Como Alugar Imóvel Sem Imobiliária: Passo a Passo Seguro [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Você tem um imóvel vazio e quer colocá-lo para alugar, mas não quer pagar 8% a 10% do aluguel mensal em taxas de administração imobiliária? Alugar sem imobiliária é totalmente viável e pode ser muito mais lucrativo — desde que você siga os passos corretos.
Neste guia completo, você aprenderá tudo o que precisa para alugar seu imóvel de forma direta, segura e profissional: como anunciar, selecionar inquilinos, fazer contrato, escolher garantias e administrar a locação no dia a dia.
💡 Economia real: Em um aluguel de R$ 2.500/mês, você economiza até R$ 3.000 por ano ao eliminar a taxa de administração. Ao longo de um contrato de 3 anos, são R$ 9.000 no seu bolso.
Por que alugar sem imobiliária
Alugar diretamente com o inquilino traz vantagens financeiras e operacionais significativas, especialmente para proprietários que têm tempo e disposição para gerenciar a locação.
Vantagens econômicas
As principais economias ao alugar sem imobiliária:
- Elimina taxa de administração (8% a 10% do aluguel mensal)
- Elimina taxa de locação (equivalente a 1 aluguel na assinatura do contrato)
- Elimina taxa de renovação (0,5 a 1 aluguel a cada renovação)
- Negocia diretamente custos de reparos e melhorias
- Recebe o aluguel sem intermediários (sem atrasos de repasse)
Em um imóvel que rende R$ 2.000/mês, a economia anual pode chegar a R$ 2.400 apenas eliminando a taxa de administração, mais R$ 2.000 na assinatura inicial — total de R$ 4.400 no primeiro ano.
Vantagens operacionais
Além da economia, há benefícios práticos:
- Controle total sobre a escolha do inquilino (você define os critérios)
- Comunicação direta e mais rápida com o locatário
- Flexibilidade para negociar cláusulas contratuais
- Relacionamento pessoal que incentiva cuidado com o imóvel
- Decisões rápidas sobre manutenção e melhorias
Quando vale a pena
Alugar sem imobiliária funciona melhor quando você:
Avalie seu perfil:
- Tem disponibilidade para atender interessados e fazer visitas
- Mora na mesma cidade do imóvel (ou tem alguém de confiança para representá-lo)
- Está disposto a aprender sobre legislação locatícia básica
- Possui 1 a 3 imóveis para alugar (escala gerenciável)
- Tem perfil organizado para controlar pagamentos e documentos
- Consegue avaliar riscos de crédito e idoneidade de inquilinos
Se você tem mais de 5 imóveis ou mora em outra cidade, a imobiliária pode fazer mais sentido pelo ganho de escala e logística.
Preparando o imóvel para alugar
Um imóvel bem preparado aluga mais rápido e por um valor melhor. A primeira impressão é decisiva — inquilinos escolhem com os olhos.
Reparos essenciais
Antes de anunciar, resolva estes itens obrigatórios:
- Infiltrações e manchas de umidade (prioridade máxima)
- Torneiras, válvulas de descarga e registros funcionando
- Instalação elétrica segura (tomadas, interruptores, disjuntores)
- Portas e janelas trancando corretamente
- Pintura em bom estado (paredes limpas e sem descascados)
- Pisos sem buracos ou tacos soltos
- Vidros inteiros (sem rachaduras)
Você não precisa deixar o imóvel novo, mas ele deve estar seguro, limpo e funcional. Problemas estruturais afastam bons inquilinos e reduzem o valor do aluguel.
Melhorias que valorizam
Investimentos pequenos que aumentam a atratividade e o valor do aluguel:
Melhorias com bom retorno:
- Pintura nova em cores neutras (branco, off-white, cinza claro)
- Chuveiro elétrico ou aquecedor a gás funcionando
- Armário embutido na cozinha (mesmo que simples)
- Box no banheiro (se não tiver)
- Telas de proteção em apartamentos com crianças
- Troca de fechaduras (segurança e higiene)
- Limpeza profunda (especialmente banheiro e cozinha)
💰 ROI de melhorias: Uma pintura de R$ 2.000 pode aumentar o aluguel em R$ 100/mês. O retorno do investimento acontece em 20 meses — e você ainda aluga mais rápido.
