Gere um contrato de locação residencial completo e personalizado para casas. Com cláusulas específicas sobre áreas externas, jardim, quintal, piscina, animais de estimação e reformas. Válido juridicamente pela Lei do Inquilinato (8.245/91).
Nosso modelo para aluguel de casa cobre todas as especificidades que diferenciam uma casa de um apartamento, garantindo proteção para proprietário e inquilino.
As cláusulas de obrigações e vistoria cobrem todas as áreas do imóvel — incluindo jardim, quintal e garagem. A vistoria registra o estado de cada área para referência em caso de conflito.
Escolha entre caução em dinheiro (até 3 meses), fiador com patrimônio, seguro-fiança ou locação sem garantia. O modelo se adapta à garantia escolhida com todas as cláusulas correspondentes.
Contrato baseado integralmente na Lei do Inquilinato (8.245/91), revisado por advogados especializados em direito imobiliário. Inclui proteção para locador e locatário conforme a legislação vigente.
Definição clara de responsabilidades para reparos estruturais (telhado, fundação, instalações), manutenção rotineira e benfeitorias. Evite conflitos com regras objetivas no contrato.
Em 3 passos simples você tem seu contrato de aluguel de casa pronto
Informe o endereço da casa, dados do proprietário (locador) e do inquilino (locatário). Defina o valor do aluguel, a data de vencimento, o prazo da locação e a garantia escolhida. São perguntas guiadas — não precisa de conhecimento jurídico.
Personalize o contrato com as cláusulas específicas para a sua casa: jardim e quintal, piscina ou churrasqueira, animais de estimação, permissão para reformas e o índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA). O sistema sugere as opções mais comuns para cada situação.
Revise o contrato completo antes de finalizar. Receba o PDF e, se preferir, envie para assinatura eletrônica pelo WhatsApp ou e-mail. Proprietário, inquilino e testemunhas assinam pelo celular — sem imprimir, sem cartório.
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Um contrato de aluguel de casa bem elaborado vai além das cláusulas gerais de um apartamento. Casas possuem características únicas que exigem atenção contratual específica para evitar conflitos durante a locação. Abaixo estão as principais cláusulas que todo contrato de locação de casa deve conter:
O contrato deve descrever o imóvel com precisão: endereço completo com CEP, número de matrícula no Cartório de Imóveis, área total do terreno e construída, número de quartos, banheiros e dependências. Para casas, é importante mencionar também se há garagem coberta, área de serviço, depósito externo ou edícula — pois esses espaços integram o objeto da locação e influenciam no valor do aluguel.
O prazo é elemento central do contrato. Contratos de 30 meses ou mais garantem ao locador o direito de retomada sem justificativa ao término (Art. 46 da Lei 8.245/91). O índice de reajuste deve ser explícito — IGP-M é o mais usado historicamente, mas o IPCA tem crescido em popularidade por ser mais estável. O reajuste só pode ocorrer uma vez por ano, na data aniversário do contrato.
Além do valor mensal do aluguel, o contrato deve especificar a data de vencimento, se há multa e juros por atraso, a forma de pagamento aceita (PIX, boleto, transferência bancária) e se o locador aceita desconto por pagamento antecipado. Para casas com condomínio ou IPTU incluídos no aluguel, o contrato deve deixar isso claro para evitar discussões futuras.
A Lei 8.245/91 prevê quatro tipos de garantia (Art. 37): caução em dinheiro (limitada a 3 meses), fiança (fiador), seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato deve descrever detalhadamente a garantia escolhida, incluindo valores depositados, dados do fiador ou apólice do seguro. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia simultaneamente.
Esta é a cláusula mais específica do contrato de casa e muitas vezes a principal fonte de conflito. O contrato deve definir com clareza quem é responsável pelo corte de grama, irrigação, aplicação de fertilizantes, poda de arbustos e limpeza de folhagem. Em geral, a manutenção rotineira cabe ao inquilino e reformas estruturais de jardim ao locador. Se houver horta ou jardim planejado, o inventário deve incluir as plantas existentes.
Se a casa possui piscina, o contrato deve especificar: quem paga os produtos químicos (cloro, algicida, floculante), com que frequência deve ser feita a limpeza, se o inquilino pode contratar serviço especializado por conta própria e quem arca com manutenção técnica do sistema de bomba e filtro. O mesmo raciocínio se aplica a churrasqueiras, decks, jacuzzi e outros itens de lazer que dependam de manutenção periódica.
O locador pode permitir ou proibir animais de estimação. Quando permitidos, é recomendável especificar: porte máximo dos animais, obrigação de controle de pulgas e parasitas, cuidado com eventuais danos ao jardim, limpeza de dejetos e responsabilidade por danos causados a terceiros. Decisões judiciais recentes têm protegido animais domésticos mesmo com proibição contratual em casas, o que torna a negociação prévia ainda mais importante.
