Contrato para Anfitrião de Airbnb: Quando Você Precisa
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
A reserva na plataforma cobra o hóspede e registra as datas, mas não é o contrato de locação. Ela não descreve os móveis que ficam no imóvel, não registra o estado em que eles estavam, não fixa o prazo do Art. 48 da Lei do Inquilinato e não diz o que acontece se o hóspede não sair no dia combinado. Quem aluga por temporada e quer poder cobrar um dano ou retomar o imóvel no prazo precisa de um contrato escrito, além da reserva.
O que a reserva cobre e o que ela não cobre
A plataforma é intermediária: ela conecta as partes, processa o pagamento e oferece um programa próprio de cobertura, com regras e limites definidos por ela. A relação locatícia continua sendo entre o anfitrião e o hóspede, e é essa relação que a Lei 8.245/91 regula quando a estadia é uma locação por temporada.
Reserva na plataforma e contrato de temporada
| Item | Reserva na plataforma | Contrato de temporada | |
|---|---|---|---|
| Datas de entrada e saída | Sim | Sim, com horário de check-in e check-out | |
| Valor e forma de pagamento | Sim, no fluxo da plataforma | Sim, com sinal e saldo se as partes quiserem | |
| Descrição dos móveis e do estado deles | Não | Obrigatória quando o imóvel é mobiliado | |
| Número máximo de hóspedes | Sim, como limite do anúncio | Sim, como obrigação contratual | |
| Regras da casa oponíveis ao hóspede | Como texto do anúncio | Como cláusula assinada | |
| Caução para cobrir danos | Depende do programa da plataforma | Cláusula própria, prevista no Art. 49 | |
| Oposição expressa à permanência após o prazo | Não | Cláusula do Art. 50 | |
| Foro para discutir o contrato | Termos da plataforma | Definido pelas partes |
Na maior parte das estadias nada disso é usado. O problema aparece nas exceções: o hóspede queima o cooktop, some com a TV, leva 12 pessoas para um imóvel anunciado para 4, ou simplesmente não vai embora. Nessas horas, o que existe de prova é o que estava escrito e assinado.
O que o STJ decidiu sobre estadia curta em condomínio
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e uniformizou o entendimento da corte sobre estadias curtas ofertadas em plataformas dentro de condomínios residenciais.
Decisão: a exploração econômica reiterada de contratos atípicos de curta estadia descaracteriza a destinação residencial da unidade. Para essa utilização, é preciso aprovação da assembleia por dois terços dos condôminos, na forma do Art. 1.351 do Código Civil.
O tribunal não disse que alugar o próprio imóvel é proibido. Disse que a oferta habitual e profissional de estadias curtas, em prédio cuja destinação é residencial, muda o uso da edificação, e mudança de destinação depende de deliberação qualificada. Antes desse julgamento, a referência era a decisão da Quarta Turma no REsp 1.819.075/RS, de 2021, que já admitia a proibição quando a convenção previa destinação residencial.
Consequência prática para quem anuncia: antes de estruturar a operação, leia a convenção do seu condomínio e verifique se há deliberação de assembleia sobre o assunto. Casa, sítio, chalé e imóvel fora de condomínio não entram nessa discussão.
Hospedagem atípica não é locação por temporada
O ponto mais útil do julgado, e o que quase nenhum texto sobre o tema explica, é a distinção que o STJ fez entre três figuras diferentes.
As três figuras e o que rege cada uma:
- Locação por temporada: prazo determinado de até 90 dias, para residência temporária do locatário, regida pela Lei 8.245/91 (Arts. 48 a 50).
- Hospedagem hoteleira: prestação de serviço de hospedagem com licenças e serviços próprios, regida pela Lei 11.771/2008.
- Contrato atípico de curta estadia: não é nem uma nem outra, e foi essa figura que o STJ analisou no julgamento de 2026.
Os indicadores que o tribunal apontou para reconhecer a hospedagem atípica são a frequência e a habitualidade com que o imóvel é disponibilizado, a ausência de quantidade mínima de diárias, a oferta fracionada de quartos a pessoas sem vínculo entre si e o oferecimento de serviços ao ocupante, como limpeza diária, recepção e lavanderia.
Uma estadia contratada por escrito, com prazo determinado, locatário identificado, finalidade declarada e inventário dos móveis, tem exatamente as características que o Art. 48 descreve. Isso não é um passe livre: o tribunal analisa o caso concreto, e a habitualidade pesa. Mas escrever o contrato é o que documenta a natureza da operação. Sem contrato nenhum, sobra apenas o extrato da plataforma para descrever o que foi contratado.
O inventário dos móveis é exigência da lei
Art. 48, parágrafo único: No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
É a única obrigação formal que a Lei do Inquilinato impõe especificamente ao contrato de temporada, e é justamente a que o anúncio da plataforma não cumpre. Sem a lista e sem o estado de conservação registrado, discutir depois se o sofá já tinha aquela mancha é discutir palavra contra palavra.
O inventário fica muito mais forte com:
- Fotos datadas de cada ambiente, feitas no dia da entrega das chaves
- Contagem de itens que somem com facilidade, como jogos de cama, toalhas e talheres
- Estado dos eletrodomésticos, com marca e observação de defeito preexistente
- Leitura dos medidores de água, luz e gás, quando as contas não estão incluídas
- Assinatura do hóspede no mesmo documento em que o inventário está
Quanto o anfitrião pode cobrar antecipado
Na locação comum, cobrar aluguel adiantado é contravenção penal. O Art. 43, III, da Lei 8.245/91 tipifica a conduta e abre exceção expressa para a locação para temporada. E o Art. 49 confirma: o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e ainda exigir garantia.
