Reajuste de Aluguel 2026: Índices e Como Aplicar
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Todo proprietário que aluga imóvel sabe: uma vez por ano chega a hora de reajustar o aluguel. Mas qual índice usar em 2026? Como fazer a conta corretamente? E o que fazer quando o inquilino não aceita o novo valor? Neste guia, você encontra respostas diretas para todas essas perguntas, com exemplos práticos e um modelo de notificação pronto para usar.
Calcule seu reajuste em 30 segundos — IGPM ou IPCA atualizados, resultado pronto pra copiar no contrato.
Abrir calculadora grátisÍndices de reajuste de aluguel em 2026
Os dois índices mais usados para reajuste de aluguel no Brasil são o IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ambos são calculados mensalmente e refletem a inflação do período, mas medem coisas diferentes.
Valores acumulados em 12 meses (referência: marco 2026):
Índices acumulados atualizados:
- IGPM acumulado 12 meses: aproximadamente 4,5% (FGV)
- IPCA acumulado 12 meses: aproximadamente 5,2% (IBGE)
Esses valores são aproximados e mudam todo mes. Antes de aplicar o reajuste, consulte o valor exato no site da FGV (IGPM) ou do IBGE (IPCA) referente ao mes anterior ao aniversário do contrato.
IGPM vs IPCA: qual índice escolher para o contrato
A escolha do índice impacta diretamente quanto o aluguel vai subir (ou, em raros casos, cair) a cada ano. O IGPM, historicamente o mais usado em contratos de aluguel, é mais volátil porque inclui preços no atacado, cambio e commodities. Já o IPCA mede a inflação no varejo e tende a ser mais estável.
Comparativo entre IGPM e IPCA para reajuste de aluguel
| Característica | IGPM | IPCA | |
|---|---|---|---|
| Quem calcula | FGV (Fundacao Getúlio Vargas) | IBGE | |
| O que mede | Preços no atacado, varejo e construção | Preços ao consumidor final | |
| Volatilidade | Alta (pode disparar com dólar e commodities) | Moderada (reflete custo de vida real) | |
| Acumulado 2026 (aprox.) | 4,5% | 5,2% | |
| Uso em contratos | Tradicional, mas perdendo espaco | Cada vez mais adotado | |
| Risco para o proprietário | Pode ficar negativo em crises | Raramente fica negativo | |
| Previsibilidade | Baixa | Alta |
Dica prática: em 2020 e 2021, o IGPM chegou a acumular mais de 30%, tornando aluguéis impagáveis. Muitos proprietários tiveram que negociar reducoes. Desde então, o IPCA tem sido a escolha mais equilibrada para novos contratos.
Como calcular o reajuste de aluguel: passo a passo
O cálculo é simples, mas muita gente erra na hora de aplicar. Veja o passo a passo com um exemplo real usando um aluguel de R$ 1.500,00.
Etapas para calcular o reajuste corretamente:
Identifique a data de aniversário do contrato
É a data em que o contrato completa 12 meses. Se o contrato começou em 15/03/2025, o primeiro reajuste acontece em 15/03/2026.
Consulte o índice acumulado dos últimos 12 meses
Use o índice do mes anterior ao aniversário. Se o aniversário é em marco, pegue o acumulado até fevereiro. Exemplo: IPCA acumulado fev/2025 a fev/2026 = 5,2%.
Aplique a fórmula
Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + índice/100). Com R$ 1.500 e IPCA de 5,2%: R$ 1.500 x 1,052 = R$ 1.578,00.
Notifique o inquilino com 30 dias de antecedência
Envie a notificação por escrito informando o novo valor, o índice usado e a data em que passa a valer. Guarde o comprovante de envio.
No exemplo acima, o aluguel de R$ 1.500,00 reajustado pelo IPCA de 5,2% fica R$ 1.578,00. Se fosse pelo IGPM de 4,5%, o novo valor seria R$ 1.567,50. A diferença pode parecer pequena mes a mes, mas em 12 meses representa R$ 126,00.
Quando e como notificar o inquilino sobre o reajuste
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não define um prazo mínimo para notificação de reajuste, mas a boa prática e a maioria dos contratos estabelecem 30 dias de antecedência. Notificar com antecedência evita surpresas e reduz o risco de atrito com o inquilino.
Boas práticas na notificação:
- Envie a notificação por escrito (email com confirmacao de leitura, carta registrada ou mensagem com comprovante de recebimento)
- Informe claramente o valor atual, o índice aplicado, o percentual e o novo valor
- Indique a data a partir da qual o novo valor passa a valer
- Anexe a fonte oficial do índice (print do site da FGV ou IBGE)
- Mantenha tom cordial e profissional
Modelo de notificação de reajuste de aluguel
Use este modelo como base para notificar seu inquilino. Adapte os dados conforme seu contrato:
Prezado(a) [Nome do Inquilino], Conforme previsto na Cláusula [X] do contrato de locacao do imóvel situado em [Endereco completo], informamos que o aluguel será reajustado a partir de [data]. Valor atual: R$ 1.500,00 Índice aplicado: IPCA acumulado 12 meses (fev/2025 a fev/2026) Percentual de reajuste: 5,2% Novo valor do aluguel: R$ 1.578,00 O reajuste segue o índice previsto em contrato e reflete a variacao da inflação oficial do período. Ficamos à disposição para eventuais esclarecimentos. Atenciosamente, [Nome do Proprietário] [Data]
Guarde o comprovante de envio desta notificação. Em caso de disputa judicial, o proprietário precisa provar que comunicou o reajuste dentro do prazo.
