Imobiliária Não Repassa o Aluguel: O Que Fazer? [Guia Jurídico 2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O inquilino paga em dia. A imobiliária recebe. E o proprietário fica sem o repasse. Esse cenário acontece com mais frequência do que parece, e a maioria dos donos de imóvel descobre tarde, quando o atraso já passou de um mês ou o prejuízo começa a comprometer contas pessoais.
A boa notícia é que o proprietário tem o direito claro de receber o repasse no prazo, e a lei é dura com quem retém indevidamente valor alheio. Ao reter aluguel recebido do inquilino, a imobiliária pode responder tanto civilmente (devolução corrigida, juros e multa) quanto criminalmente (apropriação indébita, art. 168 do Código Penal, com pena de 1 a 4 anos).
Este guia mostra o que fazer em cada estágio: desde o primeiro atraso até a ação judicial, passando pela notificação extrajudicial, denúncia ao Creci e medidas de proteção pro futuro.
Prazo legal de repasse: quanto tempo a imobiliária pode segurar
Não existe prazo fixo em lei federal, mas o contrato de administração deve prever (e a maioria prevê): entre 3 e 7 dias úteis a partir da confirmação do pagamento do inquilino. O prazo mais comum é 5 dias úteis, e é o que o Creci e a jurisprudência consideram razoável quando o contrato é omisso.
Retenção acima do prazo contratual já configura descumprimento. Acima de 15 a 30 dias sem justificativa, começa a caracterizar apropriação indébita, principalmente se a imobiliária admitir ter recebido e não ter repassado.
Diferença entre atraso, retenção e apropriação indébita
Três situações que parecem iguais, mas têm consequências jurídicas distintas:
| Cenário | Característica | Caminho recomendado | |
|---|---|---|---|
| Atraso pontual | Até 5 dias após o prazo contratual, com justificativa clara | Cobrança por WhatsApp ou email registrado | |
| Retenção | Entre 5 e 30 dias sem repasse, sem resposta satisfatória | Notificação extrajudicial com prazo de 5 dias | |
| Apropriação indébita | Mais de 30 dias, ou imobiliária admite ter recebido e não repassa | Ação judicial + queixa-crime + denúncia ao Creci |
Passo 1: Cobrança administrativa por escrito
Na primeira ocorrência, o pedido por escrito resolve na maioria dos casos. Use email com recibo de leitura ou WhatsApp (as mensagens têm valor probatório, conforme jurisprudência consolidada). Peça posicionamento claro, incluindo data, valor, comprovante de que o inquilino pagou e previsão de repasse.
Nunca cobre só por telefone. Sem prova documental, você fica sem nada se a situação escalar. Toda conversa relevante precisa ter um rastro escrito, mesmo que curto, tipo: confirmação por email logo depois da ligação resumindo o que foi dito.
Passo 2: Notificação extrajudicial formal
Se a imobiliária não responde em 5 a 7 dias, envie uma notificação extrajudicial por carta com AR ou por cartório de títulos e documentos. A notificação por cartório tem mais peso porque é lavrada por oficial público, mas a carta com AR também funciona juridicamente.
A notificação extrajudicial deve conter:
- Dados completos das partes (proprietário e imobiliária, com CNPJ)
- Referência ao contrato de administração e ao imóvel
- Descrição objetiva da inadimplência: mês de referência, valor retido, data do pagamento pelo inquilino
- Prazo para regularização (5 a 10 dias)
- Aviso de que, em caso de não pagamento, serão tomadas as medidas cabíveis (ação judicial, queixa-crime, denúncia ao Creci)
- Cálculo do valor atualizado com juros de 1% ao mês e correção monetária
- Data, local e assinatura
Manter o tom firme mas formal. A notificação é também uma prova documental importante se o caso evoluir pra processo. Guarde o AR ou certidão do cartório como comprovante de envio.
Passo 3: Denúncia ao Creci do estado
O Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é o órgão que regulamenta a atividade imobiliária. Toda imobiliária legal tem registro no Creci do estado, e reter valor do proprietário é infração ética grave sujeita a advertência, multa, suspensão e até cassação do registro.
