Como Transferir Contratos de Aluguel da Imobiliária para Você [Passo a Passo]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Cancelar o contrato com a imobiliária é a parte fácil. A parte que trava muito proprietário é o que fazer com os contratos de locação que já existem: como avisar o inquilino, como mudar o pagamento, o que acontece com a caução e se é preciso refazer o contrato do zero. A resposta curta: não precisa refazer, só adequar.
O contrato de locação é entre proprietário e inquilino. A imobiliária atua como administradora, não como parte. Então quando ela sai, o contrato continua valendo nos mesmos termos. O que muda é o canal operacional: quem emite cobrança, quem recebe o pagamento, quem é avisado em caso de problema no imóvel.
Este guia mostra o passo a passo da transferência, o aditivo contratual que formaliza a mudança, e o que observar em cada tipo de garantia (caução, fiador, seguro-fiança, título de capitalização) para não deixar brecha legal aberta.
O que muda e o que não muda no contrato de locação
Contrato de locação antes e depois da saída da imobiliária:
| Item | Com imobiliária | Sem imobiliária | |
|---|---|---|---|
| Valor do aluguel | Mesmo | Mesmo | |
| Prazo do contrato | Mesmo | Mesmo | |
| Reajuste anual (índice e data) | Mesmo | Mesmo | |
| Garantia (caução, fiador, seguro) | Ativa | Ativa, sem renovar | |
| Canal de cobrança | Boleto imobiliária | PIX ou boleto do proprietário | |
| Quem recebe o pagamento | Imobiliária repassa | Direto pro proprietário | |
| Quem emite recibo | Imobiliária | Proprietário ou sistema | |
| Quem o inquilino aciona | Imobiliária | Proprietário direto |
A única mudança relevante do ponto de vista do inquilino é quem ele aciona e pra onde paga. Todo o resto do contrato segue exatamente igual. Por isso a formalização não precisa ser um novo contrato, basta um aditivo curto.
Aditivo contratual: o que precisa constar
O aditivo é um documento breve, de uma ou duas páginas, que altera um ponto específico do contrato original mantendo o restante intacto. Juridicamente, ele vale como parte integrante do contrato se estiver assinado pelas duas partes.
Informações obrigatórias no aditivo:
- Identificação das partes: nome, CPF e endereço do proprietário e do inquilino
- Referência ao contrato original: data de assinatura e endereço do imóvel
- Nova forma de pagamento: PIX, boleto, sistema, com dados bancários ou chave PIX
- Data a partir da qual vale a nova forma de pagamento
- Confirmação de que as demais cláusulas do contrato original permanecem inalteradas
- Local, data e assinatura de proprietário, inquilino e duas testemunhas
Modelo pronto de aditivo
ADITIVO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nº [XX] LOCADOR: [Nome], CPF [número], residente em [endereço]. LOCATÁRIO: [Nome], CPF [número], residente em [endereço]. As partes, já qualificadas no Contrato de Locação Residencial firmado em [data], cujo imóvel objeto está em [endereço], decidem de comum acordo formalizar o presente aditivo nos seguintes termos: Cláusula única. A partir de [data], fica alterada a forma de pagamento do aluguel mensal. O pagamento passa a ser realizado diretamente ao LOCADOR, por meio de: (a) chave PIX [chave]; (b) transferência bancária ao Banco [nome], Agência [número], Conta Corrente [número]; (c) boleto a ser emitido pelo LOCADOR ou por sistema por ele contratado. Fica revogada qualquer indicação anterior de canal de pagamento ou de administradora intermediária. As demais cláusulas do contrato original permanecem válidas e inalteradas. E por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente aditivo em duas vias de igual teor. [Cidade], [data]. ________________________ LOCADOR ________________________ LOCATÁRIO Testemunhas: 1. ____________________ CPF [número] 2. ____________________ CPF [número]
Imprima o aditivo em duas vias, assinem juntos, cada um fica com uma via. Se o inquilino estiver em outra cidade, envie por email com assinatura eletrônica. O GeraContratos inclui assinatura eletrônica com validade jurídica (Lei 14.063/2020) no plano Pro.
Mudança do canal de pagamento
Durante o aviso prévio com a imobiliária, o pagamento ainda vai pro canal antigo. Assim que o aviso vence, entra em vigor o novo canal, sempre a partir do primeiro vencimento seguinte. Não há sentido em dividir o mês entre dois canais, isso gera confusão e risco de duplicidade.
As opções mais comuns para quem assume a gestão direta são PIX recorrente (prático, sem custo), boleto gerado por banco digital ou sistema especializado e transferência bancária tradicional. Para vários imóveis, a automação via sistema compensa muito, porque o sistema gera o boleto todo mês, envia lembrete ao inquilino e registra o pagamento automaticamente.
