Documentos para Vender Imóvel: Checklist Completo 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Vender imóvel sem imobiliária é totalmente viável e pode economizar 5 a 8% do valor em comissão. O que trava a maioria das vendas particulares não é o preço, é a papelada. Documento atrasado, certidão vencida ou esquecimento de um comprovante pode pausar o negócio por semanas.
Este checklist organiza tudo por lado (vendedor e comprador), por momento (pré-assinatura, assinatura, pós-assinatura) e por situação especial (inventário, casado, pessoa jurídica). Serve como lista de verificação antes de cada etapa.
Documentos do vendedor
Do vendedor, pessoa física:
- RG (original e cópia).
- CPF (original e cópia).
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada (máx. 90 dias).
- Se casado: RG, CPF e certidão do cônjuge.
- Pacto antenupcial (se houver, registrado).
- Comprovante de residência atualizado.
- Certidões negativas: protesto, Justiça estadual, Justiça federal, trabalhista, fiscal federal, fiscal estadual.
Do vendedor, pessoa jurídica:
- Contrato social atualizado e registrado na Junta Comercial.
- Cartão CNPJ.
- Ata de deliberação da venda (se exigida pelo contrato social).
- RG e CPF do representante legal.
- Certidão Conjunta da Receita Federal e PGFN.
- Certidão negativa FGTS.
- Certidão de distribuição civil e fiscal nas comarcas onde a empresa atua.
Documentos do comprador
Essenciais:
- RG e CPF.
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada.
- Se casado: documentos do cônjuge.
- Comprovante de residência atualizado.
- Comprovante de renda (se compra parcelada ou financiada).
- Certidão negativa de protesto (para dar mais segurança ao vendedor).
- Se PJ: contrato social + cartão CNPJ + representante legal identificado.
Documentos do imóvel
Obrigatórios (do vendedor providenciar):
- Matrícula atualizada do imóvel (cartório de registro, máx. 30 dias).
- Certidão vintenária (se solicitada em transações maiores, cobre os últimos 20 anos).
- Certidão negativa de ônus reais.
- Espelho do IPTU do ano corrente + carnês últimos 5 anos.
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU, taxa de lixo).
- Declaração de quitação do condomínio (se houver) + regulamento interno.
- Habite-se (se for imóvel novo ou reformado).
- Planta ou croqui do imóvel (opcional, mas ajuda em casos de dúvida sobre área).
- Laudo de vistoria ou inspeção predial (recomendado, não obrigatório).
Situações especiais
O que muda em cada situação:
| Situação | Documento adicional | Cuidado | |
|---|---|---|---|
| Imóvel em inventário | Certidão de inventário ou alvará judicial | Só vende depois da partilha homologada | |
| Casado em comunhão parcial ou universal | Outorga (assinatura) do cônjuge no contrato | Sem outorga, venda é nula | |
| Imóvel financiado | Autorização do banco (cessão de financiamento) | Vender por fora é arriscado | |
| Menor de idade como proprietário | Autorização judicial para venda | Sem alvará, venda é nula | |
| Imóvel com hipoteca ou penhora | Certidão de liberação ou levantamento | Vender sem liberação expõe comprador | |
| Vendedor estrangeiro | CPF brasileiro + RG/RNE/passaporte | Tributação pode ter regras específicas |
Perguntas frequentes sobre documentos para vender imóvel
Qual a validade das certidões negativas?
A maioria das certidões tem validade de 30 dias, algumas de 90 dias. Vendedor que apresenta certidão de 60 dias atrás vai precisar tirar nova antes da escritura. Para evitar retrabalho, peça nova bateria de certidões só na semana da escritura, não no início.
Como tirar a matrícula do imóvel?
A matrícula é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está. Vendedor pede presencialmente ou pelo site do cartório. Custa em média R$ 20 a R$ 50, sai em 2 a 5 dias úteis. É o documento mais importante porque mostra a cadeia dominial completa.
Posso vender sem apresentar certidões negativas?
Tecnicamente pode, mas o comprador razoável não aceita. Sem certidões, ele não tem como saber se o imóvel tem penhora ou se o vendedor tem ação em curso. Todo comprador precavido exige.
Se minha esposa não quer assinar, posso vender mesmo assim?
Se for casado em comunhão parcial ou universal de bens, NÃO. A outorga (assinatura do cônjuge) é obrigatória para alienar imóvel em regime que inclui esse bem. Sem outorga, venda é nula mesmo com contrato assinado. A única saída é negociar com o cônjuge ou, em casos raros, pedir autorização judicial (suprimento).
Preciso do habite-se se o imóvel é antigo?
Imóveis muito antigos (pré-1970) podem não ter habite-se formal, mas a matrícula normalmente comprova a regularidade. Imóveis novos ou reformados exigem habite-se para ser regularizados no RGI. Se o imóvel é sem habite-se e teve reforma grande, o comprador deve exigir solução (averbação posterior) antes de fechar.