Vistoria de Imóvel para Aluguel: Guia Completo de Entrada e Saída [2026]

Vistoria de Imóvel para Aluguel: Tudo que Você Precisa Saber

A vistoria é o momento mais importante para proteger seus direitos como inquilino. Um laudo de vistoria bem feito na entrada evita que você pague por danos preexistentes na saída. Neste guia, explicamos o processo completo, o que verificar em cada cômodo e como documentar tudo corretamente.

O que é a vistoria e por que importa

A vistoria é o registro detalhado do estado do imóvel em dois momentos: na entrada (quando você recebe as chaves) e na saída (quando devolve). O documento gerado é o laudo de vistoria, que funciona como uma 'fotografia' do estado de conservação.

A Lei do Inquilinato (Art. 22, V) obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso. O Art. 23, III, obriga o inquilino a devolver no estado recebido, salvo desgaste natural. Sem laudo de vistoria, fica palavra contra palavra — e normalmente o inquilino sai perdendo.

Regra de ouro: Nunca assine o contrato sem fazer a vistoria de entrada. E nunca devolva as chaves sem a vistoria de saída. Use o Checklist de Vistoria de Imóvel do GeraContratos para não esquecer nenhum item.

Vistoria de entrada: passo a passo

Como fazer a vistoria de entrada

Agende com antecedência

Faça a vistoria no dia de recebimento das chaves, antes de mudar qualquer móvel. O imóvel deve estar vazio para inspeção completa.

Leve materiais adequados

Celular com câmera, uma lanterna, o checklist impresso, caneta e trena ou fita métrica. Uma lâmpada sobressalente ajuda a testar os soquetes.

Percorra cômodo por cômodo

Comece pela entrada e vá sistematicamente por cada ambiente. Verifique paredes, pisos, tetos, portas, janelas e instalações.

Teste tudo que funciona

Torneiras, chuveiros, descargas, interruptores, tomadas, interfone, fechaduras. Ligue todos os equipamentos e verifique se funcionam.

Fotografe cada detalhe

Tire fotos panorâmicas de cada cômodo e fotos close-up de qualquer defeito encontrado. Quanto mais fotos, melhor.

Documente por escrito

Anote cada item verificado com seu estado (bom, regular, ruim, ausente). Use o Gerador de Laudo de Vistoria do GeraContratos para ter um documento profissional.

Assine com o responsável

O laudo deve ser assinado por você e pelo proprietário ou representante da imobiliária. Cada parte fica com uma via.

O que verificar em cada cômodo

Áreas comuns a todos os cômodos

Verificações gerais para cada cômodo

Paredes: rachaduras, manchas, umidade, bolhas na pintura, furos
Piso: riscos, tacos soltos, cerâmica quebrada, rejunte danificado
Teto: manchas de infiltração, rachaduras, pintura descascando
Portas: abertura e fechamento suave, fechaduras funcionando, dobradiças
Janelas: abre e fecha, trinca no vidro, vedação, persianas/cortinas
Interruptores e tomadas: todos funcionando, espelhos inteiros
Iluminação: lâmpadas presentes e funcionando, luminária inteira

Cozinha

Itens específicos da cozinha

Pia: torneira sem vazamento, escoamento normal, sifão sem gotejamento
Armários: portas alinhadas, puxadores firmes, interior limpo
Azulejos: sem peças soltas ou trincadas
Ponto de gás: registro funcionando, mangueira em bom estado (se houver)
Exaustor/coifa: funcionamento e limpeza (se houver)
Bancada: sem manchas permanentes, sem rachaduras

Banheiro

Itens específicos do banheiro

Vaso sanitário: descarga funcionando, sem vazamento na base, assento firme
Chuveiro: pressão da água, aquecimento (elétrico ou gás), registro
Pia/lavatório: torneira sem gotejamento, escoamento
Box: vidro íntegro, porta/cortina funcional, vedação do ralo
Azulejos e rejuntes: sem mofo, peças firmes
Gabinete/espelho: fixação, portas funcionando

Área de serviço

Itens da área de serviço

Tanque: torneira, escoamento, integridade
Pontos de água e esgoto para máquina de lavar
Ponto elétrico para máquina (220V ou 110V)
Varal: fixação e cabos

Como fotografar e documentar

As fotos são a prova mais forte em caso de divergência na saída. Siga estas práticas:

Boas práticas de documentação fotográfica:

Tire pelo menos 1 foto panorâmica de cada cômodo (mostre o estado geral)
Fotografe cada defeito encontrado em close-up
Inclua referência de escala (moeda, caneta) para rachaduras e danos
Fotografe medidores (água, luz, gás) com leitura visível
Grave um vídeo curto de cada cômodo como backup
Ative a marcação de data e localização nas fotos do celular
Envie as fotos por e-mail para si mesmo logo após — isso cria registro com data

Vistoria de saída: como funciona

Na saída, o processo se inverte: o proprietário ou imobiliária compara o estado atual com o laudo de entrada. Você só é responsável por danos além do desgaste natural.

