Reajuste de Aluguel: IPCA ou IGP-M? Como Escolher
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Todo contrato de aluguel precisa definir como o valor será corrigido ao longo do tempo. Os dois índices mais usados são o IPCA e o IGP-M. Mas qual escolher? E como escrever isso no contrato? Neste artigo, você vai entender a diferença de forma simples e ver modelos de cláusula prontos para usar.
Como funciona o reajuste anual
O reajuste do aluguel acontece uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. A lei proíbe reajustes em períodos menores que 12 meses. O índice usado deve estar definido no contrato — se não estiver, não há base legal para aplicar nenhum reajuste.
Regras básicas do reajuste:
- Só pode ocorrer após 12 meses completos
- Usa o índice acumulado dos últimos 12 meses
- Deve estar previsto no contrato
- Locador precisa comunicar o novo valor
Se o contrato não especifica o índice, o locador não pode simplesmente escolher um. Nesse caso, a negociação começa do zero a cada ano.
IPCA vs IGP-M: diferença na prática
Ambos medem inflação, mas de formas diferentes. Na prática, isso significa que um pode subir muito enquanto o outro fica estável — e vice-versa.
IGP-M (FGV)
Era o índice tradicional para aluguéis. Mede preços no atacado, construção civil e consumo. Por incluir o atacado, é muito sensível ao dólar. Em 2021, chegou a 37% ao ano. Em 2023, ficou negativo.
IPCA (IBGE)
É a inflação oficial do Brasil. Mede o custo de vida das famílias. É mais estável porque não sofre tanto com variações do dólar. Nos últimos anos, tem ficado entre 4% e 6% ao ano.
Comparativo IGP-M vs IPCA:
| IGP-M (FGV) | IPCA (IBGE) | |
|---|---|---|
| O que mede | Atacado + construção + consumo | Custo de vida das famílias |
| Volatilidade | Alta (sensível ao dólar) | Baixa (mais estável) |
| 2021 | +37% | +10% |
| 2022 | +5,5% | +5,8% |
| 2023 | -3% | +4,6% |
| Ideal para | Imóveis comerciais | Residencial (recomendado) |
Qual índice escolher
Não existe certo ou errado — depende do que você prioriza. Veja as situações mais comuns:
Escolha IPCA se:
- Quer previsibilidade (variação mais estável)
- É inquilino e quer evitar sustos
- É locador e prefere reajuste consistente
- O imóvel fica em região com mercado estável
Escolha IGP-M se:
- Aceita mais risco em troca de possível ganho
- O contrato é curto (menos de 24 meses)
- Ambas as partes preferem o índice tradicional
Recomendação atual: A maioria dos contratos novos usa IPCA. É mais previsível para ambas as partes e evita conflitos quando o IGP-M dispara.
Crie seu contrato com o índice de reajuste já configurado
Criar contrato de aluguelModelos de cláusula de reajuste
Abaixo, dois modelos de cláusula que você pode usar no seu contrato. O primeiro usa IPCA (recomendado), o segundo usa IGP-M.
Modelo 1: Cláusula com IPCA (recomendado)
O valor do aluguel será reajustado anualmente, na data de aniversário deste contrato, pela variação do IPCA/IBGE acumulada nos 12 (doze) meses anteriores. Caso o índice seja negativo, o valor do aluguel permanecerá inalterado até o próximo reajuste.
Modelo 2: Cláusula com IGP-M
O valor do aluguel será reajustado anualmente, na data de aniversário deste contrato, pela variação do IGP-M/FGV acumulada nos 12 (doze) meses anteriores. Na hipótese de extinção do índice, será utilizado aquele que vier a substituí-lo oficialmente.
Dica: Adicione "Caso o índice seja negativo, o valor permanece inalterado" para proteger o locador de redução do aluguel em anos atípicos.
