Contrato de Aluguel Verbal Tem Validade? O Que Diz a Lei [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Muitos brasileiros ainda alugam imóveis na base da confiança, sem assinar nenhum documento. A dúvida que surge inevitavelmente é: o contrato de aluguel verbal tem validade? A resposta curta é sim — mas com limitações sérias que podem prejudicar tanto o inquilino quanto o proprietário.
Neste guia, vamos explicar o que a lei diz sobre contratos verbais de locação, quais direitos ficam comprometidos, como comprovar a locação verbal e por que formalizar o contrato é sempre a melhor decisão.
O que diz a lei sobre contrato verbal de aluguel
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não exige que o contrato de locação seja escrito. O artigo 107 do Código Civil complementa: 'a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir'. Como a lei de locação não exige forma escrita, o contrato verbal é juridicamente válido.
Na prática, isso significa que o acordo feito 'de boca' entre inquilino e proprietário — sobre valor do aluguel, prazo, garantias — gera obrigações para ambas as partes. O problema é provar o que foi combinado se surgir um conflito.
Importante: Embora o contrato verbal seja válido, ele é sempre considerado como contrato por prazo indeterminado. Isso muda completamente as regras de rescisão e despejo.
Direitos que você perde sem contrato escrito
Existem direitos previstos na Lei do Inquilinato que só podem ser exercidos quando há contrato escrito. Sem documento formal, você abre mão de proteções importantes:
Direitos com e sem contrato escrito
| Direito | Com contrato escrito | Sem contrato (verbal) | |
|---|---|---|---|
| Término automático após 30 meses | Sim (art. 46) | Não — vira prazo indeterminado | |
| Ação renovatória (comercial) | Sim (art. 51) | Não é possível | |
| Despejo por descumprimento de acordo | Sim (art. 59, §1°, I) | Não se aplica | |
| Definição clara de garantia | Especificada em cláusula | Difícil de comprovar | |
| Índice de reajuste definido | Especificado (IGP-M, IPCA) | Sem base para reajuste | |
| Multa rescisória proporcional | Calculável pelo prazo | Não existe (prazo indeterminado) |
Riscos do contrato verbal para o inquilino
Principais riscos para o inquilino:
- Despejo com apenas 30 dias de aviso — sem contrato escrito com prazo determinado, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento com notificação de 30 dias
- Impossibilidade de comprovar o valor combinado — o proprietário pode alegar que o valor era diferente
- Dificuldade para reaver caução — sem documento que comprove o depósito, é difícil provar que a caução existiu
- Sem proteção contra venda do imóvel — sem contrato registrado em cartório, o novo comprador pode pedir desocupação
- Reajustes arbitrários — sem índice definido, o proprietário pode tentar aumentar o valor livremente
- Problemas na declaração de IR — sem contrato formal e recibos, fica difícil comprovar os pagamentos para a Receita Federal
Riscos do contrato verbal para o proprietário
Principais riscos para o proprietário:
- Demora na ação de despejo — sem contrato escrito, o processo judicial pode ser mais lento e custoso
- Dificuldade para cobrar multas — não há base documental para multa por atraso, rescisão antecipada etc.
- Risco fiscal — a Receita Federal pode questionar rendimentos não documentados, especialmente com a nova fiscalização via PIX
- Problemas com a garantia — sem registro formal, é mais difícil acionar fiador ou seguro-fiança
- Inquilino pode alegar condições diferentes — sem documento, cada parte pode ter uma versão do que foi combinado
- Impossibilidade de uso do art. 59 para despejo liminar — esse recurso exige contrato escrito
Como comprovar a locação verbal
Se você está em uma locação verbal e precisa comprovar a relação locatícia, alguns documentos e evidências podem ser usados:
Provas aceitas pela Justiça:
- Comprovantes de transferência bancária ou PIX com descrição 'aluguel'
- Recibos de pagamento assinados pelo proprietário
- Conversas por WhatsApp, e-mail ou SMS entre as partes
- Contas de água, luz e gás no nome do inquilino no endereço
- Testemunhas que possam confirmar a relação de locação
- Correspondências recebidas no endereço do imóvel
- Comprovante de endereço usado em cadastros (banco, trabalho)
Dica: Se você está em uma locação verbal, comece a guardar todos os comprovantes de pagamento e comunicações. Isso pode ser crucial em uma eventual disputa judicial.
Contrato escrito obrigatório em 2026?
Com as mudanças na Lei do Inquilinato em 2026, há uma tendência crescente de formalização. O Projeto de Lei que altera a Lei 8.245/91 traz como uma das principais mudanças a obrigatoriedade do contrato escrito para locações urbanas. Além disso, a Reforma Tributária e a fiscalização da Receita Federal via cruzamento de dados tornam a informalidade cada vez mais arriscada.
Mesmo que a mudança na lei ainda esteja em tramitação, a prática do mercado já caminha para a formalização: imobiliárias exigem contrato escrito, bancos pedem comprovante de locação formal, e a Receita cruza dados de PIX com a DIMOB.
Como formalizar seu contrato de aluguel
Passo a passo para formalizar
Reúna as informações
Dados completos de proprietário e inquilino (CPF, RG, endereço), descrição do imóvel, valor do aluguel e condições acordadas verbalmente.
Defina as cláusulas essenciais
Valor do aluguel, prazo (mínimo 30 meses para proteção total), índice de reajuste (IGP-M ou IPCA), garantia escolhida e responsabilidades de cada parte.
Gere o contrato
Use uma plataforma confiável como o GeraContratos para criar um contrato personalizado com todas as cláusulas necessárias e conforme a Lei do Inquilinato.
Assine e registre
Ambas as partes devem assinar (digital ou fisicamente). Para proteção máxima contra venda do imóvel, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
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Criar contrato de aluguelPerguntas frequentes
Contrato de aluguel verbal tem validade jurídica?
Sim. A Lei do Inquilinato não exige contrato escrito, e o Código Civil (art. 107) reconhece a validade de acordos verbais. Porém, o contrato verbal é sempre considerado por prazo indeterminado, o que limita vários direitos de ambas as partes.
Quais direitos o inquilino perde sem contrato escrito?
O inquilino perde a proteção do prazo determinado (pode ser despejado com 30 dias de aviso), não pode exercer o direito de preferência na compra com segurança, e não tem base para contestar reajustes abusivos ou cobranças indevidas.
O proprietário pode despejar inquilino sem contrato?
Sim. Em locação verbal (prazo indeterminado), o proprietário pode pedir a desocupação a qualquer momento, concedendo 30 dias para o inquilino sair. Se o inquilino não sair, é necessário entrar com ação de despejo judicial.
Como comprovar que pago aluguel sem contrato?
Use comprovantes de PIX/transferência bancária, recibos assinados, conversas de WhatsApp, contas no seu nome no endereço e testemunhas. Quanto mais provas, melhor a chance de comprovar a relação locatícia.
Posso formalizar um contrato que era verbal?
Sim, e é altamente recomendado. As partes podem, a qualquer momento, formalizar o acordo por escrito. O novo contrato escrito substitui o acordo verbal e pode inclusive incluir o período já decorrido.
A Reforma Tributária afeta quem aluga sem contrato?
Sim. Com o cruzamento de dados via PIX, DIMOB e a nova fiscalização da Receita Federal, aluguéis informais são cada vez mais facilmente identificados. Proprietários que não declaram rendimentos de aluguel podem ser multados em 20% a 75% do imposto devido.