Contrato de Aluguel Direto com Proprietário: O Que Não Pode Faltar
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Alugar imóvel direto com o proprietário pode economizar custos de intermediação, mas exige atenção redobrada ao contrato. Sem o suporte de uma imobiliária, tanto locador quanto locatário precisam garantir que o documento contemple todas as cláusulas legais e proteções necessárias para evitar problemas futuros.
Este guia detalha exatamente o que o contrato de aluguel direto deve incluir, os documentos que cada parte precisa apresentar, os erros mais comuns nessa modalidade e como formalizar a locação com segurança jurídica.
Importante: A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) se aplica integralmente aos contratos diretos. A ausência de imobiliária não dispensa nenhuma obrigação legal, e a falta de cláusulas obrigatórias pode gerar prejuízos ou nulidade de disposições contratuais.
Aluguel direto: o que muda sem imobiliária
No aluguel direto, proprietário e inquilino negociam e formalizam a locação sem intermediação profissional. Isso impacta diretamente em três aspectos fundamentais do processo:
Responsabilidades que recaem sobre as partes
Sem imobiliária, as partes assumem integralmente as funções de análise documental, elaboração do contrato, vistoria do imóvel, gestão de pagamentos e resolução de problemas. O proprietário se torna responsável direto pela cobrança, e o inquilino precisa conferir pessoalmente toda a documentação do imóvel.
O que fica por conta das próprias partes:
- Análise de crédito e histórico do inquilino — conferir documentos, comprovar renda, verificar restrições
- Elaboração ou customização do contrato de locação conforme o caso específico
- Vistoria detalhada com registro fotográfico e descrição de todos os itens
- Definição e contratação da garantia locatícia (fiador, caução, seguro)
- Gestão mensal de pagamentos, reajustes e comunicações
- Resolução de manutenções, reparos e questões condominiais
Economia versus riscos
Comparação: contrato com imobiliária vs. contrato direto
| Aspecto | Com Imobiliária | Direto (Sem Imobiliária) | |
|---|---|---|---|
| Custo de intermediação | Taxa de administração mensal (6-10%) ou locação (1 aluguel) | Zero — economia imediata | |
| Análise de documentos | Realizada por profissionais treinados | Responsabilidade total das partes | |
| Modelo de contrato | Template profissional atualizado | Precisa buscar ou elaborar modelo adequado | |
| Vistoria de entrada/saída | Conduzida por terceiro imparcial | Feita pelas partes — maior risco de conflito | |
| Gestão de pagamentos | Cobrança automatizada e profissional | Combinação direta — pode gerar esquecimentos | |
| Resolução de conflitos | Mediação profissional | Negociação direta — pode escalar para judicial | |
| Risco jurídico | Menor — imobiliária conhece legislação | Maior — partes podem desconhecer obrigações legais |
A economia financeira é real, mas o aluguel direto exige que ambas as partes compensem com conhecimento e diligência. Um contrato mal elaborado pode gerar prejuízos muito superiores ao valor economizado.
Quando o aluguel direto faz sentido
A locação direta é mais adequada quando há confiança mútua, as partes têm algum conhecimento básico sobre locação ou disposição para se informar, o imóvel é simples (sem complexidades como condomínio fechado de luxo ou imóvel comercial grande) e existe disponibilidade para lidar pessoalmente com questões que surgirem.
Mesmo no aluguel direto, a formalização correta é indispensável. Acordos verbais ou contratos incompletos expõem ambas as partes a riscos significativos.
Cláusulas obrigatórias pela Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 estabelece elementos mínimos que todo contrato de locação residencial deve conter, independentemente de ser intermediado ou direto. A ausência dessas informações pode tornar cláusulas inválidas ou dificultar a execução de direitos.
Qualificação completa das partes
O contrato deve identificar plenamente locador e locatário:
- Nome completo, CPF, estado civil, profissão
- Endereço completo de cada parte
- RG ou documento de identificação oficial
- Se o locatário for casado, qualificação do cônjuge (alguns casos exigem anuência)
No aluguel direto, é comum partes omitirem informações por informalidade. Isso pode impedir cobrança judicial ou execução de garantias no futuro.
