Contrato de Manutenção Recorrente: Modelo e Cláusulas Essenciais [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Contratos de manutenção recorrente são fundamentais para prestadores de serviços que querem receita previsível e para clientes que precisam de suporte contínuo. Seja manutenção predial, de equipamentos, TI ou qualquer serviço contínuo, um contrato bem estruturado garante clareza e evita conflitos. Neste guia, você aprenderá tudo sobre contratos de manutenção.
O Que É um Contrato de Manutenção Recorrente
É um acordo de prestação de serviços contínuos, geralmente com periodicidade definida (mensal, trimestral, anual), onde o prestador se compromete a realizar manutenções preventivas e/ou corretivas em troca de pagamento fixo ou variável.
Tipos comuns de contratos de manutenção:
- Manutenção predial (elétrica, hidráulica, pintura, jardinagem)
- Manutenção de equipamentos (ar-condicionado, elevadores, geradores)
- Suporte de TI (servidores, rede, software, helpdesk)
- Manutenção de veículos e frotas
- Manutenção de sites e sistemas
- Limpeza e conservação recorrente
- Segurança patrimonial e monitoramento
Diferença Entre Manutenção Preventiva e Corretiva
Manutenção Preventiva
Ações planejadas e periódicas para evitar problemas futuros. Exemplo: troca de filtros de ar-condicionado a cada 3 meses, inspeção elétrica semestral, backup semanal de servidores.
Manutenção Corretiva
Correção de problemas que já ocorreram. Exemplo: consertar vazamento, substituir equipamento quebrado, restaurar sistema que caiu.
Defina claramente no contrato o que está incluído: apenas preventiva, apenas corretiva, ou ambas. Muitos conflitos surgem porque o cliente acha que tudo está incluso e o prestador considera alguns serviços como extras.
Cláusulas Essenciais em Contrato de Manutenção
1. Escopo Detalhado dos Serviços
Esta é a cláusula mais importante. Seja extremamente específico sobre o que está incluído e o que NÃO está incluído.
O que especificar no escopo:
- Equipamentos ou áreas cobertas pelo contrato
- Tipos de manutenção incluídos (preventiva, corretiva, preditiva)
- Periodicidade das visitas ou serviços
- Materiais e peças inclusos vs materiais extras
- Horário de atendimento (comercial, 24/7, finais de semana)
- Limite de chamados ou horas mensais
- Serviços expressamente excluídos
Exemplo de escopo detalhado: A manutenção preventiva mensal inclui: inspeção visual de 8 aparelhos de ar-condicionado split, limpeza de filtros, verificação de gás, teste de funcionamento. Não inclui: troca de gás, substituição de peças, conserto de danos causados por terceiros, atendimento em finais de semana.
2. SLA - Service Level Agreement (Acordo de Nível de Serviço)
SLA define os compromissos de qualidade e tempo de resposta que o prestador deve cumprir.
Elementos do SLA:
- Tempo de resposta: quanto tempo para começar o atendimento após o chamado
- Tempo de solução: quanto tempo para resolver o problema
- Disponibilidade: percentual de uptime garantido (ex: 99,5%)
- Priorização: critérios de gravidade (crítico, alto, médio, baixo)
- Penalidades: o que acontece se o SLA não for cumprido
- Exclusões: situações que não contam para o SLA (força maior, etc.)
Exemplo de SLA escalonado por prioridade: Crítico (sistema parado): resposta em 2h, solução em 8h. Alto (degradação): resposta em 4h, solução em 24h. Médio (inconveniência): resposta em 8h, solução em 48h. Baixo (melhoria): resposta em 24h, solução em 7 dias.
3. Prazo e Renovação
Defina claramente o período contratual:
- Prazo inicial: geralmente 12 meses (comum em manutenção)
- Renovação automática: se renova automaticamente salvo aviso contrário
- Aviso prévio para não renovar: geralmente 30 ou 60 dias antes do fim
- Reajuste de preço: índice e periodicidade (IPCA, IGP-M, anual)
- Período mínimo de permanência: pode ter multa se cancelar antes
- Condições de rescisão antecipada
4. Valor e Forma de Pagamento
Contratos de manutenção podem ter diferentes modelos de cobrança. Escolha o que faz mais sentido para seu negócio.
Modelos de precificação comuns:
- Mensalidade fixa: valor fixo mensal independente do uso
- Por visita: cobra por cada visita realizada
- Banco de horas: cliente compra pacote de horas e consome conforme necessidade
- Base + extras: mensalidade base + cobrança por serviços fora do escopo
- Por equipamento: valor por unidade mantida (ex: R$ 80/mês por ar-condicionado)
- Percentual sobre faturamento: modelo usado em gestão de facilities
5. Materiais e Peças
Defina claramente se materiais estão inclusos ou não no valor da manutenção.