A denúncia é gratuita e pode ser feita online no site do Creci do seu estado. Basta preencher formulário, anexar contrato, comprovantes do pagamento pelo inquilino, histórico de cobrança e a notificação extrajudicial. O processo administrativo corre em paralelo à ação civil e serve como pressão adicional.
Passo 4: Ação judicial de cobrança
Se nada resolver, a via judicial é a saída. O proprietário pode entrar com ação de cobrança (Código Civil, art. 389) pedindo o valor retido, corrigido, com juros de mora e multa contratual se houver. O contrato de administração costuma ser considerado título executivo extrajudicial, o que agiliza a execução.
Em paralelo, se houver indícios claros de apropriação, cabe queixa-crime (apropriação indébita, art. 168 do Código Penal). A queixa-crime é um instrumento forte e leva o tema pra esfera criminal, com consequências pessoais pros sócios da imobiliária se condenados.
Contrate um advogado especialista em direito imobiliário pra essa etapa. O custo da honorários costuma ser recuperável no próprio processo, e a chance de êxito é alta quando há prova documental clara (comprovante do pagamento pelo inquilino + contrato de administração + notificação sem resposta).
Como se prevenir: saia da imobiliária
A melhor proteção contra problemas de repasse é eliminar o intermediário. Quando você administra direto, o pagamento do inquilino cai na sua conta, sem passar pelas mãos de terceiros. Os sistemas modernos fazem exatamente o que a imobiliária fazia: emitem boleto, enviam lembrete ao inquilino, geram recibo, aplicam reajuste automático e entregam relatório financeiro.
A diferença é o preço e o controle. Em vez de pagar 8% a 12% do aluguel a uma imobiliária que pode atrasar o repasse, você paga uma mensalidade fixa a partir de R$ 29,90, recebe o aluguel direto via PIX ou boleto, e monitora tudo em tempo real no painel.
Perguntas frequentes sobre imobiliária que não repassa o aluguel
Quanto tempo a imobiliária pode segurar o aluguel sem repassar?
O prazo é o que está no contrato de administração. Padrão de mercado é 3 a 7 dias úteis depois da confirmação do pagamento pelo inquilino. Se o contrato for omisso, a jurisprudência aceita 5 dias úteis como razoável. Acima disso, já cabe cobrança formal.
Posso processar a imobiliária criminalmente?
Sim, em caso de apropriação indébita (art. 168 do Código Penal). A pena é de 1 a 4 anos de reclusão mais multa. A queixa-crime é uma ação penal privada que o próprio proprietário move, via advogado. O ideal é juntar provas documentais robustas antes: contrato, comprovante de pagamento pelo inquilino, histórico de cobrança e notificação extrajudicial sem resposta.
E se o inquilino não pagou? A imobiliária também tem que repassar?
Não. A imobiliária só repassa o que efetivamente recebeu. Se o inquilino está inadimplente, ela tem obrigação de avisar o proprietário, adotar medidas de cobrança (notificação, eventual ação de despejo) e manter o proprietário informado. Mas pagamento que não entrou, não pode ser exigido como se tivesse entrado.
Posso descontar o repasse atrasado dos meses seguintes da taxa de administração?
Tecnicamente, compensação é possível quando há dívidas líquidas e recíprocas (Código Civil, art. 368). Mas na prática gera conflito e risco jurídico. O caminho mais seguro é cobrar formalmente o valor retido via notificação e, se necessário, ação judicial, em vez de fazer compensação unilateral.
A denúncia ao Creci faz a imobiliária fechar?
Em casos graves ou reincidentes, sim. O Creci tem poder para suspender ou cassar o registro de corretores responsáveis. Sem registro, a imobiliária não pode atuar legalmente. Mas o processo administrativo pode demorar meses. A denúncia é mais útil como ferramenta complementar à ação civil, não como substituta.
Depois que eu recebi o valor retido, posso sair da imobiliária sem multa?
Pode e deve. Descumprimento grave do contrato de administração, como retenção de valores, dá direito à rescisão imediata por culpa da imobiliária, sem multa nem aviso prévio. Envie carta de distrato citando o descumprimento e a notificação extrajudicial que você enviou, e feche o ciclo. A continuidade da relação só aumenta o risco de repetição.