Quem Paga o IPTU: Inquilino ou Proprietário? O Que Diz a Lei [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Quem Paga o IPTU: Inquilino ou Proprietário?
Legalmente, o IPTU é responsabilidade do proprietário do imóvel (Art. 34 do CTN — Código Tributário Nacional). Porém, a Lei do Inquilinato (Art. 22, VIII) permite que o contrato de aluguel transfira o pagamento do IPTU para o inquilino. Na prática, a maioria dos contratos de aluguel no Brasil repassa o IPTU ao inquilino — e isso é perfeitamente legal quando previsto em contrato.
Resposta direta: O proprietário é o responsável legal perante a Prefeitura. Mas se o contrato de aluguel prevê que o inquilino paga o IPTU, essa cláusula é válida. Se o contrato não menciona IPTU, a responsabilidade é do proprietário.
O que diz a lei
Base legal do IPTU na locação:
- Art. 34 do CTN: O contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel
- Art. 22, VIII da Lei 8.245/91: O locador deve pagar impostos, salvo se transferido ao locatário por cláusula contratual
- Art. 25 da Lei 8.245/91: Encargos de terceiros (como IPTU) podem ser repassados ao inquilino desde que previstos em contrato
- Se o contrato é omisso sobre IPTU: o proprietário paga
E se o inquilino não pagar o IPTU?
Atenção: mesmo que o contrato transfira o IPTU ao inquilino, perante a Prefeitura o devedor continua sendo o proprietário. Se o inquilino não pagar, a Prefeitura cobra do proprietário — e o imóvel pode ir a leilão por dívida de IPTU. O proprietário terá que pagar e depois cobrar do inquilino judicialmente.
Como calcular o IPTU mensal
O IPTU é cobrado anualmente, mas a maioria das Prefeituras permite parcelamento em 10-12 vezes. No aluguel, o valor anual é geralmente dividido por 12 e cobrado mensalmente junto com o aluguel. Exemplo: IPTU anual de R$2.400 = R$200/mês adicionais ao aluguel.
Outros impostos e taxas: quem paga
Responsabilidade por encargos na locação
| Encargo | Quem paga | Base legal | |
|---|---|---|---|
| IPTU | Proprietário (transferível por contrato) | Art. 22, VIII + Art. 25 | |
| Condomínio ordinário | Inquilino | Art. 23, XII | |
| Condomínio extraordinário | Proprietário | Art. 22, X | |
| Seguro incêndio | Proprietário (geralmente repassado) | Art. 22, VIII | |
| Taxa de lixo/coleta | Inquilino | Considerada despesa ordinária | |
| Fundo de reserva | Proprietário | Art. 22, X — despesa extraordinária | |
| Pintura de fachada | Proprietário | Art. 22, X — despesa extraordinária |
Perguntas frequentes sobre IPTU no aluguel
O inquilino pode se recusar a pagar o IPTU?
Se o contrato prevê o pagamento pelo inquilino, não pode se recusar — é obrigação contratual. Se o contrato não menciona IPTU, o inquilino não é obrigado a pagar. Antes de assinar, leia o contrato com atenção.
O proprietário pode repassar o IPTU retroativamente?
Não pode repassar retroativamente se o contrato original não previa. Para alterar essa cláusula, é necessário fazer um aditivo contratual com concordância de ambas as partes.
O inquilino pode pagar IPTU diretamente à Prefeitura?
Sim, se o proprietário fornecer os dados para pagamento. Na verdade, é mais seguro para o inquilino pagar diretamente — assim tem certeza de que o IPTU está sendo quitado e guarda os comprovantes.
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