Danos no Imóvel Após Saída do Inquilino: Como Cobrar em 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Chaves devolvidas, inquilino foi embora, e o imóvel conta outra história: paredes furadas, piso raspado, esquadrias danificadas, pia com ferrugem, portão fora do lugar. A vistoria de entrada mostrava tudo em ordem. A pergunta não é se dá pra cobrar, é como e até onde.
O proprietário tem direito claro de receber o imóvel no mesmo estado da entrada, ressalvado o desgaste natural pelo uso (Art. 23, III da Lei 8.245/91). O que muda o jogo é a documentação. Sem vistoria de entrada com fotos e laudo, a disputa vira palavra do inquilino contra palavra do proprietário, e a Justiça tende a ficar com quem tem prova melhor.
Desgaste natural vs dano: a fronteira
Desgaste natural é o que acontece pelo uso normal do imóvel ao longo de meses ou anos: pintura desbotada em áreas de sol, marcas leves nas paredes do uso de móveis, pisos com pequenos riscos, lâmpadas queimadas. O proprietário não pode cobrar por isso. Dano é ação ou omissão que causa prejuízo: furos grandes, quebra de vidros, manchas extensas, equipamentos quebrados.
Classificação comum de ocorrências:
| Ocorrência | Classificação | Pode cobrar? | |
|---|---|---|---|
| Paredes desbotadas pelo sol (mais de 1 ano) | Desgaste natural | Não | |
| Parede riscada por móvel pesado arrastado | Dano | Sim | |
| Piso com arranhões superficiais (uso normal) | Desgaste natural | Não | |
| Piso raspado por mudança sem proteção | Dano | Sim | |
| Pintura amarelada em cozinha antiga | Desgaste natural | Não | |
| Manchas de mofo por falta de ventilação | Dano (negligência) | Sim | |
| Torneira com vedação gasta | Desgaste natural | Não | |
| Pia rachada por queda de objeto | Dano | Sim | |
| Lâmpadas queimadas | Desgaste natural | Não | |
| Luminárias quebradas ou desligadas da parede | Dano | Sim |
Caução: como usar pra cobrir danos
A caução é exatamente para isso: garantir cumprimento do contrato, incluindo entrega do imóvel em bom estado. Após a saída e a vistoria comparativa, o proprietário pode reter da caução os valores correspondentes aos danos comprovados e aos aluguéis, condomínio ou IPTU em aberto. A devolução deve ser feita corrigida pela poupança, descontando apenas o que foi comprovado.
O prazo razoável para devolução (quando não há danos ou dívidas) é de 30 dias a partir da entrega das chaves. Havendo retenção, o proprietário deve notificar o inquilino por escrito explicando os valores descontados, com planilha e comprovantes (orçamentos, notas fiscais, fotos). Sem essa prestação de contas, o inquilino pode contestar e recuperar o valor pela via judicial.
Cobrança extrajudicial quando caução não basta
Quando a caução é menor que o prejuízo, o saldo vira dívida. O caminho é a cobrança direta por notificação extrajudicial, com prazo de 15 a 30 dias para pagamento. A notificação deve incluir cálculo detalhado (valor dos danos + aluguéis + juros + correção) e comprovantes de orçamento e dos danos.
Se o inquilino deixou fiador, a mesma notificação vai pra ele. Fiadores são solidariamente responsáveis por todas as obrigações do inquilino, inclusive por danos, até a efetiva entrega das chaves.
Ver modelo de notificação extrajudicial pronto
Gerar notificaçãoAção de indenização: quando vale
Se a cobrança extrajudicial não resolve, o caminho é a ação de indenização por danos materiais. Custos de reparo (com notas fiscais) + aluguéis em aberto + atualização monetária + juros. Vale quando o valor em disputa justifica o custo do processo. Uma ação bem-documentada costuma custar entre R$ 2.000 e R$ 4.500 em honorários advocatícios, além das custas.
O contrato de aluguel é título executivo extrajudicial (Art. 784, VIII do CPC), o que acelera a execução. Combinada com a vistoria de entrada + vistoria de saída + orçamentos, a chance de êxito é alta. O prazo total fica entre 6 e 12 meses em capital.
Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias
Situação oposta: o inquilino fez melhorias e alega direito a indenização. O Código Civil distingue três tipos:
Tipos de benfeitoria e direito de indenização:
- Necessárias: reparos para conservar o imóvel (exemplo: trocar uma viga comprometida, consertar vazamento estrutural). Direito a indenização e retenção, mesmo sem acordo prévio.
- Úteis: melhoram o uso sem serem essenciais (exemplo: instalar grades, trocar piso). Indenizáveis apenas se autorizadas por escrito pelo proprietário.
- Voluptuárias: embelezamento puro (exemplo: instalar piscina, construir churrasqueira). Não são indenizáveis. O inquilino pode levar se não causar dano ao imóvel, senão perde.
Disputas sobre benfeitorias resolvem com a regra do contrato: inclua cláusula expressa proibindo benfeitorias sem autorização escrita, e o risco some. Modelos modernos de contrato de aluguel já trazem essa cláusula padrão.
Perguntas frequentes sobre danos do inquilino
Posso segurar a caução enquanto decido se cobrar?
Pode, mas com limite de tempo. O prazo razoável pra prestação de contas da caução é 30 dias após a entrega das chaves. Depois disso, o inquilino pode notificar o proprietário exigindo a devolução ou os comprovantes de retenção. Ficar mais de 60 dias sem explicação pode gerar ação por parte do inquilino, e o proprietário pode ser obrigado a devolver integralmente.
Quanto vale uma vistoria de entrada com fotos na Justiça?
Muito. É a prova mais forte em disputa de danos. Vistoria assinada pelas duas partes, com fotos datadas, laudo em PDF e marcação específica do estado de cada cômodo, fecha a disputa em 80% dos casos. Sem vistoria de entrada, é palavra contra palavra, e o juiz tende a dar benefício da dúvida ao inquilino, que é a parte considerada mais frágil.
O inquilino pode se recusar a assinar a vistoria de saída?
Pode, mas não impede o uso da vistoria. Se o inquilino se recusa a assinar, documente o fato (duas testemunhas, gravação do momento da recusa) e continue com a vistoria. O juiz aceita vistorias unilaterais bem-feitas quando há histórico de recusa e evidência do contraditório tentado.
E se o inquilino alegar que os danos já existiam?
Aí entra a vistoria de entrada. Se ela mostra o item em bom estado na entrada e a de saída mostra danificado, a presunção é do dano durante a locação. Sem vistoria de entrada, o ônus vira do proprietário, que precisa provar que os danos são novos, coisa difícil meses ou anos depois.
Dá pra cobrar dano moral por danos ao imóvel?
Raramente procede. Dano moral em locação é reservado pra situações de conduta ofensiva grave (difamação, constrangimento). Danos materiais no imóvel resolvem com indenização material, pelos valores do conserto. Pedir dano moral em ação de cobrança por danos tende a ser indeferido e pode até irritar o juiz, prejudicando o pleito principal.