Contrato de Sublocação: Guia Completo com Modelo [2026]

A sublocação é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, mas gera muitas dúvidas tanto para inquilinos quanto para proprietários. Neste guia completo, você vai entender tudo sobre o contrato de sublocação, suas exigências legais e como proteger seus direitos.

O Que é Sublocação de Imóvel?

A sublocação ocorre quando o inquilino (locatário original) aluga total ou parcialmente o imóvel que está sob sua responsabilidade para um terceiro (sublocatário). É importante destacar que o locatário original continua responsável pelo contrato principal com o proprietário.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regulamenta a sublocação no Brasil e estabelece requisitos claros que devem ser seguidos para que essa modalidade seja válida juridicamente.

⚠️ ATENÇÃO: A sublocação só é permitida com autorização EXPRESSA do proprietário. Sublocar sem autorização pode resultar em rescisão do contrato e despejo.

Tipos de Sublocação

Existem duas modalidades principais de sublocação que você precisa conhecer:

Modalidades de sublocação:

Sublocação Total: O locatário original subloca todo o imóvel e não reside mais nele. Neste caso, o sublocatário ocupa integralmente o espaço.
Sublocação Parcial: O locatário original subloca apenas parte do imóvel (um quarto, uma sala comercial) e continua utilizando o restante. É comum em repúblicas e coworkings.
Sublocação Residencial: Quando o imóvel sublocado é usado para fins de moradia, seguindo as regras da locação residencial.
Sublocação Comercial: Quando o espaço sublocado é destinado a atividades comerciais ou empresariais, com regras específicas.

Autorização do Proprietário: Exigência Fundamental

O artigo 13 da Lei 8.245/91 é claro: a sublocação só pode ocorrer mediante consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário). Sem essa autorização, a sublocação é considerada infração contratual grave.

Como obter autorização para sublocar:

Verifique o Contrato Original

Leia atentamente seu contrato de locação. Alguns contratos já preveem a possibilidade de sublocação ou proíbem expressamente.

Formalize o Pedido

Envie uma solicitação formal ao proprietário, explicando os motivos da sublocação e fornecendo dados do sublocatário.

Obtenha Autorização Escrita

A autorização deve ser por escrito, preferencialmente em aditivo ao contrato original ou documento separado com firma reconhecida.

Elabore o Contrato de Sublocação

Com a autorização em mãos, elabore um contrato específico entre você (sublocador) e o sublocatário.

Direitos e Deveres no Contrato de Sublocação

É fundamental entender as responsabilidades de cada parte envolvida na sublocação: proprietário, locatário original (sublocador) e sublocatário.

Responsabilidades na sublocação:

	Aspecto	Proprietário	Locatário/Sublocador
Pagamento ao proprietário	Recebe aluguel	Responsável principal	Não tem relação direta
Conservação do imóvel	Fiscaliza	Responsável solidário	Responsável pelo uso
Valor da sublocação	Não interfere	Define valor	Paga ao sublocador
Rescisão	Pode rescindir contrato original	Pode ser despejado	Relação com sublocador
Danos ao imóvel	Cobra do locatário	Responde perante proprietário	Responde ao sublocador

O locatário original permanece como responsável principal perante o proprietário. Isso significa que, mesmo com a sublocação, ele responde por inadimplência, danos e outras obrigações contratuais.

Cláusulas Essenciais do Contrato de Sublocação

Um contrato de sublocação bem elaborado deve conter cláusulas específicas que protejam todas as partes envolvidas:

Cláusulas obrigatórias no contrato de sublocação:

Qualificação completa das partes (sublocador e sublocatário com CPF/CNPJ, RG, endereço)
Identificação do imóvel sublocado (endereço completo, metragem se parcial)
Referência ao contrato original e à autorização do proprietário
Prazo da sublocação (que não pode exceder o prazo do contrato original)
Valor do aluguel da sublocação e forma de pagamento
Responsabilidades sobre contas de consumo (água, luz, gás, internet)
Regras de uso e conservação do imóvel
Cláusula sobre vistoria de entrada e saída
Condições de rescisão antecipada
Garantias (se houver: depósito, fiador, seguro)
Multa por descumprimento contratual
Foro de eleição para resolução de conflitos

Valor da Sublocação: O Que a Lei Permite?

Uma dúvida comum é se o valor da sublocação pode ser superior ao valor do contrato original. A resposta é SIM, mas com ressalvas importantes.

De acordo com o artigo 13 da Lei 8.245/91, em sublocação parcial, o valor cobrado ao sublocatário não pode exceder o valor total do aluguel do imóvel. Já na sublocação total, o locatário pode cobrar valor superior, desde que isso não configure abuso ou enriquecimento ilícito.

💡 DICA: Em sublocações totais, é comum praticar valor 10% a 30% superior ao contrato original, considerando o risco e intermediação do sublocador.

Diferenças Entre Sublocação e Locação Tradicional

Sublocação vs. Locação tradicional:

	Característica	Sublocação
Relação contratual	Inquilino subloca para terceiro	Proprietário aluga para inquilino
Exigência de autorização	Necessita autorização do proprietário	Apenas acordo entre partes
Prazo máximo	Limitado ao contrato original	Livre negociação
Responsabilidade principal	Locatário original perante proprietário	Inquilino perante proprietário
Valor do aluguel	Pode ser superior (total) ou proporcional (parcial)	Livre negociação
Rescisão	Pode ser afetada pelo contrato original	Independente

Sublocação e o Fim do Contrato Original

Um ponto crítico que gera muitas dúvidas: o que acontece com a sublocação quando o contrato original termina?