Documentação do imóvel
Organize estes documentos antes de anunciar — o inquilino ou fiador pedirá na hora da assinatura:
Documentos do imóvel que você precisa ter em mãos:
- Matrícula atualizada do imóvel (Registro de Imóveis, máx. 90 dias)
- IPTU do ano vigente (quitado ou parcelado)
- Conta de água recente (prova de endereço e regularidade)
- Conta de energia recente (idem)
- Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento)
- Habite-se ou AVCB (se exigido pelo inquilino/fiador)
- Plantas do imóvel (se houver, facilita reformas futuras)
Como definir o valor do aluguel
Precificar corretamente é o equilíbrio entre maximizar receita e alugar rápido. Um valor acima do mercado deixa o imóvel parado; abaixo, você perde dinheiro.
Pesquisa de mercado
Siga este método para encontrar o valor justo:
Filtre imóveis similares
Busque no OLX, ZAP Imóveis e QuintoAndar por imóveis com mesma metragem, número de quartos e bairro. Anote 10 a 15 anúncios.
Analise diferenciais
Compare: seu imóvel tem vaga? Andar alto/baixo? Armários? Portaria 24h? Ajuste mentalmente para cima ou para baixo.
Calcule a mediana
Descarte os 2 valores mais altos e os 2 mais baixos. A mediana dos valores restantes é sua referência de mercado.
Ajuste por urgência
Se precisa alugar rápido, pratique 5% a 10% abaixo da mediana. Se pode esperar, tente 5% acima.
Regras práticas de precificação
Referências do mercado imobiliário:
- Aluguel entre 0,5% e 0,7% do valor venal do imóvel por mês (padrão médio)
- Em grandes capitais: 0,4% a 0,6% (imóveis mais caros, yield menor)
- Em cidades do interior: 0,6% a 0,9% (maior rentabilidade relativa)
- Condomínio não deve ultrapassar 30% do valor do aluguel (senão pesa demais)
- IPTU mensal não deve ultrapassar 10% do aluguel (impacto na decisão)
Exemplo: imóvel avaliado em R$ 400.000. Aluguel de referência = R$ 400.000 × 0,6% = R$ 2.400/mês. Se o condomínio for R$ 800, o custo total fica R$ 3.200 — analise se o mercado absorve.
📊 Ferramenta: Use nosso <a href='/recursos/quanto-cobrar-aluguel-imovel' class='text-primary hover:underline'>simulador de valor de aluguel</a> para calcular automaticamente o preço ideal com base em características do imóvel.
Onde anunciar seu imóvel
Divulgação ampla e profissional é fundamental para atrair inquilinos qualificados rapidamente. Use múltiplos canais de forma estratégica.
Portais de classificados
Principais plataformas para anúncios de aluguel:
| Portal | Alcance | Custo | Melhor para | |
|---|---|---|---|---|
| OLX | Muito alto | Grátis (+ destaques pagos) | Imóveis populares e classe média | |
| ZAP Imóveis | Alto | R$ 49 a R$ 149/mês | Imóveis de padrão médio a alto | |
| Imovelweb | Médio | Grátis (+ planos pagos) | Todos os perfis | |
| VivaReal | Alto | R$ 79 a R$ 199/mês | Imóveis de padrão médio a alto | |
| QuintoAndar | Médio | Grátis (cobra taxa do inquilino) | Proprietários que querem intermediação |
Recomendação: publique gratuitamente no OLX e Imovelweb. Se não alugar em 2 semanas, invista em destaque pago ou assine um plano premium no ZAP.
Redes sociais e grupos locais
Canais gratuitos e eficazes:
- Grupos de Facebook do bairro ou cidade (ex: 'Aluguel [Nome do Bairro]')
- Instagram pessoal ou stories (rede de conhecidos)
- WhatsApp: envie para amigos, familiares, colegas de trabalho
- LinkedIn (especialmente para imóveis comerciais ou executivos)
- Grupos de condomínio (vizinhos podem indicar conhecidos)
- Quadro de avisos de supermercados, academias, igrejas do bairro
Não subestime o boca a boca. Muitos dos melhores inquilinos vêm por indicação de conhecidos — eles já chegam pré-validados.
