Quebra de Contrato de Aluguel: Multa, Direitos e Como Calcular [2026]

Você assinou um contrato de 30 meses, mas precisa sair antes. Quanto vai pagar de multa? Essa é uma das maiores fontes de briga entre inquilinos e proprietários — e quase sempre o problema está em uma cláusula mal escrita ou mal entendida.

Neste guia, você vai entender como a multa rescisória funciona, ver exemplos práticos de cálculo e aprender a evitar discussões na hora de sair do imóvel.

Como funciona a multa rescisória

A multa rescisória é o valor que o inquilino paga quando sai do imóvel antes do prazo combinado no contrato. Ela existe para compensar o locador, que contava com aquele aluguel por mais tempo.

A regra geral

A Lei do Inquilinato (Art. 4º) diz que a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Ou seja: quanto mais perto do fim você sair, menos paga.

Importante: A multa NÃO é fixa. Se o contrato diz "multa de 3 aluguéis", esse valor deve ser reduzido proporcionalmente ao tempo que você já cumpriu.

A fórmula simples

Multa = (Valor da multa total) × (Meses restantes ÷ Prazo total)

Parece complicado? Veja os exemplos abaixo — fica bem mais claro.

3 exemplos práticos de cálculo

Vamos usar o cenário mais comum: contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis (R$ 1.500 cada = R$ 4.500 de multa total).

Exemplo 1: Sair após 6 meses

Prazo total: 30 meses
Tempo cumprido: 6 meses
Meses restantes: 24 meses
Cálculo: R$ 4.500 × (24 ÷ 30) = R$ 3.600
Multa a pagar: R$ 3.600

Exemplo 2: Sair após 15 meses (metade do contrato)

Prazo total: 30 meses
Tempo cumprido: 15 meses
Meses restantes: 15 meses
Cálculo: R$ 4.500 × (15 ÷ 30) = R$ 2.250
Multa a pagar: R$ 2.250

Exemplo 3: Sair após 24 meses

Prazo total: 30 meses
Tempo cumprido: 24 meses
Meses restantes: 6 meses
Cálculo: R$ 4.500 × (6 ÷ 30) = R$ 900
Multa a pagar: R$ 900

Percebeu o padrão? Quanto mais tempo você fica, menos multa paga. Se ficar até o final, não paga nada.

Quando você NÃO paga multa

Existem situações em que o inquilino pode sair antes do prazo sem pagar multa:

Transferência de emprego: Se você for transferido para outra cidade pelo empregador, não paga multa (Art. 4º, parágrafo único). Precisa comprovar com documento da empresa.
Acordo com o locador: Se o proprietário concordar em liberar você sem multa (pegue por escrito!).
Descumprimento pelo locador: Se o proprietário não cumprir suas obrigações (ex: não fazer reparos urgentes), você pode rescindir sem multa.
Contrato por prazo indeterminado: Se o contrato já virou indeterminado (após o prazo original), basta dar aviso prévio de 30 dias.

Gere seu contrato com a multa já configurada corretamente.

Criar contrato de aluguel

Cláusula pronta (exemplo)

Veja como a cláusula de multa rescisória deve aparecer no contrato. Use como referência:

"Em caso de rescisão antecipada por iniciativa do LOCATÁRIO, será devida multa equivalente a 03 (três) meses de aluguel, reduzida proporcionalmente ao tempo de contrato já cumprido, conforme Art. 4º da Lei 8.245/91. O LOCATÁRIO deverá comunicar sua intenção de desocupação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias."

Essa cláusula é simples, legal e deixa claro que a multa é proporcional. Evita discussão depois.

Erros que geram briga

A maioria das discussões sobre multa acontece por problemas no contrato ou falta de comunicação:

Contrato não menciona proporcionalidade: Locador tenta cobrar multa cheia mesmo você tendo cumprido metade do prazo.
Valor da multa abusivo: Multa de 6 ou 10 aluguéis pode ser contestada na Justiça.
Inquilino sai sem aviso: Mesmo pagando multa, você deve avisar com 30 dias de antecedência.
Locador não aceita proporcionalidade: Alguns insistem em cobrar valor cheio — a lei está do seu lado.
Contrato vago: Cláusula mal escrita que não deixa claro como calcular.

Dica: Se o locador insistir em cobrar multa cheia, mostre o Art. 4º da Lei do Inquilinato. Se não resolver, procure o PROCON ou um advogado.

O que fazer quando quiser sair

Se você decidiu sair antes do prazo, siga estes passos para evitar problemas:

1. Calcule a multa proporcional (use a fórmula acima)
2. Comunique o locador por escrito com 30 dias de antecedência
3. Combine a data de entrega das chaves e vistoria
4. Pague a multa e pegue recibo
5. Faça a vistoria de saída e documente tudo
6. Peça a devolução da caução (se houver), descontada a multa se aplicável

Perguntas frequentes

A multa de 3 aluguéis é obrigatória?

Não. É o valor mais comum, mas pode ser negociado. Multas muito altas (6, 10 aluguéis) podem ser consideradas abusivas e reduzidas na Justiça.

Se eu sair no último mês do contrato, pago multa?

Não. Se você cumpriu todo o prazo, não há multa. A multa só existe para saída ANTES do término.

O locador pode cobrar multa cheia mesmo eu tendo ficado 2 anos?

Não. A Lei do Inquilinato garante que a multa deve ser proporcional. Se ele insistir, você pode contestar judicialmente.

Preciso pagar multa se o imóvel tiver problemas graves?

Não necessariamente. Se o locador não cumprir suas obrigações (reparos urgentes, por exemplo), você pode rescindir sem multa. Documente tudo.

A multa pode ser descontada da caução?

Sim, se houver acordo entre as partes. O locador pode descontar a multa da caução e devolver o restante (ou nada, se a multa for maior).

E se eu for transferido de emprego?

Você fica isento de multa, desde que comprove a transferência com documento do empregador. Ainda precisa dar aviso prévio de 30 dias.

Resumo

A multa rescisória é proporcional ao tempo restante
Valor comum: 3 aluguéis, reduzido proporcionalmente
Transferência de emprego isenta de multa
Sempre avise com 30 dias de antecedência
Pegue recibo de tudo que pagar

Um contrato bem escrito evita 90% das brigas sobre multa. Certifique-se de que a cláusula de rescisão está clara antes de assinar.

Crie seu contrato de aluguel com multa proporcional já configurada.