Na temporada, receber o valor integral antes da entrada é permitido por lei, e receber a garantia junto também. Essa combinação é uma particularidade do regime de temporada, não vale na locação residencial comum.
Garantia: só uma modalidade por contrato
O Art. 37, parágrafo único, proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o Art. 43, II, trata a exigência de duas como contravenção penal. Exigir caução em dinheiro e ainda um fiador é o erro mais comum de contrato improvisado.
O que não é modalidade de garantia pode conviver com a caução. Pagamento antecipado é preço, não garantia, e por isso o Art. 49 permite os dois juntos. Vale registrar também o prazo e a forma de devolução da caução após a saída, com a hipótese de retenção proporcional ao dano apurado no inventário.
O prazo de 30 dias que vira uma locação de 30 meses
Este é o risco mais caro do aluguel por temporada, e o menos conhecido. Pelo Art. 50, se o hóspede permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois do prazo, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado. O pagamento antecipado deixa de ser exigível e, pelo parágrafo único, o locador só pode denunciar o contrato depois de trinta meses do início.
Uma estadia de sete dias vira, na prática, uma locação que você não consegue encerrar por dois anos e meio. A proteção é simples e depende de duas coisas: registrar no contrato a oposição expressa à permanência após o término, e agir dentro dos trinta dias, por escrito, se o hóspede não sair.
Cláusulas que não valem, mesmo escritas
Modelos que circulam na internet trazem cláusulas que dão ao anfitrião poderes que a lei não dá. Escrever não resolve: a cláusula é nula e a conduta pode configurar exercício arbitrário das próprias razões, previsto no Art. 345 do Código Penal.
Não escreva, e não faça:
- Trocar a fechadura ou alterar a senha da porta para tirar o hóspede
- Cortar água, energia, gás ou internet para forçar a saída
- Reter a bagagem, os documentos ou os pertences do hóspede até ele pagar
- Retomar o imóvel pela força ou independentemente de ordem judicial
- Impedir o acesso de quem está regularmente ocupando o imóvel
O que é legítimo escrever: exigir a saída na data e no horário combinados, sem necessidade de aviso prévio, e prever consequência financeira para o atraso. A retomada, se o hóspede resistir, se faz pela via judicial.
Checklist antes de receber o hóspede
Antes de entregar as chaves
- Prazo dentro dos 90 dias e finalidade da estadia declarada no contrato
- Inventário dos móveis com estado de conservação e fotos do dia
- Número máximo de ocupantes e regra sobre visitas e festas
- Horário de check-in e de check-out, com regra para atraso
- Uma única modalidade de garantia, com prazo de devolução definido
- Responsabilidade por danos ao imóvel, ao mobiliário e à vizinhança
- Cláusula de oposição à permanência após o término, pelo Art. 50
- Política de cancelamento escrita, com o que é retido em cada prazo
- Convenção do condomínio verificada, se o imóvel for em prédio
- Contrato assinado pelas duas partes antes da entrada
Perguntas frequentes
Preciso de contrato se já tenho a reserva no Airbnb?
A reserva não substitui o contrato para o que importa em caso de problema: descrição dos móveis e do estado deles, número de ocupantes, regras de uso, caução e a oposição à permanência após o prazo. Para estadias sem intercorrência, a reserva basta. Para poder cobrar dano ou retomar o imóvel no prazo, o contrato escrito é o que serve de prova.
O condomínio pode proibir meu apartamento no Airbnb?
Pelo REsp 2.121.055/MG, julgado pela Segunda Seção do STJ em maio de 2026, a oferta habitual de estadias curtas muda a destinação da unidade e depende de aprovação de dois terços dos condôminos, na forma do Art. 1.351 do Código Civil. Verifique a convenção e as atas de assembleia antes de anunciar.
Posso cobrar o valor total antes do hóspede chegar?
Sim. O Art. 49 da Lei 8.245/91 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos na locação para temporada, e o Art. 43, III, exclui expressamente a temporada da contravenção de cobrança antecipada.
Posso exigir caução e fiador juntos?
Não. O Art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o Art. 43, II, trata a exigência de duas como contravenção penal. Escolha uma. Pagamento antecipado não conta como garantia e pode conviver com ela.
E se o hóspede não sair no dia do check-out?
Manifeste a oposição por escrito imediatamente e não deixe passar trinta dias. Pelo Art. 50, a permanência por mais de trinta dias sem oposição do locador presume a locação prorrogada por tempo indeterminado, e o contrato só pode ser denunciado depois de trinta meses do início. A retirada do ocupante que resiste se faz pela via judicial, nunca por conta própria.
Qual o prazo máximo do contrato de temporada?
Noventa dias, pelo Art. 48. Acima disso a locação deixa de ser temporada e passa a seguir o regime da locação residencial comum, com as regras de prazo, garantia e denúncia da Lei do Inquilinato.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado para o seu caso concreto. Decisões judiciais mudam e a convenção de cada condomínio é diferente.