Regras da Casa para Aluguel de Temporada: Modelo
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Regra da casa escrita no anúncio orienta o hóspede, mas não obriga ninguém. Para poder cobrar o descumprimento, a regra precisa estar no contrato assinado, com a consequência dita ali mesmo. Este guia traz o modelo pronto para copiar, separa o que é exigível do que é nulo mesmo escrito, e mostra onde o texto costuma falhar: a regra existe, mas o contrato não diz o que acontece quando ela é quebrada.
Regra no anúncio e cláusula no contrato não são a mesma coisa
O texto do anúncio descreve a oferta. A cláusula do contrato cria obrigação para quem assinou. Na prática, a diferença aparece quando o hóspede leva doze pessoas para um imóvel anunciado para quatro: se o limite estava só no anúncio, a discussão é sobre o que foi combinado; se estava no contrato assinado, com consequência escrita, existe base para cobrar.
A regra que não tem consequência escrita é um pedido, não uma obrigação. Toda regra da casa deveria vir seguida do que acontece se ela for descumprida: multa, retenção da caução até o valor do dano, ou rescisão com saída no mesmo dia.
Há duas formas de fazer isso funcionar. A primeira é escrever as regras como uma cláusula do próprio contrato. A segunda é criar um anexo de regras da casa e, no contrato, dizer que aquele anexo é parte integrante e que o hóspede declara ter recebido e lido. As duas funcionam. A cláusula no corpo do contrato costuma ser mais simples de sustentar, porque não depende de provar a entrega do anexo.
Número de ocupantes é a regra que mais gera prejuízo
Excesso de gente é o que consome o imóvel: mais desgaste, mais consumo de água e energia, mais reclamação de vizinho e mais risco de festa. É a regra que mais precisa estar escrita, e é a que mais aparece de forma vaga.
O que a cláusula deve trazer:
- O número máximo de ocupantes, em algarismo e por extenso
- Se crianças contam para esse limite
- Se visitas são permitidas, em qual horário e em qual quantidade
- Se pernoite de visitante é permitido
- A consequência do excesso: valor por pessoa excedente, por diária, ou rescisão
Vale registrar também que o número informado na reserva é o que o proprietário considerou para calcular o valor, o consumo e a limpeza. Isso ancora a cobrança do excedente em algo objetivo, e não em uma penalidade solta.
Festas, som e sossego da vizinhança
Perturbação do sossego alheio é contravenção penal, prevista no Art. 42 do Decreto-Lei 3.688/41. Em condomínio, o Art. 1.336, IV, do Código Civil obriga cada condômino a dar à unidade a mesma destinação da edificação e a não usar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, e a multa por comportamento antissocial está prevista no Art. 1.337.
O proprietário responde pela unidade perante o condomínio, mesmo quando quem faz barulho é o hóspede. Por isso a cláusula precisa dizer que o locatário responde pelas multas condominiais aplicadas em razão da conduta dele e das pessoas que ele levou.
Escreva de forma objetiva:
- Se festas e eventos são proibidos, e o que conta como evento
- Horário de silêncio, com hora de início e de fim
- Uso de caixa de som e instrumentos, dentro e fora do imóvel
- Responsabilidade por multa aplicada pelo condomínio ou pela administração
- Que a infração grave autoriza a rescisão e a saída, sem devolução proporcional
Animais de estimação
Não existe regra legal que obrigue o proprietário a aceitar animais na locação por temporada. A decisão é dele e o contrato registra a escolha. O que gera conflito é o silêncio: sem cláusula, o hóspede assume que pode e o proprietário assume que não.
Se aceitar, defina:
- Porte e quantidade de animais
- Ambientes onde o animal não pode ficar, como camas e sofás
- Se há taxa adicional e se ela cobre limpeza específica
- Que o hóspede responde por dano causado pelo animal, inclusive a terceiros
- Se a regra do condomínio impõe restrição de circulação em áreas comuns
Se não aceitar, escreva a proibição e a consequência. Um imóvel com hóspede alérgico na semana seguinte é um problema real, e a cláusula é o que sustenta a cobrança da limpeza extraordinária.
Proibir fumar dentro do imóvel
A Lei 12.546/2011 proíbe fumar em recinto coletivo fechado. Um imóvel alugado por temporada, ocupado por uma família, não é recinto coletivo, então a proibição de fumar dentro dele nasce do contrato, não da lei. Escreva a regra, aponte onde é permitido, se em algum lugar, e diga que o cheiro impregnado em cortina, estofado e colchão é dano indenizável, porque a limpeza necessária é mais cara que a comum.
Check-in, check-out e atraso na saída
Horário parece detalhe e é o que mais quebra a operação, porque uma saída atrasada atrasa a limpeza e a entrada seguinte. A cláusula precisa de hora, tolerância e preço do atraso.
O atraso na saída tem um risco maior que a diária extra. Pelo Art. 50 da Lei 8.245/91, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias findo o prazo, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e o contrato só pode ser denunciado depois de trinta meses do início. Registre no contrato a oposição expressa à permanência após o término.
