Escritura Pública ou Contrato Particular de Compra e Venda? [Quando Usar Cada Um]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
A pergunta aparece toda venda: precisa mesmo de escritura pública ou o contrato particular resolve? A resposta rápida é que depende do valor do imóvel e do que você quer fazer depois. Escritura é mais cara, mais demorada, mas transfere efetivamente a propriedade. Contrato particular é mais barato, rápido, mas nem sempre transfere.
A regra dos 30 salários mínimos
O art. 108 do Código Civil é o eixo da decisão: imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente exigem escritura pública lavrada em tabelionato de notas. Abaixo disso, o contrato particular é suficiente para a transferência, desde que registrado no RGI.
Em 2026, com salário mínimo em torno de R$ 1.500, o limite fica em R$ 45.000. Na prática, só imóveis muito antigos, galpões pequenos ou frações de terrenos atingem esse valor. A grande maioria das transações imobiliárias residenciais urbanas ficam acima, exigindo escritura.
O que cada documento faz
Diferenças fundamentais:
| Dimensão | Contrato particular | Escritura pública | |
|---|---|---|---|
| Quem lavra | Partes ou advogado | Tabelião de notas | |
| Onde | Qualquer lugar | Tabelionato | |
| Custo médio | R$ 0 a R$ 500 | 1-2% do valor do imóvel | |
| Validade entre as partes | Plena | Plena | |
| Transfere no RGI? | Só com valor abaixo de 30 SM + registro | Sim, sempre | |
| Segurança | Depende do conteúdo | Fé pública do tabelião | |
| Tempo até assinar | Minutos | Dias (agenda + certidões) | |
| Necessita certidões? | Recomendado | Obrigatório | |
| Assinatura eletrônica | Válida (Lei 14.063/20) | Pessoal no tabelionato |
Custos comparados
Custo do contrato particular:
- Papel e impressão: R$ 10 a R$ 30.
- Reconhecimento de firma das 4 assinaturas: R$ 40 a R$ 120.
- Registro no RGI (se valor abaixo de 30 SM): R$ 100 a R$ 400.
- Advogado (opcional): R$ 500 a R$ 2.000 para consultoria simples.
- Plataforma online para gerar e assinar eletronicamente: R$ 29,90 a R$ 79,90 por contrato.
Custo da escritura pública:
- Emolumentos do tabelionato: 1 a 2% do valor de avaliação do imóvel (tabela fixa por UF).
- ITBI: 2 a 4% do valor de avaliação (municipal, obrigatório).
- Registro no RGI: 0,5 a 1% do valor.
- Certidões (do imóvel e das partes): R$ 200 a R$ 800 total.
- Total prático: 4 a 7% do valor do imóvel.
Quando contrato particular resolve
Cenários em que contrato particular é suficiente:
- Imóvel com valor até 30 salários mínimos.
- Promessa de compra e venda antes de escritura posterior.
- Venda em curso de inventário ou com imóvel financiado (ponte até quitação).
- Transação entre familiares com intenção de regularizar depois.
- Cessão de direitos hereditários entre herdeiros.
- Registro interno da operação enquanto aguarda certidões.
Quando escritura é obrigatória
Sempre use escritura pública:
- Imóvel acima de 30 salários mínimos (maioria residencial urbana).
- Financiamento bancário (banco exige).
- Comprador que pretende revender ou financiar reforma no curto prazo.
- Separação de bens com transferência imobiliária.
- Integralização de capital em pessoa jurídica que operará com o imóvel.
- Qualquer transação com risco de litígio (herança complexa, disputa familiar).
Caminhos mistos
Na prática, a maioria das vendas usa os dois documentos em sequência: contrato particular primeiro (para formalizar logo o acordo) e escritura pública depois (quando ITBI está pago e certidões saíram). O contrato particular serve como promessa, a escritura como conclusão. Esse caminho é considerado o mais seguro em transações normais.
Perguntas frequentes
Posso fazer só escritura sem contrato particular?
Pode sim. Se as partes estão com toda a documentação pronta no mesmo dia (certidões, ITBI, dinheiro, disponibilidade no tabelionato), a escritura é lavrada diretamente sem precisar de contrato particular anterior. Isso é mais simples, mas depende de tudo estar alinhado.
Contrato particular com firma reconhecida vale como escritura?
Não. Reconhecimento de firma só confirma a autenticidade da assinatura. Não transforma o documento em escritura pública. Para que o RGI registre a transferência em imóveis acima de 30 SM, somente escritura pública serve.
E se eu não fizer a escritura depois do contrato particular?
O comprador paga o preço mas não se torna proprietário no RGI. Fica em contrato de gaveta, com todos os riscos associados (dupla venda, morte, dívidas do vendedor).
Escritura lavrada em outra cidade vale?
Vale. Escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do Brasil, desde que o imóvel seja registrado no RGI da comarca onde ele está.
Posso assinar a escritura digitalmente?
Atualmente, a maioria das escrituras ainda é assinada presencialmente no tabelionato. Há programas de e-escritura em alguns estados (e-cartório), mas a cobertura é limitada e requer certificado digital ICP-Brasil.