Contrato de Sublocação Comercial: Guia e Cláusulas
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O contrato de sublocação comercial é o documento em que o locatário de uma loja, sala, galpão ou quiosque repassa o uso do imóvel, no todo ou em parte, a um terceiro que vai explorar atividade econômica ali. A base é a mesma da sublocação residencial, os arts. 13 a 16 da Lei 8.245/91, com uma diferença que muda tudo na prática: no comercial existe ponto, fundo de comércio e ação renovatória. Isso significa que a sublocação não move só metros quadrados, ela move a clientela e, na sublocação total, transfere ao sublocatário o direito de renovar o contrato contra o proprietário.
Resumo para quem tem pressa: sem anuência prévia e por escrito do locador, a sublocação é infração contratual e abre a porta do despejo. O prazo da sublocação nunca pode ultrapassar o da locação principal. Se a locação principal acaba, a sublocação acaba junto. E se você subloca a loja inteira, quem passa a ter o direito à ação renovatória é o sublocatário, não você.
O que é sublocação comercial e o que muda em relação à residencial
Na sublocação existem três figuras e dois contratos. O locador é o dono do imóvel. O locatário do contrato principal, ao sublocar, passa a se chamar sublocador. O terceiro que entra é o sublocatário. O contrato principal continua vivo e inalterado entre locador e locatário: sublocar não substitui ninguém, não transfere o contrato de aluguel e não tira do sublocador a responsabilidade pelo que foi assinado lá atrás. Quem quiser sair de cena de verdade precisa de cessão da locação, que é outro instituto, também sujeito ao art. 13.
O art. 14 da Lei 8.245/91 manda aplicar às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Traduzindo: o contrato de sublocação comercial funciona como um contrato de locação em miniatura, encaixado dentro de outro, com reajuste, garantia, benfeitorias, multa e prazo próprios, mas sempre limitado pelo contrato de cima.
O que a natureza comercial acrescenta em relação a uma sublocação residencial:
- Ponto e fundo de comércio: o valor econômico que a atividade agrega ao endereço passa a ser objeto de disputa entre sublocador e sublocatário.
- Ação renovatória: a locação não residencial tem direito de renovação compulsória nos arts. 51 a 57, e a sublocação total desloca esse direito para o sublocatário.
- Ramo de atividade: o contrato principal comercial quase sempre restringe a destinação, então o sublocatário não pode explorar qualquer coisa no imóvel.
- Alvará, licenças e tributos da atividade: cada ocupante responde pela regularidade do próprio negócio perante a prefeitura e os órgãos de fiscalização.
- Rateio de despesas: condomínio, água, luz, IPTU e fundo de promoção precisam de critério escrito, porque em imóvel comercial esses valores são relevantes.
Se o seu caso é residencial, ou se você quer a visão geral do instituto com modelo em texto, o material certo é o Contrato de Sublocação: Guia Completo com Modelo (/recursos/contrato-sublocacao-guia). Este artigo trata só do recorte comercial.
Anuência do locador: o art. 13 não aceita silêncio
O art. 13 da Lei 8.245/91 é direto: a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Prévio, ou seja, antes de o sublocatário entrar. E escrito, ou seja, conversa de WhatsApp lida e não respondida, aperto de mão ou tolerância histórica não cumprem o requisito com segurança.
O § 1º do mesmo artigo fecha a porta do consentimento tácito por inércia: não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. Já o § 2º cria um caminho formal: notificado por escrito pelo locatário sobre a intenção de sublocar, o locador tem trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. Existe leitura doutrinária de que o silêncio dentro desses trinta dias, depois de notificação regular, equivale a concordância. É uma leitura defensável, mas é discutível em juízo justamente por causa do § 1º.
Conselho prático: não construa um negócio comercial em cima do silêncio de alguém. A notificação com prazo de trinta dias é um plano B para quando o locador some. O plano A é sempre a anuência assinada, porque ela é o documento que você vai anexar ao contrato e mostrar em qualquer discussão futura.
Três formas de documentar a anuência, da mais simples para a mais robusta:
- Cláusula no contrato principal: se o contrato de locação já autoriza a sublocação, basta citar a cláusula, com número e transcrição, dentro do contrato de sublocação. Cuidado com autorizações genéricas que exigem comunicação prévia ou aprovação caso a caso.
