Como Alugar Apartamento sem Fiador: 5 Alternativas em 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Alugar sem Fiador: Alternativas Legais e Práticas
Encontrar fiador é uma das maiores dificuldades para quem quer alugar um imóvel. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê diversas alternativas de garantia locatícia. Muitas imobiliárias e proprietários já aceitam — e até preferem — opções diferentes do fiador tradicional.
Por que é difícil conseguir fiador
O fiador precisa ter imóvel próprio e quitado (geralmente na mesma cidade), renda compatível com o aluguel e disposição para assumir responsabilidade solidária. Na prática, é cada vez mais raro encontrar alguém disposto a assumir esse risco — e compreensível.
Motivos comuns para não ter fiador:
- Família e amigos não possuem imóvel próprio na mesma cidade
- Quem tem imóvel não quer correr o risco de colocá-lo como garantia
- Mudança para outra cidade onde não conhece ninguém com imóvel
- Constrangimento em pedir — é uma responsabilidade financeira séria
- Alguns fiadores já estão comprometidos em outras locações
As 5 alternativas ao fiador
O Art. 37 da Lei do Inquilinato lista as modalidades de garantia aceitas. Conheça cada uma:
1. Caução (depósito em dinheiro)
É a alternativa mais simples e direta. Você deposita até 3 meses de aluguel em uma caderneta de poupança conjunta (locador + locatário). No final do contrato, o valor é devolvido com correção da poupança, descontando eventuais débitos.
Vantagens e desvantagens da caução:
- Custo: 1 a 3 meses de aluguel (valor devolvido no final)
- Facilidade: não depende de aprovação de terceiros
- Aceita por: maioria dos proprietários diretos e muitas imobiliárias
- Desvantagem: exige capital imediato que fica imobilizado
- Base legal: Art. 38, §2º da Lei 8.245/91 (limite de 3 meses)
Importante: A caução deve ser depositada em caderneta de poupança. O proprietário NÃO pode ficar com o dinheiro em mãos. Use a Calculadora de Caução do GeraContratos para calcular o valor de devolução corrigido.
2. Seguro fiança
Você contrata uma apólice de seguro junto a uma seguradora. Se houver inadimplência, a seguradora paga o proprietário e depois cobra de você. O custo anual varia entre 1 e 2,5 aluguéis.
Características do seguro fiança:
- Custo: 1 a 2,5 aluguéis por ano (não reembolsável)
- Análise de crédito: a seguradora faz sua análise — pode ser mais flexível que imobiliárias
- Cobertura: aluguel, condomínio, IPTU e danos ao imóvel
- Aceito por: grande maioria das imobiliárias e proprietários
- Contratação: online, em minutos, com principais seguradoras (Porto Seguro, Tokio Marine, etc.)
3. Título de capitalização
Você compra um título de capitalização no valor de geralmente 8 a 12 aluguéis. O título fica vinculado ao contrato. No final, você resgata o valor (com correção mínima, mas resgata). Se houver inadimplência, o proprietário pode resgatar.
Características do título de capitalização:
- Custo: 8 a 12 aluguéis (valor resgatável no final)
- Rendimento: menor que poupança, mas você recupera o capital
- Aceito por: muitas imobiliárias que têm convênio com operadoras
- Vantagem: não perde o dinheiro como no seguro fiança
- Desvantagem: exige capital alto inicialmente
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Se você tem investimentos em fundos, pode ceder as quotas como garantia. O dinheiro continua rendendo, mas fica vinculado ao contrato. É menos comum, mas é a alternativa mais inteligente para quem já tem investimentos.
5. Locação sem garantia (negociação direta)
A Lei não obriga a existência de garantia. Proprietário e inquilino podem firmar contrato sem nenhuma garantia. Nesse caso, em inadimplência, o proprietário pode usar o despejo liminar (Art. 59, IX) — processo mais rápido. Alguns proprietários aceitam essa modalidade em troca de inquilinos com excelente perfil de crédito.
Comparativo de custo e aceitação
Comparativo entre garantias locatícias
| Garantia | Custo | Recupera valor? | Aceitação | |
|---|---|---|---|---|
| Fiador | Gratuito | N/A | Alta | |
| Caução | 1-3 aluguéis | Sim (com correção) | Alta | |
| Seguro fiança | 1-2,5 aluguéis/ano | Não | Muito alta | |
| Título capitalização | 8-12 aluguéis | Sim (parcial) | Média | |
| Cessão fiduciária | Valor dos investimentos | Sim | Baixa | |
| Sem garantia | Zero | N/A | Baixa |
Qual garantia escolher para cada perfil
Escolha a garantia ideal para seu perfil
Tem dinheiro guardado?
Caução é a melhor opção. Você deposita até 3 meses e recebe de volta no final. Sem burocracia, sem custo perdido.
Não tem capital mas tem bom crédito?
Seguro fiança é ideal. Pagamento parcelado, contratação rápida e alta aceitação. O custo é 'perdido', mas é menor que juntar 3 meses de caução.
Tem investimentos?
Cessão fiduciária permite usar seus investimentos como garantia sem resgatar. Rendimento continua normalmente. Negocie essa opção com o proprietário.
Perfil de crédito excelente?
Negocie locação sem garantia. Com score alto no Serasa, histórico de locação positivo e renda sólida, alguns proprietários aceitam.
Nenhuma das anteriores?
Busque proprietários diretos (OLX, Quinto Andar) que tendem a ser mais flexíveis. Ofereça pagamento antecipado de alguns meses como demonstração de compromisso.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre alugar sem fiador
A imobiliária pode exigir fiador obrigatoriamente?
Sim, a imobiliária pode escolher qual garantia aceita. Porém, pela Lei do Inquilinato, ela não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente (ex: fiador + caução). Se a imobiliária só aceita fiador, procure outra ou negocie diretamente com o proprietário.
Seguro fiança vale a pena financeiramente?
Depende. O custo do seguro (1-2,5 aluguéis/ano) é 'perdido'. Já a caução (3 meses) é devolvida. Porém, muitas pessoas não têm 3 meses de aluguel disponíveis de uma vez. Se o seguro custa 1,5 aluguel por ano e pode ser parcelado, pode ser mais viável no curto prazo.
Posso trocar o fiador por outra garantia durante o contrato?
Sim, mas depende de acordo entre as partes. Se o fiador quiser se exonerar, o proprietário pode aceitar a substituição por seguro fiança ou caução. Isso deve ser formalizado por aditivo contratual.
Caução de 3 meses é obrigatória ou posso depositar menos?
O limite máximo é 3 meses (Art. 38, §2º). Não há mínimo legal. Proprietário e inquilino podem negociar 1 ou 2 meses. Na prática, a maioria pede 2 a 3 meses.
QuintoAndar, Imovelweb e similares exigem fiador?
Plataformas como QuintoAndar geralmente NÃO exigem fiador. Elas fazem análise de crédito própria e oferecem garantia interna ao proprietário. Essa é uma das principais vantagens dessas plataformas para quem não tem fiador.
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