ITBI na Compra de Imóvel: Quem Paga, Quanto Custa e Como Reduzir [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
ITBI é a sigla de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal que incide quando um imóvel muda de dono entre pessoas vivas (compra e venda, permuta, dação em pagamento). Quando a mudança acontece por herança, o imposto correspondente é o ITCMD, estadual. Por ser municipal, cada prefeitura tem regra e alíquota próprias.
Para quem compra imóvel, o ITBI é o segundo maior custo depois do próprio preço, e varia de R$ 4.000 a R$ 60.000 a depender do município e do valor. Conhecer a regra antes de fechar o negócio evita surpresa no caixa do cartório.
Quem paga o ITBI
A legislação municipal costuma colocar o comprador como contribuinte do ITBI, mas a responsabilidade pode ser negociada no contrato. Na prática da maioria absoluta dos casos, o comprador paga. Vendedor que se oferece a arcar costuma usar isso como desconto embutido (o valor que entra na venda já considera o imposto).
Quanto custa: alíquota por município
Alíquotas nos principais municípios (2026, valores de referência):
| Município | Alíquota ITBI | Observação | |
|---|---|---|---|
| São Paulo-SP | 3% | Avaliação fiscal costuma ser maior que o valor da venda | |
| Rio de Janeiro-RJ | 3% | Inclui banco de dados de valor mínimo por bairro | |
| Belo Horizonte-MG | 2,5% | Alíquota reduzida em imóvel único residencial | |
| Curitiba-PR | 2,7% | — | |
| Porto Alegre-RS | 3% | — | |
| Brasília-DF | 2% ou 3% | 2% até R$ 150.000, 3% acima | |
| Salvador-BA | 3% | — | |
| Fortaleza-CE | 2% | Alíquota mais baixa entre capitais | |
| Média interior | 2% a 3% | Varia muito, consultar prefeitura |
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Usar a calculadoraValor de avaliação vs valor declarado
O ponto mais confuso do ITBI é a base de cálculo. A prefeitura NÃO usa simplesmente o valor que as partes declaram no contrato. Ela usa o valor de avaliação fiscal, que é uma estimativa oficial do quanto aquele imóvel vale. Quando o valor de mercado (declarado no contrato) é maior que o de avaliação, a prefeitura usa o valor declarado. Quando o de avaliação é maior, a prefeitura usa o de avaliação.
Na prática, isso significa que declarar valor abaixo do real (prática comum para tentar pagar menos ITBI) quase nunca funciona. A avaliação fiscal já considera metragem, localização, estado e não aceita valores artificialmente baixos. Em casos de grande discrepância, o comprador pode contestar a avaliação, mas é caminho administrativo demorado.
Isenções possíveis
Situações que dispensam ou reduzem o ITBI:
- Primeiro imóvel via Sistema Financeiro de Habitação (SFH): muitos municípios isentam até certo valor.
- Programa Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela: isenção ou alíquota reduzida em imóveis do programa.
- Integralização de capital em pessoa jurídica: imunidade constitucional (art. 156, §2º, I), desde que a empresa não tenha atividade imobiliária preponderante.
- Partilha em dissolução conjugal: parte que fica com cada cônjuge não gera ITBI sobre sua própria parte.
- Usucapião: transferência por decisão judicial de usucapião não gera ITBI (é modo originário de aquisição).
- Desapropriação: ITBI não incide sobre desapropriação por utilidade pública.
Como e quando recolher
Passo a passo do recolhimento:
Consulta prévia ao município
Antes de fechar o contrato, consulte o valor de avaliação fiscal do imóvel no site da prefeitura. Tem municípios com portal online, outros exigem consulta presencial.
Emissão da guia
Depois de fechado o contrato, o comprador solicita a guia do ITBI na prefeitura apresentando o contrato assinado.
Pagamento
A guia costuma ter prazo de 30 a 60 dias. Pode ser paga em bancos ou caixas eletrônicos, e alguns municípios aceitam PIX.
Comprovante para escritura
O cartório de notas pede o comprovante de ITBI pago antes de lavrar a escritura pública. Sem ele, não há escritura.
Registro no RGI
O Registro de Imóveis exige o mesmo comprovante para averbar a transferência. É o último passo da cadeia.
Perguntas frequentes sobre ITBI
Posso parcelar o ITBI?
Depende do município. Alguns permitem parcelamento (2 a 6 vezes) com acréscimo, outros exigem pagamento à vista. São Paulo permite parcelar. Brasília exige à vista. Consulte a prefeitura antes de se comprometer com datas de escritura.
Se eu não lavrar escritura, preciso pagar ITBI?
Tecnicamente, o ITBI é devido no momento da transferência registral. Enquanto o imóvel não sai do nome do vendedor no RGI, não há transmissão e o imposto não é exigido. Mas contrato de gaveta mantém o imposto pendente e, quando o comprador regularizar, o ITBI será cobrado com valor de avaliação atualizado.
ITBI tem desconto para pagar à vista?
A maioria dos municípios NÃO dá desconto (diferente do IPTU). O ITBI é cobrado pelo valor cheio da guia. Algumas exceções existem em municípios menores, principalmente quando há campanha de arrecadação. Consulte a legislação local.
Se eu desfizer o negócio depois de pagar ITBI, recupero o valor?
Se o distrato acontecer antes do registro no RGI, o comprador pode solicitar restituição do ITBI à prefeitura. O processo demora e exige comprovação do distrato, mas é possível. Depois do registro, a restituição vira muito mais difícil porque a transferência já ocorreu.
ITBI em financiamento bancário é diferente?
O ITBI em si é o mesmo. O que muda é quem organiza o recolhimento: em financiamento pela Caixa ou banco privado, o banco normalmente cobra o ITBI já embutido no contrato e arca com o recolhimento.