Como Fazer Contrato de Aluguel: Passo a Passo Simples
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Precisa fazer um contrato de aluguel e não sabe por onde começar? Você não está sozinho. Muita gente deixa de fazer contrato ou usa modelos incompletos — e depois sofre com inadimplência, brigas sobre quem paga o quê, ou cláusulas que faltaram.
Neste guia prático, você vai aprender a fazer um contrato de aluguel completo em 7 passos simples. No final, você terá um documento pronto para assinar, sem juridiquês e sem dor de cabeça.
Os 7 passos para criar seu contrato:
Imóvel
Descreva o endereço e características
Partes
Dados do locador e locatário
Valores
Aluguel, condomínio, IPTU
Garantia
Caução, fiador ou sem garantia
Prazo
Duração e índice de reajuste
Cláusulas
Regras específicas
Assinatura
Digital ou física
Resultado final: seu contrato pronto
Contrato de
Locação Residencial
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
Antes de começar: o que você precisa
Tenha em mãos:
- Documentos do locador (dono): CPF, RG, endereço
- Documentos do locatário (inquilino): CPF, RG, endereço
- Dados do imóvel: endereço completo, tipo, área
- Valor do aluguel e encargos combinados
- Tipo de garantia escolhida (caução, fiador, seguro)
- Data de início da locação
Passo 1: Defina o imóvel no contrato
Comece descrevendo o imóvel de forma clara. Quanto mais detalhes, menos chance de confusão depois.
Informações obrigatórias:
- Endereço completo com CEP
- Tipo: apartamento, casa, kitnet, sobrado
- Área em metros quadrados
- Número de quartos, banheiros e vagas
- Se é mobiliado ou não
Dica: Se o imóvel tem itens inclusos (ar-condicionado, móveis), liste todos. Isso evita discussão na devolução.
Passo 2: Estabeleça os valores
Defina claramente quanto o inquilino vai pagar e quando. Seja específico para evitar mal-entendidos.
O que incluir:
- Valor do aluguel mensal (ex: R$ 1.500,00)
- Dia do vencimento (ex: todo dia 5)
- Valor do condomínio (se houver)
- IPTU: quem paga e como (mensal ou anual)
- Multa por atraso: até 10% do aluguel
- Juros de mora: até 1% ao mês
Exemplo comum: aluguel de R$ 1.800 + condomínio R$ 400 + IPTU R$ 150/mês, vencimento dia 10, multa de 10% após vencimento.
Passo 3: Escolha o prazo do contrato
O prazo define por quanto tempo o contrato vale. A escolha impacta os direitos de ambas as partes.
Prazos mais comuns:
- 12 meses: mais flexível, mas menos segurança para o inquilino
- 24 meses: equilíbrio entre flexibilidade e estabilidade
- 30 meses: máxima proteção ao inquilino (locador só pode pedir o imóvel no fim do contrato)
Importante: Em contratos de 30 meses ou mais, o inquilino tem direito de ficar até o final. O locador não pode pedir o imóvel antes (exceto por falta de pagamento).
Já tem os dados básicos? Gere seu contrato agora mesmo.
Criar contrato de aluguelPasso 4: Defina o reajuste anual
O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano para acompanhar a inflação. Você precisa escolher qual índice usar.
Índices mais usados:
- IPCA (IBGE): mais estável, reflete a inflação ao consumidor. Recomendado.
- IGP-M (FGV): tradicional, mas pode variar muito. Em 2021 chegou a 37%.
Decisão comum: usar IPCA como índice principal. Se o IPCA for negativo, o aluguel não diminui (fica congelado).
Passo 5: Escolha a garantia
A garantia protege o locador se o inquilino não pagar. A Lei do Inquilinato permite apenas UMA garantia por contrato.
Opções disponíveis:
- Caução: depósito de 1 a 3 aluguéis. Devolvido no final com correção. Mais simples.
- Fiador: alguém se responsabiliza pelo pagamento. Precisa ter imóvel quitado.
- Seguro-fiança: seguro pago pelo inquilino (1-2 aluguéis/ano). Sem necessidade de fiador.
- Título de capitalização: similar à caução, mas administrado por instituição financeira.
Decisão comum: se o inquilino tem dinheiro guardado, caução é mais barato. Sem dinheiro e sem fiador, seguro-fiança é a saída.
