Inquilino com Restritivo (SPC/Serasa) Posso Alugar? Guia Locador
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O candidato te passou o CPF, você consultou e viu um restritivo no SPC ou Serasa. A pergunta inevitável: alugo ou recuso? A resposta honesta é 'depende' — e este guia explica exatamente de quê.
Restritivo não é sinônimo de calote
Cerca de 65 milhões de brasileiros estão negativados (SPC 2025). Muitos pagaram dívida de cartão há 5 anos e nunca mais atrasaram. Outros estão com dívida ativa de R$ 40 mil. A diferença muda tudo.
Olhar apenas 'tem restritivo sim/não' ignora 90% da informação. O que importa é: valor, idade, tipo e comportamento recente.
Os 4 sinais que realmente pesam
Ao analisar o CPF de um candidato com restritivo, observe:
- Valor total das dívidas ativas: R$ 300 de conta de celular é diferente de R$ 15 mil de financiamento.
- Idade dos restritivos: dívida de 4 anos que ele pagou mês passado é sinal positivo; dívida de 60 dias em aberto é bandeira vermelha.
- Tipo de credor: banco/cartão é comum, FGTS ou imobiliária anterior indica risco específico de aluguel.
- Score de crédito: até 300 é alto risco, 300-500 é risco médio, 500-700 é médio-baixo, acima de 700 é baixo risco mesmo com restritivo antigo.
Renda é o fator que anula restritivos
Se a renda estimada é 4x ou mais o aluguel e o restritivo é antigo/pequeno, o risco real de calote cai drasticamente. Se a renda é 2x o aluguel e ele tem dívida ativa de R$ 10 mil, o risco é alto mesmo com score médio.
A regra prática do mercado: exige-se renda comprovada de pelo menos 3x o valor do aluguel. Para candidatos com restritivo, suba para 4x e considere garantia reforçada.
Quando recusar sem culpa
Recuse diretamente quando:
- Tem dívida ativa (não paga) com imobiliária, antigo locador ou FGTS.
- Score abaixo de 300 combinado com restritivo recente (últimos 12 meses).
- Renda estimada menor que 3x o aluguel.
- Ação judicial como réu em processo de cobrança ou despejo.
- Indicação de falecimento ou CPF irregular na Receita.
Nesses casos, a chance de inadimplência é alta e o custo de errar (3-6 meses sem receber + despejo + advogado) supera qualquer desconto emocional que você queira dar.
Quando alugar com segurança apesar do restritivo
Alugar é possível se o perfil for 'recuperação comprovada': restritivo antigo (2+ anos), valor baixo, renda confortável (4x+) e nenhuma dívida ativa recente. Nesse caso, exija garantia robusta:
Garantias que reduzem risco com candidato restritivo:
- Seguro-fiança com análise própria da seguradora (se reprovar, você já sabe).
- Caução de 3 meses de aluguel (limite legal, Art. 38 §1º da Lei 8.245/91).
- Fiador com score > 700, sem restritivo e renda 3x superior.
- Título de capitalização equivalente a 12 meses de aluguel.
Como consultar o CPF do inquilino legalmente
Você pode consultar o CPF do candidato desde que ele autorize expressamente (LGPD, Art. 7º). A prática correta é:
Processo em 3 passos:
- 1. Obter autorização escrita do candidato (ficha cadastral ou checkbox em sistema).
- 2. Rodar a consulta via bureau (Serasa, SPC, Boa Vista, BigDataCorp).
- 3. Guardar o registro da autorização com data, hora e IP por 5 anos.
No GeraContratos, a autorização é registrada automaticamente e o relatório consulta 6 bases em 30 segundos — sua primeira análise é grátis e não exige cadastrar o candidato como inquilino antes.
Antes de decidir, consulte o CPF do candidato e veja o quadro completo: score, valor das dívidas, idade, renda e processos. A primeira análise é por nossa conta.
O que NÃO fazer
Erros comuns que trazem problema:
- Pedir 'cópia do SPC' ao candidato — documento falsificável, não confie.
- Recusar apenas por 'tem nome sujo' sem olhar o detalhe — pode estar deixando bom inquilino de fora.
- Alugar 'no fiado' para parente ou indicação sem consultar — esse é o cenário com maior taxa de calote.
- Exigir garantia dupla ilegal (fiador + caução 3 meses + seguro) — Lei do Inquilinato permite só UMA modalidade principal.
Resumo da decisão
Matriz de decisão rápida:
- Restritivo + dívida ativa recente + renda insuficiente → recusar.
- Restritivo antigo + dívida quitada + renda 4x+ → alugar com garantia reforçada.
- Sem restritivo + renda 3x+ + score > 500 → alugar (cenário ideal).
- Sem restritivo mas renda 2x ou menos → avaliar com cautela, garantia obrigatória.
Perguntas frequentes
É discriminação recusar inquilino com restritivo?
Não. A Lei do Inquilinato (8.245/91) e a LGPD permitem ao locador avaliar a idoneidade financeira. Recusar por motivo objetivo (risco de inadimplência) é legal. Recusar por raça, religião, orientação sexual ou deficiência é que configura discriminação.
Quanto tempo dura um restritivo?
Legalmente, o credor pode manter o registro por até 5 anos contados da dívida. Após isso, o restritivo é removido automaticamente pelos bureaus — mesmo que a dívida não tenha sido paga.
Se ele pagou a dívida, posso alugar tranquilo?
Se pagou e saiu do SPC/Serasa, o risco histórico some do relatório. Mas confira: (a) quando pagou (se foi ontem, pode ser só pra entrar no seu imóvel), (b) se tem outras dívidas ativas que não entraram na baixa, (c) a renda atual. Pagar uma dívida não muda o perfil de comportamento.
Score de quanto é aceitável?
Mercado usa 500 como linha de corte em locações residenciais com garantia. Abaixo de 300, recusa quase sempre. Entre 300-500, alugue só com garantia robusta (seguro-fiança ou caução). Acima de 700, risco baixo mesmo com restritivo antigo.
Vale pagar análise ou olhar o SPC de graça?
O SPC grátis do candidato mostra só uma base (a do próprio SPC) e pode estar desatualizado. Uma análise completa via bureau cruza 6 bases (score, restritivos, renda estimada, processos judiciais, histórico de emprego, KYC) e custa R$ 9,90 avulso ou grátis na primeira vez no GeraContratos — barato perto de 6 meses sem receber aluguel.