Como fazer um anúncio que converte
Elementos de um anúncio profissional:
Fotos de qualidade
Mínimo 10 fotos: sala, quartos, cozinha, banheiro, área externa. Use luz natural, limpe antes, evite ângulos distorcidos. Foto de capa = ambiente mais bonito.
Título objetivo
Formato: '[Tipo] [Quartos] em [Bairro] - R$ [Valor]'. Ex: 'Apartamento 2 quartos no Jardins - R$ 2.500'. Inclua destaque se houver: '+ vaga', '+ armários'.
Descrição completa
Liste: metragem, cômodos, armários, vaga, andar (se apto), distância de transporte/comércio, condomínio (valor e o que inclui), IPTU, disponibilidade.
Contato fácil
WhatsApp + telefone + e-mail. Responda rápido (em até 2 horas) — inquilinos contactam vários imóveis simultaneamente.
🚫 Evite: Fotos escuras, textos vagos ('ótima localização' sem detalhes), erros de português, valor oculto (sempre mostre o preço), contato só por e-mail (gera fricção).
Selecionando o inquilino ideal
A escolha do inquilino é a decisão mais importante da locação. Um bom inquilino paga em dia, cuida do imóvel e renova contrato. Um mau inquilino gera prejuízo, estresse e processos judiciais.
Primeira triagem: a visita
Durante a visita ao imóvel, observe comportamentos e faça perguntas estratégicas:
Sinais positivos:
- Pontualidade (chegou no horário combinado)
- Interesse genuíno (faz perguntas sobre o imóvel, vizinhança, regras)
- Respeito ao imóvel (não fuma dentro, não suja, não força portas)
- Comunicação clara e educada
- Já tem em mente prazo de mudança e número de moradores
- Demonstra estabilidade (menciona emprego fixo, família estruturada)
Sinais de alerta:
- Atrasou sem avisar ou desmarcou várias vezes
- Evasivo sobre profissão, renda ou motivo da mudança
- Pressa excessiva ('preciso me mudar amanhã')
- Pede desconto antes mesmo de ver o imóvel
- Acompanhado de muitas pessoas desconhecidas
- Não sabe responder quantas pessoas morarão
- Histórico de mudanças frequentes (a cada 6 meses)
Perguntas essenciais na visita
Faça estas perguntas e anote as respostas:
- Por que está procurando um novo imóvel? (valide coerência)
- Onde mora atualmente? Há quanto tempo? (estabilidade)
- Quantas pessoas morarão no imóvel? Idades? (adequação ao tamanho)
- Qual sua profissão? Onde trabalha? (capacidade de pagamento)
- Sua renda mensal é compatível com o aluguel? (mín. 3x o valor total)
- Tem animais de estimação? Quais? (valide com regras do condomínio)
- Quando pretende se mudar? (urgência real ou pressa suspeita)
- Prefere qual tipo de garantia? (já conhece o mercado ou está desinformado)
⚖️ Lei 8.245/91, Art. 23: O locatário não pode transferir a locação, sublocar ou emprestar o imóvel sem consentimento por escrito do locador. Deixe isso claro desde a visita.
Documentos que você deve pedir
Após a visita, se o interessado for aprovado na triagem inicial, solicite documentação completa para análise de crédito e idoneidade.
Documentos do inquilino (locatário)
Documentação pessoal obrigatória:
- RG e CPF (cópia autenticada ou com foto do original)
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento/união estável, se aplicável)
- Comprovante de residência atual (máx. 90 dias)
- Últimos 3 holerites ou declaração de imposto de renda (prova de renda)
- Carteira de trabalho (páginas de identificação + último contrato)
- Referências pessoais e comerciais (2 de cada, com telefone)
- Certidão negativa de débitos (SPC/Serasa) — você pode consultar com autorização
- Declaração de não haver ações de despejo anteriores
Se o inquilino for autônomo ou empresário, solicite também: declaração de imposto de renda dos últimos 2 anos, extratos bancários dos últimos 3 meses e contrato social da empresa (se PJ).
