Direitos do Inquilino: O Que a Lei Garante [Guia 2026]

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece direitos e deveres para locadores e locatários. Muitos inquilinos desconhecem seus direitos e acabam aceitando situações abusivas. Neste guia, você conhecerá tudo o que a lei garante ao locatário.

Direito de receber o imóvel em condições de uso

O locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina. Isso significa que problemas estruturais, elétricos e hidráulicos pré-existentes devem ser resolvidos ANTES da entrega das chaves.

Se você recebeu o imóvel com problemas não documentados na vistoria, comunique imediatamente por escrito e exija os reparos. O locador tem obrigação de fazer manutenções que garantam as condições de habitabilidade.

Direito à permanência durante o contrato

Em contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, o inquilino tem direito de permanecer no imóvel até o final do prazo. O locador NÃO pode pedir o imóvel antes do término, salvo em situações específicas previstas em lei.

Situações em que o locador pode pedir antes do prazo:

Acordo mútuo (inquilino concorda)
Infração legal ou contratual pelo inquilino
Falta de pagamento do aluguel ou encargos
Necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público

Direito de preferência na compra

Se o locador decidir vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve notificar o inquilino por escrito, com todas as condições da venda.

Como funciona a preferência:

Locador deve notificar por escrito com preço e condições
Inquilino tem 30 dias para responder
Se quiser comprar, deve manifestar por escrito no prazo
Se a preferência for desrespeitada, inquilino pode anular a venda
Prazo para anular: 6 meses após registro da venda

Direito de não pagar aluguel durante reparos

Se o imóvel ficar parcial ou totalmente inabitável durante reparos necessários (que não sejam culpa do inquilino), você tem direito a redução proporcional do aluguel ou até isenção total enquanto não puder usar o imóvel.

Direito a recibos de todos os pagamentos

O locador é obrigado a fornecer recibo detalhado de todos os pagamentos: aluguel, condomínio, IPTU e qualquer outro encargo. Guarde todos os comprovantes por pelo menos 5 anos após o término do contrato.

Direito de não ser molestado

O inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel. O locador não pode entrar no imóvel sem autorização ou consentimento, exceto em emergências. Vistorias devem ser agendadas com antecedência.

Direito de fazer pequenos reparos

Pequenos reparos de manutenção (trocar lâmpadas, fusíveis, reparos em torneiras) são responsabilidade do inquilino, mas podem ser descontados do aluguel se o locador não providenciar materiais necessários.

Direito de ser indenizado por benfeitorias

Tipos de benfeitorias e direitos:

Necessárias (ex: conserto de infiltração): indenização garantida, com direito de retenção
Úteis (ex: instalação de grades): indenização se autorizadas, direito de retenção
Voluptuárias (ex: jardim decorativo): sem direito a indenização, mas pode retirar se não danificar

Direito à renovação compulsória (comercial)

Para locação comercial (não residencial), se o contrato tem prazo de 5 anos ou soma de contratos renovados atingir 5 anos, o locatário pode exigir renovação judicial. Para residencial, não existe esse direito.

Direito de sublocar (se permitido)

Se o contrato não proibir expressamente, o inquilino pode sublocar parte ou todo o imóvel, desde que comunique o locador. Se o contrato proibir (o mais comum), a sublocação é infração contratual.

Direito a prazo para desocupação

Prazos para sair do imóvel:

Término do contrato por prazo determinado: 30 dias após notificação
Denúncia vazia (contrato indeterminado): 30 dias
Ação de despejo por falta de pagamento: 15 dias após citação (se pagar, a ação é suspensa)
Despejo por infração contratual: 30 dias

O que o locador NÃO pode fazer

Práticas proibidas:

Exigir mais de uma garantia
Cobrar aluguel antecipado (exceto se não houver garantia)
Reajustar o aluguel antes de 12 meses
Entrar no imóvel sem permissão
Cortar água, luz ou gás por falta de pagamento
Trocar a fechadura para forçar a desocupação
Fazer 'despejo' por conta própria (só via judicial)
Reter a caução sem justificativa documentada

Se o locador cortar serviços essenciais ou tentar despejo forçado, isso é crime! Você pode chamar a polícia e processá-lo por danos morais e materiais.

