Consulta SPC/Serasa para Aluguel: Como Verificar o Inquilino [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Consultar o SPC e Serasa do inquilino antes de assinar o contrato de aluguel é uma das medidas mais eficazes para evitar inadimplência. A consulta revela se o candidato tem dívidas em aberto, protestos, cheques devolvidos e qual é seu score de crédito — informações essenciais para o proprietário tomar uma decisão fundamentada.
No entanto, a consulta precisa ser feita dentro da lei. A LGPD (Lei 13.709/2018) estabelece regras claras sobre quando e como dados pessoais podem ser acessados. Uma consulta irregular pode expor o proprietário a multas e ações judiciais. Neste guia, você aprende a fazer a consulta corretamente, entende o que cada informação significa e sabe quanto vai custar.
O que a consulta SPC/Serasa mostra
SPC Brasil (vinculado à Boa Vista) e Serasa Experian são os dois maiores bureaus de crédito do Brasil. Embora operem de forma independente e tenham bases de dados parcialmente diferentes, ambos oferecem informações similares sobre o histórico financeiro de uma pessoa:
Informações disponíveis na consulta:
- Score de crédito: pontuação de 0 a 1000 que indica probabilidade de pagamento em dia nos próximos 12 meses
- Negativações ativas: dívidas não pagas registradas por empresas credoras, com valor, data e nome do credor
- Protestos em cartório: títulos protestados (boletos, duplicatas, cheques) que indicam dívidas formalmente cobradas
- Cheques devolvidos: histórico de cheques sem fundo ou sustados
- Quantidade de consultas recentes: quantas empresas consultaram o CPF nos últimos meses (muitas consultas podem indicar busca intensa por crédito)
- Participação em empresas: se o inquilino é sócio de empresas (e se essas empresas têm pendências)
- Dados cadastrais: confirmação de nome, CPF e data de nascimento
O que a consulta NÃO mostra
Tão importante quanto saber o que a consulta revela é entender suas limitações. Existem informações críticas para a decisão de locação que o SPC e Serasa simplesmente não possuem:
Informações que NÃO aparecem na consulta SPC/Serasa:
- Ações judiciais em andamento: processos de despejo, cobranças judiciais e execuções fiscais não aparecem nos birôs de crédito — exigem consulta separada nos tribunais
- Renda do inquilino: o SPC/Serasa não tem informação sobre salário, rendimentos ou patrimônio do consultado
- Histórico de locações anteriores: não há registro de como o inquilino se comportou em aluguéis anteriores (se pagou em dia, se devolveu o imóvel em bom estado)
- Dívidas com governo: impostos atrasados, multas de trânsito e débitos com órgãos públicos geralmente não aparecem
- Dívidas entre pessoas físicas: empréstimos pessoais e dívidas informais não são registrados nos birôs
- Pendências trabalhistas: ações trabalhistas movidas pelo inquilino ou contra ele não são visíveis
Para uma análise verdadeiramente completa, combine a consulta SPC/Serasa com: comprovação de renda (3 últimos holerites ou IR), referências de locações anteriores e consulta de processos judiciais no tribunal do estado.
3 formas de consultar o inquilino
Canais disponíveis para consulta
Direto no Serasa Experian
Acesse serasaexperian.com.br, crie uma conta como pessoa física ou jurídica e contrate o plano de consultas para locação. O Serasa oferece pacotes avulsos (consulta única por R$16,90 a R$39,90) e planos mensais para quem faz consultas frequentes. O resultado inclui score, negativações, protestos e participações societárias.
Direto no SPC Brasil (Boa Vista)
Acesse spcbrasil.org.br ou vá a uma unidade da CDL (Câmara de Dirigentes Lojistas) da sua cidade. O SPC oferece consultas avulsas e planos similares ao Serasa. As bases são parcialmente diferentes — uma dívida pode aparecer no Serasa e não no SPC, e vice-versa. Por isso, muitos proprietários consultam ambos.
Plataforma integrada de gestão de aluguel
Plataformas de administração de aluguel oferecem consultas integradas que combinam dados de Serasa, SPC e outras fontes em um único relatório. A vantagem é a praticidade: a consulta é feita dentro do mesmo sistema que gerencia o contrato, e o histórico fica vinculado ao cadastro do inquilino.