- Aditivo ao contrato principal: locador e locatário assinam um termo aditivo autorizando a sublocação, de preferência já identificando o sublocatário, a área, o ramo e o prazo pretendidos.
- Locador como interveniente anuente no próprio contrato de sublocação: é a forma mais limpa. O proprietário assina o contrato de sublocação numa qualificação separada, declarando que autoriza a sublocação naqueles exatos termos. Um documento só, três assinaturas, zero dúvida sobre o que foi autorizado.
Sublocar sem anuência é infração contratual, e o art. 9º, II, da Lei 8.245/91 permite desfazer a locação em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Na prática, o locador ajuíza despejo por infração contra o locatário, e o sublocatário, que não tem contrato com o proprietário, é retirado junto com o imóvel, mesmo tendo pago tudo em dia. Ele fica com uma ação de indenização contra o sublocador e com o prejuízo do ponto perdido.
Quanto cobrar: o teto do art. 21 também alcança o comercial
Aqui está o ponto em que a maior parte do conteúdo disponível na internet erra, inclusive em uma direção que pode custar caro. O art. 21 da Lei 8.245/91 diz que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, e que nas habitações coletivas multifamiliares a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. O parágrafo único acrescenta um remédio direto: o descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
O detalhe que quase ninguém explica é onde esse artigo mora dentro da lei. O art. 21 está no Capítulo I, que trata da locação em geral, na seção do aluguel. Ele não está no Capítulo II, onde ficam as disposições especiais da locação residencial e da locação não residencial. Isso significa que, pela topografia da lei, a regra vale para toda locação urbana, comercial inclusive. Existem decisões de tribunais estaduais aplicando o teto do art. 21 a sublocações comerciais exatamente por esse fundamento.
Atenção ao mito mais repetido sobre o tema: a frase pronta de que na sublocação comercial não existe limite de valor. Ela circula muito, mas não vem do texto da lei. O que existe é uma exceção construída pela jurisprudência, e ela é estreita.
A exceção admitida em julgados aparece quando o imóvel sublocado está inserido em galeria ou centro comercial e o sublocador não entrega apenas metros quadrados: entrega administração, segurança, limpeza, estrutura e serviços com custo próprio, em contrato livremente celebrado e com anuência do locador. Nesse cenário, decisões aceitam que a soma das sublocações supere o aluguel principal, porque o que se cobra a mais remunera despesa e serviço, não especulação sobre o imóvel alheio. Fora desse desenho, contar com margem larga na sublocação é apostar em um precedente que pode não se repetir no seu caso.
Como tratar o valor sem ficar exposto ao parágrafo único do art. 21:
- Separe aluguel de serviços no contrato. Se você entrega mobiliário, internet, recepção, limpeza ou segurança, discrimine cada rubrica com o respectivo valor em vez de inflar a linha do aluguel.
- Registre a anuência do locador com o valor à vista. Uma anuência que menciona expressamente o valor combinado da sublocação enfraquece muito a discussão futura.
- Na sublocação parcial, compare proporções. Sublocar 30% da área por 30% do aluguel mais o rateio das despesas daquela fração é uma conta que se explica sozinha.
- Não use rótulo para contornar a lei. Chamar de prestação de serviços um contrato que na realidade é sublocação pura não muda a natureza do negócio, e a discussão passa a ser de simulação, o que é pior.
Monte seu contrato de sublocação comercial
Gere o contrato de sublocação já com a cláusula de autorização do locador, o vínculo com o contrato principal e as obrigações de sublocador e sublocatário separadas. Você preenche os dados, escolhe se o uso é comercial ou residencial e recebe o PDF pronto para assinar.
