Renovação de Aluguel Comercial: Ação Renovatória e Direitos [2026]

A ação renovatória é um dos direitos mais importantes do empresário que aluga imóvel comercial. Ela permite renovar compulsoriamente o contrato de locação, mesmo que o proprietário não queira, garantindo a continuidade do negócio e protegendo o investimento realizado na formação do ponto comercial e da clientela.

Prevista nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a renovatória reconhece que o empresário investe tempo, dinheiro e esforço para desenvolver seu negócio naquele local específico. Perder o ponto comercial pode significar perdas financeiras significativas, justificando a proteção legal.

Importante: A ação renovatória não é automática. Você precisa cumprir requisitos específicos e propor a ação judicial dentro do prazo correto. Perder o prazo significa perder o direito à renovação compulsória!

O que é a Ação Renovatória?

A ação renovatória é um procedimento judicial especial que permite ao locatário comercial obter a renovação do contrato de locação por igual período (geralmente mais 5 anos), nas mesmas condições ou com aluguel atualizado ao valor de mercado. Trata-se de um direito potestativo: se os requisitos forem cumpridos e não houver exceção legal, o juiz deve conceder a renovação.

A fundamentação deste direito está no reconhecimento de que o ponto comercial tem valor econômico. O empresário que opera no mesmo local por anos desenvolve clientela, reputação e vínculos com a comunidade local. Forçá-lo a mudar de endereço causaria prejuízo desproporcional em relação ao direito de propriedade do locador.

Requisitos para Propor a Ação Renovatória

Para ter direito à renovação compulsória, o locatário deve cumprir quatro requisitos cumulativos estabelecidos pela Lei do Inquilinato:

Requisitos essenciais (todos devem ser cumpridos)

Contrato escrito por prazo determinado

O contrato atual (ou a soma de contratos consecutivos) deve totalizar no mínimo 5 anos ininterruptos. Contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram direito à renovatória. É fundamental ter documentação escrita e comprovação do prazo.

Exploração do mesmo ramo há 3 anos

Você deve estar explorando a mesma atividade comercial no imóvel por no mínimo 3 anos ininterruptos. Mudanças radicais de ramo (ex: de restaurante para academia) podem descaracterizar este requisito. Pequenas adaptações são aceitas (ex: pizzaria que vira restaurante italiano).

Propositura no prazo legal

A ação deve ser ajuizada entre 6 meses (mínimo) e 1 ano (máximo) antes do término do contrato. Este prazo é decadencial: se você perder, perde definitivamente o direito à renovação compulsória daquele contrato.

Cumprimento das obrigações contratuais

Você deve estar em dia com aluguéis, encargos e todas as demais obrigações do contrato. Inadimplência, mesmo que parcial, pode inviabilizar o direito à renovação. Mantenha sempre comprovantes de pagamento organizados.

Atenção ao prazo: Contratos que terminam em dezembro de 2026 devem ter a ação renovatória proposta entre dezembro de 2025 e junho de 2026. Marque essa data no calendário com antecedência!

Prazos da Ação Renovatória: Entenda a Janela de Propositura

O prazo para propor a ação renovatória é um dos aspectos mais críticos e que mais gera perda do direito por desconhecimento. Veja como calcular corretamente:

Exemplos práticos de cálculo do prazo

	Término do Contrato	Prazo MÍNIMO (6 meses antes)	Prazo MÁXIMO (1 ano antes)
31/12/2026	A partir de 01/07/2026	Até 31/12/2025	01/01/2026 a 30/06/2026
30/06/2027	A partir de 01/01/2027	Até 30/06/2026	01/07/2026 a 31/12/2026
31/03/2027	A partir de 01/10/2026	Até 31/03/2026	01/04/2026 a 30/09/2026

Se você propuser a ação antes de 1 ano do término (muito cedo), ela será considerada prematura e será extinta. Se propuser depois de 6 meses do término (muito tarde), será considerada intempestiva e você perderá o direito. Por isso, consulte um advogado com antecedência para calcular corretamente!

Como Somar Contratos Sucessivos

É comum que locatários comerciais renovem contratos amigavelmente várias vezes, resultando em períodos de 2 ou 3 anos cada. Para efeito de ação renovatória, esses contratos sucessivos podem ser somados, desde que cumpridos alguns requisitos:

Requisitos para somar contratos

Os contratos devem ser consecutivos, sem interrupção entre eles
Devem ser todos por prazo determinado e com forma escrita
Devem envolver as mesmas partes (locador e locatário)
Devem referir-se ao mesmo imóvel
A soma total deve atingir no mínimo 5 anos
A atividade comercial deve ser a mesma há pelo menos 3 anos

Exemplo prático: você assinou contrato de 2 anos em 2020, renovou por mais 2 anos em 2022, e novamente por 2 anos em 2024 (término em 2026). Somando os três contratos, você tem 6 anos de locação contínua, cumprindo o requisito de 5 anos. Se a atividade for a mesma desde 2020, você tem direito à renovatória.

