Contrato de Aluguel: 15 Pontos que Você DEVE Verificar Antes de Assinar [2026]

15 Pontos Essenciais no Contrato de Aluguel

Assinar um contrato de aluguel sem lê-lo com atenção é um dos erros mais caros que um inquilino pode cometer. Cláusulas abusivas, valores escondidos e responsabilidades mal definidas geram conflitos, multas e prejuízos financeiros. Neste guia, analisamos os 15 pontos mais importantes que você deve verificar antes de assinar.

1. Dados das partes e do imóvel

Verifique se todos os dados estão corretos: nome completo, CPF, RG de locador e locatário. O endereço do imóvel deve estar exatamente como na matrícula. Erros nos dados podem invalidar cláusulas e dificultar ações judiciais.

Confira estes dados

Nome, CPF e RG do locador (proprietário)
Nome, CPF e RG do locatário (inquilino)
Se houver cônjuge, dados de ambos
Endereço completo do imóvel (rua, número, complemento, bairro, cidade, CEP)
Descrição do imóvel (apartamento, casa, sala comercial)
Matrícula do imóvel no cartório de registro

2. Valor do aluguel e forma de pagamento

O valor do aluguel deve estar expresso em reais, por extenso e em números. Verifique a data de vencimento e os meios de pagamento aceitos (boleto, PIX, transferência). Atenção ao que acontece em caso de atraso — juros e multa devem estar previstos.

Limite legal: A multa por atraso não pode exceder 2% do valor do aluguel (Art. 4º do CDC). Juros moratórios de até 1% ao mês são aceitos. Cláusulas com multa de 10% ou mais são abusivas.

3. Índice e data de reajuste

Todo contrato de aluguel deve prever o índice de reajuste anual. Os mais comuns são IGP-M e IPCA. Verifique qual índice será usado e a data-base do reajuste. Contratos que não especificam o índice geram conflitos anualmente.

Pontos sobre reajuste:

IGP-M: mais volátil, pode subir muito (como em 2021, quando chegou a 37%)
IPCA: mais estável, reflete a inflação ao consumidor
Data-base: mês em que o reajuste é aplicado (geralmente aniversário do contrato)
Negociação: o índice é negociável. Se o mercado está favorável, proponha IPCA
Use a Calculadora de Reajuste de Aluguel do GeraContratos para simular valores

4. Prazo do contrato

O prazo mínimo mais comum é 30 meses. Contratos com esse prazo dão ao inquilino a proteção do Art. 46 da Lei do Inquilinato: ao final dos 30 meses, o contrato prorroga automaticamente por tempo indeterminado, e o inquilino só pode ser despejado mediante denúncia com 30 dias de antecedência.

Atenção: Contratos com prazo inferior a 30 meses (ex: 12 meses) não dão a mesma proteção. Ao final, o proprietário pode pedir o imóvel sem justificativa. Prefira contratos de 30 meses sempre que possível.

5. Multa por rescisão antecipada

Se você precisar sair antes do prazo, a multa rescisória se aplica. Pela lei, ela deve ser proporcional ao tempo restante. Um contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis: se você sair após 15 meses (metade), paga 1,5 aluguel.

Verifique sobre a multa:

Valor da multa total (geralmente 3 aluguéis para contratos de 30 meses)
Se está prevista a proporcionalidade (obrigatória por lei, Art. 4º)
Prazo de aviso prévio para rescisão (geralmente 30 dias)
Se há isenção após determinado período (ex: após 12 meses)
Use a Calculadora de Multa Rescisória do GeraContratos para simular

6. Garantia locatícia

O contrato deve especificar claramente qual garantia está sendo utilizada (fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização). Importante: a Lei proíbe exigir mais de uma garantia (Art. 37, parágrafo único). Se o contrato pede fiador E caução, está irregular.

7. Responsabilidade por reparos

Este é um dos pontos que mais gera conflitos. A Lei do Inquilinato define claramente:

Responsabilidade por reparos

	Tipo de reparo	Responsável
Reparos estruturais	Proprietário	Art. 22, IV
Infiltrações e vícios ocultos	Proprietário	Art. 22, IV
Instalação elétrica e hidráulica (defeitos pré-existentes)	Proprietário	Art. 22, IV
Manutenção do dia a dia (torneira, lâmpada, etc.)	Inquilino	Art. 23, V
Danos causados pelo inquilino	Inquilino	Art. 23, V
Pintura por desgaste natural	Proprietário	Jurisprudência

Cuidado com cláusulas que transferem TODA responsabilidade de reparo para o inquilino. Reparos estruturais são sempre do proprietário, independentemente do que o contrato diz. Cláusulas que contrariam a lei são nulas.

