos pelo condomínio. Em casas, essa responsabilidade precisa ser definida no contrato. Pela Lei do Inquilinato (Art. 22, inciso I), o locador deve **entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina** — portanto, telhado com vazamentos pré-existentes é responsabilidade do proprietário corrigir antes da entrega.
Após a entrega, a regra é: danos estruturais (telhado cedendo, rachadura estrutural, infiltração vinda de fora) são do proprietário; manutenção corriqueira (limpeza de calhas entupidas, substituição de telha quebrada pelo inquilino) fica com o locatário. Inclua no contrato essa distinção para evitar desentendimentos.
Fossa séptica e esgoto
Em muitas casas, especialmente em bairros mais antigos ou áreas rurais, o esgoto vai para fossa séptica em vez da rede pública. Isso traz obrigações específicas que o contrato deve endereçar: frequência de limpeza da fossa (normalmente a cada 2 a 5 anos, dependendo do uso e do volume), quem contrata e paga pelo serviço, e o que acontece se houver transbordamento por falta de manutenção.
A Lei 9.605/98 (Lei de Crimes Ambientais) prevê sanções para quem contaminar o solo ou a água com esgoto. Não deixe essa questão indefinida no contrato — o inquilino que usar a fossa sem fazer a limpeza periódica pode responder por isso.
Animais de estimação
Em casas, diferente de apartamentos sujeitos ao regulamento do condomínio, a decisão de permitir animais é inteiramente do proprietário. A Lei do Inquilinato não proíbe animais, mas permite que o contrato estabeleça restrições. O recomendado é ser específico: em vez de apenas 'permite animais', indique o porte máximo permitido (pequeno, médio, grande), número máximo e espécies (cão, gato, ave, etc.).
Se o proprietário permitir animais, é prudente incluir uma cláusula de responsabilidade: o inquilino responde por qualquer dano ao imóvel causado pelos animais (arranhados no piso, danos ao jardim, odores permanentes) e deve fazer a limpeza e desinfecção ao final da locação.
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Criar contrato de aluguelTipos de garantia para aluguel de casa
A garantia locatícia é uma exigência comum dos proprietários e existe para cobrir eventuais inadimplências e danos ao imóvel. A Lei do Inquilinato permite quatro modalidades, mas o contrato só pode exigir **uma delas** — nunca duas ao mesmo tempo (Art. 37, parágrafo único). Veja as diferenças:
Comparativo das garantias locatícias
| Como funciona | Vantagem | Desvantagem | |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito de até 3 aluguéis em conta poupança conjunta. Devolvido ao final com correção. | Simples e direto; o proprietário tem o dinheiro disponível. | Imobiliza capital do inquilino; o proprietário não pode usar o valor antes do fim do contrato. |
| Fiador | Uma terceira pessoa com imóvel quitado em nome próprio se responsabiliza pela dívida. | Sem custo para o inquilino; amplamente aceito. | Difícil de conseguir; o fiador assume risco real; exige aprovação de crédito. |
| Seguro-fiança | Uma seguradora garante o pagamento em caso de inadimplência. O inquilino paga prêmio anual. | Não precisa de fiador ou depósito. | Tem custo anual (1 a 1,5 aluguel/ano); proprietário recebe após análise da seguradora. |
| Título de capitalização | O inquilino compra um título (geralmente 3 aluguéis) resgatável ao final. | Sem imobilização definitiva; pode resgatar parte com sorteios. | Custo do título é maior que poupança; processo de resgate mais burocrático. |
Para casas de médio e alto padrão, o **seguro-fiança** tem se tornado cada vez mais popular porque protege bem o proprietário e não exige que o inquilino comprove fiador. Para casas populares, o **fiador** ainda é a modalidade mais utilizada. A **caução em dinheiro** é boa quando o inquilino tem disponibilidade financeira e o proprietário prefere a simplicidade.