O contrato deve prever se o inquilino pode fazer reformas, de que tipo e se precisa de autorização prévia por escrito. A lei distingue benfeitorias necessárias (que o inquilino pode fazer e tem direito a reembolso), benfeitorias úteis (dependem de autorização para gerar direito à compensação) e voluptuárias (de embelezamento, geralmente sem indenização). Deve-se definir também se o imóvel deve ser restituído ao estado original ao final da locação.
O laudo de vistoria é fundamental em locações de casa, especialmente porque há mais áreas a verificar. A vistoria de entrada documenta o estado do imóvel no momento da entrega das chaves — paredes, pisos, janelas, telhado, instalações hidráulicas e elétricas, jardim e todos os itens externos. A vistoria de saída compara o estado e define se há danos a descontar da caução ou a cobrar do inquilino. Fotos e vídeos datados são essenciais.
O IPTU de casas costuma ser significativo, tornando sua definição contratual essencial. Além do IPTU, o contrato deve definir responsabilidade por água, energia elétrica, gás, coleta de lixo, taxa de iluminação pública e eventuais taxas de condomínio. Em casas, é comum que o inquilino arque com todos esses encargos, mas isso deve estar expresso no contrato para ter validade.
Nosso contrato de locação residencial inclui cláusulas robustas que protegem proprietário e inquilino em todos os aspectos da locação.
Muita gente usa um modelo genérico de contrato de aluguel para casas, sem perceber que existem diferenças importantes em relação aos apartamentos. As especificidades de uma casa — como as áreas externas, a ausência de condomínio e a manutenção do telhado — precisam estar expressas no contrato para evitar conflitos.
| Aspecto | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Áreas externas | Jardim, quintal, garagem descoberta | Geralmente não há (uso privativo) |
| Taxa de condomínio | Raramente (apenas em cond. fechados) | Sempre presente, pode variar |
| Manutenção do telhado | Responsabilidade do locador (reparos estruturais) | Gerido pelo condomínio |
| Piscina e lazer | Pode ser exclusiva — exige cláusula específica | Área comum gerida pelo condomínio |
| IPTU | Frequentemente transferido ao inquilino | Rateado ou pago pelo proprietário |
| Reformas internas | Exige autorização escrita do locador | Exige autorização do locador e do condomínio |
| Animais de estimação | Mais flexível por não ter vizinhos próximos | Depende das regras do condomínio |
Um modelo de contrato pensado especificamente para casas — como o GeraContratos — já inclui automaticamente as cláusulas necessárias para cobrir essas diferenças, sem que você precise identificar cada ponto individualmente.
A escolha da garantia certa é uma das decisões mais importantes antes de assinar o contrato. Cada modalidade tem vantagens e limitações para locador e locatário.
O inquilino deposita até 3 meses de aluguel antes de entrar no imóvel. O valor fica guardado e é devolvido ao final da locação, corrigido pela poupança, se não houver danos ou inadimplência. É a garantia mais simples e comum em locações de casa.
Uma terceira pessoa — geralmente familiar ou amigo — oferece seu patrimônio como garantia. Se o inquilino não pagar, o fiador pode ser acionado judicialmente. A lei exige que o fiador tenha imóvel no mesmo município e capacidade financeira comprovada.
Uma seguradora cobre os riscos de inadimplência mediante pagamento de prêmio anual pelo inquilino. Cobre aluguel, IPTU, condomínio e até danos ao imóvel, dependendo do plano. É a opção mais profissional e crescente no mercado de locação direta.
Permitida por lei (Art. 37 da Lei 8.245/91), mas exige maior confiança entre as partes. Nesse caso, o locador pode exigir pagamento antecipado de até 1 mês de aluguel. Recomendado apenas para locações de curto prazo ou entre conhecidos.
Algumas situações comuns no aluguel de casas exigem atenção contratual redobrada. Veja como o contrato deve tratar cada caso:
Quando a casa é alugada com móveis e eletrodomésticos, é obrigatório incluir um inventário detalhado no contrato ou como anexo. O inventário deve descrever cada item com estado de conservação e, se possível, fotos. Ao final da locação, o inquilino devolve o imóvel com os mesmos bens nas mesmas condições, descontando o desgaste natural pelo uso.
Locações para fins de temporada têm regime jurídico diferente (Arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91) e prazo máximo de 90 dias. Acima disso, o contrato passa a ser residencial comum. O pagamento pode ser exigido antecipadamente e a garantia pode ser dispensada. O contrato de temporada deve deixar claro o propósito e o prazo da locação.
Casas em condomínios horizontais fechados estão sujeitas às regras do condomínio além das cláusulas do contrato. O locador deve fornecer ao inquilino o regulamento interno do condomínio. O descumprimento das regras condominiais pode ser motivo de rescisão contratual. Taxa de condomínio, acesso de visitantes e uso de áreas comuns devem ser regulamentados.