Descrição detalhada do imóvel
O objeto da locação deve ser precisamente descrito:
- Endereço completo (rua, número, complemento, bairro, cidade, CEP)
- Tipo de imóvel (apartamento, casa, kitnet)
- Área total ou metragem (se disponível)
- Matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis
- Número de IPTU ou inscrição municipal
A matrícula é fundamental para comprovar que o locador é de fato proprietário. Sem ela, o inquilino pode estar alugando de alguém que não tem direito de locar.
Destinação do imóvel
O contrato deve estabelecer expressamente a finalidade da locação: residencial, comercial, residencial para temporada, etc. Alterar a destinação sem autorização é motivo para rescisão com perdas e danos (Art. 9º da Lei 8.245/91).
Prazo determinado ou indeterminado
Deve ficar claro se a locação é por prazo determinado (ex: 30 meses) ou indeterminado. Essa definição impacta diretamente os direitos de denúncia do contrato, multas rescisórias e prazos de vigência da garantia.
Implicações do prazo:
- Prazo determinado igual ou superior a 30 meses: locador não pode retomar o imóvel antes do fim, exceto nas hipóteses legais (venda, uso próprio, reforma)
- Prazo indeterminado: qualquer parte pode denunciar com aviso prévio de 30 dias
- Prazo determinado inferior a 30 meses: sem direito à renovação compulsória
Valor do aluguel e forma de pagamento
O contrato deve especificar:
- Valor mensal do aluguel por extenso e em algarismos
- Dia do vencimento mensal
- Forma de pagamento (depósito, PIX, boleto)
- Conta bancária para depósito ou dados para PIX
- Prazo de tolerância (se houver) antes da incidência de multa
É comum contratos diretos omitirem dados bancários, gerando dificuldades práticas. Defina isso claramente desde o início.
Reajuste do aluguel
A Lei do Inquilinato proíbe reajuste de aluguel em prazo inferior a um ano. O contrato deve indicar o índice de correção (geralmente IGPM ou IPCA), a periodicidade (anual) e a data-base do reajuste.
Sem cláusula de reajuste, o aluguel permanece congelado durante toda a vigência do contrato, o que pode gerar prejuízo significativo ao locador em períodos longos.
Encargos (IPTU, condomínio, água, luz, gás)
Deve ficar expresso quem paga cada despesa. A Lei 8.245/91 estabelece que despesas ordinárias de condomínio e tributos (exceto IPTU, que pode ser repassado) são do locatário, mas despesas extraordinárias (reformas, melhorias) são do locador.
Divisão típica em contratos residenciais:
- Locatário: condomínio ordinário, água, luz, gás, internet/TV
- Locador: IPTU (exceto se repassado no contrato), condomínio extraordinário, reformas estruturais
- Multas condominiais por mau uso: responsabilidade do locatário
Garantia locatícia
O tipo de garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou não-cobrança de aluguel) deve estar no contrato, com todos os dados do fiador (se aplicável). Sem garantia, o risco do locador aumenta drasticamente — tema tratado em seção específica adiante.
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Criar contrato de aluguelCláusulas extras que protegem no aluguel direto
Além das obrigatórias, algumas cláusulas são especialmente importantes quando não há imobiliária intermediando. Elas previnem conflitos comuns e oferecem proteção prática para ambas as partes.
Vistoria detalhada de entrada
Sem imobiliária, é fundamental que o contrato faça referência a um Laudo de Vistoria assinado por ambas as partes, anexo ao contrato. Esse laudo deve descrever minuciosamente o estado do imóvel, todos os itens incluídos (móveis, eletrodomésticos, instalações) e suas condições.