Documentos do fiador (se houver)
Documentação do fiador:
- RG, CPF e comprovante de estado civil
- Comprovante de residência e de renda (últimos 3 meses)
- Certidão de matrícula do imóvel em garantia (se fiador com imóvel próprio)
- Certidão negativa de ônus reais do imóvel (Registro de Imóveis)
- IPTU do imóvel dado em garantia (quitado)
- Declaração de anuência do cônjuge (se casado em comunhão de bens)
- Certidão de distribuições cíveis e certidão de protestos
O fiador deve ter imóvel próprio quitado e renda compatível (no mínimo 3x o valor do aluguel + condomínio + IPTU). A fiança é a garantia tradicional mais segura, mas também a mais exigente em documentação.
Como validar a documentação
Checklist de validação:
Confira autenticidade
Valide CPF no site da Receita Federal. Compare fotos do RG com a pessoa. Ligue para o empregador (telefone público, não o fornecido pelo candidato).
Calcule a capacidade de pagamento
Renda líquida do inquilino deve ser no mínimo 3x o custo total (aluguel + condomínio + IPTU + água). Exemplo: aluguel R$ 2.000 + R$ 500 condomínio = renda mínima R$ 7.500.
Consulte SPC/Serasa
Com autorização por escrito, consulte negativações. Atenção: restrição pequena (ex: conta de celular) é diferente de dívida grande não paga.
Ligue para referências
Contate empregador, locador anterior e referências pessoais. Pergunte: 'Ele é pontual nos pagamentos? Teve algum problema? Indicaria?'.
🔍 Dica: Use serviços como Credpago ou Arbo para análise de crédito automatizada (custo entre R$ 30 e R$ 80). Eles fornecem score de risco e validação de documentos.
Montando o contrato de aluguel
O contrato de locação é o instrumento legal que protege ambas as partes. Ele deve ser claro, completo e estar em conformidade com a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Cláusulas essenciais do contrato
Todo contrato de aluguel deve conter:
- Qualificação completa: locador, locatário e fiador (se houver) com RG, CPF, endereço
- Descrição do imóvel: endereço, metragem, número de cômodos, vagas, matrícula
- Finalidade: residencial (não pode usar para comércio sem autorização)
- Prazo: determinado (ex: 30 meses) ou indeterminado
- Valor do aluguel: quanto, forma de pagamento (boleto/PIX/depósito), dia de vencimento
- Reajuste: índice (IGP-M, IPCA, INPC) e periodicidade (geralmente anual)
- Encargos: quem paga condomínio, IPTU, água, luz, gás (responsabilidades claras)
- Garantia locatícia: tipo (fiança, caução, seguro-fiança, título de capitalização)
- Multa rescisória: valor (geralmente 3 aluguéis proporcionais) e condições
- Penalidades: multa por atraso (2%) + juros (1% ao mês) + correção monetária
- Benfeitorias: o que pode fazer, o que precisa autorizar, direito a indenização ou não
- Vistoria: obrigação de fazer na entrada e saída, com laudo anexo
Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses conferem direito de renovação compulsória ao inquilino (Art. 51 da Lei 8.245/91). Abaixo disso, você tem mais liberdade para não renovar.
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| Custo | R$ 0 | R$ 39,90 a R$ 99 | R$ 500 a R$ 1.500 | |
| Tempo de geração | Imediato | 10 minutos | 3 a 7 dias | |
| Personalização | Nenhuma | Alta (cláusulas opcionais) | Total | |
| Validade jurídica | Básica (genérico) | Alta (Lei 8.245/91) | Total | |
| Suporte | Nenhum | FAQ + chat | Consultoria completa | |
| Ideal para | Locações simples | Maioria dos casos | Casos complexos |
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O contrato precisa ser registrado em cartório?