Desgaste natural (não é responsabilidade do inquilino):

Amarelamento da pintura pelo tempo e sol
Desgaste leve no piso por uso normal
Pequenas marcas nas paredes por quadros e prateleiras
Borrachas de vedação ressecadas
Rejunte escurecido pelo uso normal

Danos (responsabilidade do inquilino):

Buracos grandes nas paredes
Vidros quebrados
Peças sanitárias danificadas
Piso riscado por arrastar móveis sem proteção
Fechaduras trocadas sem autorização
Modificações estruturais não autorizadas

Dica: Faça pequenos reparos antes da vistoria de saída. Tapar furos de parafusos, retocar pintura em pontos específicos e limpar profundamente o imóvel evitam cobranças. É mais barato fazer você mesmo do que pagar o preço da imobiliária.

Seus direitos na vistoria

Direitos do inquilino na vistoria:

Você tem direito a estar presente em ambas as vistorias (entrada e saída)
O laudo deve ser detalhado e assinado por ambas as partes
Você pode contestar itens do laudo que considere incorretos
Danos por desgaste natural não podem ser cobrados
Se o proprietário não fizer vistoria de entrada, fica difícil cobrar danos na saída
Você tem direito a cópia do laudo de vistoria
O proprietário deve dar prazo razoável para reparos antes de descontar da caução

Perguntas frequentes

Dúvidas sobre vistoria de imóvel

A vistoria é obrigatória por lei?

A Lei do Inquilinato não obriga expressamente a vistoria, mas o Art. 22 obriga o locador a entregar o imóvel documentado. Na prática, a vistoria é a forma de documentar o estado. Sem ela, o inquilino fica desprotegido.

Posso me recusar a assinar o laudo de vistoria?

Sim, se não concordar com o conteúdo. Mas é melhor assinar com ressalvas — anote no próprio documento os pontos de divergência. Recusar completamente pode ser interpretado como concordância tácita com o estado descrito.

O que acontece se o proprietário não fez vistoria de entrada?

A ausência de vistoria de entrada dificulta cobrar o inquilino por danos na saída. Se o proprietário não tiver registro do estado anterior, o ônus da prova de dano recai sobre ele. Como inquilino, documente o estado por conta própria para se proteger.

Quem paga os reparos identificados na vistoria de saída?

Danos causados pelo inquilino (além do desgaste natural) são de responsabilidade dele. O proprietário pode descontar da caução ou cobrar diretamente. Se houver divergência sobre o que é dano vs desgaste, a questão pode ir para mediação ou justiça.

Posso contratar alguém para fazer a vistoria?

Sim. Existem empresas e profissionais especializados em vistoria de imóveis. Custa entre R$200 e R$500, dependendo do tamanho do imóvel. É especialmente recomendado para imóveis de alto valor. Alternativamente, use o Gerador de Laudo de Vistoria gratuito do GeraContratos.

Quantas fotos devo tirar na vistoria?

Quanto mais, melhor. Tire pelo menos 3-5 fotos de cada cômodo em ângulos diferentes, detalhes de problemas existentes (rachaduras, manchas, riscos), e fotos gerais de cada ambiente. Móveis planejados, pisos e paredes merecem atenção especial. Mínimo 30-50 fotos para apartamento pequeno.

O que é desgaste natural e o que é dano?

Desgaste natural é o resultado do uso normal e do tempo (pintura desbotada, pequenos riscos em piso, torneiras com leve ferrugem). Dano é resultado de mau uso ou negligência (paredes quebradas, piso trincado, portas arrancadas, infiltração por descuido). Na dúvida, o juiz analisa caso a caso.

Vistoria feita pela imobiliária é válida?

Sim, desde que ambas as partes assinem e concordem com o conteúdo. Imobiliárias costumam ter formulários padronizados e experiência no processo. Mas leia com atenção antes de assinar — não confie cegamente. Se discordar de algo, registre ressalva por escrito.

Posso fazer vistoria depois de já ter mudado?

Pode, mas perde força probatória. O ideal é fazer ANTES de receber as chaves ou no máximo no dia da mudança. Vistoria feita dias após a entrega pode ser questionada pelo locador, que pode alegar que você causou os danos nesse período.

O que fazer se o locador recusar fazer vistoria de saída?

Faça você mesmo a vistoria documentada com fotos datadas e, se possível, com testemunhas. Envie o laudo por email ou WhatsApp para o locador, criando registro da comunicação. Se ele reter caução alegando danos sem base, você terá prova do estado real na saída.

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