O que incluir na vistoria:
- Estado de paredes, pisos, tetos (trincas, infiltrações, manchas)
- Portas, janelas, fechaduras (funcionamento e estado)
- Instalações hidráulicas e elétricas (vazamentos, tomadas, disjuntores)
- Móveis e eletrodomésticos incluídos (marca, estado, funcionamento)
- Registro fotográfico completo com data
- Leitura inicial de hidrômetro e medidor de luz
Na devolução, essa vistoria será a base para avaliar danos que vão além do desgaste natural. Sem ela, é praticamente impossível provar o estado original do imóvel.
Multa rescisória e condições de saída antecipada
Em contratos com prazo determinado, a Lei permite multa para quem desistir antes do fim. O padrão é multa proporcional ao tempo restante, limitada a três aluguéis. O contrato direto deve deixar isso expresso e equilibrado para ambas as partes.
Cláusula rescisória equilibrada deve prever:
- Multa para locatário que sair antes do prazo (geralmente 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo cumprido)
- Multa para locador que retomar antes do prazo sem motivo legal (mesma base)
- Aviso prévio mínimo (30 dias) para locação por prazo indeterminado
- Hipóteses de rescisão sem multa (acordo, motivo justo, situações previstas em lei)
Benfeitorias e alterações no imóvel
Deve ficar claro que qualquer alteração estrutural, pintura diferente, instalação de ar-condicionado ou modificação depende de autorização prévia e por escrito do locador. E o que acontece com benfeitorias ao fim do contrato: são retidas, indenizadas ou removidas?
Regra legal: benfeitorias necessárias (reparos essenciais) são indenizáveis, úteis (melhorias) apenas se autorizadas previamente, voluptuárias (estética, luxo) não dão direito a indenização. Mas você pode ajustar isso contratualmente.
Animais de estimação
A Lei não proíbe animais, mas o locador pode estabelecer essa vedação no contrato. No aluguel direto, é importante deixar expresso: animais são permitidos? Sob quais condições? Há restrições de porte ou quantidade?
Se o inquilino já tem animais, isso precisa ser negociado e documentado antes da assinatura. Omitir essa informação pode gerar rescisão por quebra contratual.
Número de ocupantes e sublocação
O contrato pode limitar o número de pessoas residindo no imóvel e deve proibir expressamente a sublocação sem autorização. Sem essa cláusula, o locatário pode subalugar a terceiros, criando riscos ao proprietário.
Renovação automática ou necessidade de novo contrato
Defina o que acontece ao fim do prazo: o contrato se renova automaticamente por prazo indeterminado (a menos que uma parte se manifeste)? Ou exige novo contrato formal? Essa clareza evita mal-entendidos sobre continuidade.
Comunicações e notificações
Estabeleça como as partes devem se comunicar oficialmente: e-mail, WhatsApp, carta registrada? Isso é especialmente importante para avisos de reajuste, notificações de vistoria, denúncia do contrato ou cobrança de inadimplência.
Sugestão de cláusula de comunicação:
- Definir endereços de e-mail de ambas as partes para notificações
- WhatsApp válido para comunicações corriqueiras, mas e-mail para avisos formais
- Carta com AR (aviso de recebimento) para situações críticas (denúncia, inadimplência)
Veja como fica um contrato de aluguel completo gerado pelo GeraContratos, com todas as cláusulas de proteção para locação direta:
Contrato de
Locação Residencial
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
Documentos que o proprietário deve conferir do inquilino
Sem imobiliária fazendo a análise de crédito, o proprietário assume integralmente o risco de inadimplência. Conferir documentação adequada é a única forma de mitigar esse risco.
Documentos pessoais obrigatórios
Checklist de documentos básicos do locatário:
- RG e CPF (conferir se CPF não tem restrições no Serasa/SPC)
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento, se casado)
- Comprovante de residência atual (conta de luz ou água recente)
- Se casado em comunhão de bens: documento de identidade do cônjuge
- Documento de identidade de todos os ocupantes maiores de idade
Comprovação de renda
A regra geral é que a renda comprovada seja pelo menos 3 vezes o valor do aluguel + condomínio. Isso garante margem para o inquilino honrar o compromisso sem sufoco financeiro.