Não obrigatoriamente. O contrato de locação residencial é válido entre as partes apenas com assinaturas (físicas ou digitais). Porém, o registro em cartório traz vantagens:
Vantagens do registro:
- Publicidade: terceiros têm conhecimento da locação (protege contra venda do imóvel)
- Executividade: permite cobrança judicial mais rápida (execução de título extrajudicial)
- Data certa: comprova inequivocamente quando o contrato foi firmado
- Segurança: dificulta adulterações e fraudes
Custo de registro: R$ 300 a R$ 600 (varia por estado). Vale a pena se o aluguel for alto (acima de R$ 3.000) ou se você desconfia da idoneidade do inquilino.
Escolhendo a garantia locatícia
A garantia locatícia protege o locador contra inadimplência, danos ao imóvel e custos de ação judicial. Existem 4 tipos principais, cada um com vantagens e desvantagens.
Comparação de garantias locatícias:
| Tipo | Custo | Facilidade | Segurança | Melhor para | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fiador com imóvel | R$ 0 | Difícil (achar fiador) | Alta | Inquilinos sem renda formal | |
| Caução (3 aluguéis) | R$ 0 (bloqueado) | Média | Média | Inquilinos com capital | |
| Seguro-fiança | R$ 50 a R$ 150/mês | Fácil | Alta | Maioria dos casos | |
| Título de capitalização | R$ 30 a R$ 80/mês | Fácil | Baixa | Aluguéis baixos |
Fiador com imóvel próprio
O fiador se responsabiliza solidariamente pelo contrato. Se o inquilino não pagar, você pode acionar o fiador e executar o imóvel dele em garantia.
Vantagens:
- Sem custo adicional para inquilino ou locador
- Garantia forte (imóvel do fiador responde pela dívida)
- Tradicional e aceita por todos os proprietários
Desvantagens:
- Difícil encontrar fiador (amigo/familiar que aceite se comprometer)
- Exige muita documentação (certidões, matrícula, anuência conjugal)
- Processo de validação demorado (10 a 15 dias)
- Fiador pode se exonerar após 2 anos (com aviso prévio de 120 dias)
Caução (depósito)
O inquilino deposita 3 meses de aluguel (valor máximo legal) em conta poupança. O dinheiro fica bloqueado e rende juros. Ao final do contrato, é devolvido se não houver débitos.
Vantagens:
- Dinheiro imediatamente disponível em caso de inadimplência
- Sem burocracia de fiador
- Rende juros da poupança para o inquilino
Desvantagens:
- Inquilino precisa ter capital (ex: R$ 7.500 para aluguel de R$ 2.500)
- Valor limitado a 3 meses (pode não cobrir danos grandes)
- Devolução pode gerar conflito (locador quer reter, inquilino quer receber)
Seguro-fiança
O inquilino contrata uma seguradora que garante até 30 meses de aluguel + encargos. É a modalidade mais moderna e prática.
Vantagens:
- Sem necessidade de fiador ou capital bloqueado
- Cobertura ampla (aluguel, condomínio, IPTU, danos, pintura)
- Processo rápido (aprovação em 24 a 48 horas)
- Segurança para o locador (seguradora paga e cobre prejuízos)
Desvantagens:
- Custo mensal para o inquilino (0,8% a 1,5% do aluguel + condomínio)
- Carência para acionar (geralmente 30 a 60 dias)
- Seguradora pode negar cobertura se inquilino omitiu informações
Seguradoras populares: Porto Seguro Aluguel, Tokio Marine, Liberty Seguros, Minuto Seguros. Compare taxas e coberturas.
Qual garantia escolher?
Recomendação por perfil de inquilino:
Decisão baseada no perfil:
- Funcionário CLT com renda formal: seguro-fiança (mais prático)
- Autônomo ou empresário: caução (3 meses) ou fiador
- Jovem sem histórico: fiador dos pais (mais seguro para você)
- Aluguel acima de R$ 5.000: combine 2 garantias (fiador + seguro)
- Inquilino estrangeiro: caução (fiador brasileiro é difícil)
📌 Dica: Ofereça 2 opções de garantia no anúncio (ex: 'Aceito fiador ou seguro-fiança'). Isso amplia o público interessado e acelera a locação.
Fazendo a vistoria de entrada
A vistoria de entrada é o registro fotográfico e descritivo do estado do imóvel no momento da entrega. Ela é sua proteção contra cobranças indevidas de danos que você não causou.