Como defender seus direitos

O que fazer em caso de abuso:

Documente tudo por escrito (mensagens, fotos, gravações)
Notifique o locador formalmente sobre a irregularidade
Procure o PROCON da sua cidade para orientação
Consulte um advogado especializado em direito imobiliário
Em casos graves, entre com ação judicial
Se houver ameaça ou constrangimento, registre boletim de ocorrência

Perguntas frequentes sobre direitos do inquilino

O locador pode entrar no meu apartamento sem avisar?

Não. O inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel. O locador só pode entrar com sua autorização prévia ou em casos de emergência (incêndio, vazamento grave). Vistorias devem ser agendadas com antecedência razoável.

Posso pintar o apartamento alugado?

Sim, pequenas mudanças estéticas como pintura não precisam de autorização, desde que o contrato não proíba. Porém, você deve devolver o imóvel no estado original ou nas cores neutras. Para reformas estruturais, é necessária autorização por escrito do locador.

O que fazer se o locador se recusar a fazer reparos necessários?

Notifique formalmente por escrito (e-mail, WhatsApp ou carta com AR) sobre o problema. Se ele não resolver em prazo razoável, você pode: consignar o aluguel em juízo até o reparo, fazer o reparo e descontar do aluguel (com autorização judicial), ou rescindir o contrato por descumprimento.

Tenho direito de receber a caução corrigida?

Depende do que está no contrato. A lei não obriga correção da caução, mas muitos contratos preveem atualização pelo mesmo índice do aluguel. Se não houver cláusula, a caução é devolvida no valor nominal depositado.

Posso sair antes do prazo se encontrar outro inquilino?

Não automaticamente. A rescisão antecipada depende do que está no contrato. Se houver multa prevista, você deve pagá-la. Oferecer substituto pode facilitar a negociação, mas o locador não é obrigado a aceitar — a decisão é dele.

O locador pode aumentar o condomínio acima do reajuste do aluguel?

Sim. O condomínio não é controlado pelo locador — ele apenas repassa o valor que o condomínio cobra. Se o condomínio aumentou (por obras, inadimplência de outros moradores, etc.), o inquilino paga o novo valor integral.

Tenho direito ao imóvel se o locador vender para outra pessoa?

Sim, se você tinha direito de preferência e não foi notificado corretamente. O inquilino pode anular a venda em até 6 meses após o registro. Se a venda foi regular e você foi notificado (e não quis comprar), o novo proprietário assume o contrato nas mesmas condições.

O que é direito de retenção por benfeitorias?

É o direito do inquilino de permanecer no imóvel até ser indenizado por benfeitorias necessárias ou úteis autorizadas. Se você fez um reparo estrutural necessário (infiltração, problema elétrico) e o locador não quer pagar, você pode reter o imóvel até receber o valor.

O locador pode me despejar sem ordem judicial?

Não. Despejo sem ordem judicial é crime (exercício arbitrário das próprias razões, art. 345 do Código Penal). Se o locador trocar fechadura, cortar serviços ou usar força, chame a polícia imediatamente e registre boletim de ocorrência.

Quais direitos valem mesmo se o contrato disser o contrário?

Direitos da Lei do Inquilinato são de ordem pública — não podem ser afastados por cláusula contratual. Exemplos: proibição de mais de uma garantia, limite de reajuste de 12 meses, direito de preferência na compra, direito a recibos, proibição de despejo extrajudicial.

Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não ser prejudicado. A Lei do Inquilinato existe para equilibrar a relação entre locador e locatário — use-a a seu favor.