Formas de comprovar renda:
- Holerites dos últimos 3 meses (assalariado CLT)
- Declaração de Imposto de Renda + extratos bancários (autônomo ou PJ)
- Contrato social + pró-labore + extratos (empresário)
- Contrato de prestação de serviços + notas fiscais (freelancer)
- Declaração de pensão alimentícia ou benefício (aposentado/pensionista)
Cuidado: aceitar inquilino sem comprovação de renda adequada é o erro mais comum em aluguéis diretos. Se a renda é insuficiente, exija garantia mais robusta (caução maior ou seguro-fiança).
Consulta a cadastros de inadimplentes
Com autorização do inquilino (obrigatória pela LGPD), faça consulta ao Serasa, SPC ou similares. Restrições no CPF indicam histórico de inadimplência e aumentam significativamente o risco.
Existem serviços online (alguns gratuitos) que permitem consulta rápida. Não pule esse passo.
Referências de locações anteriores
Peça contato do proprietário ou imobiliária anterior e confirme se o inquilino pagava em dia, como deixou o imóvel, se houve problemas. Essa referência é uma das proteções mais valiosas no aluguel direto.
Documentos do fiador (se aplicável)
Se o inquilino apresenta fiador, toda a análise documental deve ser replicada para o fiador: RG, CPF, comprovante de renda, consulta a cadastros, comprovação de propriedade de imóvel (se essa for a condição).
Documentos adicionais do fiador:
- Matrícula atualizada do imóvel próprio (se exigido que tenha imóvel)
- Certidão negativa de ônus reais do imóvel (para confirmar que não está hipotecado)
- Anuência do cônjuge do fiador (obrigatória se casado em regime de comunhão)
Documentos que o inquilino deve pedir do proprietário
O inquilino também precisa se proteger. Alugar de quem não é o verdadeiro proprietário, ou de imóvel com pendências, pode gerar dor de cabeça enorme. Exija documentação do locador.
Prova de propriedade do imóvel
Documentos que comprovam que o locador pode alugar:
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis nos últimos 30 dias)
- Escritura de compra e venda registrada (se propriedade recente)
- Certidão de ônus reais (para confirmar que não há hipoteca ou penhora)
- Se o locador é herdeiro: formal de partilha ou escritura de inventário
- Se o locador é procurador: procuração pública com poderes específicos para locar
Alerta vermelho: se o locador se recusa a apresentar matrícula atualizada, desconfie. Pode ser golpe de aluguel (anúncios falsos de imóveis que não pertencem ao anunciante).
Certidões negativas de débitos
Peça comprovante de que o imóvel não tem débitos de IPTU e condomínio. Embora a Lei isente o inquilino de débitos anteriores à locação, na prática débitos antigos podem gerar problemas (corte de água pelo condomínio, por exemplo).
Certidões a solicitar:
- Certidão negativa de débitos de IPTU (emitida pela prefeitura)
- Declaração do condomínio de que não há débitos pendentes
- Contas de água, luz e gás quitadas até a data de início do contrato
Convenção e regimento do condomínio
Se o imóvel é em condomínio, peça cópia da Convenção e do Regimento Interno. Esses documentos estabelecem regras de convivência, horários de obras, uso de áreas comuns, permissão para animais, etc. Você precisa conhecê-los antes de assinar o contrato.
Identidade e estado civil do proprietário
Confira RG e CPF do locador. Se for casado, verifique o regime de bens (na certidão de casamento). Em regime de comunhão, a locação pode exigir anuência do cônjuge.
Garantia: como escolher sem imobiliária orientando
A escolha da garantia locatícia é uma das decisões mais importantes no aluguel direto. Sem orientação profissional, muitos proprietários aceitam garantias frágeis ou inquilinos optam por modalidades inadequadas ao seu perfil.