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Criar contrato de aluguelPasso a passo: como fazer contrato de aluguel de casa
Seguir uma sequência clara evita erros e protege tanto quem aluga quanto quem está alugando. Veja o processo completo:
Como fazer contrato de aluguel de casa:
Reúna a documentação das partes
Locador: RG, CPF, comprovante de propriedade (matrícula atualizada), certidão de estado civil. Locatário: RG, CPF, comprovante de renda (holerite, declaração IR ou extrato bancário dos últimos 3 meses), comprovante de residência atual. Fiador (se for o caso): RG, CPF, matrícula do imóvel dado em garantia, comprovante de renda.
Faça a vistoria de entrada
Percorra o imóvel cômodo a cômodo documentando tudo: paredes, pisos, tetos, instalações elétricas e hidráulicas, portas, janelas, quintal, jardim, piscina, garagem. Fotografe e filme tudo. O Laudo de Vistoria assinado por ambas as partes é o documento mais importante para resolver conflitos na devolução do imóvel.
Negocie os termos principais
Defina antes de redigir o contrato: valor do aluguel, dia do vencimento, índice de reajuste (IGPM ou IPCA), prazo, tipo de garantia exigida, responsabilidade pelo IPTU e condomínio (se houver), permissão ou não de animais, e quem paga o quê na manutenção das áreas específicas da casa.
Elabore o contrato
Com todos os dados em mãos, redija o contrato incluindo todas as cláusulas obrigatórias e as cláusulas específicas para casas (quintal, piscina, telhado, fossa). Use um modelo atualizado pela Lei do Inquilinato. Evite modelos genéricos baixados da internet sem revisão — muitos estão desatualizados ou incompletos.
Formalize a garantia locatícia
Caução: abra a conta poupança conjunta e deposite o valor. Fiador: o fiador deve assinar o contrato (no campo específico de anuência do fiador) e apresentar a documentação comprobatória. Seguro-fiança: o inquilino contrata a apólice antes da assinatura do contrato.
Assine o contrato
Imprima o contrato em duas vias ou assine digitalmente. Ambas as partes devem assinar todas as páginas (ou rubricar) e a última folha com assinatura completa. Com duas testemunhas identificadas, o contrato passa a ter força de título executivo extrajudicial, facilitando a execução em caso de inadimplência.
Registro em cartório (opcional mas recomendado)
O contrato pode ser registrado no Registro de Imóveis (opcional, gera oponibilidade a terceiros) ou apenas reconhecidas as firmas em cartório de notas (mais barato, garante autenticidade das assinaturas). Para contratos de longo prazo e valores altos, o registro formal oferece segurança adicional.
Entrega das chaves com protocolo
Ao entregar as chaves, faça um Termo de Entrega de Chaves simples: data, relação de todas as chaves e controles entregues (portão, alarme, quartos), confirmação de que o inquilino recebeu cópia do contrato e do Laudo de Vistoria. Ambos assinam o Termo. Isso elimina qualquer dúvida sobre quando a responsabilidade passou de um para o outro.
Vistoria de entrada e saída em casa
A vistoria é o instrumento que protege ambas as partes ao documentar o estado real do imóvel antes e depois da locação. Em casas, ela é ainda mais importante do que em apartamentos, porque há muito mais área a ser documentada — e muito mais pontos de discórdia possíveis.
