Quanto Cobrar de Aluguel Pelo Meu Imóvel: Como Calcular [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Definir quanto cobrar de aluguel pelo seu imóvel é uma das decisões mais importantes para quem quer investir em renda passiva. Cobrar muito pode deixar o imóvel vazio por meses; cobrar pouco significa perder dinheiro todos os dias. Neste guia completo, você vai aprender os 3 métodos profissionais de precificação, os fatores que valorizam ou desvalorizam seu aluguel, e como evitar os erros mais comuns que afastam bons inquilinos.
Por que acertar no preço do aluguel é tão importante
A precificação correta do aluguel não é apenas uma questão de matemática — é uma estratégia que impacta diretamente sua rentabilidade e a velocidade de locação do imóvel.
**Cobrar acima do mercado:** Um imóvel com aluguel 15% acima da média pode ficar vazio por 3-6 meses. Se seu aluguel justo seria R$1.500 e você cobra R$1.725, você perde R$9.000 em 6 meses de vacância — o equivalente a 5 meses de aluguel. Além disso, imóveis muito tempo no mercado criam a percepção de que 'algo está errado'.
**Cobrar abaixo do mercado:** Um imóvel precificado 20% abaixo pode atrair dezenas de interessados rapidamente, mas você perde rentabilidade a longo prazo. Em 3 anos, a diferença entre R$1.200 e R$1.500 mensais soma R$10.800 — dinheiro que nunca mais será recuperado, já que contratos com inquilino fixo limitam reajustes apenas à inflação.
**Dados do mercado:** Segundo o FipeZap, imóveis precificados até 10% acima da média levam 45 dias para alugar; os 10% abaixo da média alugam em 15 dias, mas geram perda de 3,6 salários anuais.
O preço justo equilibra três variáveis: rentabilidade desejada, tempo de vacância aceitável e atratividade competitiva no mercado local.
Método 1: Percentual sobre o valor do imóvel (regra clássica)
Este é o método mais tradicional usado por investidores: calcular o aluguel como um percentual do valor venal ou de mercado do imóvel. A lógica é que o aluguel deve render um retorno mensal sobre o capital investido.
Regra dos 0,5% a 0,7%
A faixa de referência mais utilizada no Brasil é cobrar entre **0,5% e 0,7% do valor do imóvel** por mês. Exemplo:
Exemplos práticos de cálculo por percentual:
- **Apartamento de R$300.000:** Aluguel entre R$1.500 (0,5%) e R$2.100 (0,7%)
- **Casa de R$500.000:** Aluguel entre R$2.500 (0,5%) e R$3.500 (0,7%)
- **Kitnet de R$150.000:** Aluguel entre R$750 (0,5%) e R$1.050 (0,7%)
- **Imóvel comercial de R$800.000:** Aluguel entre R$4.000 (0,5%) e R$5.600 (0,7%)
**Quando usar 0,5%:** Imóveis em bairros periféricos, com menos infraestrutura ou em regiões com menor poder aquisitivo. Também para imóveis que precisam de reformas ou sem vagas de garagem.
**Quando usar 0,7%:** Imóveis em bairros nobres, próximos a metrô/escolas/hospitais, com acabamento premium, ou em cidades com alta demanda (capitais, regiões universitárias).
**Atenção:** Este método deve ser ajustado pela realidade do mercado. Um imóvel de R$400.000 pode não conseguir R$2.800 de aluguel se a média da região for R$2.000. O método é um ponto de partida, não uma regra absoluta.
Rentabilidade anual esperada
Usando 0,5-0,7% ao mês, a rentabilidade bruta anual fica entre **6% e 8,4%** sobre o valor do imóvel — antes de descontar IPTU, condomínio, manutenção e vacância. A rentabilidade líquida real costuma ficar entre 4% e 6% ao ano.
Compare com outras aplicações: CDI rende ~10% ao ano com liquidez diária, mas imóveis oferecem proteção contra inflação e potencial de valorização do patrimônio.
Método 2: Pesquisa de mercado (comparativos)
Este é o método mais realista e recomendado para quem quer alugar rápido. Consiste em pesquisar imóveis similares na mesma região e usar a média como referência.