8. Encargos e despesas

O contrato deve listar todas as despesas que serão repassadas ao inquilino. Pela lei, o inquilino paga despesas ordinárias de condomínio, mas NÃO paga despesas extraordinárias (fundo de reserva, obras estruturais, pintura de fachada).

Verifique quem paga cada item:

IPTU — geralmente repassado ao inquilino (confira valor anual)
Condomínio ordinário — inquilino (limpeza, porteiro, manutenção)
Condomínio extraordinário — proprietário (obras, fundo de reserva)
Seguro incêndio — obrigatório, geralmente pago pelo inquilino
Taxa de administração da imobiliária — proprietário (NUNCA do inquilino)
Água, luz, gás — inquilino

9. Vistoria de entrada e saída

O contrato deve prever a realização de vistoria em ambos os momentos. Verifique se o laudo será anexado ao contrato e se o procedimento de vistoria de saída está detalhado (prazo para reparos, como são calculados os custos).

10. Regras de uso do imóvel

Verifique restrições sobre animais de estimação, uso comercial, reformas e barulho. Lembre-se: o proprietário NÃO pode proibir animais se o condomínio permite. A convenção condominial prevalece sobre o contrato individual.

11. Sublocação e cessão

A maioria dos contratos proíbe sublocar ou ceder o imóvel a terceiros. Se você pretende dividir o apartamento, verifique se o contrato permite. A sublocação sem autorização pode gerar rescisão do contrato.

12. Renovação e prorrogação

Entenda o que acontece ao final do prazo: o contrato é prorrogado automaticamente? Há cláusula de renovação com novo reajuste? Contratos de 30 meses se prorrogam por tempo indeterminado (Art. 46). Contratos menores podem ter regras diferentes.

13. Cláusulas abusivas para ficar atento

Algumas cláusulas, mesmo escritas no contrato, são nulas por contrariar a lei:

Cláusulas abusivas (nulas por lei)

Multa por atraso superior a 2%
Exigência de duas garantias simultâneas (ex: fiador + caução)
Obrigar o inquilino a pagar despesas extraordinárias do condomínio
Cobrar taxa de administração do inquilino
Proibir animais quando o condomínio permite
Reajuste mensal ou trimestral (mínimo anual por lei)
Renúncia prévia ao direito de preferência na compra
Multa rescisória sem proporcionalidade

14. Benfeitorias e modificações

Se você pretende fazer melhorias no imóvel (pintar, instalar ar-condicionado, trocar piso), o contrato deve prever o que acontece com essas benfeitorias. Pela lei, benfeitorias necessárias são indenizáveis; as úteis dependem de autorização prévia; as voluptuárias (decorativas) não são indenizáveis.

15. Foro de resolução de conflitos

O contrato deve indicar o foro (cidade) onde eventuais ações judiciais serão ajuizadas. Geralmente é a cidade onde o imóvel está localizado. Cuidado com contratos que indicam foro em cidade diferente — isso pode dificultar o acesso à justiça.

Perguntas frequentes

Dúvidas sobre contrato de aluguel

Posso pedir para alterar cláusulas do contrato antes de assinar?

Sim. O contrato de aluguel é um acordo entre partes, e tudo é negociável antes da assinatura. Se identificou uma cláusula que considera injusta ou abusiva, peça a alteração por escrito. Se a imobiliária se recusar, procure outro imóvel.

Contrato verbal de aluguel é válido?

Sim, contratos verbais têm validade legal. Porém, são extremamente difíceis de provar em caso de conflito. Sempre exija contrato escrito, com todas as condições claras.

Preciso de advogado para analisar o contrato?

Não é obrigatório, mas é recomendável para imóveis de alto valor ou contratos com muitas cláusulas específicas. Para contratos padrão, este guia cobre os pontos essenciais. O GeraContratos gera contratos baseados na Lei do Inquilinato, eliminando cláusulas abusivas.

O que fazer se descobrir uma cláusula abusiva depois de assinar?

Cláusulas abusivas são nulas de pleno direito, mesmo que assinadas. Você pode questionar judicialmente a qualquer momento. Antes de ir ao judiciário, tente resolver amigavelmente com o proprietário, preferencialmente com notificação extrajudicial.

Quantas vias do contrato devem ser assinadas?

Pelo menos 2 vias — uma para cada parte. Se houver imobiliária, 3 vias. Se houver fiador, mais uma via para ele. Todas devem ser assinadas por todas as partes e rubricadas em cada página.

Quer um contrato de aluguel que já nasce correto, sem cláusulas abusivas e baseado na Lei do Inquilinato? O GeraContratos cria contratos profissionais com todos os 15 pontos essenciais cobertos. Gere o seu em 5 minutos por R$39,90.

Criar contrato de aluguel