Opções comuns:
- Materiais de pequeno valor inclusos (até R$ 100): parafusos, fios, pequenas peças
- Peças de reposição: cliente aprova orçamento antes da compra
- Materiais de consumo inclusos: filtros, produtos de limpeza, lubrificantes
- Estoque mínimo: prestador mantém estoque de peças críticas
- Markup sobre peças: prestador cobra peças com acréscimo (ex: custo + 30%)
6. Responsabilidades do Contratante
O cliente também tem obrigações. Defina-as claramente para evitar atrasos e problemas.
Obrigações típicas do cliente:
- Fornecer acesso às áreas e equipamentos
- Disponibilizar pontos de energia e água se necessário
- Informar imediatamente sobre problemas críticos
- Aprovar orçamentos de serviços extras em até X horas
- Pagar as mensalidades até o dia X de cada mês
- Não realizar intervenções nos equipamentos sem autorização
- Fornecer ambiente seguro para trabalho
7. Relatórios e Documentação
Estabeleça que tipo de documentação será fornecida ao cliente para comprovar a execução dos serviços.
Documentação recomendada:
- Checklist de manutenção preventiva preenchido e assinado
- Relatório mensal de atividades realizadas
- Registro fotográfico de problemas identificados
- Histórico de chamados e atendimentos
- Recomendações de melhorias ou substituições necessárias
- Comprovantes de troca de peças e materiais utilizados
Modelos de Cobrança: Qual Escolher
Modelo 1: Mensalidade Fixa All-Inclusive
Cliente paga valor fixo mensal e tudo está incluído: mão de obra, visitas, materiais básicos, manutenções preventivas e corretivas ilimitadas.
Vantagens e desvantagens:
- Vantagem (cliente): previsibilidade total de custos
- Vantagem (prestador): receita recorrente garantida
- Desvantagem (prestador): risco de uso excessivo pelo cliente
- Melhor para: equipamentos novos com baixo risco de quebra
Modelo 2: Base + Extras
Cliente paga mensalidade base que cobre manutenções preventivas e suporte. Manutenções corretivas e peças são cobradas à parte.
Vantagens e desvantagens:
- Vantagem (prestador): protege contra uso excessivo
- Vantagem (ambos): justiça no pagamento (quem usa mais, paga mais)
- Desvantagem (cliente): imprevisibilidade de custos
- Melhor para: equipamentos mais antigos com maior risco de falhas
Modelo 3: Banco de Horas
Cliente compra pacote de horas (ex: 10 horas/mês) e consome conforme necessidade. Horas extras são cobradas à parte.
Vantagens e desvantagens:
- Vantagem (cliente): flexibilidade de uso
- Vantagem (prestador): recebe sempre, independente de usar ou não
- Desvantagem (cliente): pode pagar por horas não utilizadas
- Melhor para: suporte de TI, consultoria técnica, manutenção de software
Dica de precificação: para modelo all-inclusive, calcule a média de custos dos últimos 12 meses e adicione margem de 30-40% para cobrir variações e lucro. Para base + extras, a base deve cobrir seus custos fixos + 20% de margem.
Como Definir SLA Realista
SLA muito agressivo pode inviabilizar seu negócio. SLA muito frouxo afasta clientes. Encontre o equilíbrio.
Benchmarks Por Setor
Tempos de resposta típicos:
- TI crítico (servidores, data center): 1-2 horas para crítico, 4-8h para alto
- Manutenção predial urgente: 4-8 horas para emergências, 24-48h para não-urgente
- Manutenção de ar-condicionado: 24-48 horas em período quente, 3-5 dias fora de temporada
- Suporte help desk: 30 minutos para crítico, 2-4h para médio, 24h para baixo
- Manutenção de elevadores: 2-4 horas para parada, 7 dias para preventiva
Penalidades Por Descumprimento de SLA
É comum estabelecer consequências se o SLA não for cumprido. Mas cuidado: penalidades muito altas podem inviabilizar o contrato.
Tipos de penalidades:
- Desconto na mensalidade: X% de desconto para cada hora de atraso
- Crédito de horas: cliente ganha horas extras de serviço
- Rescisão sem multa: se SLA for descumprido Y vezes em Z meses
- Multa fixa: valor fixo por descumprimento (ex: R$ 500 por incidente crítico)
- Bonificação se cumprir: desconto se SLA for 100% cumprido no mês
Cláusulas de Rescisão e Multas
Contratos de manutenção geralmente têm fidelidade. Defina claramente as condições de saída.
