Contrato de Compra de Casa: Cuidados, Sinal e Registro
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O contrato de compra de casa é o documento que fecha o negócio entre comprador e vendedor: define preço, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves e quem responde pelo quê até o papel passar. Ele obriga as duas partes desde a assinatura, mas sozinho não transfere a casa. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só muda quando o título é registrado na matrícula do imóvel. Até o registro sair, quem consta no cartório continua sendo o dono.
Resumo para quem tem pressa: casa é terreno mais construção na mesma matrícula. Antes de assinar, confira se a construção está averbada, se o loteamento é registrado, se a área construída bate com a do papel e se todos os donos assinam. Depois: contrato assinado, sinal definido como arras, ITBI pago e registro na matrícula.
Por que o contrato de uma casa é diferente do de um apartamento
Num apartamento, a unidade já nasce registrada: a incorporação foi averbada, a área privativa está na convenção e a matrícula descreve exatamente o que você está comprando. Na casa, quase nada disso é automático. A casa é terreno mais construção, e o terreno costuma ter matrícula muito mais antiga do que a obra que está em cima dele. É por isso que a maioria dos problemas em compra de casa não aparece no contrato: aparece na matrícula, meses depois, quando o comprador tenta registrar.
O que a casa tem e o apartamento normalmente não tem:
- Construção que pode não estar averbada na matrícula, mesmo com a casa habitada há décadas.
- Puxadinho, edícula, garagem coberta e muro levantados depois, sem projeto aprovado na prefeitura.
- Área de terreno e área construída, que quase nunca são iguais e precisam aparecer separadas no contrato.
- Recuos, invasão de divisa e muro construído sobre o terreno do vizinho, que só a planta ou o memorial mostram.
- Poço, cisterna, fossa e ligação de água ou esgoto fora da rede pública.
- Loteamento que pode estar irregular, o que afeta a validade do negócio inteiro.
A casa do quintal e a casa da matrícula: construção averbada
Averbação da construção é o ato que faz a casa existir no cartório. Sem ela, a matrícula descreve um terreno vazio, e é isso que você está comprando no papel, por mais que a casa esteja de pé há trinta anos. A averbação depende do habite-se, o auto de conclusão de obra emitido pela prefeitura, e está entre os atos averbáveis na matrícula previstos no art. 167, II, da Lei 6.015/73.
Comprar casa sem averbação não é proibido, mas transfere o problema para o seu colo. Quem paga a regularização depois é o dono novo, e a conta costuma incluir projeto, taxas municipais e recolhimento de contribuição previdenciária da obra junto à Receita Federal, que tende a crescer quanto mais antiga e maior for a construção.
O que a falta de averbação causa na prática:
- O comprador seguinte não consegue financiamento: o banco exige a construção averbada para aceitar a casa como garantia.
- A casa é avaliada como terreno em inventário, partilha e financiamento, o que distorce valor e imposto.
- Reforma e ampliação ficam travadas na prefeitura enquanto a obra não é regularizada.
- O contrato precisa dizer quem regulariza, em que prazo e com que dinheiro, senão a discussão vira caso de Justiça.
Se a casa não tem habite-se ou averbação, negocie isso no preço e escreva no contrato. Uma cláusula que fixa prazo para o vendedor averbar a construção, com retenção de parte do preço até a averbação sair, é bem mais eficaz do que a promessa verbal de que a papelada está encaminhada.
Área do terreno e área construída: o que escrever no contrato
São duas medidas diferentes e o contrato tem que trazer as duas. Área do terreno é o lote: frente, fundo, laterais e confrontantes, exatamente como constam na matrícula. Área construída é o que foi edificado sobre ele. Anúncio de casa costuma somar tudo ou informar só a maior das duas, e é aí que nasce a briga.
Como descrever a casa no contrato sem deixar brecha:
- Número da matrícula e o cartório de registro de imóveis onde ela está aberta.
- Endereço completo, com número, quadra e lote quando existirem.
- Área do terreno em metros quadrados, com medidas e confrontantes copiados da matrícula.
- Área construída em metros quadrados, indicando se existe parte não averbada e qual é ela.