Consulta básica vs consulta completa
Comparativo de tipos de consulta
| Informação | Consulta básica | Consulta completa | |
|---|---|---|---|
| Score de crédito | Sim | Sim | |
| Negativações ativas | Sim (quantidade) | Sim (detalhes: valor, credor, data) | |
| Protestos em cartório | Não | Sim (detalhes por cartório) | |
| Cheques devolvidos | Não | Sim | |
| Participações societárias | Não | Sim | |
| Histórico de consultas | Não | Sim (últimos 12 meses) | |
| Renda presumida | Não | Sim (em alguns pacotes premium) | |
| Custo médio | R$9,90 a R$16,90 | R$29,90 a R$49,90 | |
| Recomendado para | Triagem rápida de vários candidatos | Análise final do candidato escolhido |
Requisitos da LGPD para consulta de inquilino
A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) trouxe regras importantes para a consulta de dados de inquilinos. O proprietário que desrespeitar essas regras pode enfrentar sanções administrativas da ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) e ações judiciais por danos morais.
Obrigações do proprietário segundo a LGPD:
- Obter consentimento expresso antes da consulta: o inquilino deve assinar (fisicamente ou digitalmente) uma autorização específica para consulta de crédito
- Informar a finalidade da consulta: o termo deve deixar claro que os dados serão usados exclusivamente para análise de locação
- Usar os dados apenas para o fim declarado: os dados obtidos não podem ser compartilhados com terceiros nem usados para outras finalidades
- Excluir os dados após a decisão: se o candidato não for aprovado, seus dados devem ser excluídos em prazo razoável (recomendação: 30 dias)
- Comunicar a decisão de forma transparente: se o candidato for recusado com base na consulta, ele tem direito de saber quais dados fundamentaram a decisão
- Base legal alternativa: legítimo interesse (Art. 7º, IX da LGPD) pode fundamentar a consulta mesmo sem consentimento, mas o consentimento é o caminho mais seguro
Passo a passo: como consultar corretamente
Procedimento completo para consulta de inquilino
Envie a ficha cadastral com autorização de consulta
Inclua na ficha cadastral um campo específico de autorização para consulta de crédito em órgãos de proteção (SPC, Serasa e similares). O texto deve ser claro: 'Autorizo a consulta dos meus dados cadastrais e de crédito junto ao SPC e Serasa para fins de análise de locação do imóvel [endereço]'. O inquilino deve assinar e datar.
Realize a consulta básica primeiro
Comece com a consulta básica (mais barata) para filtrar candidatos com negativações graves. Se o candidato passar nessa triagem, avance para a consulta completa apenas do candidato escolhido. Isso economiza dinheiro quando há vários interessados.
Analise os resultados com critério
Verifique: (1) se há negativações ativas e qual o valor total, (2) o score de crédito, (3) se há protestos, (4) a quantidade de consultas recentes. Uma negativação pequena (ex: R$80 de telefonia) tem peso diferente de uma dívida bancária de R$15.000.
Cruze com renda e referências
A consulta SPC/Serasa é apenas uma peça do quebra-cabeça. Combine com: comprovação de renda (mínimo 3x o aluguel), referências de locações anteriores (ligue para proprietários anteriores) e estabilidade profissional. Um inquilino com score médio mas renda sólida pode ser melhor que um com score alto e renda instável.
Documente a análise e comunique a decisão
Registre os critérios que embasaram sua decisão (aprovação ou recusa). Se recusar, comunique ao candidato de forma objetiva e respeitosa. Guarde a documentação por pelo menos 6 meses para eventualidades jurídicas.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre consulta SPC/Serasa para aluguel
Posso consultar o SPC/Serasa do inquilino sem ele saber?
Não. A LGPD exige consentimento prévio do titular para consulta de dados pessoais, incluindo dados de crédito. Consultar sem autorização pode resultar em ação por danos morais (com indenizações que variam de R$3.000 a R$15.000 na jurisprudência) e sanções da ANPD. Sempre obtenha autorização escrita antes de realizar qualquer consulta.
Inquilino com nome sujo pode alugar imóvel?
Não há proibição legal de alugar para alguém com negativação. A decisão é do proprietário. Muitos aceitam inquilinos negativados desde que ofereçam garantias robustas, como caução de 3 meses, fiador com imóvel próprio ou seguro fiança. O proprietário deve avaliar o risco e decidir se as garantias compensam o histórico negativo.
Preciso consultar SPC e Serasa ou basta um?
O ideal é consultar ambos, pois as bases de dados são parcialmente diferentes. Uma dívida pode estar registrada no Serasa e não no SPC, e vice-versa. Se o orçamento for limitado, priorize a consulta completa no Serasa (que tem a maior base de dados do Brasil) e faça a básica no SPC como complemento.
A consulta de crédito afeta o score do inquilino?
Consultas feitas por empresas podem reduzir marginalmente o score (geralmente 5-15 pontos por consulta), pois indicam que a pessoa está buscando crédito. O efeito é temporário e se normaliza em 3-6 meses. Consultas feitas pelo próprio titular (autoconsulta) não afetam o score.