Carnê-Leão Aluguel 2026: Guia Completo para Proprietários | GeraContratos

Se você é proprietário de imóvel alugado e recebe aluguéis como pessoa física, precisa conhecer o Carnê-Leão. Trata-se da forma de recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda sobre rendimentos recebidos de outras pessoas físicas ou de fontes no exterior, incluindo aluguéis de imóveis.

O Carnê-Leão é uma obrigação tributária importante e seu não cumprimento pode gerar multas, juros e problemas com a Receita Federal. Neste guia completo, você vai aprender tudo sobre o Carnê-Leão em 2026: quem deve pagar, como calcular, deduções permitidas, prazos, como gerar o DARF e muito mais.

O que é o Carnê-Leão?

O Carnê-Leão é um sistema de recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) sobre rendimentos recebidos de outras pessoas físicas ou do exterior. Foi instituído pela Receita Federal para que o contribuinte recolha mensalmente o imposto devido, em vez de acumular toda a dívida para a declaração anual.

No caso de aluguéis, o Carnê-Leão se aplica quando o proprietário (pessoa física) recebe o aluguel diretamente de um inquilino que também é pessoa física. Se o inquilino for pessoa jurídica, a empresa já faz a retenção do imposto na fonte e paga diretamente à Receita, dispensando o Carnê-Leão.

Atenção: O Carnê-Leão é obrigatório apenas quando o aluguel é recebido de pessoa física. Se o inquilino for pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte e você não precisa pagar o Carnê-Leão (mas deve declarar na declaração anual de IRPF).

Quem Deve Pagar o Carnê-Leão sobre Aluguel?

A obrigatoriedade do Carnê-Leão depende de quem é o inquilino e do valor recebido. Veja as regras:

Obrigatoriedade do Carnê-Leão sobre aluguel:

Proprietário pessoa física que recebe aluguel de inquilino pessoa física
Valor mensal do aluguel acima da faixa de isenção do IRPF (R$ 2.259,20 em 2024, sujeito a atualização em 2026)
Rendimentos de aluguéis recebidos do exterior (independente do valor)
Rendimentos de sublocação recebidos de pessoa física
Não se aplica se o inquilino for pessoa jurídica (empresa retém na fonte)
Não se aplica se o valor mensal for inferior à faixa de isenção do IRPF

Importante: mesmo que o valor mensal seja inferior à faixa de isenção, se a soma anual dos aluguéis ultrapassar o limite de obrigatoriedade de declaração do IRPF, você deve declarar os rendimentos na declaração anual (mas não precisa pagar Carnê-Leão mensalmente).

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Como Calcular o Carnê-Leão sobre Aluguel

O cálculo do Carnê-Leão segue a mesma tabela progressiva do Imposto de Renda de Pessoa Física. O processo é feito mês a mês, e o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Passo a passo para calcular o Carnê-Leão:

Identifique o rendimento bruto mensal

Some todos os aluguéis recebidos de pessoas físicas no mês. Exemplo: se você recebe R$ 3.000 de aluguel de um imóvel e R$ 1.500 de outro, o rendimento bruto é R$ 4.500.

Subtraia as deduções permitidas

Você pode deduzir despesas como condomínio, IPTU, taxas de administração de imobiliária (se houver comprovação) e gastos com dependentes. Exemplo: se pagou R$ 400 de condomínio e R$ 200 de IPTU, a dedução é R$ 600.

Calcule a base de cálculo

Rendimento bruto menos deduções. Usando o exemplo: R$ 4.500 - R$ 600 = R$ 3.900. Esse é o valor sobre o qual o imposto será calculado.

Aplique a tabela progressiva do IRPF

Use a tabela vigente em 2026 (consulte a Receita Federal). Para R$ 3.900, o cálculo seria feito por faixa: isento até R$ 2.259,20, depois 7,5% sobre o que exceder, e assim sucessivamente.

Gere o DARF e pague até o prazo

Acesse o programa Carnê-Leão da Receita Federal, informe os dados e gere o DARF (código 0190). O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

A Receita Federal disponibiliza o programa Carnê-Leão (aplicativo online) que faz todo o cálculo automaticamente. Você apenas informa os rendimentos e deduções, e o sistema gera o DARF com o valor correto.

Tabela Progressiva do IRPF 2026

O Carnê-Leão utiliza a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda. Confira a tabela vigente (valores sujeitos a atualização pela Receita Federal em 2026):

Tabela progressiva mensal do IRPF para Carnê-Leão:

	Base de Cálculo (mensal)	Alíquota
Até R$ 2.259,20	Isento	R$ 0,00
De R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65	7,5%	R$ 169,44
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15%	R$ 381,44
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%	R$ 662,77
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 896,00

Importante: Estes valores são referência e podem ser atualizados pela Receita Federal em 2026. Consulte sempre o site oficial da Receita (gov.br/receitafederal) para confirmar a tabela vigente.