Casas maiores frequentemente têm IPTU significativo, o que torna a definição contratual especialmente importante. Por padrão legal, o IPTU é obrigação do proprietário, mas o contrato pode transferi-la ao inquilino de forma expressa. Quando o inquilino paga o IPTU diretamente na prefeitura, recomenda-se exigir comprovante mensalmente para evitar que o imóvel fique com débitos.
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Inclui cláusulas de proteção para casas. Revisado por advogados. Conforme Lei 8.245/91.
Tire suas dúvidas sobre as principais questões jurídicas e práticas no aluguel de casas.
Não é obrigatório. O contrato de aluguel de casa tem validade jurídica plena entre as partes mesmo sem registro em cartório, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O registro cartorial é opcional e serve para dar publicidade ao contrato perante terceiros, sendo recomendado em casos de garantia real ou imóveis de alto valor. Para execução como título extrajudicial em caso de inadimplência, é necessário que o contrato tenha pelo menos dois testemunhos assinados.
O IPTU é de responsabilidade do locador (proprietário) por padrão, conforme o Art. 22 da Lei 8.245/91. No entanto, é muito comum e legalmente permitido que o contrato transfira essa obrigação ao inquilino (locatário). A cláusula de responsabilidade pelo IPTU deve estar expressamente descrita no contrato para ter validade. Recomenda-se definir também se o IPTU é pago em cota única ou parcelado, e quem deve guardar os comprovantes.
Depende do que está no contrato. O locador pode incluir cláusula proibindo ou permitindo animais de estimação. Decisões judiciais recentes têm protegido animais de pequeno porte em imóveis residenciais mesmo com proibição contratual, mas a recomendação é sempre negociar antes e deixar a permissão expressa no contrato para evitar conflitos. Em casas com quintal, é comum permitir animais mediante cláusula de responsabilidade por danos à propriedade.
A manutenção rotineira do jardim — como corte de grama, poda de plantas ornamentais e limpeza de folhas — é geralmente de responsabilidade do inquilino, pois integra a conservação normal do imóvel. Já intervenções de grande porte, como corte de árvores adultas, replantio estrutural ou reformas de jardim, são de responsabilidade do locador. O contrato deve definir essas responsabilidades de forma clara, especificando inclusive quem fornece os insumos como adubo e terra.
A caução é um depósito em dinheiro de até 3 meses de aluguel que o inquilino faz antes de entrar no imóvel. Esse valor fica retido durante a locação e é devolvido ao final se não houver danos ou inadimplência, corrigido pela poupança. O fiador é uma terceira pessoa que garante a dívida com seu patrimônio pessoal caso o inquilino não pague — ou seja, o fiador pode ter seus bens penhorados em caso de inadimplência. O seguro-fiança é uma terceira alternativa onde uma seguradora cobre os riscos mediante prêmio anual.
Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. Dois testemunhos com nome completo, CPF e assinatura conferem mais segurança jurídica ao contrato e são necessários para executar o contrato como título extrajudicial em caso de inadimplência (Art. 784 do CPC), sem precisar mover ação de conhecimento. Com testemunhas, o proprietário pode iniciar despejo e cobrança diretamente na fase de execução.
Apenas com autorização expressa e por escrito do locador. A Lei 8.245/91 distingue benfeitorias necessárias (reparos urgentes que o inquilino pode fazer e tem direito a reembolso), benfeitorias úteis (que aumentam o uso do bem — dependem de autorização do locador para gerar direito à indenização) e benfeitorias voluptuárias (de mero embelezamento — dependem de autorização e geralmente não são indenizadas). O contrato deve prever quais reformas são permitidas, se haverá indenização e se o imóvel deve ser restituído ao estado original.
Não existe prazo mínimo legalmente obrigatório para contratos residenciais. O prazo mais comum e recomendado é de 30 meses, pois garante ao locador o direito de retomada sem justificativa ao término (Art. 46 da Lei 8.245/91). Contratos com prazo inferior a 30 meses só podem ser rescindidos pelo locador em situações específicas previstas no Art. 47, como uso próprio, reformas urgentes ou demolição do imóvel. Contratos de temporada têm prazo máximo de 90 dias.
O reajuste do aluguel residencial só pode ser feito uma vez por ano (Art. 17 da Lei 8.245/91) e deve seguir o índice previsto no contrato, geralmente o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). O locador não pode aumentar o aluguel fora do prazo ou acima do índice contratual durante a vigência. O reajuste deve ser comunicado ao locatário com antecedência mínima, e qualquer alteração de valor fora do índice só pode ocorrer em nova negociação ou renovação do contrato.
Não é obrigatório. Qualquer pessoa pode fazer um contrato de aluguel de casa sem advogado, desde que o contrato siga a legislação vigente. Plataformas como o GeraContratos permitem criar contratos com todas as cláusulas da Lei 8.245/91 em minutos, com modelos revisados juridicamente. Para situações complexas — como imóveis de alto valor, locatários com histórico problemático ou contratos com garantias complexas — consultar um advogado especializado em direito imobiliário é recomendado.
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