Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Guia Completo Passo a Passo [2026]

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Guia Completo

A compra de um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a maior transação financeira da vida. Um erro no contrato pode custar dezenas ou centenas de milhares de reais. Este guia explica todo o processo: desde o compromisso de compra e venda até a escritura definitiva, passando por documentos, certidões e cuidados essenciais.

Compromisso vs. escritura definitiva

Na compra de imóveis, existem dois momentos contratuais distintos. O compromisso de compra e venda (ou promessa) é o contrato inicial que define as condições do negócio. A escritura definitiva é o documento lavrado em cartório que efetivamente transfere a propriedade.

Diferença entre compromisso e escritura

	Aspecto	Compromisso de compra e venda
O que é	Contrato que formaliza a intenção de compra	Documento que transfere a propriedade
Onde é feito	Pode ser particular ou em cartório	Obrigatoriamente em cartório (tabelionato)
Transfere a propriedade?	Não — apenas gera obrigação de transferir	Sim — após registro no CRI
Custo	Grátis (se particular) ou taxa de cartório	Emolumentos: 2-4% do valor do imóvel
Quando usar	Logo após o acordo entre as partes	Após quitação total ou liberação do financiamento

Importante: O Art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios com imóveis acima de 30 salários mínimos (R$45.540 em 2026). Abaixo desse valor, o contrato particular é válido. Mas mesmo acima, o compromisso particular é válido como obrigação de fazer a escritura.

Cláusulas essenciais do contrato

Itens que não podem faltar

Qualificação completa do vendedor e comprador (nome, CPF, RG, estado civil, endereço)
Descrição detalhada do imóvel (endereço, matrícula, área, número de registro)
Preço total e forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado)
Sinal/arras: valor, data de pagamento e condições de devolução
Prazo para escritura definitiva e condições para sua lavratura
Declaração de que o imóvel está livre de ônus, penhoras e dívidas
Responsabilidade por IPTU, condomínio e contas até a entrega das chaves
Data de entrega das chaves / posse do imóvel
Cláusula penal por inadimplência (geralmente 10-20% do valor)
Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
Condição suspensiva (se depende de aprovação de financiamento)
Foro de resolução de conflitos

Documentos e certidões obrigatórios

Do imóvel

Documentos do imóvel:

Matrícula atualizada (últimos 30 dias) — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
Certidão negativa de ônus reais — confirma que não há hipoteca, penhora ou gravame
IPTU quitado — comprovante de que não há débitos
Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento)
Habite-se (para imóveis novos) — comprova que a construção foi aprovada pela Prefeitura

Do vendedor

Certidões do vendedor:

Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
Certidão negativa de ações cíveis e criminais (Justiça Estadual e Federal)
Certidão negativa de débitos trabalhistas (TST)
Certidão de protesto (cartórios de protesto da comarca)
Se casado: anuência do cônjuge (outorga conjugal) — obrigatória por lei

Por que tantas certidões? Se o vendedor tiver dívidas, credores podem pedir a anulação da venda (fraude contra credores, Art. 158-165 do CC). As certidões comprovam que o vendedor não está em situação de insolvência.

Passo a passo da compra segura

Etapas da compra de imóvel

Visite e inspecione o imóvel

Verifique o estado físico, estrutura, instalações e vizinhança. Para apartamentos, consulte a convenção do condomínio e atas das últimas assembleias.

Solicite a matrícula e certidões

Peça a matrícula atualizada no CRI e todas as certidões do vendedor. Analise se há ônus, pendências ou riscos. Custo total: R$200-R$500.

Negocie e formalize o compromisso

Defina preço, forma de pagamento e prazos. Assinem o compromisso de compra e venda com cláusula de arras e irretratabilidade.

Pague o sinal (arras)

O sinal (geralmente 10-30% do valor) confirma o negócio. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve em dobro (Art. 418 do CC).

Providencie o financiamento (se necessário)

Apresente a documentação ao banco. O banco faz avaliação do imóvel e análise de crédito. Prazo: 30-60 dias.

Lavre a escritura no cartório

Com o pagamento total ou liberação do financiamento, vá ao tabelionato. O custo é de 2-4% do valor. O tabelião verifica toda a documentação.

Registre no Cartório de Registro de Imóveis

A escritura só transfere a propriedade após o registro na matrícula do imóvel. Custo: 1-2% do valor. Sem registro, o imóvel NÃO é seu legalmente.

Custos da transação

Custos envolvidos na compra de imóvel

	Item	Custo estimado
ITBI (Imposto de Transmissão)	2-3% do valor venal	Comprador
Escritura pública	2-4% do valor	Comprador (geralmente)
Registro no CRI	1-2% do valor	Comprador
Certidões e matrículas	R$200-R$500	Vendedor ou comprador (negociável)
Comissão do corretor	5-6% do valor	Vendedor (geralmente)
Avaliação bancária	R$500-R$3.000	Comprador (se financiar)

No total, os custos de transferência somam entre 5-10% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$400.000, reserve entre R$20.000 e R$40.000 apenas para custos cartorários e impostos.

Cuidados especiais

Sinais de alerta na compra de imóvel:

Vendedor com pressa excessiva para fechar — pode estar fugindo de credores
Preço muito abaixo do mercado — verifique se não há ônus ocultos
Vendedor que se recusa a mostrar matrícula ou certidões — escondendo problemas
Imóvel sem habite-se — construção pode ser irregular
Divergência entre área real e área na matrícula — pode indicar construção não averbada
Imóvel em inventário não finalizado — sem inventário, herdeiros não podem vender legalmente
Procuração do vendedor — verifique se é recente e específica para venda. Saiba mais no Guia Completo sobre Procuração (/recursos/procuracao-guia-completo)

Perguntas frequentes

Posso comprar imóvel sem escritura, só com contrato particular?

Pode fazer o compromisso particular, mas para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória para transferir a propriedade (Art. 108 do CC). Sem escritura e registro, você tem direito pessoal (pode exigir a transferência) mas não direito real (a propriedade não é sua perante terceiros).

Quanto tempo demora para comprar um imóvel?

Do acordo ao registro final: 30-90 dias à vista, ou 60-120 dias com financiamento. O financiamento bancário é a etapa que mais demora (análise de crédito + avaliação + liberação).

O que acontece se o vendedor desistir depois do sinal?

Se as arras forem confirmatórias (padrão), o vendedor deve devolver o sinal em dobro (Art. 418 do CC). Se forem penitenciais (previstas em contrato), a devolução em dobro é a penalidade pela desistência. Em ambos os casos, o comprador pode exigir judicialmente o cumprimento da venda.

Preciso de advogado para comprar imóvel?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendado para imóveis de alto valor. O advogado analisa certidões, verifica riscos ocultos e revisa o contrato. O custo (R$2.000-R$5.000) é pequeno frente ao valor do imóvel.

Para contratos de aluguel e prestação de serviços, o GeraContratos oferece modelos profissionais prontos em minutos. Proteja seus acordos com cláusulas personalizadas e assinatura digital. A partir de R$29,90.

Criar contrato de serviços

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Guia Completo Passo a Passo [2026]