Reforma Tributária e Aluguel 2026: O Que Muda Para Quem Aluga ou é Proprietário
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
A Reforma Tributária aprovada em 2024 começa a entrar em vigor em 2026, e o mercado de aluguel é um dos mais impactados. Proprietários de imóveis, inquilinos e imobiliárias precisam entender o que muda com os novos tributos IBS e CBS, quem será considerado contribuinte e como isso afeta o valor do aluguel.
Neste guia, explicamos ponto a ponto as mudanças, com foco em linguagem simples e exemplos práticos para proprietários e inquilinos.
O que são IBS e CBS
A Reforma Tributária substitui cinco tributos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por dois novos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), estadual/municipal. A locação de imóveis passa a ser considerada 'operação onerosa com bens', sujeita a esses novos tributos.
Quem será contribuinte: os 3 critérios
Nem todo proprietário será contribuinte dos novos tributos. A lei estabelece três critérios — basta atingir um deles:
Critérios para ser contribuinte de IBS/CBS
| Critério | Limite | Exemplo | |
|---|---|---|---|
| Quantidade de imóveis | Mais de 3 imóveis alugados | Proprietário com 4 apartamentos alugados | |
| Receita bruta anual | Acima de R$ 240.000/ano | Aluguel médio de R$ 20.000/mês | |
| Receita bruta mensal média | Acima de R$ 24.000/mês | Vários imóveis somando R$ 25.000/mês |
Atenção: Proprietários com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano estão ISENTOS de IBS e CBS. A grande maioria dos locadores pessoa física não será afetada.
Alíquotas e reduções para aluguel residencial
Para quem se enquadra como contribuinte, a lei prevê tratamento diferenciado para locação residencial:
Benefícios fiscais na locação residencial:
- Redução de 70% na base de cálculo — a alíquota efetiva cai para aproximadamente 8% a 10%
- Dedução de R$ 600 por imóvel residencial alugado — reduz ainda mais a base de cálculo
- Locação comercial tem redução menor (40%) — alíquota efetiva em torno de 15% a 17%
- Créditos tributários — o contribuinte pode descontar impostos pagos em reformas, manutenção e serviços do imóvel
Cronograma: o que acontece em 2026
O ano de 2026 é o período de testes da Reforma Tributária. Na prática, isso significa:
Linha do tempo 2026
Janeiro a junho de 2026
Período de adaptação. Contribuintes devem se familiarizar com as novas regras, mas não há obrigação de recolhimento de IBS ou CBS sobre aluguéis.
Julho de 2026
Pessoas físicas contribuintes devem se inscrever no CNPJ. A CBS de teste (0,9%) começa a incidir sobre operações gerais, mas o recolhimento sobre aluguéis pode ser compensado.
2027-2028
Início efetivo da cobrança de CBS sobre aluguéis, com alíquotas reduzidas no período de transição.
2029-2033
Transição completa: IBS e CBS substituem totalmente os tributos antigos. Alíquotas definitivas são aplicadas.
CNPJ para pessoa física locadora
Uma das mudanças mais comentadas: a partir de julho de 2026, pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes habituais de IBS e CBS precisarão se inscrever no CNPJ. Mas atenção: isso NÃO significa virar empresa. É apenas um cadastro para fins de emissão de documentos fiscais eletrônicos.
Para a maioria dos proprietários com 1 a 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano, nada muda. Não haverá necessidade de CNPJ nem de recolhimento de IBS/CBS.
Impacto no valor do aluguel
A grande pergunta: o aluguel vai ficar mais caro? Para a maioria dos contratos residenciais entre pessoa física, não haverá mudança imediata. Os proprietários que se tornarão contribuintes (minoria) terão um custo adicional que pode ser repassado, mas a redução de 70% na base de cálculo limita esse impacto.