Passo a passo da pesquisa comparativa
Como fazer uma pesquisa de mercado eficaz:
Defina seu raio de busca
Pesquise imóveis num raio de 1-2 km do seu. Se for bairro grande, foque na mesma sub-região (exemplo: Zona Norte de São Paulo tem sub-regiões muito diferentes).
Selecione comparáveis diretos
Filtre por: número de quartos, metragem (±20m²), garagem (sim/não), tipo de imóvel (apartamento/casa). Anote pelo menos 10 imóveis similares.
Registre os preços
Anote o valor do aluguel + condomínio (se aplicável). Desconsidere outliers (valores muito fora da curva, como imóveis com problema ou luxo extremo).
Calcule a média e a mediana
A mediana (valor central) costuma ser mais confiável que a média quando há valores extremos. Ex: se 10 aluguéis variam de R$1.400 a R$2.000, use a mediana (~R$1.700).
Ajuste pelo diferencial do seu imóvel
Se seu imóvel tem vantagens (reformado, andar alto, mais vagas), adicione 5-15%. Se tem desvantagens (sem elevador, necessita pintura), desconte 5-10%.
**Ferramentas recomendadas:** Use Zap Imóveis, Viva Real, QuintoAndar e OLX. Marque os anúncios e visite-os semanalmente — se um imóvel sai do ar rapidamente, significa que estava bem precificado.
**Dica profissional:** Ligue para 3-5 anúncios como se fosse inquilino e pergunte 'há quanto tempo está disponível?'. Imóveis há mais de 60 dias provavelmente estão caros; os há menos de 15 dias indicam preço justo ou abaixo.
Método 3: Custo de oportunidade
Este método é mais financeiro e considera: 'se eu vendesse este imóvel e aplicasse o dinheiro, quanto renderia por mês?' O aluguel deve ser competitivo com essa alternativa.
Cálculo do custo de oportunidade
Imagine que seu imóvel vale R$400.000. Se você vendê-lo e aplicar em renda fixa (CDI ~10% ao ano), teria R$40.000/ano ou R$3.333/mês de renda líquida (descontando IR).
Porém, alugar oferece vantagens que a renda fixa não tem:
Vantagens de alugar vs. vender e investir:
- **Proteção contra inflação:** O aluguel é reajustado anualmente por IPCA/IGPM; na renda fixa prefixada, você perde poder de compra
- **Valorização do imóvel:** O patrimônio pode valorizar 3-5% ao ano (além da inflação) em regiões em desenvolvimento
- **Patrimônio tangível:** Você mantém um ativo físico que pode ser herdado ou vendido no futuro
- **Dedução fiscal:** Despesas com manutenção e IPTU podem ser deduzidas no Carnê-Leão (Imposto de Renda)
**Regra prática:** Se o aluguel líquido (após descontar custos) render pelo menos 70% do que renderia em CDI, vale a pena alugar. Exemplo: imóvel de R$400k deveria render pelo menos R$2.300/mês líquidos (70% de R$3.333).
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Criar contrato de aluguelFatores que valorizam o aluguel
Alguns diferenciais podem justificar um aluguel 10% a 30% acima da média. Avalie quais seu imóvel possui:
Localização e infraestrutura
Diferenciais de localização que aumentam o valor:
- **Proximidade a transporte público:** Até 500m de estação de metrô/trem pode adicionar 15-20% ao valor
- **Segurança da região:** Bairros com baixo índice de criminalidade e rondas policiais frequentes
- **Comércio local:** Supermercados, farmácias, padarias a menos de 10 minutos a pé
- **Escolas e universidades:** Imóveis próximos a instituições de ensino têm demanda constante
- **Hospitais e clínicas:** Valorizado especialmente por famílias com idosos ou crianças pequenas
- **Áreas verdes:** Proximidade a parques, praças arborizadas
Características do imóvel
Atributos físicos que justificam preço acima da média:
- **Vaga de garagem:** 1 vaga adiciona R$150-300; 2 vagas podem adicionar R$300-500
- **Andar alto (apartamentos):** Acima do 8º andar, com vista, pode adicionar 10-15%
- **Mobiliado/semi-mobiliado:** Adiciona 20-40% se for mobília de qualidade (não móveis velhos)
- **Reformado recentemente:** Pintura nova, piso em bom estado, banheiro/cozinha modernos
- **Varanda/sacada:** Especialmente valorizado pós-pandemia (home office ao ar livre)
- **Suíte:** Cada suíte adicional aumenta significativamente a atratividade
- **Infraestrutura do condomínio:** Academia, piscina, salão de festas, playground, churrasqueira
Serviços incluídos
Serviços que podem ser incluídos no aluguel:
- **Condomínio incluso:** Alguns proprietários incluem o condomínio no valor do aluguel para simplificar
- **IPTU incluso:** Menos comum, mas pode ser atrativo para inquilinos que valorizam 'custo fixo único'
- **Internet fibra óptica:** Diferencial crescente, especialmente para profissionais em home office
- **Gás central:** Elimina a necessidade de troca de botijão
- **Vaga para visitante:** Em condomínios que cobram extra por vaga, este é um diferencial
**Atenção:** Incluir serviços no aluguel aumenta o valor total, mas reduz a percepção de 'aluguel caro'. Ex: R$1.500 + R$300 condomínio = R$1.800; mas anunciar como 'R$1.800 com condomínio incluso' pode atrair mais interessados.