As quatro modalidades de garantia
A Lei 8.245/91 permite quatro tipos de garantia, que podem ser combinados até o limite de três aluguéis de caução ou valor equivalente:
Modalidades de garantia locatícia:
- Fiador: pessoa física que se responsabiliza pelo pagamento se o inquilino não pagar. Geralmente exige-se que tenha imóvel próprio desonerado
- Caução: depósito em dinheiro (até 3 aluguéis) em conta poupança conjunta ou aplicação que renda juros ao locatário
- Seguro-fiança: apólice contratada pelo inquilino que cobre inadimplência. Pago mensalmente ou anualmente
- Cessão fiduciária: alienação de bem móvel ou aplicação financeira em garantia (menos comum)
Fiador: quando funciona e quando não
O fiador é a garantia mais tradicional, mas sua eficácia depende de análise criteriosa. No aluguel direto, muitos proprietários aceitam fiadores sem verificar se realmente têm capacidade de honrar a dívida em caso de inadimplência.
Critérios para aceitar fiador:
- Deve ter renda comprovada de pelo menos 3 vezes o valor do aluguel (além do inquilino)
- Idealmente, possuir imóvel próprio livre de ônus (hipoteca, penhora)
- Não ter restrições em cadastros de inadimplentes (Serasa, SPC)
- Ser preferencialmente parente próximo do inquilino (maior comprometimento)
- Se casado em comunhão, cônjuge deve assinar anuência no contrato
Importante: mesmo com imóvel, o fiador pode ter o bem protegido pela impenhorabilidade do bem de família. Isso dificulta execução da garantia. Seguro-fiança muitas vezes é mais seguro para o locador.
Caução: vantagens e desvantagens
Caução é depósito de até 3 aluguéis que fica retido durante a locação e deve ser devolvido ao fim, descontados eventuais danos ou débitos. É simples, mas imobiliza capital do inquilino.
Como formalizar caução corretamente:
- Abrir conta poupança conjunta (locador + locatário) com movimentação dependendo de ambos
- Ou aplicação financeira em nome do locatário com alienação fiduciária ao locador
- Estabelecer no contrato que rendimentos pertencem ao locatário
- Definir prazo para devolução após vistoria de saída (geralmente 30 dias)
- Documentar descontos (danos, débitos) com comprovantes e aceite ou via judicial
Muitos contratos diretos falham ao não especificar onde a caução ficará depositada e como será devolvida, gerando conflitos ao término da locação.
Seguro-fiança: praticidade e custo
O seguro-fiança é apólice que cobre inadimplência de aluguel, danos ao imóvel e despesas de cobrança judicial. É pago pelo inquilino (mensal ou anual) e oferece segurança ao locador sem depender de terceiros.
Vantagens do seguro-fiança:
- Locador recebe diretamente da seguradora em caso de inadimplência
- Cobertura de danos ao imóvel (até limite da apólice)
- Inquilino não precisa de fiador nem imobilizar capital em caução
- Processo de contratação mais ágil que análise de fiador
Desvantagens do seguro-fiança:
- Custo mensal para o inquilino (geralmente 1 a 2% do valor do aluguel por mês)
- Seguradora pode recusar candidatos com restrições de crédito
- Cobertura tem limites (geralmente 6 a 12 aluguéis)
- Acionamento depende de processo junto à seguradora
Como decidir qual garantia usar
A escolha depende do perfil do inquilino, capacidade financeira e urgência. No aluguel direto, essa negociação precisa ser transparente desde o primeiro contato.
Diretrizes para escolha da garantia:
- Inquilino com bom crédito mas sem fiador disponível: seguro-fiança é ideal
- Inquilino com capital disponível e quer evitar análise de crédito: caução funciona bem
- Inquilino jovem, primeira locação, com pais que podem ser fiadores: fiança pode ser boa opção
- Locador avesso a risco e quer máxima segurança: exigir seguro-fiança ou caução alta
- Locação de alto valor ou perfil de risco: combinar garantias (ex: fiador + seguro)
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Criar contrato de aluguelErros mais comuns no contrato direto
A experiência mostra que contratos de aluguel direto (sem imobiliária) cometem erros recorrentes que só aparecem quando surge um problema. Muitos desses erros são facilmente evitáveis com atenção à formalização.