Rescisão Pelo Cliente
Condições típicas:
- Após período mínimo (12 meses): rescisão livre com aviso de 30 dias
- Antes do período mínimo: multa de X mensalidades restantes (geralmente 50%)
- Por justa causa (descumprimento grave do prestador): sem multa
- Aviso prévio: 30 a 60 dias antes da rescisão
- Quitação de valores pendentes obrigatória
Rescisão Pelo Prestador
Situações que permitem rescisão pelo prestador:
- Inadimplência superior a 60 dias
- Impossibilidade de execução dos serviços por ação do cliente
- Ambiente de trabalho inseguro ou irregular
- Desrespeito reiterado aos técnicos
- Aviso prévio de 60 dias se não houver justa causa
Garantia em Contratos de Manutenção
Defina prazos de garantia para os serviços executados durante a manutenção.
Prazos comuns de garantia:
- Manutenção corretiva: 30 a 90 dias de garantia sobre o mesmo defeito
- Peças substituídas: garantia do fabricante (geralmente 90 dias a 1 ano)
- Serviços de instalação: 90 dias de garantia de funcionamento
- Pintura e acabamento: 6 meses a 1 ano contra defeitos
- Não cobre: mau uso, danos causados por terceiros, desgaste natural
Exclusões e Limitações de Responsabilidade
Proteja-se estabelecendo claramente o que NÃO está coberto pelo contrato de manutenção.
Exclusões comuns:
- Danos causados por desastres naturais (raio, enchente, vendaval)
- Falhas decorrentes de mau uso ou uso inadequado
- Vandalismo ou danos intencionais
- Modificações realizadas por terceiros não autorizados
- Equipamentos fora das especificações técnicas
- Peças em fim de vida útil (descontinuadas)
- Serviços de emergência em horários não cobertos pelo contrato
Sempre deixe claro que o contrato cobre manutenção normal, não milagres. Equipamentos muito antigos ou mal conservados podem não ser viáveis para contratos all-inclusive.
Reajuste de Preços em Contratos Anuais
Contratos de longo prazo precisam de cláusula de reajuste para proteger o prestador da inflação.
Modelos de reajuste:
- IPCA anual: índice oficial de inflação, mais usado
- IGP-M: Índice Geral de Preços, mais volátil
- INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor
- Índice setorial: ex: SINAPI para construção civil
- Negociado: reajuste livremente negociado entre as partes
- Periodicidade: geralmente anual, na data de aniversário do contrato
Checklist Para Contratos de Manutenção
Antes de assinar, verifique se o contrato tem:
- Escopo detalhado com lista de equipamentos/áreas cobertas
- SLA claro com tempos de resposta e solução
- Definição de horário de atendimento
- Especificação sobre materiais e peças (inclusos ou não)
- Valor, forma e data de pagamento
- Prazo de vigência e condições de renovação
- Cláusula de reajuste de preço
- Regras de rescisão e multas
- Penalidades por descumprimento de SLA
- Exclusões e limitações de responsabilidade
- Obrigações de ambas as partes
- Formato de relatórios e documentação
- Garantia dos serviços executados
- Seguros exigidos (responsabilidade civil, se aplicável)
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Criar contrato de serviçosPerguntas frequentes sobre contratos de manutenção:
Posso cobrar taxa de urgência para atendimentos fora do horário?
Sim, desde que previsto em contrato. É comum cobrar adicional de 50% a 100% sobre o valor normal para atendimentos noturnos, finais de semana e feriados. Deixe isso claro no contrato desde o início.
O que fazer se o cliente usar demais o serviço all-inclusive?
Se você perceber que um cliente está abusando do contrato (chamados excessivos, uso inadequado dos equipamentos), primeiro documente tudo. Depois, converse e proponha migração para modelo base + extras ou renegocie o valor na próxima renovação. Em casos extremos, você pode rescindir o contrato com aviso.
Como lidar com peças descontinuadas ou muito caras?
Inclua cláusula de obsolescência técnica no contrato: se uma peça não estiver mais disponível no mercado ou custar mais que X% do valor do equipamento, você não é obrigado a fornecê-la. Nesse caso, recomenda-se substituição do equipamento pelo cliente.
Devo incluir seguro de responsabilidade civil no valor do contrato?
Depende do risco da atividade. Para serviços de alto risco (manutenção elétrica, trabalho em altura, manuseio de equipamentos caros), ter seguro RC é fundamental. Você pode incluir o custo no valor mensal ou exigir que o cliente tenha seguro próprio que cubra acidentes durante sua prestação de serviço.
Qual a diferença entre contrato de manutenção e contrato de gestão de facilities?
Contrato de manutenção cobre serviços técnicos específicos (elétrica, ar-condicionado, etc.). Contrato de facilities é mais amplo: gerencia todas as operações de suporte do edifício (manutenção + limpeza + segurança + jardinagem + recepção). Facilities geralmente tem valor maior e equipe dedicada full-time no local.