Caução: o dinheiro fica com quem?
A caução é disciplinada pelo art. 38 da Lei do Inquilinato. Ela deve ficar depositada em caderneta de poupança em nome das partes (locador e locatário), remunerada pelos rendimentos da conta. A imobiliária é apenas depositária intermediária, o dinheiro nunca foi dela.
Se a caução está em conta conjunta proprietário-inquilino, basta confirmar com o banco que você continua como correntista e segue de pé. Se a imobiliária tinha a caução em conta própria, exija a transferência imediata para uma nova poupança conjunta entre você e o inquilino, com comprovante de transferência. Documente tudo.
Fiador, seguro-fiança e título de capitalização
Como cada garantia se comporta na transferência:
- Fiador: a figura do fiador é do contrato de locação, não da imobiliária. Continua vigente sem precisar notificação. Só exige aditivo se o fiador quiser sair ou se for trocado.
- Seguro-fiança: a apólice é contratada pelo inquilino com uma seguradora. A imobiliária costuma ser apenas o corretor intermediário. Ao sair, informe a seguradora por email da mudança de gestor e peça que envie os avisos diretamente ao inquilino e a você.
- Título de capitalização: funciona como caução bancária. O título é emitido em nome do inquilino e vinculado ao contrato. A troca de gestor não invalida nada, só precisa informar o banco emissor para atualizar o cadastro.
- Depósito livre: alguns contratos antigos usam depósito sem poupança remunerada. Isso é irregular pela Lei do Inquilinato, mas quando herdado, o dinheiro deve ser transferido pra conta conjunta corrigida, conforme obrigação legal.
Cronograma sugerido de transição
Calendário recomendado (assumindo aviso prévio de 30 dias):
Envie a carta de distrato à imobiliária
Com aviso prévio de 30 dias. Peça prestação de contas e confirmação de recebimento. O contrato com a imobiliária segue ativo nesse período.
Cadastre-se no sistema de gestão e configure o imóvel
Crie conta, cadastre o imóvel, o inquilino, o valor do aluguel, o índice de reajuste e a data de vencimento. Familiarize-se com o painel antes do corte.
Converse com o inquilino e envie o aditivo pra assinatura
Escolha um canal pessoal (WhatsApp ou ligação) pra explicar a mudança, e logo depois mande o aditivo por email ou impresso. Dê 5 a 7 dias pra ele ler e assinar.
Confirme recebimento do aditivo assinado e ajuste a poupança da caução
Com o aditivo assinado, vá ao banco para regularizar a conta poupança conjunta da caução, se necessário. Confirme rendimentos atualizados.
Fim do aviso prévio: gestão direta começa
Emita a primeira cobrança pelo novo canal. Envie ao inquilino com lembrete do vencimento. A partir daqui, o relacionamento direto está ativo.
Primeira prestação de contas interna
Confira que o pagamento caiu na data correta, o recibo foi emitido, e todos os dados batem. Se usar sistema, o relatório sai automático.
Perguntas frequentes sobre transferir contrato da imobiliária
Preciso refazer o contrato de aluguel pra assumir direto?
Não. O contrato original continua válido. O que muda é o canal de pagamento e quem representa o proprietário no dia a dia. Basta um aditivo simples, com uma única cláusula alterando o canal de pagamento e mantendo o restante intacto.
Posso transferir no meio do contrato ou só quando renovar?
A transferência pode acontecer a qualquer momento, independente da data de renovação. O contrato de locação não precisa ser renovado para mudar a gestão, apenas aditado. É por isso que o aditivo existe, pra mudanças pontuais sem mexer no resto.
O inquilino pode se recusar a assinar o aditivo?
Em tese, sim. Na prática, a mudança não altera direitos ou obrigações dele, apenas o canal de pagamento. Uma conversa clara antes do envio do aditivo resolve 99% dos casos. Se mesmo assim ele recusar, você pode depositar judicialmente o aluguel e forçar a regularização, mas raramente chega a esse ponto.
Como fica a emissão de notas e recibos depois da transferência?
Você passa a emitir os recibos diretamente. O GeraContratos gera recibo em PDF automaticamente a cada pagamento confirmado. Para pessoa jurídica (PJ ou PF com 4+ imóveis alugados), a partir de 2027 a emissão de NFS-e nacional passa a ser obrigatória, já considerando o regime do Portal Nacional NFS-e.
A imobiliária pode cobrar algo depois que eu já assumi?
Só pode cobrar o que foi contratualmente acordado até a data efetiva da rescisão. Depois disso, qualquer cobrança é indevida. Se aparecer boleto ou fatura pós-rescisão, recuse, peça por escrito a origem da cobrança e, se persistir, acione o Procon ou um advogado. Guarde a prestação de contas final como prova.