Acordo de Dívida de Aluguel Atrasado: Modelo e Como Fazer [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Quando o inquilino acumula meses de aluguel atrasado, o proprietário enfrenta uma decisão difícil: negociar um acordo ou partir direto para a ação de despejo. Na maioria dos casos, o acordo extrajudicial é a melhor escolha. É mais rápido, mais barato e mantém a relação viável caso o inquilino realmente tenha condição de pagar.
Mas o acordo precisa ser feito corretamente. Um documento mal redigido, sem os elementos obrigatórios, vira papel sem valor em qualquer tribunal. Neste guia, você vai encontrar um modelo pronto de acordo de dívida de aluguel, aprender a calcular juros e multa corretamente e conhecer os erros que podem invalidar o documento.
Quando negociar e quando partir para o despejo
Negociar um acordo faz sentido quando o inquilino demonstra boa-fé e capacidade de pagar, mesmo que parceladamente. Partir para o despejo faz sentido quando o inquilino desapareceu, se recusa a negociar ou já descumpriu acordos anteriores.
Sinais de que vale negociar:
- O inquilino procurou você proativamente para falar sobre o atraso
- A inadimplência é recente (até 3 meses) e não é um padrão recorrente
- O inquilino apresenta comprovação de que a situação que causou o atraso é temporária (demissão com recolocação, doença com recuperação)
- O imóvel está bem conservado e o inquilino cumpre as demais obrigações contratuais
- O custo da ação de despejo (advogado + custas + imóvel vazio) é desproporcional à dívida
Sinais de que é melhor partir para o despejo:
- O inquilino não responde mensagens e não atende ligações há mais de 15 dias
- Já houve acordo anterior que foi descumprido
- A dívida ultrapassa 4 meses de aluguel sem nenhuma parcial
- O inquilino demonstra má-fé (sublocou sem autorização, danificou o imóvel)
- O imóvel tem alta demanda e será facilmente realugado após a desocupação
Elementos obrigatórios do acordo de dívida
Para que o acordo de dívida tenha validade jurídica e possa ser executado em juízo caso seja descumprido, ele precisa conter elementos específicos. A ausência de qualquer um deles pode transformar o documento em mera declaração de intenções sem força executiva.
O que o acordo deve conter obrigatoriamente:
- Qualificação completa das partes (nome, CPF, RG, endereço do locador e do locatário)
- Identificação do imóvel objeto da locação (endereço completo, número do contrato)
- Discriminação da dívida: meses em atraso, valor original de cada aluguel, encargos devidos
- Valor total consolidado da dívida (principal + multa + juros + correção)
- Condições de pagamento: número de parcelas, valor de cada parcela, datas de vencimento
- Cláusula de vencimento antecipado: se uma parcela não for paga, toda a dívida remanescente vence imediatamente
- Cláusula de multa por descumprimento do acordo (geralmente 10% sobre o saldo devedor)
- Reconhecimento expresso da dívida pelo inquilino (confissão de dívida)
- Local, data e assinatura de ambas as partes com duas testemunhas
Dica jurídica: quando o acordo inclui confissão de dívida expressa e assinatura de duas testemunhas, ele se torna título executivo extrajudicial (Art. 784, III do Código de Processo Civil). Isso significa que, em caso de descumprimento, você pode executar a dívida diretamente sem precisar de processo de conhecimento, economizando meses de tramitação.
Modelo de acordo de dívida de aluguel atrasado
Abaixo, um modelo completo de acordo de confissão de dívida e parcelamento de aluguéis atrasados. Adapte os dados para sua situação específica. Se a dívida for grande (acima de R$ 10.000), considere validar o texto com um advogado antes de assinar.
TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E ACORDO DE PARCELAMENTO DE ALUGUÉIS Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo qualificadas: CREDOR/LOCADOR: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG n.º [número] e CPF n.º [número], residente e domiciliado(a) na [endereço completo]. DEVEDOR/LOCATÁRIO: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG n.º [número] e CPF n.º [número], residente e domiciliado(a) no imóvel objeto da locação, situado na [endereço completo do imóvel]. CLÁUSULA 1ª - DO RECONHECIMENTO DA DÍVIDA: O DEVEDOR reconhece expressamente que é devedor ao CREDOR da quantia de R$ [valor total] ([valor por extenso]), referente aos aluguéis vencidos e não pagos dos meses de [mês/ano] a [mês/ano], conforme discriminação: [Mês 1]: R$ [valor] (aluguel) + R$ [valor] (multa 2%) + R$ [valor] (juros 1% a.m.) = R$ [subtotal]; [repetir para cada mês]. Total da dívida confessada: R$ [valor total]. CLÁUSULA 2ª - DO PARCELAMENTO: O DEVEDOR pagará o valor total de R$ [valor] em [número] parcelas mensais e consecutivas de R$ [valor da parcela], vencendo a primeira em [data] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. CLÁUSULA 3ª - DA FORMA DE PAGAMENTO: Os pagamentos serão realizados via [boleto bancário/PIX para chave específica/depósito em conta], conforme dados: [dados bancários ou chave PIX]. CLÁUSULA 4ª - DO VENCIMENTO ANTECIPADO: O inadimplemento de qualquer parcela do presente acordo acarretará o vencimento antecipado de todas as parcelas restantes, tornando-se imediatamente exigível a totalidade do saldo devedor. CLÁUSULA 5ª - DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO: Em caso de descumprimento deste acordo, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor remanescente, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo [IGP-M/IPCA]. CLÁUSULA 6ª - DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: O presente acordo não altera as demais cláusulas do contrato de locação vigente. O DEVEDOR permanece obrigado ao pagamento dos aluguéis vincendos nas datas e valores originais, independentemente do parcelamento aqui pactuado. CLÁUSULA 7ª - DA EXECUÇÃO: As partes reconhecem que este instrumento constitui título executivo extrajudicial, nos termos do Art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil, podendo ser levado à execução judicial em caso de descumprimento. CLÁUSULA 8ª - DO FORO: Fica eleito o foro da comarca de [cidade/UF] para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste instrumento. E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas. [Cidade], [dia] de [mês] de [ano]. ____________________________ CREDOR/LOCADOR ____________________________ DEVEDOR/LOCATÁRIO Testemunha 1: _____________ CPF: _____________ Testemunha 2: _____________ CPF: _____________
Como calcular juros e multa sobre aluguéis atrasados
O cálculo correto dos encargos é essencial. Cobrar acima dos limites legais invalida a cobrança e pode gerar processo contra o proprietário. Abaixo, os limites e a forma de calcular.