- Inscrição do IPTU na prefeitura, que é o cadastro municipal da casa.
- O que vai junto com a casa: portão, cerca, ar-condicionado, armários fixos, aquecedor, tudo listado.
Copie a descrição do imóvel da matrícula atualizada, não do anúncio nem do carnê de IPTU. A matrícula é o documento que o cartório vai conferir na hora do registro, e divergência de descrição é motivo comum de exigência que trava a transferência.
Casa de rua, casa em condomínio fechado e casa em loteamento
O tipo de casa muda os documentos que o contrato precisa mencionar e, principalmente, as dívidas que acompanham o imóvel e passam para quem compra.
O que muda conforme o tipo de casa:
| Tipo de casa | O que checar antes de assinar | Dívida que acompanha o imóvel | Taxa mensal | |
|---|---|---|---|---|
| Casa de rua | Matrícula, IPTU e averbação da construção. | IPTU atrasado e contribuição de melhoria. | Não existe cota condominial. | |
| Casa em condomínio de lotes | Convenção registrada, regimento interno e declaração de quitação das cotas. | Cotas condominiais em atraso, que seguem o imóvel. | Sim, a cota é obrigatória. | |
| Casa em loteamento de acesso controlado | Se a obrigação de contribuir está registrada no ato do loteamento ou na matrícula. | Depende de a obrigação estar registrada. | Só é exigível de quem não se associou nas hipóteses do Tema 492 do STF. | |
| Casa em loteamento comum | Registro do loteamento no cartório de registro de imóveis. | IPTU e eventuais parcelas do lote em aberto. | Associação de moradores é adesão voluntária. |
Condomínio de lotes é a figura do art. 58 da Lei 13.465/2017 e funciona como condomínio de verdade: convenção registrada, cota obrigatória e dívida que acompanha o imóvel. Loteamento de acesso controlado com associação de moradores é outra coisa. Pelo Tema 492 do STF, a taxa da associação só alcança quem não se associou quando o proprietário aderiu ao ato constitutivo ou quando comprou depois da Lei 13.465/2017 e essa obrigação está registrada no registro de imóveis. Em qualquer dos casos, peça declaração de quitação por escrito e coloque no contrato quem paga o que estiver em aberto.
Casa em loteamento sem registro: o contrato pode ser nulo
Esse é o risco mais grave e o menos comentado nos modelos de contrato que circulam por aí. O art. 37 da Lei 6.766/79 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento não registrado. Em 2024, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa venda é nula mesmo quando o comprador sabia da irregularidade, por entender que o objeto do contrato é ilícito e que a ciência do adquirente não convalida o negócio.
Na prática, o lote não tem matrícula própria: ele continua preso à área maior, e junto com ela vêm penhoras, hipotecas e ações contra o proprietário original. Você paga, constrói, mora, e não consegue escritura nem registro. A prefeitura ainda pode embargar obra em loteamento clandestino.
Como checar antes de assinar:
- Peça a matrícula individual do lote. Se não existe matrícula só dele, o loteamento provavelmente não está registrado.
- Confirme o registro do loteamento no cartório de registro de imóveis da região, não só na prefeitura.
- Desconfie de venda por recibo, contrato de gaveta ou cessão de direitos sem matrícula aberta.
- Se já comprou e descobriu depois, o art. 38 da Lei 6.766/79 permite suspender o pagamento das prestações e depositá-las no registro de imóveis, notificando o loteador para regularizar.
Loteamento irregular é o único item desta lista que não se resolve com cláusula de contrato. Se o loteamento não está registrado, nenhum texto garante a escritura, porque o cartório não tem onde registrar. Aqui vale procurar orientação profissional antes de pagar qualquer valor.
Casa herdada, casa financiada e casa em nome de outra pessoa
Casa herdada com inventário em aberto
Enquanto o inventário não termina, a casa é do espólio, não de cada herdeiro individualmente. Dá para negociar, mas o contrato muda de forma: ou é cessão de direitos hereditários, ou é venda pelo espólio, que tradicionalmente depende de alvará judicial. A Resolução 571/2024 do CNJ também abriu caminho para a alienação por escritura pública no inventário extrajudicial, com concordância de todos os herdeiros e do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Em qualquer formato, faça todos os herdeiros e respectivos cônjuges assinarem: é o que evita alguém aparecer depois dizendo que não concordou.