Prefere baixar a notificação pronta? Gere o aviso de reajuste já preenchido com os dados do seu contrato.
Gerar aviso de reajusteO que fazer se o inquilino recusar o reajuste
Não é raro que inquilinos questionem o reajuste, especialmente quando o percentual é alto. Se isso acontecer, existem caminhos que o proprietário pode seguir antes de partir para medidas jurídicas.
Opções quando o inquilino recusa o reajuste:
- Negociar um reajuste intermediário: se o índice subiu muito (ex: IGPM de 15%), oferecer um meio-termo pode ser melhor do que perder o inquilino e ficar com o imóvel vazio
- Propor troca de índice: se o contrato usa IGPM e ficou alto, negociar a mudança para IPCA nos próximos anos
- Apresentar os dados oficiais: muitos inquilinos aceitam quando veem a fonte (site do IBGE ou FGV) e entendem que não é arbitrário
- Manter o reajuste contratual: se está previsto em contrato e o índice está correto, o proprietário tem direito ao reajuste. A recusa não cancela a obrigação
- Ação revisional de aluguel: em último caso, o proprietário pode entrar com ação judicial para exigir o reajuste (Art. 19 da Lei 8.245/91). Na prática, isso raramente é necessário para reajustes dentro do índice contratual
Um ponto importante: se o contrato preve o reajuste pelo índice X, o proprietário tem obrigação de usar aquele índice e não pode trocar unilateralmente para um maior. A mudança de índice exige acordo entre as partes e aditivo contratual.
Reajuste acima do índice: quando é possível
Existe uma diferença importante entre reajuste e revisão de aluguel. O reajuste anual segue o índice previsto no contrato e é aplicado automaticamente. A revisão, por outro lado, é a adequacao do aluguel ao valor de mercado e só pode ser solicitada após 3 anos de vigência do contrato (Art. 19 da Lei do Inquilinato).
Diferença entre reajuste e revisão:
- Reajuste anual: aplicação do índice contratual (IGPM ou IPCA). Automático, todo ano
- Revisão de aluguel: adequacao ao valor de mercado. Só após 3 anos, por acordo ou via judicial
- Na revisão, o proprietário pode pedir um aumento maior que o índice se provar que o aluguel está defasado em relação a imóveis semelhantes na regiao
Como o GeraContratos automatiza o reajuste
Calcular índices, lembrar datas de aniversário e enviar notificações manualmente funciona quando você tem 1 ou 2 imóveis. Mas conforme a carteira cresce, esse controle fica impossível de manter em planilhas.
O que o sistema de gestão faz por você:
- Calcula o reajuste automaticamente usando o índice previsto no contrato (IGPM ou IPCA)
- Alerta você com antecedência sobre a data de reajuste de cada contrato
- Gera a notificação de reajuste pronta para enviar ao inquilino
- Atualiza o valor do aluguel no sistema e nos boletos de cobrança
- Mantém o histórico de todos os reajustes aplicados em cada contrato
Em vez de consultar índices no site da FGV ou IBGE todo mes, você recebe o valor calculado e pronto para aplicar. Se gerencia mais de 3 imóveis, a automação não é luxo, é necessidade.
Erros comuns no reajuste de aluguel
Evite estes erros que podem causar problemas jurídicos:
- Usar o índice do mes errado: o correto é o acumulado até o mes anterior ao aniversário do contrato, não o do mes corrente
- Trocar o índice sem aditivo contratual: se o contrato preve IGPM, você não pode aplicar IPCA unilateralmente (mesmo que seja menor)
- Não notificar o inquilino: aplicar o reajuste no boleto sem aviso prévio gera conflito desnecessário
- Cobrar retroativo sem base contratual: se você esqueceu de aplicar o reajuste no aniversário, verifique se o contrato permite cobrança retroativa antes de tentar
- Aplicar reajuste em contrato com menos de 12 meses: o primeiro reajuste só ocorre após completar 12 meses de vigência
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
Posso reajustar o aluguel acima do IGPM ou IPCA?
No reajuste anual, não. O proprietário deve seguir o índice previsto no contrato. Para cobrar acima do índice, é necessário fazer uma revisão de aluguel, que só é permitida após 3 anos de contrato (Art. 19, Lei 8.245/91). A revisão pode ser feita por acordo entre as partes ou por ação judicial.
O inquilino pode se recusar a pagar o reajuste?
Se o reajuste segue o índice previsto no contrato e foi comunicado corretamente, o inquilino tem obrigação de pagar o novo valor. A recusa pode configurar inadimplência. No entanto, na prática, negociar é quase sempre melhor do que ir para o confronto jurídico.
E se eu esquecer de aplicar o reajuste no aniversário do contrato?
O direito ao reajuste não prescreve por esquecimento, mas a possibilidade de cobrar retroativamente depende do que está no contrato. Alguns contratos preveem aplicação automática, outros exigem notificação. O ideal é nunca perder a data e, caso tenha esquecido, aplicar a partir do próximo mes com comunicação formal ao inquilino.
O IGPM pode ser negativo? O que acontece com o aluguel?
Sim, o IGPM já ficou negativo em alguns meses. Se o acumulado de 12 meses for negativo, tecnicamente o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos contratos incluem cláusula de não redução (o aluguel não cai, apenas não sobe). Verifique se o seu contrato tem essa previsão.
Posso trocar o índice de IGPM para IPCA durante o contrato?
Sim, mas precisa de acordo entre proprietário e inquilino. A troca deve ser formalizada por meio de aditivo contratual assinado por ambas as partes. Não é possível mudar o índice unilateralmente.