Encargos permitidos por lei:
- Multa moratória: até 2% sobre o valor do aluguel em atraso (Art. 52, CDC, aplicado por analogia)
- Juros de mora: até 1% ao mês, proporcional aos dias de atraso (Art. 406, Código Civil)
- Correção monetária: pelo índice previsto no contrato (IGP-M ou IPCA), calculada pro rata
- Honorários advocatícios: se houver cobrança judicial, 10-20% sobre o valor da causa
Exemplo de cálculo para aluguel de R$ 2.000 com 45 dias de atraso: Multa: R$ 2.000 x 2% = R$ 40,00. Juros: R$ 2.000 x 1% / 30 dias x 45 dias = R$ 30,00. Total: R$ 2.000 + R$ 40 + R$ 30 = R$ 2.070,00. A correção monetária sobre 45 dias geralmente é desprezível (centavos), mas deve ser incluída se o contrato prevê.
Confissão de dívida vs acordo simples: qual usar
Existem dois tipos de documento para formalizar a negociação de aluguéis atrasados, e a diferença entre eles é significativa do ponto de vista jurídico.
Confissão de dívida vs acordo simples
| Aspecto | Acordo simples | Confissão de dívida | |
|---|---|---|---|
| O que é | Combinação de parcelamento entre as partes | Reconhecimento formal da dívida + parcelamento | |
| Força executiva | Não é título executivo | Título executivo extrajudicial (Art. 784, III, CPC) | |
| Em caso de descumprimento | Precisa de ação de cobrança (mais lenta) | Execução direta, sem fase de conhecimento | |
| Requisitos | Assinatura das partes | Assinatura das partes + 2 testemunhas | |
| Quando usar | Dívidas pequenas, boa relação com inquilino | Sempre que possível, especialmente dívidas acima de R$ 2.000 |
Recomendação: sempre use o modelo de confissão de dívida com testemunhas. O esforço adicional de encontrar duas testemunhas compensa amplamente em caso de descumprimento. O modelo apresentado acima já inclui a cláusula de confissão e os campos para testemunhas.
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Conhecer o GeraContratos ImóveisErros que invalidam o acordo de dívida
Um acordo mal redigido pode ser pior do que não ter acordo nenhum. Ele passa uma falsa sensação de segurança e, quando o inquilino descumpre, você descobre que o documento não tem valor executivo. Evite estes erros:
Erros que invalidam ou enfraquecem o acordo:
- Não discriminar a dívida: escrever apenas 'R$ 5.000 de aluguéis atrasados' sem detalhar quais meses, valores e encargos torna o acordo vago e contestável
- Ausência de testemunhas: sem duas testemunhas com CPF identificado, o documento não é título executivo extrajudicial
- Cobrar juros acima do limite legal: juros superiores a 1% ao mês ou multa acima de 2% podem ser considerados abusivos
- Não incluir cláusula de vencimento antecipado: sem ela, se o inquilino parar de pagar, você só pode cobrar as parcelas vencidas, não o saldo total
- Assinatura apenas digital sem certificado: para ter força executiva, a assinatura deve ser presencial com testemunhas ou digital com certificado ICP-Brasil (ou via plataforma com validade jurídica nos termos da Lei 14.063/2020)
- Não separar o acordo dos aluguéis vincendos: o acordo deve deixar claro que os aluguéis futuros continuam sendo devidos normalmente, além do parcelamento
Perguntas frequentes sobre acordo de dívida de aluguel
O inquilino é obrigado a aceitar o acordo?
Não. O acordo é uma negociação entre as partes e depende de consenso. Se o inquilino não aceitar, o proprietário pode prosseguir com as medidas cabíveis: notificação extrajudicial, protesto do boleto em cartório e, em último caso, ação de despejo por falta de pagamento (Art. 9, III, Lei 8.245/91).
Posso fazer o acordo e entrar com despejo ao mesmo tempo?
Sim, é possível, mas não é recomendado. Se o acordo estiver vigente e o inquilino estiver cumprindo, o juiz pode interpretar que há boa-fé na resolução e suspender o despejo. O mais comum é dar prazo para o acordo funcionar e, se for descumprido, usar o próprio acordo como prova na ação.
Em quantas parcelas posso dividir a dívida?
Não há limite legal. O parcelamento é livre entre as partes. A recomendação prática é não ultrapassar 6 parcelas para dívidas até 3 aluguéis, e não mais de 12 parcelas para dívidas maiores. Parcelamentos longos demais aumentam o risco de abandono.
Preciso de advogado para fazer o acordo?
Não é obrigatório, mas é recomendado para dívidas acima de R$ 10.000. Para valores menores, o modelo apresentado neste artigo é suficiente desde que preenchido corretamente. O custo de um advogado para revisar um acordo simples gira entre R$ 300 e R$ 800.