Casa financiada, com alienação fiduciária na matrícula
Se a casa tem financiamento em aberto, o banco é proprietário fiduciário e consta na matrícula. Não existe transferência limpa sem passar por ele: ou o comprador quita o saldo devedor no ato e a baixa da garantia é averbada, ou pede a assunção da dívida, que depende de análise de crédito e aprovação da instituição. Coloque no contrato o valor exato do saldo devedor, a data do extrato usado e o que acontece com o sinal se o banco recusar a transferência.
Casa em nome de outra pessoa
Se quem está vendendo não é quem consta na matrícula, você não está comprando a casa: está comprando a posição contratual de alguém que também não tem o registro. É o velho contrato de gaveta, e a fila de gavetas cresce a cada revenda. Antes de entrar nessa, entenda os riscos em Contrato de gaveta de imóvel (/recursos/contrato-gaveta-imovel-riscos).
Sinal e arras: o que acontece se alguém desistir
Quase todo negócio de casa começa com um sinal. O que o contrato quase nunca diz é qual sinal é esse, e essa definição decide quanto cada lado perde se o negócio cair. O tema está nos arts. 417 a 420 do Código Civil.
Arras confirmatórias e arras penitenciais:
| Situação | Arras confirmatórias | Arras penitenciais | |
|---|---|---|---|
| Quando se aplica | Regra geral, quando o contrato não prevê direito de arrependimento. | Só quando o contrato escreve expressamente o direito de arrependimento. | |
| Comprador desiste | Perde o sinal em favor do vendedor. | Perde o sinal, e o assunto se encerra ali. | |
| Vendedor desiste | Devolve o sinal mais o equivalente, o famoso devolver em dobro. | Devolve o sinal mais o equivalente. | |
| Cabe cobrar prejuízo maior | Sim, provando dano acima do sinal, pelo art. 419. | Não, o sinal é o teto, pelo art. 420. | |
| Dá para exigir o negócio | Sim, a parte inocente pode exigir o cumprimento do contrato. | Não, desistir é um direito previsto no próprio contrato. |
O ponto que mais engana comprador de casa: sem cláusula de arrependimento, o sinal é confirmatório por padrão e o negócio é obrigatório. Quem quer poder desistir precisa escrever isso no contrato. Quem não quer que o outro desista precisa deixar claro que não há direito de arrependimento e fixar a multa. Sobre mudar de ideia depois de assinar, veja Arrependimento na compra e venda de imóvel (/recursos/arrependimento-compra-venda-imovel).
Exemplo ilustrativo: casa de 300 mil reais com sinal de 10%, ou seja, 30 mil reais. Sem cláusula de arrependimento, se o vendedor desistir ele devolve 60 mil reais, e o comprador ainda pode cobrar o que perdeu além disso, desde que prove o prejuízo. Com cláusula de arrependimento, a conta para nos mesmos 60 mil reais e nada mais é devido. Valores meramente ilustrativos.
Contrato particular ou escritura: a regra dos 30 salários mínimos
O art. 108 do Código Civil exige escritura pública nos negócios que constituem ou transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse patamar, o instrumento particular basta e pode ser levado direto a registro.
Detalhe que quase toda a internet erra: o art. 108 fala em valor DO IMÓVEL, não no preço que as partes combinaram. O STJ já decidiu que, havendo divergência entre os dois, prevalece a avaliação fiscal do imóvel. Ou seja, casa negociada por um preço camarada, mas com valor de avaliação acima do limite, continua precisando de escritura pública. Confirme esse valor na prefeitura: é a mesma base usada para calcular o ITBI.
Há exceções relevantes. Contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação podem ser feitos por instrumento particular com força de escritura pública, independentemente do valor, por previsão da Lei 4.380/64. Fora dessas hipóteses, o caminho comum é contrato particular agora e escritura pública depois. A comparação completa está em Escritura ou contrato de compra e venda (/recursos/escritura-vs-contrato-compra-venda).