Gerar contrato de sublocaçãoSublocação residencial e comercial lado a lado
O que muda entre sublocar um imóvel residencial e um imóvel comercial
| Aspecto | Sublocação residencial | Sublocação comercial | |
|---|---|---|---|
| Base legal | Arts. 13 a 16 da Lei 8.245/91, mais os arts. 46 e 47 | Arts. 13 a 16 da Lei 8.245/91, mais os arts. 51 a 57 da locação não residencial | |
| Anuência do locador | Prévia e por escrito, art. 13 | Prévia e por escrito, art. 13, e normalmente acompanhada de restrição de ramo de atividade | |
| Teto do valor | Art. 21: não pode exceder o da locação. Em habitação coletiva multifamiliar a soma vai até o dobro | Art. 21 se aplica pelo mesmo fundamento. A exceção aceita em julgados é estreita e depende de galeria ou centro comercial com serviços e despesas próprios | |
| Ação renovatória | Não existe. O regime de retomada é o dos arts. 46 e 47 | Existe, art. 51. Na sublocação total, quem pode exercer é o sublocatário, art. 51, § 1º | |
| Ponto e fundo de comércio | Não se discute | Discute-se. O ponto tende a acompanhar quem efetivamente explora a atividade no local | |
| Luvas | Não tem espaço nesse regime | Negociáveis na entrada. Nulas quando impostas como condição para renovar, art. 45 | |
| Garantia | Caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária, uma única modalidade por contrato, art. 37 | As mesmas modalidades e o mesmo limite de uma por contrato, em geral com valores e exigências maiores | |
| Prazo | Nunca superior ao da locação principal | Nunca superior ao da locação principal, e cada corte de prazo pesa na contagem dos cinco anos do art. 51 | |
| Fim da locação principal | Resolve a sublocação, art. 15, com indenização do sublocatário contra o sublocador | Resolve a sublocação, art. 15, e o sublocatário perde o ponto junto com o imóvel |
Ação renovatória: na sublocação total quem renova é o sublocatário
A ação renovatória é o instrumento que permite ao ocupante de imóvel não residencial obrigar o proprietário a renovar a locação por igual prazo, preservando o ponto que a atividade construiu. O art. 51 da Lei 8.245/91 exige três requisitos cumulativos: contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos; e exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O § 1º do art. 51 é a regra que o mercado ignora e depois lamenta: o direito assegurado no artigo pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação, e, no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. Não é uma preferência, é exclusividade. Quem subloca a loja inteira e sai da operação deixa de ter legitimidade para renovar, porque o fundo de comércio passou a ser de quem está lá dentro atendendo cliente.
Sublocação total transfere o direito de renovar. Sublocação parcial divide: o sublocatário busca a renovação da área dele, o locatário busca a da área que continua explorando.
Há ainda um prazo que não perdoa. O § 5º do art. 51 estabelece que decai do direito à renovação quem não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. É prazo de decadência: perdeu, acabou, sem discussão de mérito. Numa sublocação, isso vira um problema de informação, porque quem conhece a data exata de término do contrato principal é o sublocador, e quem precisa agir dentro da janela é o sublocatário.
Como resolver isso dentro do contrato de sublocação comercial:
- Transcreva no contrato a data de início e a data de término do contrato principal, com o número do instrumento e dos aditivos.
- Obrigue o sublocador a informar por escrito, com antecedência mínima definida, qualquer renovação, prorrogação, aditivo ou aviso de desocupação relativo à locação principal.
- Registre desde já quem explora qual ramo e em qual área, porque essa é a prova do requisito do art. 51, III.
- Se a sublocação é total e o sublocatário pretende construir os cinco anos do art. 51, deixe claro no contrato como os prazos ininterruptos serão somados e mantenha todos os instrumentos escritos arquivados.
Para entender a renovatória em profundidade, incluindo as hipóteses de recusa do art. 52 e o rito da ação, o material específico é a Renovação de Aluguel Comercial (/recursos/renovacao-aluguel-comercial).
Ponto comercial, fundo de comércio e luvas na sublocação
Ponto comercial é o valor econômico agregado ao endereço pela atividade que funciona ali: a clientela habitual, a visibilidade, o fluxo, a reputação construída naquele lugar. Fundo de comércio é o conjunto de bens materiais e imateriais organizados para a atividade, e o ponto é um deles. Numa sublocação comercial, a pergunta prática é simples de formular e cara de responder: quando a sublocação terminar, de quem é a clientela?
A resposta tende a seguir quem exerce a atividade. Se o sublocatário abriu a padaria, atendeu, anunciou e formou a freguesia, o ponto se agregou ao negócio dele, e é por isso que a lei entrega a ele o direito de renovação na sublocação total. Se o sublocador mantém a operação principal e apenas cedeu um canto do salão para um serviço complementar, o ponto continua sendo do negócio principal. Contratos bem escritos não deixam isso no ar.