Deduções Permitidas no Carnê-Leão

Uma das vantagens do Carnê-Leão é a possibilidade de deduzir algumas despesas relacionadas ao imóvel alugado, reduzindo a base de cálculo do imposto. Veja o que pode ser deduzido:

Despesas dedutíveis no Carnê-Leão sobre aluguel:

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) proporcional ao período de locação
Taxas de condomínio pagas pelo proprietário (se previsto no contrato que são de responsabilidade dele)
Taxa de administração de imobiliária (comissão sobre o aluguel)
Dependentes (mesmo valor dedutível na declaração anual de IRPF: R$ 189,59 por dependente em 2024)
Contribuições para a Previdência Social (INSS) e previdência privada (PGBL), dentro dos limites legais
Pensão alimentícia judicial (valor integral)

Atenção: despesas com reformas, manutenção, reparos e melhorias NÃO são dedutíveis no Carnê-Leão mensal. Essas despesas podem ser abatidas apenas na declaração anual do IRPF, se você optar pelo modelo completo de declaração.

Dica: Guarde todos os comprovantes de pagamento (recibos, notas fiscais, boletos) das despesas dedutíveis. A Receita Federal pode solicitar essas comprovações em caso de fiscalização.

Prazos para Pagamento do Carnê-Leão

O Carnê-Leão deve ser pago mensalmente, sempre até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Veja exemplos práticos:

Exemplos de prazos do Carnê-Leão:

Aluguel recebido em janeiro/2026: DARF deve ser pago até o último dia útil de fevereiro/2026
Aluguel recebido em fevereiro/2026: DARF deve ser pago até o último dia útil de março/2026
Aluguel recebido em dezembro/2025: DARF deve ser pago até o último dia útil de janeiro/2026
Se o último dia útil cair em feriado ou fim de semana, o pagamento é prorrogado para o próximo dia útil

O atraso no pagamento gera multa de 0,33% por dia de atraso (limitada a 20%) mais juros Selic a partir do mês seguinte ao vencimento. Por isso, é essencial marcar no calendário os prazos e não deixar acumular.

Como Gerar o DARF do Carnê-Leão

Para pagar o Carnê-Leão, você precisa gerar o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) com o código 0190. O processo pode ser feito online pelo site da Receita Federal:

Como gerar o DARF do Carnê-Leão:

Acesse o programa Carnê-Leão Web

Entre no site da Receita Federal (gov.br/receitafederal) e procure pelo 'Carnê-Leão Web' na área de serviços. É necessário ter conta gov.br para acessar.

Informe os rendimentos e deduções

Preencha os dados do mês: valor do aluguel recebido, despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, taxa de administração), dependentes, etc. O sistema calcula automaticamente o imposto devido.

Gere o DARF código 0190

Após informar todos os dados, o sistema gera o DARF com o código de receita 0190 (Carnê-Leão). O documento traz o valor exato a pagar e o vencimento.

Pague o DARF

Você pode pagar o DARF no internet banking do seu banco, em casas lotéricas, agências bancárias ou pelo aplicativo do banco. Guarde o comprovante de pagamento.

Importante: Os dados informados no Carnê-Leão Web são importados automaticamente para a sua declaração anual de IRPF. Por isso, é essencial preencher tudo corretamente ao longo do ano.

Multas e Penalidades por Não Pagar

O não pagamento ou o pagamento em atraso do Carnê-Leão gera multas e juros que podem aumentar consideravelmente o valor devido. Veja as penalidades:

Penalidades por atraso ou não pagamento do Carnê-Leão:

Multa de mora: 0,33% por dia de atraso, limitada a 20% do valor do imposto
Juros Selic: aplicados a partir do mês seguinte ao vencimento até o pagamento
Multa de ofício: se a Receita identificar o não pagamento, a multa pode chegar a 75% do valor devido (150% em caso de fraude)
Impedimento para obter Certidão Negativa de Débitos (CND)
Risco de cair na malha fina na declaração anual de IRPF
Em casos graves, o contribuinte pode responder por crime de sonegação fiscal

Se você perceber que deixou de pagar algum mês, regularize o quanto antes. É possível gerar o DARF em atraso pelo próprio programa Carnê-Leão Web, que calcula automaticamente a multa e os juros devidos.