Checklist completo de vistoria para casas:
- Paredes internas: rachaduras, manchas, buracos, pintura
- Teto e forro: manchas de umidade, infiltrações, trincas
- Piso: estado geral, azulejos quebrados, frestas, empenamento
- Portas e janelas: abertura, fechadura, dobradiças, vidros
- Instalação elétrica: tomadas, interruptores, disjuntores, luminária
- Instalação hidráulica: vazamentos, pressão, válvulas de descarga
- Cozinha: pia, torneira, azulejos, armários, fogão (se houver)
- Banheiros: box, vaso, bidê, chuveiro, rejunte, espelho
- Área de serviço: tanque, máquina de lavar (se houver), varal
- Garagem: portão (elétrico ou manual), piso, iluminação
- Quintal: estado da grama, plantas, sistema de irrigação
- Piscina: azulejos, bomba, filtro, motor, nível de água, equipamentos
- Telhado: telhas quebradas ou faltantes (visível da área externa)
- Calhas e rufos: entupimentos, fixação, direcionamento da água
- Fossa séptica: data da última limpeza, capacidade, acesso para manutenção
- Portão externo: funcionamento, motor, controles remotos
- Sistema de alarme: sensores, central, senhas
- Área gourmet/churrasqueira: grelha, coifa, bancada, iluminação
Dica essencial: Grave um vídeo contínuo de toda a vistoria, incluindo a data e hora visíveis na câmera. Fotos isoladas podem ser questionadas; um vídeo completo com comentários em voz sobre cada item é muito mais difícil de contestar judicialmente.
Na saída, repita toda a vistoria com o mesmo roteiro e compare item a item com o laudo de entrada. O inquilino só é responsável pelos danos que não constavam no laudo de entrada e que não sejam decorrentes de **desgaste natural pelo uso** (tinta desbotando, pequenas marcas de uso normal no piso, por exemplo). Danos além do desgaste normal — buracos na parede, azulejo quebrado, equipamento danificado — podem ser descontados do depósito caução ou cobrados à parte.
Nosso contrato de aluguel de casa inclui laudo de vistoria como anexo. Gere agora e proteja seu imóvel desde o primeiro dia.
Criar contrato de aluguelSituações especiais no aluguel de casa
Casa mobiliada
Quando a casa é alugada com mobília, o contrato deve incluir um **inventário detalhado** de todos os móveis e eletrodomésticos: descrição, quantidade, estado de conservação e, preferencialmente, fotos de cada item. Esse inventário é anexado ao contrato e ao Laudo de Vistoria. Sem ele, o proprietário não pode cobrar pela falta ou dano de móveis que não foram comprovadamente entregues ao inquilino.
O aluguel de casas mobiliadas costuma ser 20% a 40% mais caro que o de casas sem mobília, refletindo o risco de dano ao patrimônio e o custo de reposição. No contrato, defina claramente se o inquilino pode remover ou substituir mobília, e o que acontece se um eletrodoméstico quebrar por desgaste natural versus uso inadequado.
Casa de praia ou temporada
A locação de temporada — para lazer, viagem ou eventos — é regulada pelos Arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato e tem prazo máximo de **90 dias corridos**. Acima disso, passa a ser locação residencial comum com todas as suas proteções ao inquilino. O contrato de temporada pode exigir o valor integral do aluguel antecipado e não precisa das mesmas garantias da locação residencial.
Para casas de praia ou temporada, documente com ainda mais atenção o estado dos eletrodomésticos, móveis e utensílios de cozinha — esses imóveis recebem muitos ocupantes diferentes e o desgaste é maior. Inclua regras sobre número máximo de ocupantes, horário de silêncio, proibição de festas e responsabilidade por danos à vizinhança.
Casa em condomínio fechado
Casas em condomínios horizontais fechados têm uma camada adicional de regras: o Regulamento Interno do condomínio. O inquilino deve receber uma cópia desse regulamento junto com o contrato e assinar uma declaração de que tomou conhecimento e se compromete a cumprir. O contrato de aluguel deve ter uma cláusula específica responsabilizando o inquilino pelo pagamento das taxas condominiais e pelo cumprimento do regulamento.
Multas condominiais aplicadas por infração do inquilino às regras do condomínio são de responsabilidade do próprio inquilino. O proprietário pode ser cobrado pelo condomínio (pois é o titular da unidade), mas tem direito de ressarcimento pleno contra o inquilino — essa relação deve estar expressa no contrato.
