Vistoria de Imóvel no Aluguel: Checklist e Termo Pronto

A vistoria de imóvel é o que separa uma devolução tranquila de uma briga judicial. Sem ela, qualquer problema vira discussão: "Esse risco já estava aqui!" vs "Não estava não!". Neste guia, você vai encontrar um checklist completo por cômodo, dicas para documentar corretamente e um modelo de termo de vistoria pronto para usar.

O básico: quando e como fazer

Vistoria de ENTRADA: antes de receber as chaves
Vistoria de SAÍDA: após esvaziar o imóvel, antes de devolver as chaves
Ideal: locador e inquilino presentes juntos
Duração média: 30-60 minutos (não tenha pressa)

Regra de ouro: Se não está documentado, não existe. Qualquer problema não registrado na entrada pode ser cobrado de você na saída.

Checklist por cômodo

Use este checklist em cada ambiente do imóvel. Marque o estado de cada item como: Bom / Regular / Ruim / Não se aplica.

Todos os cômodos (verificar em cada um)

Paredes: cor, estado, manchas, furos, rachaduras
Teto: manchas, infiltração, pintura descascando
Piso: tipo, trincas, riscos, peças soltas, rejunte
Rodapés: estado, peças soltas
Portas: funcionamento, fechadura, maçaneta
Janelas: funcionamento, vidros, fechos, telas
Tomadas e interruptores: funcionando? quebrados?
Luminárias: funcionando? tipo de lâmpada?

Cozinha

Pia e torneira: vazamentos, estado
Bancada: trincas, manchas
Armários: portas, dobradiças, prateleiras
Ponto de gás: registro, mangueira
Exaustor/coifa: funcionando?
Revestimento de parede: azulejos, rejunte

Banheiro(s)

Vaso sanitário: descarga, vedação, assento
Pia e torneira: vazamentos, estado
Box: vidro/cortina, trilhos, vedação
Chuveiro: funcionando, tipo
Registro de água: abre/fecha corretamente
Ralos: entupidos?
Espelho: trincas, manchas
Gabinete/armário: estado

Quartos

Armários embutidos: portas, trilhos, prateleiras
Ar-condicionado: funcionando? controle?
Persiana/cortina: funcionando?

Área de serviço

Tanque: vazamentos, estado
Ponto de máquina de lavar: torneira, ralo
Varal: estado
Aquecedor (se houver): funcionando?

Áreas externas (se aplicável)

Varanda: piso, guarda-corpo, ralo
Garagem: nº da vaga, portão, controle
Quintal: portões, muros, jardim
Churrasqueira/piscina: estado

Gere seu contrato de aluguel com cláusula de vistoria obrigatória.

Criar contrato de aluguel

Como tirar fotos corretamente

Fotos são sua principal prova. Faça certo:

Ative data/hora automática na câmera do celular
Tire foto geral de cada cômodo (visão ampla)
Tire foto de CADA problema de perto (detalhe)
Fotografe medidores (luz, água, gás) com leitura visível
Inclua fotos de itens em bom estado também (prova que estavam OK)
Faça um vídeo curto andando pelo imóvel (complemento)

Dica: Envie as fotos por e-mail para você mesmo imediatamente após a vistoria. Isso cria um registro com data/hora verificável.

Modelo de Termo de Vistoria

Use esta estrutura para criar seu termo de vistoria. O documento deve ser anexado ao contrato de aluguel.

TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL Data: ___/___/______ Tipo: ( ) Entrada ( ) Saída IMÓVEL Endereço: _______________________ Complemento: ____________________ PARTES Locador: ________________________ CPF: _______________ Locatário: _______________________ CPF: _______________ DESCRIÇÃO POR CÔMODO [Para cada cômodo, descrever: paredes, piso, teto, portas, janelas, instalações, observações] Sala: ___________________________ Cozinha: ________________________ Banheiro: _______________________ Quarto 1: _______________________ Quarto 2: _______________________ Área de serviço: _________________ LEITURA DOS MEDIDORES Luz: _________ kWh Água: _________ m³ Gás: _________ m³ CHAVES ENTREGUES ( ) Portaria ( ) Apartamento ( ) Garagem ( ) Outras: _____ Quantidade total: _____ chaves OBSERVAÇÕES GERAIS ________________________________ ________________________________ As partes declaram que vistoriaram o imóvel e concordam com as condições acima descritas. ________________________ ________________________ Locador Locatário Anexos: ( ) Fotos ( ) Vídeo Quantidade: _____