Fatores que desvalorizam o aluguel
Seja honesto sobre as desvantagens do seu imóvel — tentar escondê-las leva a visitas frustradas e perda de tempo. Ajuste o preço de acordo com estes fatores:
Problemas estruturais ou de manutenção
Problemas que reduzem o valor do aluguel:
- **Infiltração ou mofo:** Pode desvalorizar 20-30%; se não for resolvido, o imóvel pode ficar semanas sem inquilino
- **Pintura velha/suja:** Paredes descascadas ou amareladas reduzem em 10-15%
- **Piso danificado:** Tacos soltos, cerâmica quebrada, carpete manchado
- **Instalações elétricas/hidráulicas antigas:** Chuveiro com pouca pressão, tomadas insuficientes
- **Portas/janelas com problema:** Que não fecham direito, vidros trincados
- **Armários embutidos velhos ou quebrados:** Melhor remover do que deixar em mau estado
Localização e entorno
Fatores de localização que reduzem o valor:
- **Rua muito movimentada:** Barulho de trânsito constante (especialmente quartos de frente)
- **Sem vaga de garagem:** Em bairros onde é padrão ter vaga, isso reduz 15-25%
- **Longe de transporte público:** Mais de 15 minutos a pé da estação mais próxima
- **Região com problemas de segurança:** Altos índices de furto/roubo documentados
- **Próximo a fonte de barulho:** Bares noturnos, igrejas com cultos em alto volume, escolas de samba
- **Falta de comércio local:** Necessidade de carro para tarefas básicas
- **Ausência de iluminação pública:** Ruas escuras à noite
Características do imóvel
Características físicas que reduzem atratividade:
- **Andar baixo (térreo ou 1º andar):** Problemas de privacidade, segurança e umidade; redução de 10-15%
- **Sem elevador em prédios altos:** A partir do 3º andar, isso é um problema sério
- **Pouca ventilação/iluminação natural:** Ambientes escuros e abafados
- **Layout ruim:** Corredores longos, quartos muito pequenos, espaços desperdiçados
- **Banheiro sem janela:** Problema de ventilação e mofo
- **Área de serviço interna ou inexistente:** Dificulta secagem de roupas
- **Condomínio sem infraestrutura:** Prédio sem portaria 24h, elevador único, sem área de lazer
**Investimento vale a pena?** Antes de reduzir o preço, calcule se uma pequena reforma compensa. Pintar e trocar piso pode custar R$5.000-8.000, mas aumentar o aluguel em R$200/mês — retorno em 2-3 anos.
