Inquilino com Restritivo (SPC/Serasa) Posso Alugar? Guia Locador
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O candidato te passou o CPF, você consultou e viu um restritivo no SPC ou Serasa. A pergunta inevitável: alugo ou recuso? A resposta honesta é 'depende' — e este guia explica exatamente de quê.
Restritivo não é sinônimo de calote
Cerca de 65 milhões de brasileiros estão negativados (SPC 2025). Muitos pagaram dívida de cartão há 5 anos e nunca mais atrasaram. Outros estão com dívida ativa de R$ 40 mil. A diferença muda tudo.
Olhar apenas 'tem restritivo sim/não' ignora 90% da informação. O que importa é: valor, idade, tipo e comportamento recente.
Os 4 sinais que realmente pesam
Ao analisar o CPF de um candidato com restritivo, observe:
- Valor total das dívidas ativas: R$ 300 de conta de celular é diferente de R$ 15 mil de financiamento.
- Idade dos restritivos: dívida de 4 anos que ele pagou mês passado é sinal positivo; dívida de 60 dias em aberto é bandeira vermelha.
- Tipo de credor: banco/cartão é comum, FGTS ou imobiliária anterior indica risco específico de aluguel.
- Score de crédito: até 300 é alto risco, 300-500 é risco médio, 500-700 é médio-baixo, acima de 700 é baixo risco mesmo com restritivo antigo.
Renda é o fator que anula restritivos
Se a renda estimada é 4x ou mais o aluguel e o restritivo é antigo/pequeno, o risco real de calote cai drasticamente. Se a renda é 2x o aluguel e ele tem dívida ativa de R$ 10 mil, o risco é alto mesmo com score médio.
A regra prática do mercado: exige-se renda comprovada de pelo menos 3x o valor do aluguel. Para candidatos com restritivo, suba para 4x e considere garantia reforçada.
Quando recusar sem culpa
Recuse diretamente quando:
- Tem dívida ativa (não paga) com imobiliária, antigo locador ou FGTS.
- Score abaixo de 300 combinado com restritivo recente (últimos 12 meses).
- Renda estimada menor que 3x o aluguel.
- Ação judicial como réu em processo de cobrança ou despejo.
- Indicação de falecimento ou CPF irregular na Receita.
Nesses casos, a chance de inadimplência é alta e o custo de errar (3-6 meses sem receber + despejo + advogado) supera qualquer desconto emocional que você queira dar.
Quando alugar com segurança apesar do restritivo
Alugar é possível se o perfil for 'recuperação comprovada': restritivo antigo (2+ anos), valor baixo, renda confortável (4x+) e nenhuma dívida ativa recente. Nesse caso, exija garantia robusta:
Garantias que reduzem risco com candidato restritivo:
- Seguro-fiança com análise própria da seguradora (se reprovar, você já sabe).
- Caução de 3 meses de aluguel (limite legal, Art. 38 §1º da Lei 8.245/91).
- Fiador com score > 700, sem restritivo e renda 3x superior.
- Título de capitalização equivalente a 12 meses de aluguel.
Como consultar o CPF do inquilino legalmente
Você pode consultar o CPF do candidato desde que ele autorize expressamente (LGPD, Art. 7º). A prática correta é:
Processo em 3 passos:
- 1. Obter autorização escrita do candidato (ficha cadastral ou checkbox em sistema).
- 2. Rodar a consulta via bureau (Serasa, SPC, Boa Vista, BigDataCorp).
- 3. Guardar o registro da autorização com data, hora e IP por 5 anos.
No GeraContratos, a autorização é registrada automaticamente e o relatório consulta 6 bases em 30 segundos — sua primeira análise é grátis e não exige cadastrar o candidato como inquilino antes.
Antes de decidir, consulte o CPF do candidato e veja o quadro completo: score, valor das dívidas, idade, renda e processos. A primeira análise é por nossa conta.
O que NÃO fazer
Erros comuns que trazem problema:
- Pedir 'cópia do SPC' ao candidato — documento falsificável, não confie.
- Recusar apenas por 'tem nome sujo' sem olhar o detalhe — pode estar deixando bom inquilino de fora.
- Alugar 'no fiado' para parente ou indicação sem consultar — esse é o cenário com maior taxa de calote.
- Exigir garantia dupla ilegal (fiador + caução 3 meses + seguro) — Lei do Inquilinato permite só UMA modalidade principal.
Resumo da decisão
Matriz de decisão rápida:
- Restritivo + dívida ativa recente + renda insuficiente → recusar.
- Restritivo antigo + dívida quitada + renda 4x+ → alugar com garantia reforçada.
- Sem restritivo + renda 3x+ + score > 500 → alugar (cenário ideal).
- Sem restritivo mas renda 2x ou menos → avaliar com cautela, garantia obrigatória.
Perguntas frequentes
É discriminação recusar inquilino com restritivo?
Não. A Lei do Inquilinato (8.245/91) e a LGPD permitem ao locador avaliar a idoneidade financeira. Recusar por motivo objetivo (risco de inadimplência) é legal. Recusar por raça, religião, orientação sexual ou deficiência é que configura discriminação.
Quanto tempo dura um restritivo?
Legalmente, o credor pode manter o registro por até 5 anos contados da dívida. Após isso, o restritivo é removido automaticamente pelos bureaus — mesmo que a dívida não tenha sido paga.
Se ele pagou a dívida, posso alugar tranquilo?
Se pagou e saiu do SPC/Serasa, o risco histórico some do relatório. Mas confira: (a) quando pagou (se foi ontem, pode ser só pra entrar no seu imóvel), (b) se tem outras dívidas ativas que não entraram na baixa, (c) a renda atual. Pagar uma dívida não muda o perfil de comportamento.
Score de quanto é aceitável?
Mercado usa 500 como linha de corte em locações residenciais com garantia. Abaixo de 300, recusa quase sempre. Entre 300-500, alugue só com garantia robusta (seguro-fiança ou caução). Acima de 700, risco baixo mesmo com restritivo antigo.
Vale pagar análise ou olhar o SPC de graça?
A consulta gratuita do candidato mostra só uma base de dados e pode estar desatualizada. Uma análise completa via bureau de crédito cruza várias bases (score, restritivos, renda estimada, processos judiciais, histórico de emprego, KYC) por um valor baixo, barato perto de seis meses sem receber aluguel.