Por que a vistoria é obrigatória
Sem laudo de vistoria assinado por ambas as partes, você não pode cobrar danos ao imóvel na devolução. O inquilino dirá 'já estava assim' e você não terá como provar o contrário.
O que a vistoria protege:
- Manchas, rachaduras ou infiltrações pré-existentes
- Estado de pintura, pisos, azulejos, vidros
- Funcionamento de torneiras, chuveiros, descargas, portas, janelas
- Quantidade e estado de chaves entregues
- Leitura de hidrômetro e relógio de luz (para evitar cobranças cruzadas)
- Móveis planejados ou eletrodomésticos incluídos (se mobiliado)
Como fazer a vistoria
Passo a passo da vistoria de entrada:
Agende com antecedência
Combine com o inquilino no dia da entrega das chaves. Reserve 1 a 2 horas para fazer com calma. Leve trena, lanterna e celular com bateria cheia.
Percorra todos os cômodos
Vá ambiente por ambiente com o inquilino. Anote e fotografe: estado das paredes, teto, piso, portas, janelas, torneiras, ralos, tomadas, interruptores.
Teste tudo que funciona
Abra todas as torneiras, dê descarga, acenda luzes, teste chuveiro, abra e feche portas/janelas, verifique vazamentos.
Documente com fotos
Mínimo 30 fotos: ângulos gerais + detalhes de defeitos. Foto com data (use app que marca timestamp). Salve em nuvem (Google Drive/Dropbox).
Preencha o laudo
Use checklist impresso. Descreva cada item: 'Sala: parede com mancha de umidade no canto direito (ver foto 12)'. Seja específico.
Assinem juntos
Você e o inquilino assinam o laudo (2 vias). Cada um fica com uma via + fotos. Anexe ao contrato de locação.
🛠️ Ferramenta: Use nosso <a href='/recursos/checklist-vistoria-imovel' class='text-primary hover:underline'>checklist interativo de vistoria</a> para não esquecer nenhum detalhe. Gere PDF para imprimir e preencher.
Modelo de laudo de vistoria
O laudo deve conter, no mínimo:
Estrutura do laudo:
- Data, endereço do imóvel, nomes de locador e locatário
- Lista de cômodos: sala, cozinha, quartos, banheiros, área de serviço, garagem
- Para cada cômodo: estado de paredes, teto, piso, portas, janelas, instalações
- Escala de conservação: ótimo / bom / regular / ruim / péssimo
- Observações específicas: 'Quarto 1 - parede sul com infiltração', 'Banheiro - box trincado'
- Leituras: hidrômetro, relógio de luz (anotação dos números)
- Chaves entregues: quantidade, tipo (porta, portão, caixa de correio, etc.)
- Assinaturas: locador e locatário, com data
Modelos prontos estão disponíveis gratuitamente em sites de imobiliárias e aplicativos de gestão de locação.
Administrando o aluguel no dia a dia
Após a assinatura e entrega do imóvel, começa a gestão mensal. Organização e comunicação clara evitam problemas e garantem pagamentos pontuais.
Cobrança e recebimento
Sistema de cobrança eficiente:
Defina o método de pagamento
Boleto bancário (emita via banco ou fintechs como Asaas, PagSeguro), PIX (fornece chave no contrato) ou depósito/transferência. Evite dinheiro em espécie.
Envie cobrança com antecedência
Até o dia 25 do mês anterior, envie boleto ou lembrete de PIX ao inquilino. Use WhatsApp + e-mail para garantir recebimento.
Confirme o pagamento
No dia do vencimento, verifique se o valor caiu na conta. Se sim, envie mensagem de confirmação e agradecimento (boa prática).
Acione em caso de atraso
No dia seguinte ao vencimento, ligue ou mande mensagem: 'Oi, [Nome], notei que o aluguel ainda não foi pago. Tudo bem? Consegue regularizar hoje?'. Tom cordial.
Emita notificação formal
Se passar de 5 dias, envie notificação extrajudicial por WhatsApp + carta registrada (AR). Informe multa de 2% + juros de 1% ao mês.