Exceções: Quando o Locador Pode Recusar a Renovação

Mesmo que você cumpra todos os requisitos, a lei prevê situações em que o locador pode se opor legitimamente à renovação compulsória. São as chamadas 'exceções' ou defesas do locador:

Hipóteses legais de recusa (artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91)

Proposta de terceiro em condições melhores (locatário tem preferência para igualar a oferta)
Insuficiência da proposta de aluguel do locatário em relação ao valor de mercado
Uso próprio do locador ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente
Transferência de fundo de comércio do locador para o imóvel (deve explorar atividade no local)
Realização de obras determinadas pelo Poder Público que inviabilizem a locação
Realização de reformas que aumentem em pelo menos 50% a área ou o valor do imóvel

Atenção: Se o locador alegar uso próprio ou transferência de fundo de comércio mas não utilizar o imóvel para este fim em 3 meses, você terá direito a indenização por perdas e danos correspondente a 18 meses de aluguel!

Proposta de Terceiro: Direito de Preferência

Uma das exceções mais comuns é quando o locador apresenta proposta de terceiro interessado em alugar o imóvel por valor superior ou em melhores condições. Neste caso, você não perde automaticamente o direito à renovação. A lei garante o direito de preferência: você pode igualar a oferta do terceiro em 30 dias.

Como exercer o direito de preferência

Locador apresenta proposta de terceiro

Na contestação da ação renovatória, o locador deve apresentar proposta séria e real de terceiro interessado, com identificação completa e condições detalhadas (valor, prazo, garantias). Propostas genéricas ou simuladas não são válidas.

Você tem 30 dias para igualar

A partir da intimação judicial da proposta, você tem prazo de 30 dias para aceitar igualar as condições oferecidas pelo terceiro. Isso inclui não apenas o valor do aluguel, mas também prazo, garantias e demais condições.

Manifestação nos autos

Você deve manifestar expressamente nos autos do processo que aceita as condições da proposta do terceiro. Isso garante seu direito de preferência e afasta a exceção oposta pelo locador.

Valor do Aluguel na Renovação

Um dos pontos mais delicados da ação renovatória é a definição do valor do aluguel para o novo período. A lei estabelece que o aluguel será renovado 'por valor de mercado', o que gera frequentes disputas. Ambas as partes podem apresentar laudos periciais de avaliação do valor justo.

O juiz nomeará perito judicial para avaliar o imóvel e sugerir aluguel compatível com o mercado local, considerando características do imóvel, localização, estado de conservação e valores praticados em imóveis similares da região. Este laudo pericial geralmente é o que prevalece na sentença.

Dica estratégica: É comum as partes chegarem a acordo sobre o valor do aluguel durante o processo, evitando custos com perícia e agilizando a renovação. Mantenha-se aberto à negociação!

Procedimento da Ação Renovatória

A ação renovatória segue procedimento especial previsto na Lei do Inquilinato. Conheça as principais etapas:

Etapas do processo judicial

Petição inicial

O locatário (autor) ingressa com a ação no prazo correto, juntando o contrato atual, contratos anteriores (se for o caso), comprovantes de pagamento, alvará de funcionamento e documentos que comprovem a exploração do ramo há 3 anos.

Citação do locador

O locador (réu) é citado e tem prazo para contestar (15 dias), apresentando eventual exceção legal (proposta de terceiro, uso próprio, etc.) ou concordando com a renovação mediante ajuste de condições.

Contestação ou revelia

Se o locador não contestar no prazo, presume-se que aceita a renovação nas condições propostas pelo locatário. Se contestar, apresentará suas razões de defesa e eventual exceção.

Perícia (se necessário)

Havendo divergência sobre o valor do aluguel de mercado, o juiz nomeia perito judicial para avaliar o imóvel e sugerir valor justo. Ambas as partes podem indicar assistentes técnicos.

Sentença

O juiz analisa se os requisitos foram cumpridos, se há exceção procedente, define o valor do aluguel e as demais condições do novo contrato, que valerá pelo período renovado (geralmente 5 anos).