Erro 1: Omitir cláusula de reajuste
Muitos proprietários esquecem de incluir cláusula de reajuste anual por índice (IGPM, IPCA). Resultado: o aluguel fica congelado durante toda a locação, gerando defasagem significativa em contratos longos.
Solução: sempre incluir índice de reajuste, periodicidade anual e data-base de correção. Exemplo: "O aluguel será reajustado anualmente pelo IGPM/FGV, a cada 12 meses contados da assinatura deste contrato."
Erro 2: Não fazer vistoria de entrada detalhada
Sem vistoria assinada por ambas as partes, é impossível provar o estado original do imóvel. Ao fim do contrato, qualquer dano se torna disputa (o locatário diz que já estava assim, o locador diz que foi causado pelo locatário).
Solução: fazer vistoria minuciosa antes da entrada, com registro fotográfico completo, descrição de cada cômodo e assinatura de locador e locatário. Anexar ao contrato ou fazer referência expressa.
Erro 3: Aceitar garantia frágil por pressa
Proprietários com pressa para alugar aceitam fiador sem análise adequada (sem renda comprovada, sem imóvel, com restrições) ou dispensam garantia. Quando vem inadimplência, descobrem que não têm como executar.
Solução: mesmo com urgência, não abra mão de garantia consistente. Se o inquilino não tem fiador adequado, exija caução ou seguro-fiança. Melhor o imóvel ficar mais um mês vago do que alugar sem proteção.
Erro 4: Não especificar responsabilidade por cada despesa
Contratos vagos sobre quem paga IPTU, condomínio extraordinário, reparos hidráulicos, etc., geram conflitos constantes. Cada despesa que aparece vira negociação.
Solução: listar expressamente cada encargo e seu responsável. Exemplo: "São de responsabilidade do locatário: condomínio ordinário, água, luz, gás. São de responsabilidade do locador: IPTU, condomínio extraordinário, reformas estruturais."
Erro 5: Contrato manuscrito ou incompleto
Contratos escritos à mão, com cláusulas genéricas ou omissões, são difíceis de executar judicialmente. Juízes podem considerar cláusulas inválidas por falta de clareza.
Solução: usar modelo profissional, digitado, com todas as cláusulas necessárias. Modelos disponíveis online (como o GeraContratos) são atualizados com a legislação vigente.
Erro 6: Não exigir documentação do proprietário
Inquilinos que não conferem se o locador é realmente o proprietário correm risco de cair em golpes. Há casos de pessoas alugando imóveis que não lhes pertencem.
Solução: sempre solicitar matrícula atualizada do imóvel e documento de identidade do locador. Conferir se o nome na matrícula confere com o do contrato.
Erro 7: Informalidade nas comunicações
Avisos importantes (denúncia do contrato, notificação de inadimplência, autorização para reformas) dados apenas verbalmente ou por WhatsApp, sem registro formal, não têm validade jurídica.
Solução: estabelecer no contrato que comunicações formais devem ser por e-mail ou carta com AR. WhatsApp serve para o dia a dia, mas decisões importantes precisam de registro rastreável.
Erro 8: Confiar só na palavra
Proprietários que alugam para conhecidos muitas vezes confiam demais e pulam etapas (análise de documentos, contrato formal, vistoria). Quando surge problema, a amizade não protege juridicamente.
Solução: mesmo para amigos ou familiares, formalize tudo. Isso protege ambas as partes e evita que problemas práticos prejudiquem a relação pessoal.
Como formalizar (assinatura, reconhecimento, registro)
Depois de elaborar o contrato com todas as cláusulas, é preciso formalizá-lo adequadamente. O nível de formalização impacta a executabilidade do contrato em caso de litígio.