Ferramentas úteis: Asaas, Celcoin, Boleto Simples (emissão de boletos recorrentes), PagueAluguel, Arbo (plataformas de gestão de locação).
Manutenção e reparos
Quem paga o quê? A Lei 8.245/91 define responsabilidades:
Responsabilidade por reparos:
| Tipo de reparo | Responsável | Exemplos | |
|---|---|---|---|
| Desgaste natural | Locador | Pintura (após 3 anos), troca de torneira, vazamento em cano | |
| Danos por mau uso | Locatário | Porta quebrada por pancada, vidro quebrado, entupimento por objeto | |
| Manutenção preventiva | Locatário | Troca de lâmpadas, desentupimento de ralo, limpeza de calhas | |
| Estrutural | Locador | Infiltração, rachadura em laje, trinca em parede, problema elétrico grave |
Quando o inquilino reportar um problema, responda rápido (em até 24 horas). Se for responsabilidade sua, envie um profissional em até 3 dias úteis. Comunicação rápida evita agravamento do problema e insatisfação.
Reajuste anual do aluguel
O contrato define o índice de correção (IGP-M, IPCA ou INPC) e a data de reajuste (geralmente no aniversário do contrato).
Como aplicar o reajuste:
Consulte o índice
No site da FGV (IGP-M), IBGE (IPCA/INPC) ou Banco Central. Use o acumulado de 12 meses até o mês anterior ao reajuste.
Calcule o novo valor
Fórmula: Novo Aluguel = Aluguel Atual × (1 + Índice/100). Ex: R$ 2.000 × (1 + 4,5/100) = R$ 2.090.
Notifique o inquilino
Com 30 dias de antecedência, envie mensagem informando o reajuste, o índice usado e o novo valor. Seja transparente.
Formalize por escrito
Envie carta ou e-mail com cópia do cálculo e da cláusula contratual que prevê o reajuste.
Se o índice for muito alto (acima de 10%), considere negociar um valor intermediário para manter o inquilino. Um imóvel vazio por 2 meses perde mais do que um reajuste menor.
Renovação do contrato
Contratos de 30 meses ou mais geram direito de renovação compulsória ao inquilino (Art. 51). Contratos menores não. Em ambos os casos, negocie com 90 dias de antecedência do vencimento.
Opções na renovação:
- Renovação automática: mantém todas as cláusulas, só reajusta o valor
- Renovação com alterações: renegocia prazo, valor, garantias (faça aditivo contratual)
- Não renovação: se você não quer renovar, avise com 30 dias de antecedência (se contrato < 30 meses) ou 120 dias (se >= 30 meses)
Erros comuns ao alugar sem imobiliária
Proprietários iniciantes cometem erros que custam caro. Aprenda com a experiência alheia e evite estas armadilhas.
Erro 1: Alugar para o primeiro interessado
Ansiedade para 'não perder' o inquilino leva a decisões precipitadas. Você pula a análise de crédito, aceita documentação incompleta ou ignora sinais de alerta.
Consequências:
- Inadimplência recorrente (inquilino sem renda suficiente)
- Danos ao imóvel (pessoa sem histórico de cuidado)
- Processo de despejo (custo de R$ 3.000 a R$ 10.000 + 6 a 18 meses)
- Prejuízo financeiro maior do que 1 mês de imóvel vazio
✅ Solução: Entreviste no mínimo 3 candidatos antes de decidir. Mesmo com pressa, valide documentação e referências de todos.
Erro 2: Contrato genérico ou incompleto
Usar modelo pronto da internet sem personalizar ou sem cláusulas essenciais (multa rescisória, encargos, benfeitorias) gera disputas judiciais.
✅ Solução: Use geradores de contrato que seguem a Lei 8.245/91 e permitem personalização. Invista R$ 40 para ter segurança jurídica de R$ 50.000.
Erro 3: Não fazer vistoria de entrada
'Confio no inquilino, não preciso de vistoria.' Depois, na saída, ele devolveu o imóvel com parede rachada, piso riscado e você não tem como provar que estava íntegro.
✅ Solução: Vistoria é OBRIGATÓRIA. Mesmo que o inquilino seja seu amigo. Leva 1 hora e economiza R$ 5.000 em disputas.