O que o contrato de sublocação comercial deve dizer sobre ponto e clientela:
- Se o sublocatário pode usar o nome fantasia, a marca, a fachada ou a placa do sublocador, e em que condições.
- A quem pertencem cadastro de clientes, redes sociais e número de telefone comercial usados durante a sublocação.
- Se existe cláusula de não concorrência no entorno após o fim da sublocação, com raio e prazo razoáveis e definidos.
- O destino das benfeitorias e da comunicação visual instalada pelo sublocatário no fim do contrato.
As luvas, também chamadas de ponto ou passe, são o valor pago pela entrada em um imóvel comercial valorizado. Na formação inicial do contrato, a negociação é livre e a cobrança costuma ser aceita como preço pelo potencial daquele endereço. O que a lei fulmina é a cobrança na hora de renovar: o art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação na hipótese do art. 51 ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Cuidado com o contorno mais comum: em vez de renovar, as partes assinam um contrato novo e a cobrança de luvas reaparece com outro nome. Trocar o rótulo não valida a exigência, porque o art. 45 olha para o objetivo da cláusula, não para o título dela.
Se as luvas fazem parte do seu negócio, coloque no contrato o valor, a natureza do pagamento, se é ou não restituível e em quais hipóteses, e a que ele se refere. Valor pago sem descrição vira depósito, adiantamento de aluguel ou enriquecimento sem causa na discussão seguinte, e a versão que prevalece raramente é a de quem pagou sem documento.
Quem paga se o sublocatário não pagar: subsidiária não é solidária
Esta é a dúvida que mais aparece e a que mais gera confusão de vocabulário. Duas regras precisam ser lidas juntas. Primeira: o sublocador continua integralmente obrigado perante o locador pelo contrato principal. Se o sublocatário não paga, o aluguel do contrato principal vence do mesmo jeito e o locador cobra o locatário, ponto final. Sublocar não divide a dívida principal com ninguém.
Segunda: o art. 16 da Lei 8.245/91 diz que o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. É uma via de mão específica, e ela tem três limites que costumam passar despercebidos.
Os três limites do art. 16:
- É subsidiária, não solidária. O locador não escolhe livremente contra quem vai. Primeiro demanda o locatário, o sublocatário entra depois, como reforço.
- É limitada ao que o sublocatário deve ao sublocador. Se o sublocatário está em dia com a sublocação, ele não responde pelo buraco do contrato principal por força do art. 16.
- Depende de o sublocador ter sido demandado. É esse o gatilho previsto no texto, junto com os aluguéis que vencerem no curso do processo.
Solidariedade é outra coisa: significa que o credor pode exigir a dívida inteira de qualquer um dos devedores, à escolha dele. E o Código Civil, no art. 265, é expresso ao dizer que a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes. Ou seja, a solidariedade entre sublocador e sublocatário perante o locador só existe se o contrato escrever isso com todas as letras, e é comum o proprietário exigir exatamente essa cláusula como condição para dar a anuência. Leia a cláusula de solidariedade com atenção antes de assinar: ela transforma o sublocatário em devedor direto de toda a dívida do contrato principal, e não apenas do que ele deve pela área que ocupa.
Vale lembrar também o art. 15: rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. O sublocatário não perde o direito de ser indenizado, mas ele exerce esse direito contra o sublocador, não contra o dono do imóvel. Por isso, do lado do sublocatário, a pergunta que mais importa antes de assinar não é quanto custa, é quanto tempo ainda resta do contrato principal.
Sublocação parcial: quiosque, sala dentro do escritório e coworking
A sublocação parcial é o formato mais comum no comercial: o quiosque de café dentro da loja de material de construção, a sala do contador dentro do escritório de advocacia, o box dentro do galpão, a cadeira alugada no salão de beleza, a estação em espaço compartilhado. Como o imóvel continua sendo um só perante o condomínio, a prefeitura e a concessionária, o contrato precisa fazer um trabalho de fronteira que a locação inteira não exige.
O que descrever numa sublocação parcial comercial
- Delimitação física da área sublocada, com metragem aproximada e, de preferência, planta ou croqui anexo identificando a fração.
- Uso das áreas comuns: banheiro, copa, corredor, estacionamento, doca de carga e descarga, depósito.