Casa com alto IPTU
O IPTU de casas costuma ser mais alto que o de apartamentos equivalentes, especialmente em regiões valorizadas. Pela Lei do Inquilinato (Art. 22, inciso VIII), o IPTU é por padrão obrigação do **locador (proprietário)**, mas o contrato pode transferi-la ao inquilino. Essa transferência é muito comum — mas deve estar explicitamente escrita. Se o contrato for omisso, a obrigação é do proprietário.
Quando o IPTU for pago pelo inquilino, defina no contrato: se ele paga em cota única (com eventual desconto) ou parcelado; se deve apresentar comprovante de pagamento ao proprietário; e o que acontece se o IPTU for cobrado com retroatividade ou sofrer revisão pelo município.
Erros comuns no contrato de aluguel de casa
Evite esses erros que geram conflitos e prejuízos:
- **Não fazer vistoria detalhada**: o erro mais comum e mais caro. Sem laudo de vistoria assinado, qualquer dano pré-existente pode ser cobrado do inquilino — ou o proprietário fica sem prova para cobrar danos reais.
- **Deixar a manutenção da piscina indefinida**: sem cláusula clara, essa é a fonte de conflito número 1 em casas com piscina. Quem paga o produto químico? Quem chama o técnico?
- **Contrato genérico que não menciona a área externa**: usar um modelo de apartamento para uma casa com quintal, jardim e piscina gera lacunas perigosas.
- **Não incluir o Laudo de Vistoria como anexo**: o contrato pode referenciar a vistoria, mas o laudo precisa estar fisicamente anexado e assinado pelas partes.
- **Exigir duas garantias ao mesmo tempo**: a lei proíbe. Exigir caução e fiador juntos é ilegal e pode ser questionado.
- **Não definir quem paga o IPTU**: se o contrato for omisso, a lei coloca a obrigação no proprietário — mesmo que a intenção fosse cobrar do inquilino.
- **Cláusula de proibição absoluta de animais em casas**: o STJ tem entendido que proibições absolutas de animais podem ser abusivas, especialmente em imóveis sem regras de condomínio. Seja específico sobre porte e tipo.
- **Não identificar todos os itens mobiliados**: em casas mobiliadas, um inventário sem fotos é quase inútil — 'sofá bege em bom estado' não prova cor, tamanho ou condição real.
- **Ignorar o prazo de 30 meses**: contratos com prazo inferior a 30 meses dão ao inquilino mais proteção para renovação. Se o objetivo é ter mais flexibilidade para retomar o imóvel, o prazo inicial deve ser de 30 meses ou mais.
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Criar contrato de aluguelQuanto custa alugar uma casa em 2026?
Os valores de aluguel variam muito de acordo com a cidade, bairro, tamanho e características do imóvel. A tabela abaixo traz uma referência dos valores medianos para casas residenciais com 3 quartos em diferentes regiões do Brasil:
Valores medianos de aluguel de casas com 3 quartos (2026)
| Valor médio mensal | Variação | |
|---|---|---|
| São Paulo (capital) | R$ 3.500 – R$ 6.000 | Varia muito por bairro |
| Rio de Janeiro (capital) | R$ 3.000 – R$ 5.500 | Zona Sul mais cara |
| Belo Horizonte | R$ 2.200 – R$ 3.800 | Crescimento acima do IGPM |
| Curitiba | R$ 2.000 – R$ 3.500 | Mercado aquecido em 2025-2026 |
| Porto Alegre | R$ 1.800 – R$ 3.200 | Reconstrução pós-enchentes |
| Brasília (DF) | R$ 2.500 – R$ 4.500 | Alta influência de servidores |
| Salvador | R$ 1.500 – R$ 2.800 | Varanda e área gourmet valorizam |
| Fortaleza | R$ 1.200 – R$ 2.500 | Casa de praia eleva média |
| Interior SP (cidades médias) | R$ 1.400 – R$ 2.500 | Crescimento consistente |
| Interior NE/Norte | R$ 800 – R$ 1.800 | Grande variação por cidade |
Além do aluguel, o inquilino de uma casa deve prever outros custos mensais que não existem (ou são menores) em apartamentos: água (sem rateio de condomínio, o consumo pode ser maior em casas com jardim e piscina), IPTU (se for obrigação contratual), manutenção do jardim (jardineiro quinzenal: R$ 100 a R$ 300), manutenção da piscina (semanal: R$ 150 a R$ 400), e segurança particular (câmeras, alarme, cerca elétrica: R$ 100 a R$ 300/mês de manutenção).