Assinatura das partes
O contrato precisa ser assinado por locador e locatário (e cônjuges, se aplicável) e por todas as testemunhas (se houver). Se há fiador, ele e seu cônjuge também devem assinar.
Quem deve assinar o contrato:
- Locador(a) — proprietário do imóvel
- Cônjuge do locador (se casado em comunhão de bens)
- Locatário(a) — inquilino
- Cônjuge do locatário (se casado em comunhão de bens, para algumas garantias)
- Fiador(a) e respectivo cônjuge (se houver fiança)
- Duas testemunhas com qualificação completa (opcional, mas recomendado)
Assinatura eletrônica ou física
A Lei 14.620/23 reconhece expressamente a validade de assinatura eletrônica em contratos de locação. Isso significa que contratos assinados digitalmente (via plataformas como DocuSign, ClickSign, ou até WhatsApp com validação) têm plena validade jurídica.
Vantagens da assinatura eletrônica:
- Rapidez: contrato fechado em minutos, sem necessidade de encontro presencial
- Economia: dispensa impressão, reconhecimento de firma e deslocamento
- Rastreabilidade: plataformas registram data, hora, IP e confirmação de identidade
- Validade jurídica: equivalente à assinatura física, conforme Lei 14.620/23
Para aluguel direto, assinatura eletrônica é ideal: elimina burocracia, reduz custos e oferece a mesma segurança jurídica. Plataformas confiáveis custam a partir de R$ 10 por documento.
Reconhecimento de firma em cartório
Se optar por assinatura física, o reconhecimento de firma não é obrigatório para validade do contrato, mas é altamente recomendado. Ele comprova autenticidade das assinaturas e facilita execução judicial.
Deve-se reconhecer firma de locador, locatário, fiador (se houver) e cônjuges (quando aplicável). O custo é de cerca de R$ 10 a R$ 20 por assinatura.
Registro do contrato em cartório
O registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não é obrigatório, mas torna o contrato oponível a terceiros. Isso significa que, se o imóvel for vendido, o novo proprietário deve respeitar a locação até o fim do prazo.
Quando vale a pena registrar:
- Contratos de longo prazo (3 anos ou mais)
- Imóveis com valor de aluguel elevado
- Quando há insegurança sobre venda futura do imóvel pelo locador
- Contratos com cláusulas especiais (opção de compra, benfeitorias indenizáveis)
O custo de registro varia conforme o estado e valor do contrato, geralmente entre R$ 200 e R$ 600. Para locações residenciais simples, raramente é necessário.
Número de vias do contrato
O contrato deve ser impresso em pelo menos duas vias: uma para o locador, uma para o locatário. Se há fiador, ele também deve receber uma via. Se houver registro em cartório, uma via adicional fica no cartório.
Passo a passo da formalização completa:
Revisar o contrato final
Ambas as partes revisam o documento, conferem dados, valores, prazos e cláusulas. Esclarecer qualquer dúvida antes da assinatura.
Imprimir ou preparar para assinatura eletrônica
Se física: imprimir ao menos 3 vias (locador, locatário, fiador). Se eletrônica: enviar via plataforma de assinatura digital.
Assinar presencialmente ou digitalmente
Todas as partes e testemunhas assinam. Na assinatura eletrônica, cada um recebe link e assina remotamente com validação de identidade.
Reconhecer firma (se assinatura física)
Levar as vias a cartório para reconhecimento de firma de todas as assinaturas. Trazer documentos originais de identificação.
Registrar em cartório (opcional)
Se decidido pelo registro, levar uma via ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, pagar taxa e protocolar.
Distribuir vias e arquivar
Cada parte recebe sua via original. Fazer cópias digitais (scan ou foto) e guardar em local seguro.
Validade sem reconhecimento ou registro
Um contrato de locação assinado pelas partes, mesmo sem reconhecimento de firma ou registro em cartório, tem plena validade jurídica. A falta desses formalismos não invalida o contrato, apenas pode dificultar execução em caso de contestação da autenticidade das assinaturas.