Registro na matrícula: a hora em que a casa vira sua
Assinar o contrato não torna ninguém dono. Pagar não torna dono. Receber a chave e mudar a mobília também não. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título translativo no registro de imóveis, e enquanto não se registrar, o vendedor continua sendo havido como dono. É exatamente por isso que casa comprada e não registrada pode acabar penhorada por dívida de quem vendeu.
Do contrato até a casa registrada no seu nome:
Contrato assinado
Comprador e vendedor assinam o contrato particular de compra e venda, com duas testemunhas. Assinatura digital com certificado ou com trilha de auditoria também serve.
Certidões e conferência
Matrícula atualizada, certidões do vendedor e do imóvel, quitação de IPTU e de cotas de condomínio ou associação, quando houver.
Pagamento do ITBI
Imposto municipal de transmissão, recolhido na prefeitura antes do registro. A alíquota varia de município para município, costuma ficar por volta de 2% a 3% e incide sobre o valor de avaliação. Confirme a sua na prefeitura da cidade da casa.
Escritura pública
Lavrada no tabelionato de notas quando o valor do imóvel exigir, conforme o art. 108 do Código Civil.
Registro na matrícula
Apresentação do título no cartório de registro de imóveis da região da casa. Só nesta etapa a propriedade muda de dono.
Averbações pendentes
Construção não averbada, ampliação e baixa de garantia entram na matrícula por averbação. Melhor resolver na mesma ida ao cartório.
Quem paga o ITBI costuma ser ponto de negociação, e a lei municipal em geral atribui o encargo ao comprador. Os detalhes estão em Quem paga o ITBI na compra do imóvel (/recursos/itbi-compra-imovel-quem-paga).
Cláusulas que só fazem sentido em contrato de casa
Cláusulas para incluir quando o imóvel é uma casa:
- Regularização da construção: quem averba, em que prazo e quem paga, com retenção de parte do preço até a averbação sair.
- Benfeitorias e construções não averbadas: descrever puxadinho, edícula e garagem, dizendo se estão ou não na matrícula.
- Limites e divisas: muro, cerca e portão, com declaração do vendedor de que não há invasão de terreno vizinho.
- Instalações próprias da casa: poço, cisterna, fossa, aquecedor solar, placas solares e portão automático, e o que fica com o imóvel.
- Ocupação e entrega: data de desocupação, estado do quintal e da piscina, e multa diária por atraso na entrega das chaves.
- Dívidas do imóvel: IPTU, água, luz, gás e cotas, com data de corte de responsabilidade entre vendedor e comprador.
- Vícios ocultos: prazo e forma de comunicar defeitos que só aparecem depois da mudança, como infiltração e problema de fundação.
Infiltração, rachadura e problema elétrico descobertos depois da mudança têm regra própria no Código Civil, com prazos curtos para reclamar. Vale saber quais são antes de assinar: veja Vícios ocultos em imóvel (/recursos/vicios-ocultos-imovel-direitos).
Checklist antes de assinar o contrato da casa
Confira item a item antes de colocar a assinatura no papel:
- Matrícula atualizada, emitida há poucos dias, lida do começo ao fim, incluindo todas as averbações.
- Nome de quem está vendendo igual ao nome que consta na matrícula.
- Cônjuge do vendedor assinando ou anuindo, salvo regime de separação total de bens.
- Construção averbada. Se não estiver, acordo escrito sobre quem regulariza, quando e às custas de quem.
- Habite-se ou auto de conclusão de obra, principalmente em construção recente ou ampliada.
- Loteamento registrado, com matrícula individual aberta para o lote.
- Área do terreno e área construída conferidas contra a matrícula, não contra o anúncio.
- IPTU quitado e inscrição municipal da casa conferida.
- Cotas de condomínio ou de associação quitadas, com declaração por escrito.
- Certidões pessoais do vendedor, para checar ação que possa atingir o imóvel.
- Financiamento ou alienação fiduciária identificado, com saldo devedor e data do extrato.
- Sinal definido no contrato como arras, dizendo se existe ou não direito de arrependimento.