- Horário de funcionamento permitido e regras de acesso fora do horário, incluindo chaves, alarme e responsabilidade pelo fechamento.
- Critério de rateio de energia, água e gás: medidor individual, submedição, proporção da área ou percentual fixo. Escolha um e escreva a fórmula.
- Critério de rateio de condomínio, IPTU, fundo de promoção, seguro do imóvel e taxa de lixo, quando o contrato principal repassar esses encargos ao locatário.
- Ramo de atividade autorizado ao sublocatário, compatível com a destinação permitida no contrato principal e com o zoneamento do endereço.
- Responsabilidade do sublocatário pelo próprio alvará de localização e funcionamento, licenças sanitárias, ambientais e do corpo de bombeiros relativas à atividade dele.
- Responsabilidade de cada parte pelos tributos e obrigações da própria atividade, como ISS, notas fiscais, funcionários e registro em conselho de classe.
- Placas, letreiro, fachada e comunicação visual: o que pode ser instalado, quem aprova e quem remove no fim.
- Seguro contra incêndio e responsabilidade civil, com definição de quem contrata e de quem figura como beneficiário.
- Regras de convivência: ruído, cheiro, circulação de clientes, uso de equipamentos que sobrecarreguem a rede elétrica.
- Estado do espaço na entrega, com laudo de vistoria e fotos anexos, e a condição em que a área será devolvida.
Alvará não se empresta. A dispensa ou a existência de licença em nome do sublocador não cobre a atividade do sublocatário: cada CNPJ responde pela própria regularidade no endereço, e o zoneamento do imóvel precisa admitir as duas atividades. Antes de assinar, confirme na prefeitura se o endereço aceita o CNAE do sublocatário.
O contrato resolve a relação. Receber o valor da sublocação todo mês, controlar reajuste, cobrar atraso e emitir recibo é rotina de gestão, e quem cuida desse mês a mês é o Alugo (https://usealugo.com.br/?utm_source=geracontratos&utm_medium=referral&utm_campaign=recursos), plataforma de gestão de aluguel do mesmo time do GeraContratos.
Cláusulas essenciais do contrato de sublocação comercial
O contrato de sublocação comercial tem um conteúdo mínimo maior que o de uma locação comum, porque ele precisa se amarrar ao contrato de cima em quase toda cláusula. Use a lista abaixo como conferência antes de assinar.
Checklist de cláusulas do contrato de sublocação comercial
- Qualificação completa das três partes: locador, sublocador e sublocatário, com CPF ou CNPJ, endereço e representante legal quando for pessoa jurídica.
- Identificação do contrato principal: data, prazo, número dos aditivos e transcrição da cláusula que autoriza a sublocação.
- Anuência do locador: cláusula própria informando a forma da autorização e o anexo correspondente, ou assinatura do proprietário como interveniente anuente.
- Objeto: endereço completo, descrição do imóvel e, na sublocação parcial, delimitação exata da fração sublocada.
- Destinação e ramo de atividade permitido, com proibição expressa de mudança sem aprovação escrita.
- Prazo: data de início e de término, com previsão expressa de que a sublocação não ultrapassa o prazo da locação principal e se resolve com ela, nos termos do art. 15.
- Valor do aluguel da sublocação, data de vencimento, forma de pagamento e local ou conta de recebimento.
- Reajuste: periodicidade anual e o índice escolhido pelas partes, com regra de substituição caso o índice seja extinto. O índice é uma escolha do contrato, não uma imposição da lei.
- Encargos e rateio: condomínio, IPTU, energia, água, seguro e fundo de promoção, com o critério de divisão por escrito.
- Garantia, quando houver: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, lembrando que o art. 37 admite uma única modalidade por contrato, sob pena de nulidade.
- Benfeitorias e obras: o que precisa de autorização, o que é indenizável e se há direito de retenção, tema dos arts. 35 e 36, que admitem disposição contratual em contrário.
- Placas, fachada, comunicação visual e uso de marca durante e depois da sublocação.
- Alvarás, licenças e tributos da atividade do sublocatário, com responsabilidade expressa por multas e autuações.
- Seguro contra incêndio e responsabilidade civil, com indicação de quem contrata e do valor mínimo de cobertura.
- Vistoria de entrada e de saída, com laudo e fotos anexos ao contrato.
