Contrato de Compra e Venda de Terreno: Modelo e Cuidados Essenciais [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Compra e Venda de Terreno: Guia Completo
Comprar terreno envolve riscos específicos que não existem na compra de imóveis construídos: loteamentos irregulares, terrenos sem matrícula individualizada, invasões, problemas ambientais e restrições de uso. Este guia cobre os cuidados essenciais para uma compra segura, seja terreno urbano ou rural.
Diferença entre terreno urbano e rural
Terreno urbano vs rural
| Aspecto | Terreno urbano | Terreno rural | |
|---|---|---|---|
| Imposto | IPTU (Prefeitura) | ITR (Receita Federal) | |
| Registro | CRI da comarca | CRI + INCRA (CCIR) | |
| Área mínima | Definida pelo plano diretor | Fração mínima de parcelamento (FMP) | |
| Restrições | Zoneamento urbano, recuos | CAR, reserva legal, área de preservação | |
| Financiamento | Mais fácil (bancos tradicionais) | Linhas específicas (Banco do Brasil, Sicredi) | |
| Documento extra | — | CCIR (Certificado de Cadastro do INCRA) |
Documentos essenciais
Documentos para verificar antes da compra
- Matrícula atualizada do terreno (últimos 30 dias) — confirma titularidade e ausência de ônus
- Certidão negativa de ônus reais — sem hipoteca, penhora ou gravame
- IPTU ou ITR quitado — sem débitos fiscais
- Planta do loteamento aprovada pela Prefeitura — comprova regularidade
- Alvará de loteamento (se loteamento novo) — Lei 6.766/79
- Certidões negativas do vendedor (cíveis, criminais, trabalhistas, protestos)
- Para terreno rural: CCIR e CAR (Cadastro Ambiental Rural)
- Consulta de viabilidade na Prefeitura — o que pode ser construído no lote
Cláusulas obrigatórias do contrato
O contrato deve conter:
- Identificação completa das partes (vendedor e comprador)
- Descrição do terreno com medidas, confrontações e número da matrícula
- Valor total, forma de pagamento e condições de parcelamento
- Arras/sinal e condições de devolução
- Prazo para lavratura da escritura definitiva
- Declaração de que o terreno está livre de ônus, invasões e pendências ambientais
- Responsabilidade pelo IPTU/ITR até a data da transferência
- Cláusula de irretratabilidade
- Penalidade por inadimplência de qualquer das partes
- Para loteamentos: referência ao registro do loteamento e aprovação municipal
Verificações antes de comprar
Checklist de segurança
Visite o terreno pessoalmente
Verifique se corresponde à matrícula. Confira divisas, acesso, topografia e se não há invasões ou construções irregulares. Visite em dia de chuva para verificar drenagem.
Consulte a Prefeitura
Verifique zoneamento (residencial, comercial, industrial), índice de aproveitamento, taxa de ocupação e recuos obrigatórios. Um terreno barato em zona industrial pode não permitir construção residencial.
Verifique regularidade do loteamento
Loteamentos precisam estar registrados no CRI e aprovados pela Prefeitura (Lei 6.766/79). Loteamento irregular = matrícula do lote inexistente = impossível fazer escritura.
Consulte restrições ambientais
Áreas de preservação permanente (APP), reserva legal (terreno rural), nascentes e cursos d'água podem impedir construção em parte ou todo o terreno.
Golpes comuns na venda de terrenos
Fique atento a:
- Venda de terreno sem matrícula individualizada — loteamento irregular que nunca terá escritura
- Mesmo terreno vendido para duas ou mais pessoas — verifique sempre a matrícula atualizada
- Terreno em área de preservação ambiental — impossível construir ou regularizar
- Vendedor que não é o proprietário — confira CPF do vendedor na matrícula
- Terreno com pendências judiciais — penhora, inventário ou disputa familiar
- Loteamento 'de papel' — existe no mapa mas não tem infraestrutura (água, luz, acesso)
Perguntas frequentes
Posso comprar terreno em loteamento irregular?
Pode, mas com risco altíssimo. Se o loteamento não está registrado no CRI, você não consegue fazer escritura nem registro em seu nome. Na prática, ficará com um contrato de gaveta. Muitas pessoas perdem tudo quando o loteamento é embargado pela Prefeitura ou pelo Ministério Público.
Terreno precisa de escritura pública?
Sim, se o valor for superior a 30 salários mínimos (Art. 108 do CC). Na prática, quase todos os terrenos exigem escritura. Sem ela, a propriedade não é transferida legalmente.
Posso construir no terreno antes de registrar?
Tecnicamente não recomendado. Sem registro em seu nome, você está construindo em propriedade alheia. Se houver problema na compra, pode perder a construção. Registre primeiro, construa depois.
Quanto custa comprar um terreno (além do preço)?
ITBI (2-3% do valor), escritura (2-4%), registro (1-2%), certidões (R$200-R$500). Total: 5-10% do valor do terreno em custos cartorários e impostos.
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