Aluguel por Temporada e Airbnb na Reforma Tributária 2026: Quando Vira Hotelaria
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Com a Reforma Tributária, surgiu a dúvida: quem aluga imóvel por temporada, como no Airbnb e no Booking, vai passar a pagar imposto como se fosse um hotel? A resposta curta é: depende de quem você é perante a lei. Para a maioria dos anfitriões, nada muda. Para um grupo específico, sim.
Neste guia explicamos a regra dos 90 dias, quando a locação de temporada é equiparada à hotelaria, quem realmente vira contribuinte de IBS/CBS e como deixar o seu contrato de temporada em dia.
A regra dos 90 dias
A Reforma Tributária trata de forma diferente a locação tradicional e a locação de curta temporada. A locação por prazo de até 90 dias pode ser equiparada ao serviço de hotelaria, que tem tratamento tributário próprio. Já a locação residencial por prazos maiores segue como locação comum, com os redutores e isenções que protegem o pequeno proprietário.
Quando vira hotelaria
O ponto que mais gera confusão: a equiparação da curta temporada à hotelaria NÃO vale para todo mundo. Ela só se aplica a quem já é contribuinte de IBS/CBS pelos critérios cumulativos da lei. Em outras palavras, alugar pelo Airbnb por menos de 90 dias não transforma, sozinho, o seu imóvel em hotel.
A Receita Federal afirmou, em janeiro de 2026, que é falso que todo proprietário de imóvel de temporada pagaria um novo imposto imediato. A regra de hotelaria atinge apenas contribuintes de IBS/CBS.
Você é contribuinte de IBS/CBS?
A pessoa física só vira contribuinte quando atende, ao mesmo tempo, aos dois critérios da regra geral, ou quando ultrapassa o teto do ano corrente:
Quem aluga por temporada vira contribuinte?
| Situação do anfitrião | Vira contribuinte? | |
|---|---|---|
| 1 a 3 imóveis de temporada, receita até R$ 240 mil/ano | Não. Isento de IBS/CBS | |
| Mais de 3 imóveis E receita acima de R$ 240 mil/ano | Sim. Aí entra a regra de hotelaria | |
| Receita acima de R$ 288 mil no ano corrente, qualquer nº de imóveis | Sim (regra dos 20%) |
O que muda na prática para quem usa Airbnb
Pontos de atenção para anfitriões:
- Anfitrião ocasional dentro dos limites: nada muda em relação a IBS/CBS. O rendimento continua entrando no Imposto de Renda normalmente.
- Anfitrião profissional que se enquadra como contribuinte: passa a recolher IBS/CBS no regime de hotelaria e precisa se organizar para emissão de documento fiscal.
- O Imposto de Renda sobre o ganho com temporada continua devido para todos, independentemente de ser ou não contribuinte de IBS/CBS.
- Manter recibos e contratos de cada estadia ajuda a comprovar a natureza e o volume da operação.
Como se proteger no contrato de temporada
Boas práticas no contrato de locação por temporada:
- Deixe claro o prazo da estadia e a finalidade de temporada, conforme a Lei do Inquilinato.
- Defina valor, forma de pagamento, regras da casa e responsabilidades por danos.
- Inclua cláusula sobre responsabilidade por tributos, para evitar discussão futura.
- Emita recibo de cada locação e guarde o histórico para fins de declaração.
Perguntas frequentes
Quem aluga pelo Airbnb vai pagar imposto como hotel em 2026?
Só quem já é contribuinte de IBS/CBS, ou seja, quem tem mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. O anfitrião ocasional dentro desses limites não é equiparado à hotelaria.
O que é a regra dos 90 dias?
A locação por prazo de até 90 dias pode ser equiparada ao serviço de hotelaria para fins de IBS/CBS. Mas essa equiparação só vale para contribuintes; para a maioria dos anfitriões, a curta temporada não muda a tributação.
Preciso pagar Imposto de Renda sobre o que ganho com Airbnb?
Sim. O ganho com locação por temporada é rendimento tributável e deve ser declarado no Imposto de Renda, normalmente via Carnê-Leão, independentemente de você ser ou não contribuinte de IBS/CBS.
Tenho 2 imóveis de temporada, sou afetado pelo novo imposto?
Não, em relação a IBS/CBS. Com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil por ano, você continua isento dos novos tributos. Apenas o Imposto de Renda sobre o ganho permanece devido.