Passo 6: Adicione regras específicas
Defina as regras de uso do imóvel. Se não estiver no contrato, pode gerar discussão depois.
Perguntas para responder:
- Pode ter animais de estimação? Quais?
- Pode fazer reformas? Com autorização?
- Pode sublocar (alugar para outra pessoa)?
- Pode usar para fins comerciais?
- Quem faz reparos pequenos (torneira, chuveiro)?
Decisão comum: permitir pets de pequeno porte, proibir reformas sem autorização escrita, proibir sublocação.
Passo 7: Preencha os dados e gere o PDF
Com todas as decisões tomadas, é hora de colocar no papel (ou no PDF). Você tem algumas opções:
Opção 1: Modelo Word/PDF da internet
Gratuito, mas arriscado. Muitos modelos estão desatualizados, têm erros ou não cobrem todas as situações. Você precisa preencher manualmente e torcer para não esquecer nada.
Opção 2: Advogado ou imobiliária
Seguro, mas caro. Advogados cobram R$ 300 a R$ 1.500. Imobiliárias cobram taxa de um aluguel ou mais.
Opção 3: Plataforma online (GeraContratos)
Você responde as perguntas, o sistema gera o contrato completo em PDF, pronto para assinar. Custa R$ 39,90 e leva menos de 10 minutos.
Erros que geram problema
Evite esses erros comuns que causam dor de cabeça depois:
Erros a evitar:
- Não fazer contrato escrito (nem com parentes)
- Esquecer de definir quem paga IPTU e condomínio
- Não fazer vistoria de entrada com fotos
- Exigir duas garantias (é ilegal)
- Copiar contrato da internet sem ler
- Não especificar o índice de reajuste
- Deixar de incluir multa por atraso
- Esquecer de colocar a data de início
Dica: Um contrato incompleto é quase tão ruim quanto não ter contrato. Na dúvida, inclua mais informações, não menos.
Depois de pronto: como assinar
Com o PDF gerado, você pode assinar de duas formas:
- Presencial: imprima 2 vias, ambas as partes assinam, cada um fica com uma
- Digital: use gov.br (grátis), DocuSign ou outra plataforma de assinatura eletrônica
As duas formas têm a mesma validade jurídica. A assinatura digital é mais prática e você não precisa se encontrar pessoalmente.
Perguntas frequentes
Posso fazer contrato de aluguel sem advogado?
Sim. A lei não exige advogado para contratos de aluguel. Você pode fazer sozinho ou usar uma plataforma online. O importante é que o contrato tenha todas as cláusulas necessárias.
Contrato de aluguel simples tem validade?
Sim, desde que tenha os elementos essenciais: identificação das partes, descrição do imóvel, valor, prazo e assinaturas. Não precisa ser complexo para ser válido.
Quanto custa fazer um contrato de aluguel?
Varia: advogado cobra R$ 300-1.500, imobiliária cobra taxa equivalente a um aluguel, plataformas online como GeraContratos custam R$ 39,90, e modelos da internet são gratuitos (mas arriscados).
Precisa reconhecer firma do contrato de aluguel?
Não é obrigatório, mas é recomendado. O reconhecimento de firma custa R$ 10-30 por assinatura e dá mais segurança ao documento.
Posso fazer contrato de aluguel por 6 meses?
Sim, o prazo é livre. Porém, contratos curtos dão menos proteção ao inquilino. Após 30 meses de locação total, o locador pode pedir o imóvel a qualquer momento.
O contrato precisa ter testemunhas?
Não é obrigatório, mas testemunhas fortalecem o documento em caso de disputa judicial. Se incluir, coloque nome completo e CPF de duas pessoas.
Resumo: seus 7 passos
- 1. Descreva o imóvel (endereço, tipo, área)
- 2. Defina valores (aluguel, condomínio, IPTU)
- 3. Escolha o prazo (12, 24 ou 30 meses)
- 4. Defina o índice de reajuste (IPCA recomendado)
- 5. Escolha a garantia (caução, fiador ou seguro)
- 6. Adicione regras específicas (pets, reformas)
- 7. Gere o PDF e assine
Pronto! Com esses 7 passos, você tem um contrato de aluguel completo e seguro. Não deixe para depois — um bom contrato evita muita dor de cabeça.
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