Custos da Ação Renovatória

Ingressar com ação renovatória envolve custos que devem ser considerados no planejamento. Os principais são:

Despesas processuais estimadas

Honorários advocatícios: variam conforme o valor do aluguel e a complexidade do caso (geralmente entre R$ 5.000 e R$ 20.000)
Custas judiciais iniciais: percentual sobre o valor da causa (12 meses de aluguel)
Perícia judicial: se houver divergência sobre valor de mercado (R$ 3.000 a R$ 10.000, dependendo da região)
Honorários periciais de assistente técnico: se você contratar perito particular para acompanhar
Honorários de sucumbência: se você perder total ou parcialmente, pode ter que pagar os honorários do advogado do locador

Apesar dos custos, a renovatória pode valer muito a pena quando o ponto comercial é estratégico e o fundo de comércio desenvolvido é valioso. Compare os custos do processo com o prejuízo de ter que mudar de local (perda de clientela, novos investimentos em adaptação, publicidade para divulgar novo endereço).

Alternativas à Ação Renovatória

Antes de ingressar judicialmente, considere alternativas que podem ser mais rápidas, econômicas e menos desgastantes:

Opções de negociação extrajudicial

Negociar renovação amigável com o locador antes do prazo final do contrato
Propor aumento gradual do aluguel em vez de salto brusco para valor de mercado
Oferecer melhorias de garantia (troca de fiador, aumento de caução) em troca de renovação
Aceitar cláusulas de reajuste mais frequente ou índice diferente
Propor contrato com prazo menor (3 anos) se o locador resistir a 5 anos
Usar mediação ou arbitragem para definir valor justo de aluguel (mais rápido que perícia judicial)

A renovação amigável é sempre preferível quando possível. Reserve a ação renovatória para casos em que o locador realmente se recuse a renovar ou exija condições abusivas. Um bom relacionamento com o locador facilita futuras negociações e evita desgastes desnecessários.

Precisa de um contrato de aluguel comercial bem estruturado para garantir seus direitos? Crie seu contrato profissional com o GeraContratos e tenha todas as cláusulas necessárias para proteger seu negócio e assegurar a possibilidade de renovação.

Criar contrato comercial

Perguntas Frequentes

Dúvidas comuns sobre renovação de contrato comercial

Se eu perder o prazo da ação renovatória, perco definitivamente o direito?

Sim, o prazo de 6 meses a 1 ano antes do término é decadencial. Se você propuser a ação fora deste intervalo (muito cedo ou muito tarde), perderá o direito à renovação compulsória daquele contrato específico. No entanto, se o locador concordar em renovar amigavelmente após o término, vocês podem celebrar novo contrato que, somado aos anteriores, gerará novo direito renovatório após 5 anos.

Posso propor ação renovatória se mudei de ramo de atividade?

Depende da mudança. A lei exige exploração do 'mesmo ramo' por 3 anos. Mudanças radicais (ex: de farmácia para oficina mecânica) descaracterizam o requisito. Mas evoluções naturais do negócio são aceitas (ex: lanchonete que vira restaurante, bazar que vira loja de roupas). O que importa é manter a essência da atividade comercial e a relação com a clientela formada. Casos limítrofes são analisados pelo juiz.

Se o locador vender o imóvel, perco o direito à renovação?

Não. A venda do imóvel não afeta seu direito à renovação. O novo proprietário (adquirente) assume a posição contratual do locador anterior, incluindo a obrigação de respeitar eventual ação renovatória. No entanto, você tem direito de preferência na compra: o locador deve oferecer o imóvel a você nas mesmas condições antes de vender para terceiro.

Quanto tempo dura o contrato renovado?

A lei não estabelece prazo fixo para o contrato renovado. Na prática, os tribunais geralmente concedem renovação por período igual ao do último contrato (se foi 5 anos, renova por mais 5). Porém, as partes podem acordar prazo diferente durante o processo. O importante é que, ao final deste novo período, se você cumprir os requisitos novamente, terá direito a nova ação renovatória.

Posso desistir da ação renovatória se encontrar imóvel melhor?

Sim, você pode desistir da ação a qualquer momento antes da sentença, desde que o locador concorde (se ele já contestou e apresentou reconvenção ou exceção, depende de concordância dele). Se desistir e o locador concordar, cada parte arcará com suas custas e honorários. É importante avaliar bem antes de propor a ação para evitar custos desnecessários.

Contrato por prazo indeterminado gera direito à renovatória?

Não. A ação renovatória exige contrato escrito por prazo determinado. Contratos indeterminados podem ser denunciados por qualquer parte a qualquer momento (com aviso prévio de 30 dias), não gerando a segurança necessária para o direito renovatório. Se você está em contrato indeterminado, negocie a transformação em determinado para passar a contar prazo para futura renovatória.

Garanta seu direito à renovação com um contrato comercial que já inclui prazo mínimo de 60 meses e cláusula de ação renovatória. O GeraContratos gera seu contrato em minutos, com todas as proteções legais.

Gerar contrato de aluguel comercial