Danos, caução e o que se pode descontar
A caução cobre dano ao imóvel e aos móveis. Para o desconto ser defensável, é preciso ter contra o que comparar, e é aí que entra o inventário. O Art. 48, parágrafo único, da Lei do Inquilinato obriga o contrato de imóvel mobiliado a descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.
O que a cláusula de danos precisa dizer:
- Que o desgaste natural do uso normal não é dano
- Que a apuração se faz comparando com o inventário assinado na entrada
- Prazo para o proprietário informar o dano e apresentar orçamento ou nota
- Prazo para devolver a caução, ou o saldo dela, depois da saída
- Que a caução não se confunde com multa por cancelamento nem com a taxa de limpeza
Lembre também que o Art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caução em dinheiro e fiador juntos é nulidade, e o Art. 43, II, trata a exigência de duas como contravenção penal.
O que não vale, mesmo escrito no contrato
Modelos que circulam prontos costumam trazer poderes que a lei não dá ao proprietário. Escrever não valida: a cláusula é nula e a conduta pode configurar exercício arbitrário das próprias razões, do Art. 345 do Código Penal.
Fora do contrato, e fora da prática:
- Trocar a fechadura ou mudar a senha da porta para tirar quem está dentro
- Cortar água, energia, gás ou internet para forçar a saída
- Reter mala, documento ou pertence do hóspede como garantia de pagamento
- Retomar o imóvel pela força ou dispensando a ação judicial
- Entrar no imóvel durante a estadia sem aviso e sem hipótese prevista no contrato
O que é legítimo: exigir a saída na data e hora combinadas, prever multa pelo atraso, rescindir o contrato por infração grave e, se o ocupante resistir, buscar a retomada pela via judicial. Também é legítimo prever acesso do proprietário em caso de emergência, desde que a hipótese e a forma de aviso estejam escritas.
Modelo de regras da casa para copiar
Adapte ao seu imóvel. Cada item abaixo pode virar um parágrafo da cláusula de regras de uso, e o que não se aplicar deve ser apagado, não deixado em branco.
Regras de uso do imóvel
- Ocupação limitada a X pessoas, incluídas crianças, conforme informado na reserva
- Visitas permitidas apenas entre X e Y horas, sem pernoite, limitadas a Z pessoas
- Festas, eventos e reuniões com som amplificado são proibidos
- Silêncio das 22h às 8h, dentro e nas áreas externas do imóvel
- Animais de estimação permitidos apenas mediante autorização prévia por escrito
- É proibido fumar dentro do imóvel, permitido apenas nas áreas externas
- Churrasqueira e piscina de uso exclusivo dos hóspedes, sempre com supervisão de adulto
- Check-in a partir das 15h e check-out até as 11h, com tolerância de 30 minutos
- Após a tolerância, será cobrado o valor de uma diária integral por dia ou fração
- O locatário responde por multas aplicadas pelo condomínio em razão de sua conduta
- Lixo separado e descartado no local indicado antes da saída
- Móveis e utensílios conferidos no inventário assinado na entrada
- Danos comunicados ao proprietário em até 24 horas da ocorrência
- Chaves, controles e tags devolvidos na saída, sob pena de cobrança da reposição
- É vedado sublocar, ceder ou emprestar o imóvel a terceiros
Perguntas frequentes
As regras do anúncio valem sem estar no contrato?
Elas descrevem a oferta e ajudam a interpretar o que foi combinado, mas quem cria obrigação exigível é o contrato assinado. Para cobrar o descumprimento, escreva a regra e a consequência dela no contrato, ou faça um anexo declarado parte integrante.
Posso cobrar por hóspede a mais do que o combinado?
Sim, se o contrato disser o limite e o valor por pessoa excedente. Sem essa previsão, a cobrança vira negociação. Registre também se crianças contam no limite, porque é a dúvida mais comum.
Posso proibir animais?
Sim. Não há norma que obrigue o proprietário a aceitar animais na locação por temporada. A escolha é dele e precisa estar escrita, porque o silêncio é o que gera o conflito na chegada.
O hóspede fez festa e o condomínio me multou. Quem paga?
Perante o condomínio, o proprietário responde pela unidade. Para repassar ao hóspede, o contrato precisa prever que ele responde pelas multas aplicadas em razão da conduta dele e de seus acompanhantes. Sem cláusula, o repasse fica difícil de sustentar.
Posso entrar no imóvel durante a estadia para verificar as regras?
Durante a locação, a posse é do locatário. Entrar sem aviso e sem hipótese prevista no contrato é invasão da esfera dele. Se quiser acesso para manutenção ou emergência, escreva a hipótese, a forma de aviso e a antecedência.
O hóspede não saiu no horário. O que fazer?
Cobre o que o contrato prevê para o atraso e manifeste por escrito a oposição à permanência. Não troque a fechadura, não corte serviços e não retire pertences: isso é nulo como cláusula e pode configurar crime. Se a permanência se prolongar, a retomada se faz pela via judicial, e o prazo de trinta dias do Art. 50 precisa ser observado.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado para o seu caso. Convenções de condomínio e regras municipais podem impor limites adicionais ao uso do imóvel.