Erro 4: Aceitar pagamentos atrasados sem penalidade
'Ah, paga na semana que vem, sem problema.' Isso cria o hábito de atraso. Inquilino entende que não há consequência e repete o comportamento.
✅ Solução: Aplique multa e juros SEMPRE. Pode parcelar se necessário, mas a cobrança formal ensina que atraso tem custo.
Erro 5: Deixar o imóvel sem seguro
Incêndio, explosão de gás, vazamento que danifica apartamento de baixo. Sem seguro residencial, você paga do bolso (R$ 20.000 a R$ 100.000).
✅ Solução: Contrate seguro residencial (R$ 30 a R$ 80/mês). Cobre incêndio, danos elétricos, responsabilidade civil. Repasse o custo ao inquilino se preferir.
Erro 6: Não declarar o aluguel no IR
Receita Federal cruza dados: seu inquilino deduz o aluguel pago, mas você não declara como rendimento. Risco de malha fina, multa de até 150% + juros.
✅ Solução: Declare 100% do aluguel recebido no carnê-leão mensal. Deduza despesas dedutíveis (IPTU, condomínio em caso de vacância, corretagem). Pague IR mensal de 7,5% a 27,5% conforme faixa.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre alugar sem imobiliária:
Preciso ser PJ para alugar meu imóvel?
Não. Pessoa física pode alugar imóveis como proprietário sem abrir empresa. Você apenas declara a renda no carnê-leão (IR pessoa física). CNPJ só é necessário se você tiver muitos imóveis (acima de 5) e quiser benefícios fiscais específicos.
Como sei se o valor do aluguel que estou cobrando está correto?
Pesquise imóveis similares (mesma metragem, bairro e número de quartos) nos portais OLX, ZAP Imóveis e QuintoAndar. Calcule a mediana dos valores. Se seu imóvel tiver diferenciais (vaga, armários, andar alto), pode cobrar 5% a 10% acima da mediana.
O que fazer se o inquilino atrasar o aluguel?
1) No dia seguinte ao vencimento, ligue cordialmente perguntando se está tudo bem. 2) Após 3 dias, envie notificação formal por WhatsApp informando multa (2%) e juros (1% ao mês). 3) Após 10 dias, envie notificação extrajudicial por carta registrada. 4) Após 30 dias sem pagamento, consulte advogado para ação de despejo.
Posso alugar sem fiador usando só seguro-fiança?
Sim. O seguro-fiança é uma garantia válida e, na prática, mais segura que o fiador. A seguradora cobre inadimplência, danos e custos judiciais até 30 meses de aluguel. Basta o inquilino contratar (custo de 0,8% a 1,5% do aluguel + condomínio ao mês) e incluir a apólice no contrato.
Quanto tempo leva para despejar um inquilino inadimplente?
Em média, 6 a 18 meses, dependendo da complexidade. Ação de despejo por falta de pagamento é mais rápida (6 a 10 meses). Se o inquilino contestar, pode demorar até 24 meses. Custos: R$ 3.000 a R$ 10.000 (advogado + custas). Por isso é essencial escolher bem o inquilino desde o início.
Posso aumentar o aluguel no meio do contrato?
Não, salvo se houver cláusula específica prevendo reajuste semestral (raro). O reajuste padrão é anual, no aniversário do contrato, conforme índice definido (IGP-M, IPCA ou INPC). Aumentos excepcionais só com concordância do inquilino (faça aditivo contratual).
Preciso fornecer recibo de aluguel ao inquilino?
Sim. Mensalmente, emita recibo discriminando: valor do aluguel, mês de referência, data de pagamento, seu nome e CPF. Se o inquilino pagar via PIX ou transferência, o comprovante bancário já serve como recibo informal, mas é boa prática enviar recibo formal por e-mail.
Como funciona o desconto do IPTU no Imposto de Renda?
IPTU pago pelo proprietário NÃO é dedutível do IR de aluguel. Apenas condomínio pago em meses de vacância (imóvel vazio) pode ser deduzido. Despesas dedutíveis: corretagem, reforma estrutural para alugar, comissão de administração. Consulte contador para otimizar sua declaração.
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