Portanto, se houver restrição orçamentária, o mínimo necessário é: contrato bem redigido + assinaturas de locador, locatário e fiador (se houver) + testemunhas.
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Criar contrato de aluguelFAQ
Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel direto com proprietário:
Posso fazer contrato de aluguel direto sem advogado?
Sim. A Lei não exige advogado para formalizar locação residencial. Você pode usar modelos prontos (como os do GeraContratos) e preencher com os dados corretos. Importante é que o contrato contenha todas as cláusulas obrigatórias e seja assinado pelas partes. Em casos mais complexos (imóvel comercial de alto valor, cláusulas atípicas, múltiplos locadores), consultar advogado é recomendável.
Contrato de aluguel feito em casa tem validade?
Sim. Contratos de locação são consensuais, ou seja, a simples manifestação de vontade das partes já os torna válidos. Não é obrigatório reconhecer firma em cartório nem registrar o contrato. Porém, quanto mais formal (assinado, reconhecido, com testemunhas, registrado), mais fácil será executá-lo judicialmente se necessário.
O que acontece se não colocarmos todas as cláusulas no contrato?
A omissão de cláusulas pode gerar três problemas: (1) aplicação da Lei 8.245/91 de forma supletiva (o que pode não ser o desejado pelas partes); (2) dificuldade de provar direitos ou obrigações em caso de conflito; (3) nulidade de disposições que dependem de previsão contratual expressa (como multa rescisória). Portanto, é essencial que o contrato seja completo.
Preciso de fiador mesmo no aluguel direto?
Não é obrigatório por Lei, mas é altamente recomendável para proteger o locador. Se o inquilino tem comprovação sólida de renda (muito acima do aluguel) e bom histórico de crédito, o locador pode dispensar. Alternativamente, pode-se exigir caução ou seguro-fiança. A escolha depende da análise de risco que o locador faz do inquilino.
Posso usar contrato baixado da internet?
Sim, desde que seja de fonte confiável, atualizado com a legislação vigente e customizado para seu caso específico. Modelos genéricos muitas vezes omitem cláusulas importantes ou contêm disposições desatualizadas. O ideal é usar geradores profissionais (como GeraContratos) que garantem conformidade legal e permitem personalização completa.
Como sei se o proprietário é realmente o dono do imóvel?
Solicite a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Nela consta o nome do proprietário atual. Confira se o nome coincide com o do locador no contrato e com o documento de identidade que ele apresentar. Essa é a única forma segura de confirmar a propriedade.
Posso assinar o contrato pelo WhatsApp?
Tecnicamente sim: a Lei 14.620/23 reconhece assinaturas eletrônicas simples. Porém, assinar via WhatsApp sem plataforma de validação pode gerar dúvidas sobre autenticidade. O ideal é usar plataformas especializadas (DocuSign, ClickSign, Autentique) que registram a assinatura com certificação de identidade, data, hora e IP. Isso garante validade jurídica plena.
Quanto tempo demora para formalizar um contrato de aluguel direto?
Depende da via escolhida. Com assinatura eletrônica, pode-se fechar o contrato em questão de horas (gerar o documento, enviar para assinatura, todas as partes assinarem digitalmente). Com assinatura física + reconhecimento de firma, leva de 2 a 5 dias (agendar encontro, assinar, ir ao cartório). Se incluir registro em cartório, adicione mais 5 a 10 dias úteis.
O aluguel direto oferece economia e autonomia, mas exige responsabilidade e conhecimento das obrigações legais. Com um contrato bem elaborado, análise documental criteriosa e formalização adequada, tanto locador quanto locatário podem estabelecer uma locação segura e tranquila, sem necessidade de intermediação profissional.
Lembre-se: o contrato é a base de toda a relação locatícia. Invista tempo na sua elaboração e não abra mão das cláusulas de proteção. O custo de formalizar corretamente é infinitamente menor que o de resolver problemas jurídicos no futuro.