- Rescisão antecipada e multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, na linha do art. 4º.
- Solidariedade, se o locador exigir: cláusula expressa dizendo que sublocador e sublocatário respondem solidariamente perante o locador, já que a solidariedade não se presume.
- Comunicações: e-mail e endereço para notificações, com obrigação do sublocador de repassar avisos recebidos do locador.
- Foro de eleição e assinatura das partes, com testemunhas quando as partes quiserem reforçar a prova.
Como emitir o contrato de sublocação comercial
Passo a passo, do contrato principal ao arquivo assinado
Releia o contrato principal antes de negociar qualquer coisa
Procure três informações: se existe cláusula sobre sublocação e o que ela exige, qual é a destinação permitida do imóvel e qual é a data exata de término. Esses três dados definem se a sublocação é possível, para qual ramo e por quanto tempo no máximo. Se o contrato proíbe sublocar, o caminho é negociar um aditivo antes, não assinar e torcer.
Obtenha a anuência do locador por escrito
Peça a autorização já com os dados do sublocatário, a área, o ramo e o prazo pretendidos. Se o locador não responde, formalize a notificação escrita do art. 13, § 2º, guardando o comprovante de envio e o prazo de trinta dias. Prefira, sempre que possível, colocar o proprietário como interveniente anuente no próprio contrato de sublocação.
Defina o objeto: área, ramo e prazo
Na sublocação parcial, meça e descreva a fração, e anexe croqui ou planta. Escreva o ramo autorizado com precisão suficiente para evitar disputa, sem engessar a operação. E fixe o término da sublocação em data anterior ou igual à do contrato principal, nunca depois.
Defina valor, encargos e rateio
Separe a linha do aluguel das linhas de serviços e despesas. Escolha o critério de rateio de condomínio, energia, água e IPTU e escreva a fórmula no contrato. Confira o valor à luz do art. 21 e, se houver serviços agregados, discrimine cada um com o respectivo valor.
Gere e revise o contrato
Preencha o gerador com os dados das partes, do imóvel, do contrato principal, do prazo, do valor e da garantia. Antes de assinar, releia o documento com o checklist de cláusulas deste artigo ao lado e confirme se cada anexo citado no texto está de fato anexado.
Assine e arquive o conjunto completo
A Lei 14.063/2020 classifica as assinaturas eletrônicas em simples, avançada e qualificada, e o art. 10, § 2º, da MP 2.200-2/2001 admite outros meios de comprovação de autoria e integridade quando as partes aceitam o meio utilizado, base do uso da assinatura eletrônica entre particulares. Arquive num único lugar o contrato de sublocação assinado, a anuência do locador, a cópia do contrato principal com aditivos, o laudo de vistoria e o comprovante da garantia.
Erros que aparecem com frequência na sublocação comercial
Os deslizes que mais geram briga depois:
- Combinar a sublocação por mensagem e deixar a autorização do locador para depois. Depois é sempre no dia em que já tem estoque, funcionário e cliente no lugar.
- Fixar prazo de sublocação maior que o da locação principal. A parte que excede não vale contra o proprietário, e o sublocatário descobre isso no pior momento.
- Sublocar a loja inteira sem perceber que está entregando o direito à renovatória do art. 51, § 1º, junto com as chaves.
- Cobrar valor superior ao aluguel principal sem serviços discriminados e sem anuência do valor, expondo o contrato ao parágrafo único do art. 21.
- Exigir caução e fiança ao mesmo tempo, o que o parágrafo único do art. 37 proíbe sob pena de nulidade.
- Deixar o rateio de energia, água e condomínio como acordo verbal em imóvel comercial, onde essas contas costumam ser altas e variáveis.
- Não anexar a vistoria de entrada. Em loja e galpão, a discussão sobre piso, elétrica, forro e estrutura é cara e sem laudo vira palavra contra palavra.
- Esquecer de obrigar o sublocador a avisar sobre prorrogação ou aviso de desocupação da locação principal, deixando o sublocatário perder a janela do art. 51, § 5º.
- Repetir cláusulas do contrato principal sem conferir se elas fazem sentido para a área e o ramo do sublocatário.
Se a sua dúvida ainda é como redigir a autorização dentro do contrato de aluguel original, o passo anterior a este está em Sublocação: Como Colocar no Contrato de Aluguel (/recursos/sublocacao-contrato-aluguel).