Como pesquisar o preço de mercado na sua região
Uma pesquisa bem-feita é a base de uma precificação realista. Siga este roteiro para coletar dados confiáveis:
Fontes de dados confiáveis
Onde pesquisar preços de aluguel:
- **Portais imobiliários:** Zap Imóveis, Viva Real, Imovelweb, Chaves na Mão — filtros detalhados por bairro e características
- **Plataformas de aluguel direto:** QuintoAndar, TemLugar, Loft — mostram imóveis disponíveis e já alugados (histórico)
- **OLX e Facebook Marketplace:** Principalmente para aluguéis diretos (sem imobiliária), valores tendem a ser 10-15% menores
- **Imobiliárias locais:** Visite ou ligue para 2-3 imobiliárias da região e perça avaliação gratuita
- **Índices de mercado:** FipeZap, QuintoAndar Data (relatórios trimestrais por cidade/bairro)
- **Grupos de WhatsApp/Facebook do bairro:** Moradores costumam compartilhar valores reais de aluguéis fechados
Como interpretar os dados
Ao coletar 10-15 comparáveis, organize-os numa planilha com: endereço, quartos, m², garagem, valor aluguel, valor condomínio, tempo no anúncio. Depois:
Análise dos dados coletados:
- **Descarte outliers:** Retire os 2 valores mais altos e os 2 mais baixos
- **Calcule a mediana:** Organize os valores em ordem crescente e pegue o valor central
- **Identifique padrões:** Imóveis com vaga custam quanto a mais? Reformados versus antigos?
- **Observe tempo de anúncio:** Imóveis há mais de 90 dias estão claramente fora do mercado
- **Atenção aos 'anúncios isca':** Alguns anunciantes colocam valores irreais para atrair contatos e depois oferecem 'opções similares' mais caras
Exemplo de precificação por tipo de imóvel (Zona Sul de São Paulo, 2026):
| Tipo de Imóvel | Média Mercado | Com Vaga | Sem Vaga | Reformado | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kitnet (30m²) | R$ 1.200 | R$ 1.400 | R$ 1.100 | R$ 1.350 | |
| Apto 1 quarto (45m²) | R$ 1.600 | R$ 1.850 | R$ 1.450 | R$ 1.800 | |
| Apto 2 quartos (60m²) | R$ 2.200 | R$ 2.500 | R$ 2.000 | R$ 2.600 | |
| Apto 3 quartos (80m²) | R$ 3.000 | R$ 3.400 | R$ 2.700 | R$ 3.500 | |
| Casa 2 quartos | R$ 2.500 | R$ 2.800 | R$ 2.300 | R$ 2.900 | |
| Casa 3 quartos | R$ 3.500 | R$ 4.000 | R$ 3.200 | R$ 4.200 |
**Observação:** Estes valores são ilustrativos para uma região específica. Sua pesquisa local SEMPRE deve prevalecer sobre médias genéricas.
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Contrato de
Locação Residencial
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
Erros comuns na precificação
Estes são os equívocos mais frequentes que levam proprietários a perder dinheiro ou deixar o imóvel vazio por meses:
1. Precificar pela urgência (ou falta dela)
**Erro:** 'Não tenho pressa, vou cobrar R$2.500 e espero até aparecer alguém que pague.' Resultado: 6 meses de vacância = R$15.000 perdidos.
**Correção:** Mesmo sem urgência, use o preço de mercado. Se quiser testar um valor 10% maior, defina um prazo: 'se em 30 dias não alugar, reduzo para o valor médio'.
2. Ignorar o valor de mercado e focar só no 'quanto preciso receber'
**Erro:** 'Minha prestação do financiamento é R$2.000, então preciso cobrar pelo menos R$2.200.' Mas o mercado paga no máximo R$1.800.
**Correção:** O mercado não se importa com suas necessidades financeiras. Se o aluguel justo é R$1.800, você tem 3 opções: (1) alugar por R$1.800 e arcar com a diferença, (2) vender o imóvel, (3) esperar valorização da região (pode levar anos).
3. Supervalorizar reformas e benfeitorias
**Erro:** 'Gastei R$30.000 na reforma, então vou cobrar R$400 a mais de aluguel.' Mas a reforma só deixou o imóvel no padrão da concorrência, não acima.
**Correção:** Reformas básicas (pintura, piso, elétrica) não adicionam valor — apenas evitam desvalorização. Apenas reformas que criam diferenciais reais (adicionar suíte, vaga de garagem, móveis planejados) justificam preço acima da média.
4. Comparar com imóveis muito diferentes
**Erro:** 'O apartamento de 3 quartos do prédio ao lado aluga por R$3.000, então o meu de 2 quartos vale R$2.500.' Mas o outro tem 2 vagas, piscina no condomínio e andar alto.