Direitos e deveres do inquilino de casa
Direitos do inquilino (locatário) de acordo com a Lei 8.245/91:
- Receber o imóvel em perfeito estado de habitabilidade e funcionamento
- Ter a garantia da posse do imóvel pelo prazo contratado, sem intervenção indevida do proprietário
- Ser indenizado por benfeitorias necessárias que realizou no imóvel
- Ter o direito de preferência na compra do imóvel caso o proprietário decida vendê-lo
- Receber recibo de todos os pagamentos efetuados
- Exigir que o proprietário faça reparos em danos estruturais que não foram causados pelo inquilino
- Rescindir o contrato mediante aviso prévio de 30 dias, pagando a multa proporcional ao tempo restante
- Receber a devolução da caução corrigida pelo índice da poupança ao final do contrato
Deveres do inquilino (locatário) de acordo com a Lei 8.245/91:
- Pagar o aluguel e encargos (água, luz, condomínio, IPTU se contratual) no prazo estipulado
- Usar o imóvel somente para o fim a que se destina (residencial)
- Restituir o imóvel ao final da locação nas mesmas condições em que o recebeu
- Comunicar ao proprietário qualquer dano ou problema que requeira reparos urgentes
- Não ceder ou sublocar o imóvel sem autorização expressa do proprietário
- Respeitar as normas de vizinhança e, no caso de condomínio, o regulamento interno
- Manter a manutenção de conservação do imóvel e áreas externas durante a locação
Direitos e deveres do proprietário de casa
Direitos do proprietário (locador):
- Receber o aluguel e encargos na data estipulada
- Exigir garantia locatícia (uma das modalidades legais)
- Retomar o imóvel ao final do prazo contratado nas condições estipuladas
- Cobrar pelo desgaste do imóvel além do uso normal, comprovado por laudo de vistoria
- Visitar o imóvel para fiscalização, com aviso prévio e horário acordado com o inquilino
- Reajustar o aluguel anualmente pelo índice previsto no contrato
- Alienar o imóvel durante a locação, respeitando o direito de preferência do inquilino
Deveres do proprietário (locador):
- Entregar o imóvel em condições de habitabilidade e com todos os sistemas funcionando
- Garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel pelo prazo contratado
- Arcar com defeitos ou vícios ocultos anteriores à locação, mesmo que descobertos depois
- Realizar as obras e reparos que sejam de sua responsabilidade (danos estruturais, infiltrações externas)
- Pagar o IPTU se não houver cláusula contratual transferindo essa obrigação ao inquilino
- Devolver a caução ao final do contrato, corrigida, no prazo de 30 dias após a entrega das chaves
- Não reajustar o aluguel fora da periodicidade e do índice previstos no contrato
Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel de casa
Contrato de aluguel de casa precisa registrar em cartório?
Não é obrigatório, mas é recomendado. O registro em cartório de notas (reconhecimento de firma) garante a autenticidade das assinaturas e dá mais segurança ao documento. O registro no Registro de Imóveis (mais completo) cria oponibilidade a terceiros — ou seja, se o imóvel for vendido, o inquilino mantém o direito de permanecer pelo prazo contratado. Para contratos de prazo curto (1-2 anos) e valor mediano, o reconhecimento de firma já é suficiente.
Quem paga o IPTU no aluguel de casa?
Por padrão, o IPTU é obrigação do proprietário (Art. 22, inciso VIII da Lei 8.245/91). Porém, o contrato pode transferir essa obrigação ao inquilino. Se o contrato não mencionar o IPTU, a obrigação é automaticamente do proprietário. Por isso, essa questão deve estar explícita no contrato — e geralmente o IPTU é cobrado do inquilino em casas de alto padrão.
