Como Fazer Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Passo a Passo [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Fazer contrato de compra e venda de imóvel não precisa ser complicado. Com a papelada em ordem, o contrato em si é escrito em um dia. O que demora é organizar documentos, fechar preço, agendar escritura e pagar ITBI. Este guia detalha cada passo no ponto certo, sem enrolação.
Passo 1: Reunir documentos
É a parte que mais trava. Documentos vencidos adiam assinatura, certidões com pendência geram renegociação, outorga de cônjuge esquecida pode anular o negócio. Antes de qualquer conversa, o vendedor reúne certidões do imóvel + pessoais, e o comprador providencia RG, CPF e comprovantes.
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Abrir checklistPasso 2: Fechar preço e forma de pagamento
O que precisa estar definido antes do contrato:
- Preço total do imóvel, em reais, escrito por extenso.
- Sinal (entrada): quanto e quando, normalmente 10% a 30% do total.
- Parcelas, se houver: número, valor, periodicidade, data da primeira, índice de correção (IPCA ou INCC).
- Forma de pagamento: PIX, TED, cheque administrativo ou dinheiro documentado.
- Data da entrega das chaves e da desocupação, se o imóvel está ocupado.
- Quem paga ITBI, escritura, registro e condomínio/IPTU até a entrega.
Passo 3: Escrever o contrato
O contrato precisa conter a qualificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel (com número de matrícula e endereço), preço e forma de pagamento, data de entrega, cláusula de multa para inadimplemento e foro. Modelos prontos cobrem a estrutura, e ferramentas como a do GeraContratos personalizam campo a campo em 5 minutos.
Evite cortar cláusulas achando que é formalismo. A ausência de cláusula de multa é um dos principais motivos de disputas judiciais longas em compra e venda. Sem multa, o juiz arbitra no caso a caso e o processo demora muito mais.
Passo 4: Assinar e reconhecer firma
Existem duas formas de assinar: presencial (em papel, com reconhecimento de firma em cartório) ou digital (com assinatura eletrônica certificada pela Lei 14.063/2020). A assinatura digital tem a mesma validade jurídica quando feita por plataforma homologada, e elimina o deslocamento ao cartório.
Duas testemunhas maiores e capazes assinam também. Preferencialmente sem parentesco com nenhuma das partes. Isso é formalidade importante para o contrato ser título executivo extrajudicial (art. 784, III do CPC), o que acelera execução em caso de descumprimento.
Passo 5: Pagar ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal, varia de 2% a 4% do valor de avaliação. Quem paga costuma ser o comprador. A guia é emitida pela prefeitura após o contrato estar assinado, com prazo de 30 a 60 dias para pagamento. Sem comprovante pago, o cartório não lavra escritura.
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Ir para calculadoraPasso 6: Escritura e registro
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública lavrada em tabelionato. Com o contrato particular como promessa + documentos + ITBI pago, as partes vão ao tabelionato assinar a escritura definitiva. Na sequência, o comprador leva a escritura ao Registro de Imóveis (RGI) para averbar a transferência. Só com essa averbação o comprador passa a ser o dono oficial do imóvel.
Checklist final
Antes de considerar concluído:
- Contrato particular assinado por ambos + 2 testemunhas.
- Cópia do contrato com cada parte, mais uma via no arquivo pessoal.
- Comprovante do ITBI pago.
- Escritura pública lavrada (se o caso exigir).
- Registro no RGI averbado e matrícula atualizada.
- Chaves entregues e termo de recebimento assinado.
- IPTU e condomínio regularizados em nome do novo proprietário.
- Comunicação à prefeitura para alteração do cadastro de IPTU.
Perguntas frequentes sobre o passo a passo
Quanto tempo leva do início ao registro final?
Com papelada em ordem e sem financiamento, de 30 a 60 dias. Com financiamento bancário, adiciona 45 a 90 dias. Se houver inventário ou pendência, pode passar de 6 meses.
Posso fazer contrato e escritura no mesmo dia?
Pode, desde que ITBI esteja pago e todos os documentos em ordem. Nesse caso, as partes vão direto ao tabelionato, lavram a escritura e dispensam o contrato particular prévio. É o cenário mais limpo, mas exige que vendedor tenha todas as certidões em mãos antes.
E se o comprador não pagar o sinal depois de assinar?
O contrato precisa ter cláusula de multa e foro definido. Com essas duas cláusulas, o vendedor pode ajuizar ação de resolução contratual e cobrança da multa. Sem cláusulas, a disputa vai para arbitramento judicial, que leva mais tempo.
Preciso de imobiliária para esse passo a passo funcionar?
Não. Imobiliária cobra 5 a 8% de comissão em troca de documentação e intermediação. Com o passo a passo organizado e um bom modelo de contrato, você faz direto. Em casos complexos (imóvel em litígio, vendedor em outra cidade, transação internacional), um advogado especializado custa muito menos que a comissão.
O que é melhor: escritura pública ou contrato particular?
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória para transferir a propriedade no RGI. Para imóveis abaixo disso, o contrato particular pode ser suficiente, desde que registrado.