Nota Fiscal de Aluguel: Como Emitir, Quando é Obrigatória e Modelos [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Emitir nota fiscal de aluguel gera dúvidas em muitos proprietários. Preciso emitir NF? Recibo basta? E se sou pessoa física? A resposta depende de quem é o locador (PF ou PJ), do tipo de locação (residencial ou comercial) e do município onde o imóvel está localizado.
Quando a nota fiscal de aluguel é obrigatória
Obrigatoriedade conforme tipo de locador
| Situação | NF obrigatória? | Documento alternativo | |
|---|---|---|---|
| Pessoa física → pessoa física (residencial) | Não | Recibo de aluguel é suficiente | |
| Pessoa física → pessoa jurídica | Não (mas a PJ pode exigir) | Recibo + retenção de IR na fonte pela PJ | |
| Pessoa jurídica → qualquer locatário | Sim | NFS-e (nota fiscal de serviço eletrônica) | |
| Imobiliária intermediando | Sim (a imobiliária emite) | NFS-e sobre a taxa de administração | |
| Aluguel comercial com retenção | Recomendado | Recibo detalhado com dados fiscais |
Regra prática: se você é pessoa física e aluga para pessoa física, basta emitir um recibo de aluguel. Se você tem CNPJ (empresa, holding, administradora), precisa emitir nota fiscal.
Diferença entre recibo e nota fiscal de aluguel
São documentos diferentes:
- Recibo de aluguel: documento particular que comprova o pagamento. Emitido pelo locador, sem valor fiscal. Aceito para dedução no IR do inquilino.
- Nota fiscal de serviço (NFS-e): documento fiscal eletrônico emitido via sistema da prefeitura. Tem valor fiscal, gera ISS e é obrigatório para PJ.
- RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo): usado quando PJ paga aluguel a PF. A PJ emite o RPA e faz a retenção do IR na fonte.
Para a maioria dos proprietários pessoa física, o recibo de aluguel é suficiente. Ele deve conter: nome e CPF do locador e locatário, endereço do imóvel, valor, mês de referência e assinatura.
Gere recibos de aluguel automaticamente. Use nosso gerador de recibo de aluguel para criar o documento com todos os campos obrigatórios em segundos.
Como emitir nota fiscal de aluguel (pessoa jurídica)
Passo a passo para PJ emitir NFS-e de aluguel:
Cadastre-se no sistema da prefeitura
Acesse o portal de NFS-e da prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Em São Paulo, por exemplo, é o sistema NFS-e da Secretaria da Fazenda Municipal.
Obtenha o certificado digital (se exigido)
Algumas prefeituras exigem certificado digital (e-CNPJ) para emissão de NFS-e. Verifique os requisitos do seu município.
Identifique o código de serviço correto
Locação de imóveis geralmente se enquadra no código 11.01 (locação de bens imóveis) da Lista de Serviços da LC 116/2003. Confirme com seu contador.
Preencha os dados da nota
Informe: tomador (inquilino), valor do aluguel, mês de referência, endereço do imóvel e alíquota de ISS (varia de 2% a 5% conforme o município).
Emita e envie ao inquilino
Após a emissão, a NFS-e fica disponível no portal da prefeitura. Envie uma cópia ao inquilino por e-mail ou disponibilize no painel de gestão.
Nota fiscal de aluguel residencial (pessoa física)
Se você é proprietário pessoa física e aluga um imóvel residencial para outra pessoa física, não precisa emitir nota fiscal. O que você precisa fazer:
Obrigações fiscais do locador pessoa física:
- Emitir recibo de aluguel mensal com todos os dados obrigatórios
- Recolher carnê-leão mensal se o aluguel ultrapassar a faixa de isenção do IR
- Declarar todos os aluguéis recebidos no Imposto de Renda anual
- Informar o imóvel na declaração de bens do IRPF
- Guardar todos os recibos por pelo menos 5 anos (prazo de fiscalização)
Simule quanto IR você paga sobre o aluguel recebido. Use nosso simulador de IR sobre aluguel para calcular o carnê-leão mensal e o imposto anual.
Nota fiscal de aluguel comercial
No aluguel comercial, a situação é mais complexa. Se o locador é PJ, a emissão de NFS-e é obrigatória. Se o locatário (inquilino) é PJ, ele deve reter IR na fonte sobre o aluguel pago a PF, independentemente de haver nota fiscal.
Especificidades do aluguel comercial:
- Locador PJ: emite NFS-e + recolhe ISS (2% a 5%)
- Locatário PJ pagando a PF: emite RPA + retém IR na fonte (tabela progressiva) + recolhe via DARF
- ISS sobre locação: a incidência do ISS sobre locação pura de imóvel é controversa. O STF já decidiu que locação de bem imóvel não é prestação de serviço, mas alguns municípios ainda cobram. Consulte seu contador.
- DIMOB: imobiliárias devem informar todas as locações na Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias
Implicações no Imposto de Renda
O que recibos e notas fiscais de aluguel impactam no IR:
- Para o locador (proprietário): aluguéis recebidos são renda tributável. Se PF, carnê-leão mensal + declaração anual. Se PJ, receita operacional.
- Para o locatário (inquilino) PF: aluguéis pagos são declarados como pagamentos efetuados (não dedutíveis, mas obrigatórios).
- Para o locatário PJ: aluguel pago é despesa dedutível. A NF ou recibo é o documento de suporte.
- Retenção na fonte: PJ que paga aluguel a PF retém IR na fonte conforme tabela progressiva. Valor retido entra como antecipação no IRPF do locador.
Automatize a emissão de recibos e o controle fiscal. Com o GeraContratos Imóveis, recibos são gerados automaticamente a cada pagamento, e você tem relatórios prontos para o IR. Comece grátis.
Perguntas frequentes
Recibo de aluguel substitui nota fiscal?
Para pessoa física locadora, sim. O recibo é o documento padrão e aceito pela Receita Federal para comprovar rendimentos de aluguel. Nota fiscal só é obrigatória quando o locador é pessoa jurídica.
Preciso emitir nota fiscal se alugo pelo Airbnb?
Se você é pessoa física, não. Os rendimentos do Airbnb são declarados como aluguel de temporada no carnê-leão e na declaração anual de IR. Se você tem CNPJ (empresa de hospedagem), precisa emitir NFS-e.
O inquilino pode exigir nota fiscal?
Se o locador é PJ, sim — a NF é obrigatória. Se o locador é PF, o inquilino pode exigir um recibo, mas não nota fiscal. O recibo deve conter dados completos para dedução no IR do inquilino.
Qual o ISS sobre aluguel de imóvel?
A locação pura de imóvel não incide ISS segundo o STF (RE 116.121). No entanto, se há serviços acessórios (administração, limpeza, portaria), pode haver ISS sobre esses serviços. Consulte seu contador e a legislação municipal.