Perguntas frequentes
Posso sublocar uma sala comercial?
Pode, desde que tenha o consentimento prévio e escrito do locador, exigido pelo art. 13 da Lei 8.245/91, e desde que o contrato principal não proíba. Se o contrato proíbe, a saída é negociar um aditivo antes de sublocar. A sublocação pode ser total ou parcial, e o prazo dela nunca pode ultrapassar o prazo da locação principal.
Sublocação comercial precisa de autorização do proprietário?
Sim, e a autorização precisa ser prévia e por escrito. O art. 13, § 1º, é expresso ao dizer que não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar oposição, então silêncio informal não resolve. Existe o caminho do § 2º, em que o locatário notifica por escrito e o locador tem trinta dias para se opor formalmente, mas ele é um plano B: o mais seguro é a anuência assinada, anexada ao contrato de sublocação ou com o proprietário assinando como interveniente anuente.
Na sublocação comercial posso cobrar mais caro do que pago de aluguel?
Na regra geral, não. O art. 21 diz que o aluguel da sublocação não pode exceder o da locação, e ele está no capítulo da locação em geral, não na parte especial da locação residencial, por isso alcança também o imóvel comercial. O parágrafo único ainda permite ao sublocatário reduzir o aluguel até o limite legal. Há decisões que admitem valor superior em galerias e centros comerciais, quando o sublocador entrega serviços e arca com despesas próprias e o locador anuiu, mas é exceção estreita. O caminho mais seguro é discriminar serviços e despesas em rubricas separadas do aluguel.
Quem responde pelo aluguel se o sublocatário não pagar?
O sublocador. A sublocação não altera o contrato principal, então o locatário continua devendo o aluguel ao proprietário mesmo sem receber do sublocatário. O art. 16 cria uma responsabilidade apenas subsidiária do sublocatário perante o locador, limitada ao que ele deve ao sublocador e condicionada a este ter sido demandado. Solidariedade entre sublocador e sublocatário perante o proprietário só existe se estiver escrita no contrato, porque, pelo art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume.
O sublocatário tem direito à ação renovatória?
Tem, e na sublocação total ele é o único que pode exercer esse direito. O art. 51, § 1º, da Lei 8.245/91 diz que, no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. Na sublocação parcial, cada um busca a renovação da sua área. Em qualquer hipótese valem os requisitos do art. 51, contrato escrito por prazo determinado, cinco anos de prazo somado e três anos no mesmo ramo, e o prazo do § 5º para propor a ação, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor.
O que acontece com a sublocação se a locação principal acabar?
A sublocação acaba junto. O art. 15 determina que, rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Ou seja, o sublocatário não fica sem remédio, mas o remédio dele é contra quem sublocou, não contra o dono do imóvel. Por isso, antes de assinar, o sublocatário deve conferir a data de término do contrato principal e pedir cópia dele e dos aditivos.
MEI pode sublocar ou ser sublocatário de imóvel comercial?
Pode, nas duas pontas, porque a Lei 8.245/91 não restringe o porte de quem subloca. O que muda é a parte regulatória: o MEI precisa que o endereço aceite a atividade dele conforme o zoneamento do município e responde pelo próprio alvará de localização e funcionamento e pelas licenças da atividade, ainda que haja isenção de taxas. Alvará do sublocador não cobre a atividade do sublocatário. Confirme na prefeitura antes de assinar.
Contrato de sublocação comercial precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório para o contrato valer entre as partes. O reconhecimento de firma ou o registro em cartório de títulos e documentos acrescenta data certa e reforça a prova diante de terceiros. Já o registro na matrícula do imóvel só entra em cena quando se quer averbar cláusula de vigência em caso de venda ou o direito de preferência, o que depende do contrato principal e da concordância do proprietário. Em qualquer caso, o essencial é o documento escrito, assinado e acompanhado da anuência do locador.
Este conteúdo é informativo e traz a base legal da sublocação comercial na Lei 8.245/91 e no Código Civil. Cada operação tem detalhes próprios, principalmente quando envolve ponto valorizado, luvas, obras ou disputa sobre renovação, e nesses casos vale submeter o caso concreto a um profissional de sua confiança antes de assinar.