**Correção:** Compare apenas com imóveis realmente similares: mesma metragem (±20m²), mesmo número de quartos e vagas, mesma qualidade de acabamento. Diferenças estruturais exigem ajustes de 15-30% no valor.
5. Não considerar o custo total para o inquilino
**Erro:** 'Vou cobrar R$1.800 de aluguel, o condomínio de R$600 é problema do inquilino.' Mas o custo total de R$2.400 está 20% acima da concorrência que cobra R$2.000 all-inclusive.
**Correção:** Inquilinos pensam em custo total mensal (aluguel + condomínio + IPTU). Se seu condomínio é caro, reduza proporcionalmente o aluguel ou inclua o condomínio no valor.
6. Ignorar a sazonalidade
**Erro:** Colocar imóvel para alugar em dezembro (festas de fim de ano) ou julho (férias escolares) com preço cheio.
**Correção:** Demanda por aluguel residencial é maior em janeiro-março (mudanças pós-férias) e agosto-setembro (mudanças escolares). Se precisar alugar em baixa temporada, considere desconto de 5-10% ou ofereça 'primeiro mês com desconto'.
Checklist final antes de definir o valor
Use este checklist para validar sua decisão antes de anunciar o imóvel:
Checklist de validação de preço de aluguel:
- Pesquisei pelo menos 10 imóveis comparáveis (mesma região, tamanho e características)
- Calculei a mediana dos valores encontrados (descartando outliers)
- Apliquei o método do percentual (0,5-0,7% do valor do imóvel) e comparei com a pesquisa de mercado
- Identifiquei os diferenciais positivos do meu imóvel (vaga, reforma, andar alto, etc.)
- Identifiquei os diferenciais negativos (sem vaga, andar baixo, longe de transporte, etc.)
- Ajustei o preço base com +5% a +15% para cada diferencial positivo relevante
- Ajustei o preço base com -5% a -15% para cada diferencial negativo relevante
- Considerei o custo total para o inquilino (aluguel + condomínio + IPTU) e comparei com concorrentes
- Defini uma margem de negociação (geralmente 5-10% acima do valor mínimo aceitável)
- Consultei uma imobiliária ou corretor local para validar minha estimativa (opcional, mas recomendado)
- Calculei quantos meses de vacância posso suportar se o preço estiver alto
- Defini um prazo para revisão: se em 30-45 dias não houver visitas, reduzirei 5-10%
- Preparei o imóvel (limpeza, pequenos reparos, fotos profissionais) antes de anunciar
- Organizei a documentação necessária (IPTU, condomínio, carnê-leão se aplicável)
Valor definido? Agora é hora de formalizar o contrato. Com o GeraContratos você cria um contrato de aluguel completo, personalizado e seguro em minutos. Modelo aprovado por advogados, cláusulas ajustáveis e envio para assinatura digital. R$39,90 e seu contrato pronto.
Criar contrato de aluguelPerguntas frequentes sobre precificação de aluguel
Dúvidas comuns sobre quanto cobrar de aluguel:
Posso cobrar valores diferentes para inquilinos com ou sem animais de estimação?
Legalmente, você pode estabelecer condições específicas no contrato (como proibir pets ou permitir mediante autorização), mas não pode cobrar valores diferentes do aluguel base por causa de pets. O que pode fazer: (1) exigir caução maior para cobrir eventuais danos, (2) exigir seguro-caução com cobertura para danos causados por animais, (3) incluir cláusula de multa por danos comprovados. Mas o valor mensal do aluguel deve ser o mesmo.
Devo incluir o valor do condomínio no aluguel ou cobrar separado?
Ambas estratégias têm vantagens. **Cobrar separado (mais comum):** Inquilino paga diretamente o condomínio, proprietário não se envolve; facilita reajustes (condomínio aumenta independente do aluguel). **Incluir no aluguel:** Simplifica para o inquilino (um boleto só), pode ser atrativo em anúncios ('R$2.200 all-inclusive' versus 'R$1.600 + R$600 cond'); mas você assume o risco de aumentos do condomínio. Recomendação: cobrar separado, a menos que o condomínio seja muito estável.
Quanto tempo devo esperar antes de reduzir o preço se o imóvel não alugar?