Simulação de impacto tributário
| Cenário | Aluguel mensal | Imposto estimado (IBS+CBS) | Impacto por mês | |
|---|---|---|---|---|
| 1-3 imóveis, receita < R$ 240k | R$ 2.000 | R$ 0 (isento) | Nenhum | |
| 4 imóveis, residencial | R$ 3.000 cada | ~R$ 240/imóvel (8%) | R$ 960 total | |
| Imóvel comercial, contribuinte | R$ 5.000 | ~R$ 850 (17%) | R$ 850 |
O que muda para o inquilino
Impactos diretos e indiretos para o inquilino:
- Na maioria dos casos, nada muda — o proprietário com poucos imóveis continua isento
- Se o proprietário for contribuinte, pode haver repasse parcial do tributo no valor do aluguel
- Contratos novos podem trazer cláusulas sobre responsabilidade tributária — leia com atenção
- A fiscalização mais rigorosa beneficia o inquilino: reduz cobranças ilegais e informalidade
- Declaração de aluguel no IR continua obrigatória (ficha 'Pagamentos Efetuados', código 70)
O que muda para o proprietário
Impactos para o proprietário locador:
- Com até 3 imóveis e receita < R$ 240k/ano: nada muda em 2026
- Com 4+ imóveis ou receita > R$ 240k/ano: inscrição no CNPJ a partir de julho/2026
- Emissão de documento fiscal eletrônico para cada aluguel recebido
- Direito a créditos tributários por reformas, manutenção e serviços no imóvel
- Dedução de R$ 600 por imóvel residencial da base de cálculo
- Recolhimento efetivo de IBS/CBS começa apenas em 2027-2028 (2026 é teste)
- Carnê-Leão e declaração de IR continuam obrigatórios normalmente
Comparativo: antes e depois da reforma
O que muda com a Reforma Tributária
| Aspecto | Antes (até 2025) | Depois (2026 em diante) | |
|---|---|---|---|
| Tributos sobre aluguel PF | Apenas IR (Carnê-Leão) | IR + IBS/CBS (se contribuinte) | |
| Limite de isenção | Faixa IR de isenção | Até 3 imóveis e R$ 240k/ano isentos de IBS/CBS | |
| CNPJ para PF locadora | Não necessário | Obrigatório se contribuinte (jul/2026) | |
| Documento fiscal | Recibo simples | Nota fiscal eletrônica (se contribuinte) | |
| Créditos tributários | Não existiam | Reformas e manutenção geram créditos | |
| Alíquota efetiva (residencial) | 0% (só IR) | ~8-10% se contribuinte |
Proteja-se com um contrato atualizado — inclua cláusulas sobre responsabilidade tributária da Reforma 2026.
Criar contrato de aluguelPerguntas frequentes
O aluguel vai ficar mais caro com a Reforma Tributária?
Para a maioria dos contratos residenciais, não. Proprietários com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano estão isentos de IBS e CBS. Para contribuintes, a redução de 70% na base de cálculo limita o impacto a cerca de 8-10% do valor.
Vou precisar abrir CNPJ para alugar meu apartamento?
Não, se você tem até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano. O CNPJ será obrigatório apenas para pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes habituais de IBS e CBS, a partir de julho de 2026.
Quando começa a cobrança de IBS e CBS sobre aluguel?
O ano de 2026 é de testes — não haverá recolhimento efetivo. A cobrança real começa entre 2027 e 2028, com alíquotas reduzidas no período de transição. A implementação total ocorre até 2033.
Inquilino vai pagar mais imposto?
Não diretamente. O IBS e CBS incidem sobre o proprietário, não sobre o inquilino. Porém, o proprietário pode repassar parte do custo no valor do aluguel. O inquilino continua com a mesma obrigação de declarar o aluguel no IR.
Reformas no imóvel alugado geram crédito tributário?
Sim, para proprietários contribuintes. Gastos com reforma, manutenção e serviços no imóvel geram créditos que podem ser abatidos do IBS e CBS. É mais um motivo para manter notas fiscais de todos os serviços realizados.
O que acontece se eu não me inscrever no CNPJ?
Proprietários que se enquadrarem como contribuintes e não se inscreverem estarão sujeitos a penalidades fiscais. As multas ainda serão regulamentadas, mas a tendência é que sejam semelhantes às penalidades atuais por falta de inscrição tributária.