Como Tirar um Inquilino do Imóvel Sem Contrato: Guia Jurídico Completo [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Se você alugou um imóvel sem contrato escrito e agora precisa pedir a desocupação, saiba que a lei está do seu lado — mas existem regras. A locação verbal é válida perante a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e isso significa que tanto o proprietário quanto o inquilino têm direitos e deveres, mesmo sem documento formalizado.
Locação verbal tem validade jurídica?
Sim. O artigo 47 da Lei do Inquilinato trata especificamente das locações verbais e sem prazo determinado. A ausência de contrato escrito não torna a locação ilegal — apenas torna mais difícil provar as condições acordadas (valor do aluguel, prazo, responsabilidades).
A locação verbal é tratada como contrato por prazo indeterminado. Isso significa que o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento, desde que respeite o prazo de 30 dias para desocupação.
Na prática, porém, a locação verbal é uma faca de dois gumes: o proprietário pode pedir o imóvel mais facilmente (denúncia vazia), mas tem dificuldade em comprovar débitos, multas ou condições de uso se o inquilino contestar.
Direitos do proprietário sem contrato escrito
Mesmo sem contrato, o proprietário pode:
- Pedir a desocupação a qualquer momento, notificando o inquilino com 30 dias de antecedência (denúncia vazia — art. 47, III)
- Cobrar aluguéis atrasados com base em comprovantes de pagamento anteriores (recibos, PIX, transferências)
- Entrar com ação de despejo se o inquilino não desocupar no prazo
- Cobrar danos ao imóvel com base em fotos, laudos e testemunhas
- Reter o depósito caução (se houver) para cobrir débitos comprovados
Passo a passo para pedir a desocupação
Siga estas etapas para regularizar a situação:
Reúna provas da locação
Junte comprovantes de pagamento (PIX, depósito, recibos), mensagens de WhatsApp, e-mails, testemunhas e qualquer documento que comprove a relação de locação e os valores acordados.
Envie uma notificação extrajudicial
Notifique o inquilino formalmente, concedendo 30 dias para desocupação. A notificação deve ser por escrito, com AR (aviso de recebimento) ou entregue com testemunhas. Você pode gerar essa notificação gratuitamente no GeraContratos.
Aguarde o prazo de 30 dias
O inquilino tem 30 dias corridos a partir do recebimento da notificação. Não tente forçar a saída, trocar fechaduras ou cortar serviços — isso é crime (exercício arbitrário das próprias razões, art. 345 do CP).
Entre com ação de despejo (se necessário)
Se o inquilino não sair no prazo, procure um advogado para entrar com ação de despejo judicial. O juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias se houver caução judicial.
Formalize o próximo aluguel com contrato
Aprenda com a experiência. Para o próximo inquilino, gere um contrato completo com todas as cláusulas de proteção. Isso evita problemas futuros e facilita qualquer ação judicial.
Notificação extrajudicial: como fazer
A notificação extrajudicial é o primeiro passo formal para pedir a desocupação. Ela funciona como um aviso oficial de que o proprietário quer o imóvel de volta. Para locações verbais, a notificação é obrigatória antes de qualquer ação judicial.
A notificação deve conter:
- Identificação completa do proprietário e do inquilino (nome, CPF, endereço)
- Endereço do imóvel locado
- Menção à locação verbal existente
- Prazo de 30 dias para desocupação, contados a partir do recebimento
- Data e assinatura do proprietário
- Menção ao art. 47, III da Lei 8.245/91 como fundamento legal
Gere a notificação de desocupação gratuitamente. Use nosso gerador de notificação de desocupação para criar o documento com todos os dados necessários em minutos.
Quando cabe ação de despejo
A ação de despejo é o caminho judicial quando o inquilino se recusa a sair após a notificação. Nas locações verbais, o proprietário pode pedir o despejo com base na denúncia vazia (art. 47, III), sem precisar apresentar motivo específico.
Comparativo: via extrajudicial vs. ação de despejo
| Aspecto | Notificação extrajudicial | Ação de despejo | |
|---|---|---|---|
| Custo | Gratuito (ou custo do AR ~R$ 15) | R$ 3.000 a R$ 8.000 (advogado + custas) | |
| Prazo médio | 30 dias | 4 a 12 meses (sem liminar: até 18 meses) | |
| Quando usar | Primeiro passo, sempre | Quando o inquilino recusa sair após notificação | |
| Liminar possível? | Não se aplica | Sim, com caução judicial (desocupação em 15 dias) |
Prazos legais para desocupação
Prazos que o proprietário precisa conhecer:
- 30 dias: prazo mínimo para desocupação após notificação de denúncia vazia (art. 47, III)
- 15 dias: prazo para desocupação com liminar em ação de despejo (com caução judicial)
- 6 meses: prazo aproximado de uma ação de despejo sem liminar
- 30 dias: prazo para o inquilino purgar a mora (pagar atrasados) em ação de despejo por falta de pagamento — direito exercido apenas uma vez a cada 24 meses
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O que o proprietário NÃO pode fazer
Ações ilegais que podem gerar processo contra o proprietário:
- Trocar a fechadura ou impedir o acesso do inquilino ao imóvel
- Cortar água, luz ou gás para forçar a saída
- Retirar pertences do inquilino do imóvel
- Ameaçar ou coagir o inquilino de qualquer forma
- Entrar no imóvel sem autorização do inquilino
Todas essas ações configuram crime e podem resultar em indenização por danos morais a favor do inquilino. O caminho correto é sempre: notificação → prazo → ação judicial.
Como evitar essa situação no futuro
A melhor forma de evitar dor de cabeça com inquilinos é ter um contrato de aluguel bem feito desde o início. Com um contrato formal, você define regras claras de pagamento, multas, prazo, garantias e condições de rescisão.
Proteções essenciais para o próximo aluguel:
- Gerar contrato de aluguel completo com cláusulas de proteção
- Realizar análise cadastral do inquilino antes de alugar
- Exigir garantia locatícia (caução, fiador ou seguro-fiança)
- Fazer vistoria de entrada documentada com fotos
- Emitir recibos ou usar cobrança automática por boleto/PIX
- Usar um sistema de gestão de aluguel para controlar tudo em um só lugar
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Perguntas frequentes
Posso despejar inquilino sem contrato imediatamente?
Não. Mesmo sem contrato escrito, o proprietário deve notificar o inquilino com 30 dias de antecedência. Só após o descumprimento da notificação é que cabe ação de despejo judicial.
Inquilino sem contrato tem direito a indenização?
Em regra, não. Se o proprietário seguir o procedimento legal (notificação com 30 dias), o inquilino não tem direito a indenização. Porém, se o proprietário agir ilegalmente (trocar fechadura, cortar serviços), o inquilino pode pedir indenização por danos morais.
Locação verbal com mais de 30 meses vira contrato indeterminado?
A locação verbal já é, por definição, uma locação por prazo indeterminado (art. 47 da Lei 8.245/91). Não importa quanto tempo tenha durado — o proprietário pode pedir a desocupação com 30 dias de notificação.
Preciso de advogado para enviar notificação extrajudicial?
Não. A notificação extrajudicial pode ser feita pelo próprio proprietário. Basta redigir o documento e enviar por carta com AR ou entregar com testemunhas. Se precisar entrar com ação de despejo posteriormente, aí sim será necessário um advogado.
O inquilino pode alegar usucapião para não sair?
Muito improvável. O usucapião exige posse com ânimo de dono — ou seja, a pessoa precisa se comportar como proprietária. O inquilino, por definição, reconhece que o imóvel é de outra pessoa ao pagar aluguel. A simples relação de locação afasta o usucapião.