**Primeiras 2 semanas:** Se não houver NENHUM contato/visita, o preço está muito alto ou o anúncio está ruim (fotos, descrição). **30-45 dias:** Se houver visitas mas nenhuma proposta, reduza 5-10%. **60-90 dias:** Se ainda não alugar após primeira redução, reavalie completamente: o problema pode ser preço OU condições do imóvel (necessita reforma?). **Regra de ouro:** Cada mês de vacância custa 1 aluguel perdido. Reduzir R$200 no aluguel para fechar em 30 dias é melhor que manter o preço e esperar 3 meses (você perde R$600 em 3 meses versus R$200/mês eternamente).
É melhor alugar mobiliado por um valor maior ou vazio?
Depende do perfil de inquilino que você quer atrair. **Mobiliado:** Atrai executivos em transferência, estudantes universitários, estrangeiros — pessoas em situação transitória. Pode cobrar 20-40% a mais, mas: (1) móveis sofrem desgaste e precisam manutenção/reposição, (2) rotatividade é maior (contratos de 6-12 meses), (3) vacância entre inquilinos para limpeza/reparo. **Vazio:** Atrai famílias e pessoas buscando moradia de longo prazo (2-5 anos), menos desgaste, menos manutenção. **Recomendação:** Mobilie apenas se for imóvel pequeno (kitnet/1 quarto) em região universitária ou corporativa; do contrário, alugar vazio traz mais estabilidade.
Posso cobrar um aluguel mais baixo no primeiro ano e aumentar depois?
Sim, mas com cautela. É legal oferecer 'desconto de lançamento' ou 'promoção primeiro mês/trimestre', mas o contrato deve deixar claro o valor cheio. **O que NÃO fazer:** Prometer 'R$1.500 no primeiro ano, depois R$2.000' — o inquilino pode alegar abuso e questionar judicialmente. **O que fazer:** (1) Contrato com valor cheio (ex: R$1.800), mas cláusula de desconto temporário ('desconto de R$300 nos primeiros 6 meses'), ou (2) ofereça 'primeiro mês grátis' diluído (aluguel de R$1.800, mas nos 12 primeiros meses o inquilino paga R$1.650, pois 1 mês foi grátis). Sempre documente no contrato.
Como calcular o valor do aluguel se o imóvel está financiado?
Financiamento é irrelevante para o cálculo do aluguel de mercado — o inquilino não deve pagar pela sua dívida. Calcule o aluguel justo pelos métodos 1-3 (percentual, mercado, custo de oportunidade). **Cenário 1:** Aluguel justo = R$2.000, sua prestação = R$1.500 → Você lucra R$500/mês (ótimo). **Cenário 2:** Aluguel justo = R$1.800, sua prestação = R$2.000 → Você tem déficit de R$200/mês. Neste caso, pergunte-se: (1) consigo pagar essa diferença por quanto tempo?, (2) o imóvel está valorizando o suficiente para compensar?, (3) vale a pena vender? Não force um aluguel de R$2.200 'porque preciso cobrir a prestação' — você vai amargar meses de vacância.
Qual a diferença entre aluguel residencial e comercial na precificação?
**Aluguel comercial:** Geralmente usa percentual maior (0,7% a 1,2% do valor do imóvel), contratos mais longos (3-5 anos), inquilino (empresa) paga todas as reformas e adaptações, IPTU e condomínio são sempre do locatário, inadimplência tende a ser menor (empresas formalizam mais). **Aluguel residencial:** Percentual menor (0,5-0,7%), contratos de 30 meses em média, proprietário responsável por estrutura do imóvel, mercado mais sensível a crises econômicas. **Dica:** Se seu imóvel pode servir para ambos (ex: casa grande, apartamento térreo), considere anunciar como comercial — rentabilidade costuma ser 20-40% maior.
Precificar corretamente seu aluguel é um equilíbrio entre rentabilidade e atratividade de mercado. Use os métodos apresentados, seja honesto sobre os diferenciais do seu imóvel e esteja disposto a ajustar se o mercado não responder. Um imóvel bem precificado aluga em 30-45 dias; se demorar mais, o problema geralmente é preço ou condição do imóvel.
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Criar contrato de aluguel