Carnê-Leão e a Declaração Anual de IRPF

Os valores pagos mensalmente via Carnê-Leão são considerados antecipação do Imposto de Renda anual. Na declaração de IRPF, você deve informar todos os rendimentos de aluguel recebidos durante o ano e os valores já pagos via Carnê-Leão.

Se você pagou Carnê-Leão ao longo do ano, pode haver três situações na declaração anual:

Possíveis situações na declaração anual:

Imposto a pagar: se o Carnê-Leão pago foi insuficiente, você terá que pagar a diferença
Imposto a restituir: se pagou Carnê-Leão a mais, a Receita devolve a diferença
Nada a pagar ou restituir: se o Carnê-Leão pago ao longo do ano cobriu exatamente o imposto devido

Atenção: Se você usa o programa Carnê-Leão Web da Receita Federal, os dados são importados automaticamente para a declaração de IRPF, facilitando muito o preenchimento e evitando erros.

Ferramentas para Calcular o Carnê-Leão

Calcular o Carnê-Leão manualmente pode ser trabalhoso e sujeito a erros. Felizmente, existem ferramentas que facilitam esse processo:

Ferramentas úteis para calcular e pagar o Carnê-Leão:

Carnê-Leão Web (Receita Federal): ferramenta oficial, gratuita, calcula automaticamente e gera o DARF
Simulador de IR sobre Aluguel do GeraContratos: estime quanto você vai pagar de imposto antes de receber o aluguel
Aplicativo Receita Federal: permite acessar o Carnê-Leão Web pelo celular
Planilha de controle de aluguéis: organize receitas e despesas mês a mês para facilitar o preenchimento

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Perguntas Frequentes sobre Carnê-Leão e Aluguel

Dúvidas comuns sobre o Carnê-Leão:

Preciso pagar Carnê-Leão se o inquilino for pessoa jurídica?

Não. Se o inquilino for pessoa jurídica (empresa), ela é obrigada a reter o imposto na fonte e recolher diretamente à Receita Federal. Nesse caso, você não paga Carnê-Leão, mas deve declarar o rendimento na sua declaração anual de IRPF, informando o imposto retido na fonte.

Posso deduzir despesas de reforma no Carnê-Leão?

Não. Despesas com reformas, reparos, pinturas e melhorias não são dedutíveis no Carnê-Leão mensal. Essas despesas podem ser abatidas apenas na declaração anual de IRPF, se você optar pelo modelo completo de declaração. No Carnê-Leão, só podem ser deduzidos IPTU, condomínio, taxa de administração e dependentes.

E se eu esquecer de pagar um mês do Carnê-Leão?

Você deve regularizar o quanto antes. Acesse o programa Carnê-Leão Web, informe os rendimentos do mês esquecido e gere o DARF em atraso. O sistema calculará automaticamente a multa de mora (0,33% ao dia, limitada a 20%) e os juros Selic. Quanto antes pagar, menor será o valor adicional.

Preciso declarar o aluguel na declaração anual mesmo pagando Carnê-Leão?

Sim. O Carnê-Leão é apenas a antecipação mensal do imposto. Na declaração anual de IRPF, você deve informar todos os aluguéis recebidos durante o ano e os valores pagos via Carnê-Leão. Se usar o Carnê-Leão Web, esses dados são importados automaticamente para a declaração.

Quem deve pagar o Carnê-Leão: o proprietário ou o inquilino?

O proprietário (locador) é quem deve pagar o Carnê-Leão, pois é ele quem recebe o rendimento (aluguel). O inquilino não tem nenhuma obrigação relacionada ao Carnê-Leão, exceto se for pessoa jurídica, caso em que deve reter o imposto na fonte e recolher à Receita.

Posso alugar meu imóvel sem pagar Carnê-Leão?

Não, desde que o valor mensal esteja acima da faixa de isenção do IRPF. O não pagamento do Carnê-Leão é sonegação fiscal e pode gerar multas pesadas, juros, problemas na malha fina e até processos criminais. Sempre declare e pague corretamente os impostos devidos.

Conclusão: Mantenha-se em Dia com o Carnê-Leão

O Carnê-Leão é uma obrigação tributária importante para quem recebe aluguéis de pessoas físicas. Embora possa parecer burocrático no início, o processo é simples quando você usa as ferramentas corretas e mantém a disciplina de pagar mensalmente.

Lembre-se de guardar todos os comprovantes de despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, taxa de administração), acessar o Carnê-Leão Web mensalmente para informar os rendimentos e gerar o DARF, e pagar sempre até o último dia útil do mês seguinte. Assim, você evita multas, juros e problemas com a Receita Federal.

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