Como anexar ao contrato

O termo de vistoria deve ser anexado ao contrato de aluguel. Há duas formas:

Físico: Imprima o termo, preencha, assine e grampeie ao contrato. Numere as páginas.
Digital: Salve o termo em PDF junto com as fotos. Mencione no contrato: "Anexo I - Termo de Vistoria de Entrada".

O contrato deve ter uma cláusula que mencione a vistoria. Exemplo:

"As partes realizarão vistoria de entrada e de saída do imóvel, documentando o estado de conservação com descrição escrita e fotografias datadas. O Termo de Vistoria, assinado por ambas as partes, integra este contrato como Anexo I (entrada) e Anexo II (saída)."

Entrega das chaves

A entrega de chaves deve ser documentada no termo de vistoria:

Liste todas as chaves recebidas (portaria, apartamento, garagem, etc.)
Conte e registre a quantidade
Na saída, devolva a mesma quantidade
Peça recibo de devolução das chaves

Importante: A locação só termina oficialmente com a devolução das chaves. Enquanto você tiver as chaves, pode ser cobrado aluguel.

Desgaste natural vs dano

Na saída, você não pode ser cobrado por desgaste natural de uso. Veja a diferença:

O que pode e não pode ser cobrado na devolução

	Item	Desgaste Natural
Paredes	Amarelamento leve	Furos grandes, manchas de mofo
Piso	Pequenas marcas de móveis	Trincas, peças quebradas
Maçanetas	Desgaste pelo uso	Quebrada, travando
Rejunte	Escurecido pelo tempo	Faltando, com mofo preto
Pintura	Leve desbotamento	Descascando, bolhas
Vidros	Ranhuras superficiais	Trincados, quebrados

Desgaste natural (NÃO pode cobrar):

Pintura levemente amarelada pelo tempo
Pequenas marcas no piso de móveis
Desgaste em maçanetas pelo uso
Rejunte escurecido

Dano (PODE cobrar):

Furos grandes na parede
Vidros quebrados
Piso trincado ou quebrado
Torneiras ou fechaduras quebradas

Perguntas frequentes

Sou obrigado a fazer vistoria?

Legalmente não é obrigatório, mas é extremamente recomendado. Sem vistoria, você não tem como provar o estado do imóvel na entrada, e pode ser cobrado por problemas que já existiam.

Posso fazer vistoria sozinho?

Pode, mas é melhor fazer com a outra parte presente. Se fizer sozinho, envie o laudo para o locador/inquilino assinar ou confirmar por e-mail.

E se o locador não quiser fazer vistoria?

Faça você mesmo, documente tudo com fotos e vídeo, e envie por e-mail para o locador com a descrição. Guarde o comprovante de envio.

Quem paga a pintura na saída?

Depende do contrato. Se o contrato exige e você recebeu o imóvel pintado, deve devolver pintado. Se não exige, desgaste normal de pintura não pode ser cobrado.

Posso me recusar a assinar a vistoria de saída?

Pode, se não concordar. Anote suas discordâncias no próprio termo ou em documento separado. Não assine algo que não corresponde à realidade.

E se eu perder a vistoria de entrada?

Tente recuperar: fotos antigas do celular, e-mails, mensagens. Se não conseguir, você fica em desvantagem — o locador pode alegar que danos foram causados por você.

Resumo

Faça vistoria SEMPRE, na entrada e na saída
Documente com fotos datadas e descrição escrita
Use o checklist por cômodo para não esquecer nada
Anexe o termo ao contrato
Registre entrega e devolução de chaves
Guarde tudo por pelo menos 3 anos após o fim do contrato

Crie seu contrato de aluguel com cláusula de vistoria incluída.