A resposta é clara: a sublocação não pode existir além do prazo do contrato original. Quando o locatário original deixa de ter direito ao imóvel, automaticamente cessa o direito do sublocatário, mesmo que o prazo da sublocação ainda não tenha terminado.

Cenários de encerramento:

Término do Contrato Original: A sublocação encerra automaticamente na mesma data.
Rescisão por Inadimplência: Se o locatário original for despejado, o sublocatário também perde o direito ao imóvel.
Distrato: Se o locatário fizer acordo para sair antes do prazo, deve avisar o sublocatário com antecedência.
Renovação: Se o contrato original for renovado, a sublocação pode continuar com nova autorização.

Modelo de Contrato de Sublocação

Abaixo, apresentamos a estrutura básica de um contrato de sublocação. Lembre-se de adaptá-lo à sua realidade e, preferencialmente, buscar orientação jurídica para validar as cláusulas específicas.

CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO SUBLOCADOR: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo]. SUBLOCATÁRIO: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo]. CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO: O SUBLOCADOR, mediante autorização expressa do proprietário do imóvel situado à [endereço completo], conforme documento anexo, subloca ao SUBLOCATÁRIO [descrição do espaço sublocado]. CLÁUSULA SEGUNDA – DO PRAZO: A sublocação vigorará pelo prazo de [número] meses, iniciando em [data] e terminando em [data], não podendo ultrapassar o término do contrato original de locação. CLÁUSULA TERCEIRA – DO VALOR: O valor mensal da sublocação é de R$ [valor por extenso], a ser pago até o dia [dia] de cada mês. [...demais cláusulas conforme necessário...]

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Riscos e Cuidados na Sublocação

A sublocação envolve riscos tanto para o sublocador quanto para o sublocatário. Conhecer esses riscos é fundamental para se proteger.

Riscos para o sublocador (locatário original):

Responsabilidade solidária: Você continua respondendo por danos e inadimplência mesmo que causados pelo sublocatário.
Perda de controle: Dificuldade em fiscalizar o uso adequado do imóvel por terceiros.
Despejo: Se o proprietário não autorizou formalmente, você pode ser despejado.
Danos não cobertos: Se o sublocatário causar danos e desaparecer, você arcará com os prejuízos.

Riscos para o sublocatário:

Falta de autorização: Se não houve autorização do proprietário, o contrato é nulo e você pode ser forçado a sair.
Término antecipado: Se o contrato original acabar ou for rescindido, você perde o direito ao imóvel.
Falta de relação direta: Você não tem relação jurídica com o proprietário, apenas com o sublocador.
Valor abusivo: Pode pagar aluguel superior ao valor real do imóvel sem poder contestar diretamente.

⚠️ IMPORTANTE: Sempre exija cópia do contrato original e da autorização escrita do proprietário antes de assinar uma sublocação.

Documentação Necessária para Sublocação

Documentos que o sublocatário deve exigir:

Contrato original de locação (cópia autenticada)
Autorização expressa e por escrito do proprietário
Documentos pessoais do sublocador (RG, CPF, comprovante de residência)
Comprovantes de pagamento recentes do aluguel original
Vistoria de entrada do imóvel (com fotos e descrição detalhada)
Certidão de ônus reais do imóvel (se possível)
Contrato de sublocação devidamente assinado

Aspectos Tributários da Sublocação

Muitos sublocadores ignoram as obrigações fiscais relacionadas à sublocação, o que pode gerar problemas com a Receita Federal.

Os valores recebidos pela sublocação devem ser declarados no Imposto de Renda como rendimentos de aluguel. Se a sublocação for recorrente ou em grande escala, pode caracterizar atividade empresarial e exigir abertura de CNPJ.

Obrigações tributárias do sublocador:

Declarar os valores recebidos no IRPF como rendimento tributável
Recolher carnê-leão mensalmente se for pessoa física
Emitir recibo para o sublocatário com seus dados completos
Considerar abertura de MEI ou empresa se a atividade for habitual

Perguntas Frequentes sobre Sublocação

Posso sublocar sem autorização do proprietário?

Não. A Lei 8.245/91 exige autorização expressa e por escrito do proprietário. Sublocar sem autorização é infração grave que pode resultar em rescisão do contrato e despejo imediato.

O valor da sublocação pode ser maior que o aluguel original?

Sim, especialmente em sublocação total. Na sublocação parcial, o valor total cobrado de todos os sublocatários não deve exceder o valor do aluguel original. Na total, pode haver acréscimo razoável.

O que acontece se o contrato original terminar?

A sublocação encerra automaticamente. O direito do sublocatário está limitado ao prazo do contrato original, mesmo que o contrato de sublocação preveja prazo maior.

Quem responde por danos no imóvel sublocado?

O locatário original (sublocador) responde perante o proprietário, mas pode cobrar do sublocatário pelos danos causados. É essencial fazer vistoria de entrada e saída com registro fotográfico.

Preciso registrar o contrato de sublocação em cartório?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. O registro em cartório de títulos e documentos dá data certa ao contrato e facilita a comprovação em caso de litígio.

Posso sublocar um imóvel financiado?

Depende. Você precisa verificar as regras do contrato de financiamento e do contrato de locação. Muitos bancos exigem autorização prévia para sublocação de imóveis financiados.

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