- Valor de avaliação conferido na prefeitura, para saber se o caso exige escritura pública.
- Prazo de desocupação e multa por atraso na entrega das chaves.
Para a lista completa de papéis de cada lado da negociação, use o Checklist de documentos para compra e venda de imóvel (/recursos/checklist-documentos-compra-venda-imovel).
Comprou a casa para alugar? A partir do registro, o assunto muda de rotina: entra contrato de locação, cobrança mensal e repasse. Quem vai administrar aluguel encontra ferramenta específica para isso no Alugo (https://usealugo.com.br/?utm_source=geracontratos&utm_medium=referral&utm_campaign=recursos).
Perguntas frequentes
Contrato de compra de casa precisa ser registrado em cartório?
Precisa, se o objetivo é virar dono. O contrato assinado obriga as partes desde a assinatura, mas a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula, pelo art. 1.245 do Código Civil. Atenção: registrar em cartório de títulos e documentos ou reconhecer firma não substitui o registro de imóveis. São atos diferentes, em cartórios diferentes, com efeitos diferentes.
Contrato de compra de casa feito entre as partes, sem cartório, tem valor?
Tem valor entre comprador e vendedor: cria obrigações, permite cobrar multa e pode ser levado à Justiça. O que ele não faz sozinho é transferir a propriedade nem produzir efeito contra terceiros. Por isso ele é o primeiro passo do negócio, não o último.
Posso comprar uma casa que não tem escritura?
Depende do que está faltando. Casa com matrícula aberta e registrada em nome do vendedor, mas sem escritura da venda atual, é situação normal: a escritura é justamente o ato que ainda vai ser lavrado. Já casa sem matrícula, ou em loteamento não registrado, é outro cenário e envolve risco de o negócio ser considerado nulo.
A casa não tem habite-se. Posso comprar?
Não é proibido, mas o comprador assume a regularização. Sem habite-se, o cartório não averba a construção, o próximo comprador não consegue financiamento e a prefeitura pode aplicar sanções. Se for seguir, negocie o custo no preço e escreva no contrato o prazo e o responsável pela regularização.
Quanto de sinal se costuma dar na compra de uma casa?
Não existe percentual fixo em lei. Na prática o sinal costuma ficar entre 5% e 20% do valor negociado, mas o que importa mais do que o percentual é a definição jurídica: o contrato precisa dizer que aquele valor é arras e se existe ou não direito de arrependimento, pelos arts. 417 a 420 do Código Civil.
Preciso de escritura pública para comprar uma casa barata?
Depende do valor do imóvel, não do preço combinado. O art. 108 do Código Civil dispensa a escritura para imóveis de valor até trinta salários mínimos, e o STJ entende que, havendo divergência, prevalece a avaliação fiscal do bem. Confirme o valor de avaliação na prefeitura antes de decidir o formato do documento.
Quem paga o quê na compra de uma casa?
Pelo costume e pela lei municipal na maioria dos casos, o comprador paga ITBI, escritura e registro, e o vendedor responde pelas dívidas do imóvel até a data da venda e pelo imposto sobre eventual ganho de capital. Nada impede combinar diferente, desde que esteja escrito no contrato.
O que acontece se o vendedor já tiver vendido a casa para outra pessoa?
Se o outro comprador registrou primeiro, ele é o dono, e a sua discussão vira ação de perdas e danos contra o vendedor. É por isso que a matrícula atualizada tem que ser tirada perto da assinatura e o registro precisa ser feito o quanto antes.
Casa em nome de espólio pode ser vendida?
Pode, desde que no formato certo. Ou se vende por cessão de direitos hereditários, ou o espólio vende com autorização, que tradicionalmente é o alvará judicial. A Resolução 571/2024 do CNJ também abriu a alienação por escritura pública no inventário extrajudicial, com concordância de todos os herdeiros e do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Em qualquer caminho, todos assinando é o que dá segurança ao comprador.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica. Compra de casa envolve situações que variam bastante caso a caso, especialmente inventário, financiamento, usucapião e regularização de construção. Nesses cenários, vale consultar um profissional antes de assinar.