Denúncia Vazia no Contrato de Aluguel: O Que É, Quando Cabe e Como Fazer [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Denúncia vazia é o direito do proprietário de pedir o imóvel de volta sem precisar apresentar justificativa ao inquilino. É o mecanismo legal que permite encerrar a locação simplesmente porque o proprietário quer o imóvel de volta — sem ter que provar necessidade pessoal, infração contratual ou qualquer outro motivo.
O que é denúncia vazia e denúncia cheia
Diferença entre denúncia vazia e cheia
| Aspecto | Denúncia vazia | Denúncia cheia | |
|---|---|---|---|
| Definição | Pedir o imóvel sem apresentar motivo | Pedir o imóvel com justificativa específica | |
| Base legal | Art. 46 (contrato escrito > 30 meses) ou art. 47 (verbal/sem prazo) | Art. 47 (contrato < 30 meses ou verbal) | |
| Quando pode ser usada | Após 30 meses de contrato escrito, ou a qualquer tempo em locação verbal | A qualquer tempo, desde que haja motivo legal | |
| Exemplos de motivo | Nenhum — basta querer o imóvel | Uso próprio, reforma urgente, demolição, acordo não cumprido | |
| Prazo para desocupação | 30 dias | 6 a 12 meses (conforme o motivo) |
Quando o proprietário pode usar a denúncia vazia
A denúncia vazia só pode ser utilizada em situações específicas previstas na Lei do Inquilinato. A regra muda conforme o tipo de contrato:
Situações em que cabe denúncia vazia:
- Contrato escrito com prazo ≥ 30 meses (art. 46): após o término do prazo, se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação se torna indeterminada — e o proprietário pode pedir a desocupação com 30 dias de aviso (denúncia vazia)
- Contrato verbal ou sem prazo (art. 47, III): o proprietário pode pedir a desocupação a qualquer momento, com 30 dias de aviso
- Contrato escrito com prazo < 30 meses que se tornou indeterminado: após o vencimento, segue as regras do art. 47
Contratos com prazo inferior a 30 meses NÃO permitem denúncia vazia enquanto o prazo estiver vigente. O proprietário só pode pedir o imóvel por denúncia cheia (motivo justificado). Por isso, contratos de 30 meses são mais vantajosos para o proprietário.
Quando NÃO cabe denúncia vazia
Situações em que o proprietário precisa de justificativa:
- Durante o prazo de contrato escrito com menos de 30 meses
- Locação comercial com prazo indeterminado e inquilino no ponto há mais de 5 anos (ação renovatória — proteção ao ponto comercial)
- Locação para hospitais, escolas e entidades religiosas (proteção especial no art. 53)
- Contrato vigente com prazo determinado, independentemente da duração
Prazos legais da denúncia vazia
Prazos que proprietário e inquilino precisam conhecer:
- 30 dias: prazo para o inquilino desocupar após receber a notificação de denúncia vazia
- 30 dias de tolerância (art. 46): após o vencimento de contrato ≥ 30 meses, se o locador não se manifestar em 30 dias, a locação se torna indeterminada
- Imediato (para locação verbal): o proprietário pode notificar a qualquer momento, concedendo 30 dias
- Sem prazo mínimo de permanência: na locação verbal/indeterminada, não há período mínimo de moradia antes da denúncia vazia
Como fazer a notificação de denúncia vazia
Passo a passo para notificar o inquilino:
Verifique se cabe denúncia vazia
Confirme que o contrato se enquadra em uma das situações permitidas: prazo ≥ 30 meses vencido, locação verbal/indeterminada, ou contrato < 30 meses vencido sem renovação.
Redija a notificação
A notificação deve conter: dados do proprietário e inquilino, endereço do imóvel, menção ao fundamento legal (art. 46 ou 47 da Lei 8.245/91), prazo de 30 dias para desocupação, e data.
Envie por meio comprovável
Carta com AR (aviso de recebimento) é o método mais seguro. Também pode ser por cartório de títulos e documentos ou por oficial de justiça (extrajudicial). WhatsApp e e-mail são aceitos, mas são mais difíceis de comprovar.
Aguarde os 30 dias
O prazo começa a correr a partir do recebimento da notificação pelo inquilino (data do AR). Durante esse período, não tente forçar a saída.
Se não desocupar, entre com ação de despejo
Passados os 30 dias sem desocupação, o proprietário pode entrar com ação de despejo judicial com pedido de liminar.
Gere a notificação de desocupação gratuitamente. Use nosso gerador de notificação de desocupação para criar o documento com todos os campos legais necessários.
O que fazer se o inquilino não sair
Se o inquilino não desocupar o imóvel nos 30 dias após receber a notificação, o caminho é a ação de despejo judicial. Nas ações baseadas em denúncia vazia, o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias se o proprietário prestar caução (garantia) no valor de 3 meses de aluguel.
Opções após o descumprimento:
- Ação de despejo com liminar: desocupação em 15 dias (com caução de 3 aluguéis)
- Ação de despejo sem liminar: desocupação em 4 a 12 meses (processo regular)
- Negociação: propor acordo para saída voluntária com prazo maior
Dica para proprietários: contrato de 30 meses
O contrato com prazo mínimo de 30 meses é a melhor estratégia para o proprietário. Ele garante estabilidade durante o prazo e, após o vencimento, permite denúncia vazia sem precisar justificar. Contratos com prazo menor limitam as opções do proprietário.
Gere contratos com o prazo ideal e cláusulas de proteção. Com o GeraContratos Imóveis, você cria contratos completos, gerencia cobranças e tem notificações automatizadas — tudo pelo painel. Comece grátis.
Perguntas frequentes
O que acontece se o contrato de 30 meses vencer e ninguém fizer nada?
A locação se torna por prazo indeterminado automaticamente (art. 46, § 1°). A partir daí, o proprietário pode usar a denúncia vazia a qualquer momento, notificando o inquilino com 30 dias de antecedência. O inquilino também pode sair com 30 dias de aviso, sem multa.
Denúncia vazia gera multa para o inquilino?
Não. Na denúncia vazia, quem pede a saída é o proprietário. O inquilino não paga multa. Se o inquilino quiser sair antes do prazo do contrato, aí sim pode haver multa proporcional.
O inquilino pode recusar a denúncia vazia?
O inquilino pode não sair voluntariamente, mas não pode impedir a denúncia vazia legalmente. Se não desocupar em 30 dias, o proprietário entra com ação de despejo e o juiz determina a desocupação.
Denúncia vazia vale para aluguel comercial?
Sim, mas com ressalvas. Se o contrato comercial é por prazo determinado, a denúncia vazia só vale após o vencimento (mesma regra do residencial). Além disso, o inquilino comercial tem direito à ação renovatória se estiver no ponto há mais de 5 anos e tiver contrato escrito.
Posso fazer denúncia vazia por WhatsApp?
Tecnicamente sim, mas não é recomendado. A notificação por WhatsApp é difícil de comprovar formalmente em juízo. Prefira carta com AR, que é o meio mais seguro juridicamente. Se usar WhatsApp, complemente com carta registrada.