Posso ter animais de estimação em casa alugada?
Depende do que está no contrato. Em casas (diferente de apartamentos em condomínio), não há regulamento condominial restringindo animais — a decisão é exclusivamente do proprietário. Se o contrato for omisso, o STJ tem entendido que proibições genéricas podem ser abusivas para animais domésticos comuns (cão ou gato de pequeno porte). Para maior segurança de ambas as partes, o contrato deve ser específico: qual porte permite, quantos animais e quais condições.
Quem cuida do jardim — inquilino ou proprietário?
O inquilino é responsável pela manutenção corriqueira do jardim durante a locação: cortar grama, regar plantas, limpar folhas. O proprietário deve entregar o jardim em bom estado e é responsável por problemas estruturais (sistema de irrigação quebrado, árvore doente que precisou ser removida antes da locação). Se o contrato não definir, vale a regra geral: conservação é do inquilino, grandes intervenções são do proprietário.
Preciso de advogado para fazer o contrato de aluguel de casa?
Não. A lei não exige que um advogado redija ou assine o contrato de locação. Um contrato bem elaborado por um modelo atualizado e assinado pelas partes com duas testemunhas tem plena validade jurídica. Ferramentas como o GeraContratos permitem gerar um contrato profissional com todas as cláusulas específicas para casas, sem precisar contratar um advogado.
Qual é o prazo mínimo do contrato de aluguel de casa?
Não existe prazo mínimo legal para contratos residenciais. Você pode fazer um contrato por 6 meses, 12 meses, 24 meses ou 30 meses. A diferença prática está no prazo de 30 meses: contratos com duração igual ou superior a 30 meses dão ao proprietário o direito de retomar o imóvel ao fim do prazo sem necessidade de justificativa. Contratos menores dão ao inquilino mais proteção para permanecer após o vencimento.
Como funciona o reajuste do aluguel de casa?
O reajuste só pode ser feito uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato (geralmente IGPM ou IPCA). O percentual é o acumulado do índice nos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato. O proprietário não pode reajustar por valor maior nem em prazo menor que 12 meses. Se o contrato não especificar o índice, o reajuste fica limitado ao IPCA.
Posso fazer reforma na casa alugada?
Depende do tipo de benfeitoria e do que está no contrato. Benfeitorias necessárias (urgentes, para conservar o imóvel) podem ser feitas pelo inquilino mesmo sem autorização, e ele tem direito a ser indenizado. Benfeitorias úteis e voluptuárias (melhorias ou embelezamentos) exigem autorização do proprietário — e o contrato normalmente prevê que não há indenização por elas. Nunca faça reformas estruturais sem autorização escrita do proprietário.
E se a casa tiver problemas estruturais depois que eu já mudei?
O proprietário é responsável por vícios ocultos e danos estruturais que não decorram do uso do inquilino. Se surgir infiltração vinda do telhado, rachadura estrutural ou problema na fundação, você deve notificar o proprietário por escrito (e-mail ou WhatsApp com confirmação serve) e dar prazo razoável para providências. Se o proprietário não agir, o inquilino pode pedir redução do aluguel, rescisão sem multa ou, em casos graves, acionar a Justiça.
Contrato verbal de aluguel de casa vale?
Sim, tecnicamente o contrato verbal é válido — mas é extremamente difícil de provar em caso de conflito. Sem documento escrito, qualquer acordo sobre valor, prazo, garantias e manutenção vira a sua palavra contra a do outro. Em uma casa, onde os conflitos são mais frequentes (piscina, jardim, telhado), o contrato escrito é essencial. Nunca alugue uma casa — nem como proprietário, nem como inquilino — sem contrato escrito.
Pronto para formalizar o aluguel? Gere seu contrato de aluguel de casa agora — completo, com todas as cláusulas específicas para casas e válido em todo o Brasil.
Criar contrato de aluguel