Despejo Liminar: Como Funciona, Requisitos e Prazos [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O despejo liminar é uma medida judicial que permite ao proprietário obter a desocupação do imóvel em até 15 dias, sem aguardar todo o processo de despejo. É a forma mais rápida de retomar o imóvel, mas exige o cumprimento de requisitos específicos, incluindo o depósito de caução judicial.
O que é o despejo liminar
A liminar de despejo é uma decisão antecipada do juiz que determina a desocupação do imóvel antes do julgamento final da ação. Está prevista no artigo 59, § 1° da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a liminar, o inquilino deve desocupar o imóvel em 15 dias — sem esperar os meses (ou anos) de tramitação do processo.
Quando o juiz concede liminar de despejo
A liminar não é concedida em qualquer ação de despejo. O artigo 59, § 1° da Lei 8.245/91 lista as hipóteses específicas em que o juiz pode antecipar a desocupação:
Hipóteses que permitem liminar de despejo:
- Falta de pagamento de aluguel com falta de garantia locatícia (sem fiador, caução ou seguro) — inciso IX
- Término do contrato escrito com prazo ≥ 30 meses — denúncia vazia — inciso VIII
- Denúncia motivada (uso próprio, demolição, obras determinadas pelo Poder Público) — inciso VIII
- Locação verbal ou por prazo indeterminado, notificada com 30 dias — inciso VIII
- Permanência do sublocatário após a saída do locatário — inciso VI
- Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público — inciso IV
- Descumprimento de mútuo acordo (distrato) homologado — inciso I
Em todos os casos, o juiz exige que o locador preste caução judicial (garantia em dinheiro) no valor de 3 meses de aluguel vigente. Sem a caução, a liminar não é concedida.
Caução judicial: o que é e quanto custa
A caução judicial é um depósito em dinheiro que o proprietário faz em juízo como garantia para o inquilino. Se a ação de despejo for julgada improcedente ao final, o inquilino pode usar esse valor para ser indenizado pelos danos da desocupação antecipada.
Custos envolvidos no despejo liminar
| Item | Valor estimado | |
|---|---|---|
| Caução judicial (3 aluguéis) | 3x o valor do aluguel vigente | |
| Honorários advocatícios | R$ 3.000 a R$ 8.000 | |
| Custas processuais | R$ 200 a R$ 600 (varia por estado) | |
| Oficial de justiça (mandado) | Incluso nas custas | |
| Total estimado (aluguel R$ 2.500) | R$ 10.700 a R$ 16.100 |
Se a ação for julgada procedente (a favor do proprietário), a caução é devolvida. Caso contrário, serve para indenizar o inquilino.
Prazo para desocupação com liminar
Cronograma típico de um despejo liminar:
- Dia 0: advogado protocola a ação de despejo com pedido de liminar + comprovante de depósito da caução
- Dia 1 a 5: juiz analisa o pedido e decide sobre a liminar (pode ser em 24h ou até 5 dias úteis)
- Dia 5 a 10: oficial de justiça cita o inquilino e entrega o mandado de desocupação
- 15 dias após a citação: prazo para desocupação voluntária
- Após 15 dias: se o inquilino não sair, o oficial de justiça executa a desocupação forçada (com auxílio policial se necessário)
Passo a passo para pedir a liminar
O que o proprietário precisa fazer:
Reúna toda a documentação
Contrato de aluguel, comprovantes de inadimplência, notificação extrajudicial (se aplicável), matrícula do imóvel e documentos pessoais.
Contrate um advogado
A ação de despejo exige advogado (não pode ser no Juizado Especial). Escolha um advogado com experiência em direito imobiliário.
Deposite a caução judicial
Deposite o valor de 3 aluguéis em conta judicial (o advogado providencia a guia). Sem o depósito, a liminar não é analisada.
Protocole a ação
O advogado protocola a petição inicial com pedido de liminar no foro do imóvel. A distribuição é eletrônica na maioria das comarcas.
Aguarde a decisão do juiz
O juiz analisa o pedido sem ouvir o inquilino (inaudita altera pars). A decisão pode sair em 1 a 5 dias úteis.
Quando a liminar é negada
O juiz pode negar a liminar quando:
- O locador não depositar a caução de 3 aluguéis
- A situação não se enquadrar nas hipóteses do art. 59, § 1°
- Houver dúvida razoável sobre a procedência do pedido
- O inquilino for idoso, deficiente ou em situação de vulnerabilidade extrema (o juiz pode ampliar o prazo, mas raramente nega)
- Houver vícios no contrato ou na notificação prévia
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Perguntas frequentes
O inquilino pode recorrer da liminar de despejo?
Sim. O inquilino pode interpor agravo de instrumento contra a liminar, mas isso não suspende automaticamente a desocupação. O desembargador pode conceder efeito suspensivo (impedir a desocupação) se entender que há risco de dano irreversível, mas na prática isso é raro em casos de inadimplência comprovada.
Se o inquilino pagar tudo antes dos 15 dias, evita o despejo?
Na ação de despejo por falta de pagamento, sim. O inquilino tem o direito de purgar a mora (pagar todos os atrasados + multa + juros + custas) e permanecer no imóvel. Esse direito pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
A caução de 3 aluguéis é devolvida ao proprietário?
Sim, se a ação for julgada procedente (a favor do proprietário). A caução fica depositada em juízo durante o processo e é liberada ao final. Se a ação for improcedente, a caução pode ser usada para indenizar o inquilino.
Liminar de despejo funciona contra invasor?
Não. A ação de despejo é exclusiva para relações de locação (Lei 8.245/91). Contra invasores, o instrumento correto é a reintegração de posse (art. 560 do CPC), que também admite liminar.