Como aplicar o reajuste
Quando chegar a data do reajuste, siga estes passos:
Passo a passo:
- Verifique qual índice está no contrato
- Consulte o índice acumulado (12 meses) no site oficial
- Calcule: Novo aluguel = Atual × (1 + índice/100)
- Comunique o inquilino por escrito com antecedência
- O novo valor vale a partir do mês seguinte
Exemplo prático: Aluguel de R$ 2.000 com IPCA de 4,5%. Cálculo: R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090. O aumento é de R$ 90 por mês.
Onde consultar os índices:
- IPCA: ibge.gov.br ou Calculadora do Cidadão (BCB)
- IGP-M: portal.fgv.br ou Calculadora do Cidadão (BCB)
Gere seu contrato com reajuste automático configurado
Criar contrato de aluguelPerguntas frequentes
Posso trocar o índice durante o contrato?
Sim, mas só com acordo entre locador e inquilino. A mudança deve ser feita por escrito, através de um aditivo contratual assinado por ambas as partes. Nenhuma das partes pode impor a troca unilateralmente.
O que acontece se o índice for negativo?
Em tese, o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos contratos incluem cláusula de "piso" que impede a redução. Se o seu contrato não tem essa cláusula, você pode exigir a redução — ou negociar manter o valor atual.
O locador pode reajustar antes de 12 meses?
Não. A lei proíbe reajustes em períodos menores que 12 meses (Lei 9.069/95). Se o locador tentar, é ilegal e você pode contestar. A única exceção é acordo mútuo para revisão do valor.
Reajuste é a mesma coisa que revisão de aluguel?
Não. Reajuste é anual e usa o índice do contrato. Revisão é diferente: após 3 anos de contrato, qualquer parte pode pedir revisão judicial para adequar o aluguel ao valor de mercado (Art. 19, Lei do Inquilinato).
E se o contrato não definir nenhum índice?
Sem índice definido, não há base para reajuste automático. O locador precisará negociar diretamente com o inquilino a cada ano. Por isso é importante sempre especificar o índice no contrato.
Posso usar outro índice além de IPCA e IGP-M?
Sim, as partes podem acordar qualquer índice oficial (INPC, IPC-Fipe, etc.). Porém, IPCA e IGP-M são os mais usados e aceitos. Evite criar fórmulas próprias — podem ser contestadas judicialmente.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Consulte o índice acumulado dos últimos 12 meses no site oficial (IBGE para IPCA, FGV para IGP-M). Depois aplique a fórmula: Novo Aluguel = Aluguel Atual × (1 + índice/100). Exemplo: R$ 2.000 com IPCA de 4,5% = R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090.
O inquilino pode recusar o reajuste?
Se o reajuste seguir exatamente o índice previsto no contrato e respeitar o prazo de 12 meses, o inquilino não pode recusar sem descumprir o contrato. Porém, se o cálculo estiver errado ou o prazo não tiver completado, o inquilino pode contestar.
Quando o locador deve comunicar o reajuste ao inquilino?
A lei não define prazo obrigatório, mas é recomendável comunicar com pelo menos 30 dias de antecedência. A comunicação deve ser por escrito (e-mail, WhatsApp ou carta) informando o novo valor, o índice aplicado e a data de vigência.
O que fazer se o IGP-M ou IPCA forem extintos?
Se o índice for extinto, deve ser substituído pelo índice oficial que o substituir. Por isso é importante incluir no contrato uma cláusula prevendo essa situação: "Na hipótese de extinção do índice, será utilizado aquele que vier a substituí-lo oficialmente".
Resumo: qual índice usar
Para a maioria dos contratos residenciais, o IPCA é a melhor escolha atual. Ele oferece mais estabilidade e evita conflitos quando um índice dispara. O importante é que ambas as partes concordem e que o índice esteja claramente especificado no contrato.
Checklist final:
- Escolha um índice (IPCA recomendado)
- Defina claramente no contrato
- Inclua regra para índice negativo
- Comunique reajustes com antecedência